N° RG 24/01286 – N° Portalis DBZT-W-B7I-GJBY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

Affaire n° N° RG 24/01286 – N° Portalis DBZT-W-B7I-GJBY

N° minute : 25/29

Code NAC : 50G

LG/AD/AFB

LE SIX FÉVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEURS

Mme [P] [S]

née le 11 Juin 1979 à [Localité 12] [Localité 8] (MAROC), demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]

représentée par Maître Farid BELKEBIR, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat plaidant

M. [T] [F]

né le 10 Janvier 1969 à [Localité 9] (MAROC), demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]

représenté par Maître Farid BELKEBIR, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat plaidant

DÉFENDEUR

M. [J] [R] [C]

né le 25 Février 1968 à [Localité 10] (BELGIQUE), demeurant [Adresse 6] – [Localité 4]

représenté par Maître Loïc RUOL de la SCP COURTIN & RUOL, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

* * *

Jugement contradictoire, les parties étant avisées que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025 prorogé à la date de ce jour, et en premier ressort par Madame Leïla GOUTAS, PremièreVice-Présidente, assistée de Madame Camille DESENCLOS, Greffier.

Débats tenus à l’audience publique du 28 Novembre 2024 devant Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions des articles 785 et 786 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, assistée de Madame Camille DESENCLOS, Greffier

Composition du Tribunal lors du délibéré

— Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente,

— Madame Aurélie DESWARTE, Juge.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

M. [J] [C] a signé un compromis de vente en date du 23 juillet 2020 avec Mme [P] [S] sur un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 11], cadastré section AL n°[Cadastre 7], au prix de 150 000 euros, avec obligation de racheter le matériel et le mobilier du vendeur, avec un terme fixé à trois ans.

Les parties ont également conclu, à la même date, un bail commercial prévoyant un loyer annuel de 12 euros durant trois ans ainsi que le paiement à la charge du preneur, de la taxe foncière et de l’assurance de l’immeuble.

Par ailleurs, les parties ont signé un document intitulé « protocole d’accord – acte sous seing privé sur deux pages » à la même date, auquel était joint deux factures d’achats de matériel de restauration et de mobilier pour un montant total de 60 000 euros.

Un nouveau compromis a été régularisé pour intégrer M. [T] [F] en qualité d’acquéreur dudit immeuble au côté de Mme [P] [S] en date du 10 octobre 2022.

Faute de régularisation de la vente, par acte d’huissier en date du 22 avril 2024, Mme [P] [S] et M. [T] [F] ont fait assigner à jour fixe M. [J] [C] devant le tribunal judiciaire de Valenciennes afin d’obtenir notamment la vente forcée dudit immeuble.

Par jugement avant dire-droit en date du 7 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Valenciennes a ordonné la réouverture des débats et a renvoyé les parties à l’audience du 28 novembre 2024, afin d’obtenir la communication des originaux suivants par M. [J] [C], le compromis de vente, le bail commercial et le protocole d’accord tous trois datés du 23 juillet 2020, le compromis de vente et le bail commercial datés tous deux du 10 octobre 2022 ainsi que la communication par les demandeurs du protocole d’accord daté du 23 juillet 2020, et a sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties.

Par dernières écritures, développées oralement à l’audience du 28 novembre 2024, auxquelles il est fait référence pour l’exposé et le détail de l’argumentation, Mme [P] [S] et M. [T] [F] sollicitent sur le fondement des dispositions des articles 1104, 1137, 1188 et suivants, 1225, 1353, 1305-1, 1582, 1583, 2052 du code civil, les articles 100, 101, 122 et 514-1 du code de procédure civile, et l’article L145-41 du code de commerce, de :

Dire et juger qu’ils sont recevables et bien fondés en leur action,Dire et juger que M. [J] [C] est irrecevable en ses demandes reconventionnelles,En cas de doute, fixer judiciairement le terme de la date de réitération de l’acte de vente au 23 juillet 2023,En conséquence et à titre principal,Dire et juger que la vente de l’immeuble sis à [Localité 11] au [Adresse 3] cadastré section AL n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 2] est parfaite entre, d’une part M. [J] [C] et d’autre part, Mme [P] [S] et M. [T] [F],

Condamner M. [J] [C] à régulariser l’acte notarié de vente au profit de Mme [P] [S] et M. [T] [F] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la date de signification du jugement à intervenir pour la vente de l’immeuble sis [Localité 11] au [Adresse 3] cadastré section AL n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 2],A défaut de conclusion d’un acte de vente à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la date de signification du jugement à intervenir, dire et juger que le jugement à intervenir constituera un titre de propriété et ordonner, en conséquence, la publication du jugement à intervenir auprès du Service de la Publicité Foncière de Valenciennes,Subsidiairement, – Condamner M. [J] [C] à payer à Mme [P] [S] et à M. [T] [F] la somme de 80 900 euros au titre du remboursement des avances sur le prix de vente de l’immeuble,

