COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 04 Décembre 2025

N° RG 25/01962 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QNSO

Grosse délivrée

à M^e COLOMBO

Expédition délivrée

à Mme [T]

et M. [D]

le

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. ELYSEE dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Christian-Michel COLOMBO, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Madame [S] [T]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [E] [D]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Caroline ATTAL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice,

assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 09 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025 puis prorogée au 04 Décembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location en date du 5 février 2018, la SARL ELYSEE a donné à bail à Madame [S] [T] et Monsieur [E] [D] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 7], moyennant un loyer principal mensuel de 920 euros et de 60 euros de provisions sur charges.

Les locataires ont quitté les lieux et ont remis les clés à la SARL ELYSEE le 16 mai 2024 sans procéder à un état des lieux de sortie contradictoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, la SARL ELYSEE a fait assigner Monsieur [E] [D] et Madame [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Nice afin de:

— de voir constater l’application de la clause résolutoire et la résiliation du bail

— condamner solidiairement Monsieur [E] [D] et Madame [S] [T] à lui payer:

— la somme de 4793 euros arrêtée au 10 décembre 2023 ,au titre des loyers et charges impayés

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges courant du 10 décembre 2023, date de la résiliation du bail jusqu’à leur départ effectif des lieux le 16 mai 2024, soit la somme de 5096 euros

— condamner solidairement Monsieur [D] et Madame [T] à payer la somme de 1864,99 euros au titre du préjudice financier subi par la SARL ELYSEE concernant le vol et la détérioration de l’ensemble du mobilier présent lors de l’état des lieux d’entrée

— condamner solidiairement Monsieur [D] et Madame [T] à payer la somme de 14160,66 euros au titre du préjudice financier sans précédent subi par la SARL ELYSEE concernant les détériorations et les dégradations de l’appartement

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil

— outre une somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 9 octobre 2025, la SARL ELYSEE représentée par son conseil a maintenu ses demandes en l’état de l’acte introductif d’instance.

Mmonsieur [E] [D] et Madame [S] [T] quoique régulièrement assignés par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, prorogée au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En l’espèce, le bail conclu entre les parties, contient une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4410 euros au titre des loyers échus et impayés, visant la clause résolutoire prévue au bail. Ce commandement a été régulièrement notifié à la Ccapex le 11 octobre 2023.

Ce commandement est régulier et ses causes n’ont pas été réglées dans les six semaines de sa signification, au vu du décompte versé et à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge par la partie défenderesse, qui n’a pas comparu.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 décembre 2023 et que le bail est résilié depuis cette date.

Il convient de prendre acte du congé donné par les locataires ayant pris effet le 16 mai 2024.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, la SARL ELYSEE produit un décompte actualisé au 5/12/2023 , démontrant que Madame [S] [T] et Monsieur [E] [D] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4793 euros à la date du 5/12/2023, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Madame [S] [T] et Monsieur [E] [D] qui n’ont pas comparu, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette et n’ont pas justifié de sa situation matérielle.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, ils seront donc condamnés solidairement à verser à la SARL ELYSEE cette somme avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Madame [S] [T] et Monsieur [E] [D] qui se sont maintenus sans droit ni titre dans les lieux depuis la résiliation du bail jusqu’au 16 mai 2024 seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 11 décembre 2023 et ce jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux le 16 mai 2024.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi soit à la somme de 5096 euros.

III SUR LES DEGRADATIONS LOCATIVES

Vu les articles 1103, 1104, 1218, 1219, 1231, 1231-1, 1240, 1719, 1720, 1730, 1731 et 1732 du code civil,

Vu les dispositions de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont les articles 6, 7 et 22,

Vu l’article 2 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016,

Vu l’article 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987,

Vu le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, qui décrit les caractéristiques du logement décent,

La restitution des lieux loués en mauvais état constitue un manquement du preneur à ses obligations, sauf notamment à ce que les dégradations résultent d’un cas de force majeure ou du fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’existence de dégradations survenue au cours de la jouissance du bien s’apprécie par la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie, dressés contradictoirement.

Doit cependant être tenu pour valable le constat d’état des lieux dressé unilatéralement par le bailleur peu de temps après le départ du locataire dès lors que les circonstances ne lui ont pas permis de l’établir contradictoirement, notamment lorsque le locataire a quitté les lieux sans préavis et sans aviser le bailleur sous toute autre forme.

Le préjudice du bailleur est réalisé du seul fait de l’existence des dégradations ; son indemnisation n’est pas subordonnée à la preuve de ce qu’il a effectué les réparations.

L’état des lieux d’entrée contradictoire ne figure pas au dossier de sorte que l’état de l’appartement initial n’est pas connu par la juridiction Il sera présumé être en état d’usage. . Aux termes du bail meublé il est mentionné la présence de mobiliers ainsi que la valeur des biens meubles.

Selon l’état des lieux de sortie, établi non contradictoirement le16 mai 2024 jour de la remise des clés: les lieux sont dégradés et sales. Il en est de même du mobilier dont la majorité est cassées. Les carreaux de carrelage au sol sont sales et plusieurs présentent des impacts importants, les murs peints comportent de multiples traces et notamment des traces de feutre de part et d’autre. Des retraits de peintu sont visibles sous le mur de la fenêtre. La fenêtre à deux ventaux en bois peint est en mauvais état et une vitre est cassée. Le plafond peint présente des traces de salissures brunâtres. Le mobilier dans la pièce est cassé ou fortement dégradé et sale (canapé en tissu, tapis rectangulaire, buffet, table en bois, cinq chaises en bois, horloge décorative, lampe sur pied métallique, meuble sous vasque de salle d’eau, portes de douche cassées. Le chauffage est désolidarisé du mur, la vitre est cassée sur l’imposte supérieure entre le séjour et le couloir, les plinthes périphériques en bois peint sont en mauvais état ; , la vitre du vantail gauche de la fenêtre est cassée, Dans la cuisine, le sol est revêtu de carreaux de carrelage anciens comportant de multiples traces de salissures, la peinture murale et du plafond présente des traces de salissures et des projections de graisse, la crédence en carreaux de carrelage est extrêmement sale, le plan de travail en carreaux de carrelage est cassé et sale ; le mobilier et l’électroménager sont très sales et détériorés. Les éléments de cuisine en bois peint sont cassés, la plaque de cuisson est en mauvais état le réfrigérateur présente de la moisissure, la hotte aspirante est très sale l’intérieur des placards bas des éléments de cuisine sont extrêmement sales. Dans les WC, le verrou des la fenêtre est cassé et des retraits de peinture sont visibles en périphérie. La cuvette et l’armoire sont sales. L’interrupteur de la salle de main est descellé et son enjoliveur est manquant. Le bas à douche est sale et les joints sont noircis par la moisissure. Le meuble vasque est sale et dégradé. Son étagère est cassée et il présente d’importantes traces de feutres. La vasque est fissurée. Le joint périmétrique est noirci de moisissure. Le miroir et son étagère sont sales et des retraits de peinture sont visibles. Dansla chambre gauche, des impacts, retraits de peinture et de matière sont visibles sur le mur droit de la porte fenêtre. Des fils électriques sans douille ni ampoule sont en exergue. Le sol est revêtu de lames imitation parquet qui sont abimées. Trois matelas au sol sont tâchés et déchirés. Le radiateur est sale et descellé