Condamner M. [J] [C] à payer à Mme [P] [S] et à M. [T] [F] la somme 100 000 euros à titre de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers,Plus subsidiairement,Surseoir à statuer sur les demandes reconventionnelles de M. [J] [C] dans l’attente que les deux procédures enregistrées sous les numéros RG n°24/01836 et 24/1227 soient instruites par le juge de la mise en état et jugé par le Tribunal Judiciaire de Valenciennes,Suspendre les effets de la clause résolutoire des deux commandements du 12 avril 2024,Accorder à Mme [P] [S] les plus larges délais pour régulariser les manquements visés par ledits commandements,Ecarter l’exécution du jugement à intervenir sur les demandes reconventionnelles formulées par M. [J] [C],En toutes hypothèses,Débouter M. [J] [C] de l’ensemble de ses demandes,Renvoyer l’examen des demandes reconventionnelles de M. [J] [C] formulées au titre de la résiliation du bail commercial et de l’expulsion de Mme [P] [S] devant le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Valenciennes dont il est déjà saisi dans les procédures enregistrées sous les numéros RG 24/00512 et 24/1227,Condamner M. [J] [C] à payer à Mme [P] [S] et à M. [T] [F] une somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner M. [J] [C] aux dépens de l’instance.

Au soutien de leurs intérêts, Mme [P] [S] et M. [T] [F] exposent que Mme [P] [S] a, dans un premier temps, seule signée un compromis de vente à terme de trois ans, portant sur un immeuble appartenant à M. [J] [C] pour un prix de 150 000 euros avec comme seule obligation d’acquérir le matériel et le mobilier lui appartenant pour un prix de 60 000 euros, qu’un protocole transactionnel et un bail commercial ont également été régularisés à cette date. Ils soulignent que Mme [P] [S] a respecté l’obligation d’acheter le mobilier et le matériel de son vendeur et produit deux chèques de banque d’un montant total de 60 000 euros. Ils précisent qu’en date du 10 octobre 2022, un nouveau compromis de vente a été régularisé intégrant M. [T] [F] et prévoyant un prix de vente de 90 000 euros compte-tenu de la somme de 60 000 euros d’ores et déjà versée. Ils affirment avoir payé à M. [J] [C] à cette date une somme de 12 000 euros en espèces, en contrepartie de ce second compromis et qu’une fois que ce dernier a refusé de régulariser la vente, ils se sont rendus compte qu’un faux compromis daté du 19 octobre 2022 avait été établi mentionnant la nécessité de régulariser la vente dans les quatre mois ainsi qu’un faux bail commercial mentionnant un loyer annuel de 12 euros jusqu’au 23 juillet 2023, puis un loyer annuel de 12 000 euros. Ils indiquent également qu’après avoir refusé de régulariser la vente en invoquant la caducité du compromis de vente, M. [J] [C] n’a pas hésité à faire procéder à une saisie conservatoire du prix de vente entre les mains du notaire ayant en charge la vente pour de prétendues dettes de loyers, saisie qui a été levée par décision du Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de Valenciennes ainsi qu’à faire délivrer deux commandements visant la clause résolutoire du bail pour des loyers impayés et pour faire cesser de prétendus troubles, commandements qui ont été contestés devant le tribunal judiciaire de Valenciennes.

Ils considèrent que la vente portant sur l’immeuble litigieux est parfaite dans la mesure où ils sont tombés d’accord sur la chose et le prix, que cette vente devait intervenir au terme de trois ans et dans la mesure où la seule condition a été respectée par Mme [P] [S] à savoir l’acquisition du matériel et du mobilier de M. [J] [C] au prix de 60 000 euros. Ils précisent qu’aux termes des compromis, aucune sanction du non-respect des trois ans n’est prévue et que le bail commercial signé à la même date mentionne d’ailleurs le même délai de trois ans. Ils considèrent ainsi que le terme contractuel convenu entre eux, de leurs communes intentions exprimées dans les documents contractuels, et par leur comportement, est celui du 23 juillet 2023, date qui est expressément reprise dans le protocole d’accord conclu. Ils estiment qu’en application des dispositions de l’article 2052 du code civil, le protocole intervenu entre les parties en date du 23 juillet 2020 vaut transaction entre eux et ne permet pas à M. [J] [C] de remettre en cause l’échéance au 23 juillet 2023. Ils rappellent que ce protocole transactionnel a été rédigé par M. [J] [C] et que ce dernier prévoit expressément le délai de réalisation de la vente au 23 juillet 2023 ainsi que les conséquences de la non-réalisation de la vente à l’échéance, à savoir l’établissement d’un nouveau bail commercial. Ils estiment que ce protocole d’accord transactionnel a précisément pour objectif d’éviter une contestation à naître en cas de la non-réalisation de la vente de l’immeuble et que l’existence d’un accord transactionnel n’implique pas l’existence d’une contestation déjà existante. Ils mettent également en exergue que le prétendu compromis de vente du 19 octobre 2022 ne prévoit aucune remise en cause ou annulation du protocole d’accord du 23 juillet 2020 ni même une quelconque caducité au-delà de la date du 19 février 2023. Ils estiment que ne sachant plus quoi invoquer pour éviter la vente de l’immeuble, M. [J] [C] tente d’invoquer la nullité du protocole d’accord au motif que ce dernier n’aurait pas été enregistré en application des dispositions de l’article 1589-2 du code civil. Ils rappellent que cet article ainsi que la jurisprudence pris en son application, permettent d’établir que ces dispositions ne sont pas applicables aux promesses synallagmatiques de vente, ni aux protocoles d’accord prévoyant les modalités de vente, et par voie de conséquence, au cas d’espèce. Ils soutiennent avoir respecté toutes les obligations mises à leur charge dont le paiement de la somme de 60 000 euros pour le matériel et le mobilier appartenant à M. [J] [C] pour lui permettre de solder immédiatement la créance du créancier poursuivant ayant saisi son immeuble ce qu’ils ont découvert par la suite et quand bien même il n’y avait ni matériel, ni meuble de valeur. Ils exposent également avoir été contraints à effectuer plusieurs autres règlements d’acomptes pour une somme totale de 20 900 euros à titre d’avance sur le prix de vente. Ils reconnaissent avoir signé un autre compromis de vente en date du 10 octobre 2022 mentionnant un prix de vente de 90 000 euros prenant en compte la somme de 60 000 euros d’ores et déjà payée et mentionnent avoir crédité ce prix en l’étude de Me [I] pour la réitération de l’acte de vente. Ils contestent que la date pour réitérer la vente ait expiré en date du 19 février 2023 en application du compromis de vente du 10 octobre 2022. Ils mettent en exergue que le compromis qu’ils ont signé à cette date ne reprend pas la réduction du délai de trois ans et ils précisent les conditions dans lesquelles ce compromis a été signé, qu’il leur a été remis un exemplaire incomplet et ils soutiennent que M. [J] [C] a apporté unilatéralement des surcharges et modifications sur les pages enlevées et qu’ils n’en ont donc pas eu connaissance. Ils estiment que ces ajouts et surcharges sont aisément détectables dans la mesure où ce dernier a transformé un 10 en 19, qu’il y est fait état de diagnostics immobiliers postérieurs à savoir des 30 octobre 2022 et 25 novembre 2022. Ils estiment que ce document est un faux pour lequel Mme [P] [S] a déposé plainte, qu’ils ont découverts son existence au moment où M. [J] [C] a refusé de réitérer la vente et que ce document est donc sans valeur. Ils s’étonnent que ce dernier ait eu recours à une expertise graphologique pour valider le compromis du 19 octobre 2022 et la signature du bail commercial. Ils rappellent que cette expertise est non contradictoire et que cet expert n’a même pas sollicité des échantillons d’écriture de Mme [P] [S] et que seule sa signature a été examinée par l’expert sans les paraphes de fin de page et les mentions rajoutées afin notamment de déterminer si ces dernières avaient été ou non écrites en même temps que le reste des contrats. Ils considèrent donc que seul le premier compromis du 23 juillet 2020 peut trouver application ce qui correspond d’ailleurs à l’attitude des parties dans la mesure où M. [J] [C] n’a invoqué ce terme de quatre mois pour la première fois qu’en date du 28 juillet 2023, soit bien après son expiration.

En cas de doute quant au terme de la date de réitération de la vente, ils invoquent les dispositions de l’article 1305-1 du code civil, et sollicitent que leur commune intention soit de la fixer au 23 juillet 2023.

Plus subsidiairement, ils soulignent avoir versé des avances sur cette vente pour une somme totale de 20 900 euros comme le démontrent les différents échanges de sms, ou retraits d’espèces et les deux reçus établis par M. [J] [C]. Ils mettent en exergue que ce dernier pour les contester invoque soit ne pas les avoir perçus soit que ces sommes correspondaient à un emploi mais que ce dernier ne produit aucune pièce étayant ses affirmations. Ils considèrent que les photographies versées au débat permettent d’établir que les biens acquis sont sans valeur et ne valent absolument pas la somme de 60 000 euros et qu’ils n’ont obtenu aucune facture d’achats de ce matériel ou de ces meubles. Ils affirment que ce dernier s’est servi de cette somme pour désintéresser le créancier qui avait initié une procédure de saisie immobilière sur l’immeuble litigieux sans l’en informer. Ils estiment qu’il s’agit de manœuvres dolosives justifiant le remboursement des avances sur le prix de vente perçues. Ils considèrent qu’il est évident que s’ils avaient été informés de cette procédure de saisie-immobilière, ils n’auraient versé aucune avance sur le prix et n’auraient pas acquis le matériel pour une somme de 60 000 euros. Ils sollicitent ainsi dans le cas où la vente forcée de l’immeuble ne serait pas ordonnée, le remboursement des sommes versées ainsi que la somme de 100 000 euros correspondant au montant des travaux réalisés dans l’immeuble, à titre de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers et au titre des manoeuvres dolosives dont ils ont été victimes.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [J] [C], ils invoquent la litispendance de ces demandes dans la mesure où Mme [P] [S] l’a assigné devant le Tribunal Judiciaire de Valenciennes afin d’obtenir l’annulation des deux commandements délivrés en date du 12 avril 2024, procédures pendantes devant le tribunal judiciaire de Valenciennes sous le numéro RG 24/00512, que M. [J] [C] a également fait assigner Mme [P] [S] devant le Tribunal Judiciaire de Valenciennes afin d’obtenir un titre exécutoire quant aux loyers, procédure portant le numéro de RG 24/01277 et que le juge de la mise en état est saisi de ces deux procédures rendant les présentes demandes de M. [J] [C] irrecevables. En toutes hypothèses, ils contestent la réalisation de la clause résolutoire à savoir que cette dernière n’a pas été mise en œuvre de bonne foi, dans la mesure où aucun loyer de retard n’est dû, ainsi qu’aucun manquement au bail commercial n’ a été réalisé. Ils considèrent au surplus qu’un faux bail ne serait être la base d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et qu’aucune lettre de mise en demeure ou lettre de notification au locataire de l’augmentation de loyer n’est versée, ce qui a justifié la mainlevée de la saisie conservatoire effectuée par M. [J] [C]. Ils contestent également avoir manqué à leurs obligations contractuelles en rappelant qu’il appartient à M [J] [C] d’en rapporter la preuve. Ils soulignent que 11 des 14 manquements invoqués sont en lien avec des travaux prétendument réalisés sans autorisation alors même que le protocole d’accord du 23 juillet 2020 permettait à Mme [P] [S] de faire tous travaux sans son autorisation. Ils considèrent que le commandement est irrégulier car ce dernier ne permet pas de connaître notamment quelle serait l’installation électrique non conforme ni en quoi consisterait cette non-conformité. Ils soulignent quoiqu’il en soit que l’installation électrique est conforme et, que plus généralement, les griefs de défaut de conformité, ou d’exercices d’activités non autorisées ne sont pas constitués. S’agissant des nuisances sonores invoquées, ils soulignent l’ancienneté des attestations, que beaucoup ont été établies par la même personne ainsi que l’existence d’un contrôle de conformité de l’ARS du 22 mai 2024 qui n’a pas relevé la moindre nuisance sonore.

Par dernières conclusions, développées oralement à l’audience du 28 novembre 2024, auxquelles il est fait référence pour l’exposé et le détail de l’argumentation, M. [J] [C] sollicite sur le fondement des dispositions des articles 1103, 1104, 1186 et suivants du code civil, L145-41 du code de commerce, de :

A titre principal,Débouter Mme [P] [S] et M. [T] [F] de l’ensemble de leurs demandes,Constater la caducité du compromis de vente du 19 octobre 2022,Condamner solidairement Mme [P] [S] et M. [T] [F] à lui payer une indemnité d’un montant de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,A titre reconventionnel,Constater la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial en date du 23 juillet 2020 entre Mme [P] [S] et M. [J] [C] à la date du 12 mai 2024,En conséquence, ordonner l’expulsion de Mme [P] [S] de l’immeuble qu’elle occupe actuellement sis à [Localité 11], [Adresse 3], ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, si besoin en est, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir,Fixer à la somme de 2 500 euros le montant de l’indemnité d’occupation dû par Mme [P] [S] du 12 mai 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux et la condamner en tant que de besoin au paiement de ladite somme,En tout état de cause,Condamner solidairement Mme [P] [S] et M. [T] [F] à lui payer une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,Les condamner solidairement aux dépens.

Au soutien de ses intérêts, M. [J] [C] souligne que certains des propos des demandeurs sont particulièrement indélicats et graves à son endroit et constituent une atteinte à sa réputation et sont constitutifs d’une diffamation. Il entend rappeler qu’il n’a jamais fait l’objet de condamnations pénales dans le cadre de l’exercice de sa profession d’agent immobilier et n’a jamais utilisé ses connaissances pour tromper des acquéreurs durant sa carrière et dans le présent litige. Il conteste que la vente du matériel et du mobilier de restauration et divers meubles pour un prix de 60 000 euros ait été un stratagème pour tromper l’administration fiscale et ne pas payer les droits de la plus-value sur le prix de la vente du bien immobilier. Il souligne que le matériel et les meubles vendus ont été détaillés au sein des factures de vente, et que ces derniers n’étaient pas vétustes et étaient tout au plus âgés de six ans et avaient été peu utilisés dans la mesure où il avait été contraint d’arrêter son activité à raison d’un accident. Il précise qu’il avait investi une somme de 120 000 euros dans son fonds de commerce et notamment dans l’ensemble du matériel et des meubles lui permettant d’exercer dans le milieu de la restauration rapide et que si ces derniers avaient été vétustes, Mme [P] [S] ne les auraient pas acquis. Il rappelle que cette dernière les a utilisés pendant quatre ans et que les photographies transmises ne sont pas datées et ne peuvent pas justifier d’une prétendue vétusté lors de l’achat. Il invoque les dispositions de l’article L141-3 et L141-4 du code de commerce pour soutenir que l’action des demandeurs est prescrite. Il met également en exergue le projet d’acte authentique de vente élaboré par Me [I] qui mentionne qu’il est exonéré de l‘impôt sur les plus-values dans la mesure où il est titulaire d’une carte mobilité inclusion suite à un accident en 2015.

S’agissant du prétendu faux en écriture et la prétendue usurpation d’identité, quant au bail commercial du 23 juillet 2020, il soutient n’avoir jamais rédigé seul les documents et avoir toujours soumis ces derniers à l’approbation de Mme [P] [S] puis à M. [T] [F] et qu’afin de mettre un terme à ces accusations, il a soumis ledit document à un expert psycho-graphologue qui a conclu qu’il existait de nombreuses ressemblances significatives substantielles entre la signature questionnée et celles de référence, en l’absence d’obstacles techniques. Il considère donc que ledit bail doit s’appliquer et que les factures de loyers et de charges doivent donc être acquittées. Il estime également que le compromis du 19 octobre 2022 ne saurait être considéré comme le faux compromis dans la mesure où seul ce document a été signé par ses soins et que c’est sur ce compromis du 19 octobre 2022 que Me [I] s’est basé pour la rédaction de son acte. Il estime qu’aucun élément sérieux et objectif ne vient accréditer les allégations de Mme [P] [S].

Il conteste également avoir perçu d’autres avances sur prix que celles pour lesquelles il a établi un reçu, à savoir en date de juillet 2021 pour une somme de 3 000 euros et celle de septembre 2022 pour une somme de 3 000 euros. Il précise cependant avoir travaillé pour Mme [P] [S] pendant la période comprise entre janvier 2021 et avril 2021, pour l’aider dans la gestion de son entreprise et qu’il avait été convenu entre eux d’un salaire de 2 500 euros mensuel mais qu’il n’a jamais été payé de ces quatre mois de salaires et n’a reçu aucun des documents obligatoires en fin de contrat. Il soutient que Mme [P] [S] lui a dit que ces acomptes versés pouvaient avoir été perçus au titre des salaires ce qui explique que la somme de 6 000 euros n’ait pas été reprise au titre des acomptes reçus sur la vente. Il estime que les bordereaux de retrait d’espèces ne retranscrivent en rien les allégations des demandeurs car ces derniers ne peuvent justifier de la destination de ces espèces.

S’agissant de la caducité du compromis, il rappelle que le compromis de vente du 19 octobre 2022 avait pour objet d’y inclure M. [T] [F] en qualité de coacquéreur de l’immeuble et de préciser que le prix de 90 000 euros devait intervenir au plus tard dans les quatre mois après la signature du compromis et que le bail commercial n’a pas été modifié mais a été réitéré pour neuf années. Il souligne qu’à compter du mois d’avril 2023, l’acheteuse a commencé à se montrer défaillante quant au paiement du prix, des charges et des avances sur le prix, qu’il a effectué plusieurs relances pour régler ce litige et ce, sans menaces. Il considère que les captures d’écran versées ne sont pas probantes car rien ne permet d’établir qu’il ait tenu ces propos et qu’au surplus, les captures ont été modifiées manuscritement. Il estime que le paiement du prix devait s’effectuer comptant au plus tard en date du 19 février 2023 et que faute de l’avoir fait le compromis est caduque et qu’il n’a pas accepté de reporter à une date postérieure au 19 février 2023 la réitération de la vente.

Sur la prétendue irrecevabilité, il considère que les demandeurs se méprennent quant à la qualification et à l’interprétation de l’acte rédigé entre eux en date du 23 juillet 2020, qui n’est pas un accord transactionnel puisqu’un tel acte présuppose un différend ou un litige entre les parties et que ce document n’est que la retranscription des dires et obligations des parties. Au surplus, il souligne que ce protocole n’a pas fait l’objet d’un enregistrement au mépris des dispositions de l’article 1589-2 du code civil, ce qui le rend nul. Il rappelle que les demandeurs n’ont pas répondu aux obligations, imposées par le compromis de vente du 10 octobre 2022, ayant procédé à la modification de l’échéance. Il souligne également que les demandeurs sollicitent sa condamnation à leur restituer les sommes versées pour un montant de 80 900 euros ainsi que sa condamnation à une somme de 100 000 euros de dommages et intérêts pour rupture abusive de pourparlers sans pour autant apporter de preuve concrète de l’ensemble des avances et en omettant la nullité de l’acte sur lequel ils fondent leurs demandes. Il conteste que les différents actes forment un ensemble contractuel unique dans la mesure où ces actes n’ont pas le même objet, et ne peuvent être assimilables par la seule concordance des dates initiales. Il précise s’être toujours montré probe à l’égard de sa locataire, prêt à l’épauler et ayant été jusqu’à retravailler alors même qu’il avait été victime d’un accident l’ayant rendu partiellement invalide. Il met en exergue que le prix de vente a été intégralement versé près de cinq mois après la nouvelle date d’échéance ce qui permet de constater que cette vente ne peut être parfaite.

S’agissant de ses demandes reconventionnelles, il expose avoir mis en œuvre le mécanisme de la clause résolutoire par deux commandements de payer délivrés en date du 12 avril 2024 pour cause des troubles causés par les locataires. Il estime que les troubles visés au commandement sont caractérisés par les troubles du voisinage importants (tapage nocturne), des dégradations, des travaux réalisés illégalement et sans autorisation administrative notamment en ne l’avertissant pas des travaux d’extension de l’immeuble réalisé et ne justifiant pas de l’obtention d’un permis de construire. Il met en exergue qu’il sera contraint de réaliser de nombreux travaux pour effectuer une rénovation complète de son immeuble tels que la mise en conformité de l’ensemble du système électrique ainsi que la réhabilitation du système d’évacuation des eaux pluviales et des eaux usées. Il souligne que les factures versées pour étayer l’existence de travaux réalisés ont été pour certaines produites à plusieurs reprises, ou ne sont pas datées ce qui ne permet pas d’établir qu’elles sont en lieu avec l’immeuble litigieux. Il considère que ces factures permettent d’établir que des travaux ont été effectués sans son accord et sans permis de construire et que les troubles du voisinage n’ont eu de cesse de s’envenimer du fait des dégradations faites sur les murs ou à raison des nuisances sonores ou olfactives liées à l’activité de Mme [P] [S] ce qui justifie la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail et que la constatation de la résiliation du contrat de bail soit effectuée ainsi que l’expulsion de la locataire sous astreinte.

Il souligne également justifier du non-paiement des loyers ce qui justifie qu’il ait délivré un commandement à Mme [P] [S] pour une somme de

12307,12 euros, que ce commandement est resté infructueux pendant une période d’un mois à compter de sa signification et qu’il a, au surplus saisi le tribunal judiciaire pour obtenir un titre exécutoire correspondant aux impayés de loyers, qu’il chiffre à la somme de 48 389 euros. Il précise avoir sollicité auprès de sa locataire, à de nombreuses reprises, le paiement du loyer et des charges vainement et que la mise en œuvre de la clause résolutoire a été faite de bonne foi. Il considère avoir subi un préjudice moral dans la mesure où les demandeurs ont esté en justice de mauvaise foi qu’il chiffre à la somme de 5 000 euros.

S’agissant de la litispendance invoquée, il souligne avoir saisi le Tribunal judiciaire de Valenciennes en date du 5 avril 2024 pour obtenir un titre exécutoire correspondant au paiement des loyers et des charges ainsi qu’une dette d’indemnité d’occupation rétroactive de trente-six mois. Il considère que sa demande reconventionnelle n’est pas irrecevable en ce qu’elle est nouvelle et distincte des demandes dont est déjà saisi le tribunal. Il rappelle que la litispendance doit s’apprécier au regard de la chronologie des saisines des juridictions et dans la mesure où dans la présente affaire, il n’y a pas de liens de dépendance suffisant entre les deux jugements à intervenir.

S’agissant des effets des commandements du 12 avril 2024, il conteste que lesdits commandements relèveraient d’un bail falsifié. Il rappelle avoir fait une expertise graphologique dudit bail qui a conclu que Mme [P] [S] l’avait bien signé et que les demandeurs n’ont jamais contesté ce bail jusqu’à la présente instance. Il précise justifier la réalité de ce qui est invoqué dans ces commandements ce qui permet d’établir que ces derniers ne sont pas dépourvus d’effets. Il précise également avoir, d’ailleurs, déposé plainte à l’encontre de Mme [P] [S] pour les travaux réalisés sans permis de construire et sans autorisation.

A cette audience, le Tribunal a autorisé les parties à présenter une note en délibéré au regard des originaux produits en leur laissant un délai jusqu’au 15 décembre 2024. Aucune des parties n’a déposé de note en délibéré.

DISCUSSION

1. Sur le compromis de vente régularisé en date du 23 juillet 2020 :

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1583 du même code, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée, ni le prix payé.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, force est de constater que les parties s’opposent quant à la validité des contrats qu’ils ont conclus, ce qui a justifié la production desdits contrats en originaux.

Ils s’accordent sur le fait d’avoir signé un compromis de vente ainsi qu’un bail commercial et un document intitulé « Protocole d’accord – acte sous seing privé » datés du 23 juillet 2020 conclus entre Mme [P] [S] et M. [J] [C].

Force est de constater que le seul compromis de vente du 23 juillet 2020 produit en original l’a été par Mme [P] [S].

Cet original correspond à la copie versée par M. [J] [C].

L’accord des parties, quant à ce compromis de vente, est donc établi.

Ce compromis de vente prévoit la vente de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11], cadastré section AL n°[Cadastre 7], AL n°[Cadastre 2], immeuble en désignation mixte commerciale et habitation au prix de 150 000 euros dans un terme de trois ans maximum sous la condition suivante :

«  Il a été convenu entre les parties que l’acquéreur doit préalablement l’acte authentique qu’il s’est acquité de l’achat du matériel de restauration et mobilier

Préalablement aussi à la signature de ce compromis et convenu entre les parties dont les factures sont jointes à ce compromis de vente avec la preuve de paiement par chèques de banque.

Dans le cadre d’une éventuelle préhemption de cet immeuble vendu loué dont le bail est annexé les acquéreurs doivent impérativements se comformé à cette condition particulière et incluse aussi l’acquisition de l’immeuble du matériel restauration et mobilier que l’acquéreur aura régularisé car la vente de cet immeuble est soumise uniquement à cette condition d’acquisition de matériel et mobilier. »

Ainsi, la seule condition de réalisation de cette vente est l’acquisition du matériel et du mobilier de restauration par paiement de chèque de banque.

Or, le document intitulé « Protocole D’accord » signé par les parties à la même date prévoit quant à lui :

« Il a été convenu entre les parties que Mme [S] [P] fasse cette acquisition au terme Maximum de trois ans à compter de la signature du compromis de vente, le prix de vente indiqué est uniquement à la condition particulière d’acquisition du matériel et mobilier appartenant à Monsieur [C] [J] [R],

Durant cette période Madame [S] s’engage à verser en fonction de ses moyens financiers des mensualités de crédit vendeur qui seront déductible du prix de vente indiqué dans le compromis de vente signé entre les parties

(…) »

A ce document étaient joints deux documents intitulés « Facture de vente » établi par M. [J] [C] et par Mme [P] [S] chiffrant le mobilier à une somme de 10 000 euros et chiffrant le matériel listé à la somme de 50 000 euros.

Enfin, le bail commercial signé à la même date, prévoit quant à lui, un bail consenti à Mme [P] [S] du 23 juillet 2020 au 23 juillet 2023 d’un montant annuel de 12 euros et mettant également à sa charge le paiement de la taxe foncière et de l’assurance de l’immeuble.

Une clause particulière ainsi libellée y est intégrée:

« (…)Il a été convenu entre parties que ce bail commercial justifie la propriété du fond de commerce à Mme [S] [P] et que il est fait temporairement jusqu’à l’acquisition des murs conformément au compromis de vente signé aussi ce jour pour cet immeuble et au protocole d’accord joint ».

Ces trois contrats forment donc un tout.

Il en ressort que la commune intention des parties ait été de soumettre le contrat de vente à une unique condition particulière, celle de payer le matériel et les meubles de restauration appartenant à M. [J] [C].

Or, Mme [P] [S] produit deux chèques bancaires de la Banque Postale datés du 23 juillet 2020, l’un pour un montant de 50 000 euros et le second pour un montant de 10 000 euros.

M. [J] [C] ne conteste pas les avoir encaissés.

Ainsi, la condition particulière était à cette date remplie et les parties étant d’accord sur le prix et la chose, le contrat de vente était parfait.

Compte-tenu de ce caractère parfait de la vente, il est inutile de statuer sur la validité des autres contrats postérieurs invoqués même s’il apparaît clairement à la lecture des pièces versées par les parties que des documents ont été modifiés a posteriori par le vendeur, M. [J] [C] notamment quant au bail commercial portant sur l’immeuble litigieux et quant au second compromis de vente.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de dire que la vente de l’immeuble situé sis [Adresse 3] à [Localité 11], cadastré section AL n°[Cadastre 7] et [Cadastre 2], entre M. [J] [C] et Mme [P] [S] est parfaite et de condamner M. [J] [C] à régulariser l’acte de vente à son profit selon les modalités reprises au dispositif du présent jugement. Par ailleurs, à défaut, et sous la réserve de la justification par Mme [P] [S] du paiement du solde du prix d’un montant de 90 000 euros, le présent jugement vaudra acte de vente au profit de cette dernière sur l’immeuble litigieux, de dire que Mme [P] [S] sera tenue de s’acquitter de tous droits, impôts et taxes de mutation au Trésor Public et d’ordonner dans les conditions reprises au présent dispositif, la publication à la conservation des hypothèques de la décision à intervenir.

2. Sur les demandes reconventionnelles de M. [J] [C] :

a. Sur la résiliation du bail commercial :

Aux termes des dispositions de l’article 100 du code de procédure civile, si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétente pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l’autre si l’une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d’office.

De même, des dispositions de l’article 101 du même Code, s’il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice, de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l’une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer la connaissance de l’affaire à l’autre juridiction.

Enfin, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, force est de constater que Mme [P] [S] justifie avoir délivré une assignation devant le Tribunal Judiciaire de Valenciennes en date du 3 mai 2024 afin de dire et juger que les commandements de payer les loyers commerciaux qui lui ont été délivrés en date du 12 avril 2024 et celui d’avoir à faire cesser les troubles visant la clause résolutoire délivré en date du 12 avril 2024, sont nuls et de nul effet et de les annuler.

M. [J] [C] invoque notamment l’existence de troubles et dégradations de l’immeuble et le non-paiement des loyers pour caractériser la résiliation dudit bail et sollicite également que les commandements du 12 avril 2024 ne soient pas dépourvus d’effets.

Or, ce sont les mêmes motifs qui ont justifié lesdits commandements de payer les loyers commerciaux et d’avoir à cesser les troubles visant la clause résolutoire qui sont contestés par Mme [P] [S]. Leur validité et les effets de ces derniers sont actuellement pendants dans le cadre de la mise en état de la présente chambre du tribunal judiciaire de Valenciennes.

Par voie de conséquence, ces litiges étant actuellement pendants, il conviendra donc de renvoyer les parties quant à cette résiliation, aux instances pendantes devant la première chambre dans le cadre des procédures portant les numéros de RG 24/1836 et 24/1227.

b. Sur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral :

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

De même, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [J] [C] estime que les défendeurs ont esté avec mauvaise foi et que les propos utilisés à son encontre sont très infâmants. Il invoque avoir subi un préjudice moral qu’il chiffre à la somme de 5 000 euros.

Force est de constater que contrairement à ses affirmations, M. [J] [C] ne caractérise à l’encontre des demandeurs aucune quelconque faute dans la mesure où il a été partiellement fait droit à leurs demandes.

Au surplus, les pièces versées au débat en originaux, ont permis d’établir que M. [J] [C] a modifié leur contenu et qu’ainsi, les propos tenus à son encontre correspondent à la réalité.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

3. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [J] [C] ayant succombé, il conviendra donc de le condamner aux dépens de la présente procédure.

4. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [J] [C] ayant succombé, sera condamné à payer à Mme [P] [S] et à M. [F] [T], une somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

4. Sur la demande d’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il conviendra de rappeler le caractère exécutoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition de la décision au greffe le 23 janvier 2025, comme indiqué à l’audience de plaidoirie, prorogée au 06 février 2025, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DIT que la vente de l’immeuble appartenant à M. [J] [C], portant sur l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11], cadastré section AL n°[Cadastre 7] et [Cadastre 2], au prix de 150 000 euros, au profit de Mme [P] [S], est parfaite,

CONDAMNE M. [J] [C] à régulariser un acte de vente au profit de Mme [P] [S], dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à l’expiration de ce délai de trois mois, M. [J] [C] sera redevable d’une astreinte provisoire de CENT EUROS (100 euros) par jour de retard, pendant un délai de trois mois, au bénéfice de Mme [P] [S],

A DÉFAUT, de régularisation d’acte de vente dans le délai de six mois, à compter de la signification du présent jugement, DIT que sous réserve de la justification du paiement du solde du prix de vente de 90 000 euros par Mme [P] [S] et du justificatif de l’acquittement de tous droits, impôts et taxes de mutation au Trésor par Mme [P] [S], que le présent jugement vaudra acte de vente au profit de Mme [P] [S] sur l’immeuble, sis [Adresse 3] à [Localité 11], cadastré section AL n°[Cadastre 7] et [Cadastre 2],

ORDONNE qu’à Défaut de régularisation d’un acte de vente, dans le six mois de la notification du présent jugement, la publication à la conservation des hypothèques du présent jugement,

RENVOIE les parties quant à la résiliation du bail commercial, aux instances pendantes devant la première chambre dans le cadre de ces procédures portant les numéros RG 24/1836 et 24/1227,

CONDAMNE M. [J] [C] à payer à Mme [P] [S] et à M. [U] [T] une somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [C] aux dépens de la présente instance,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Le Greffier, Le Président,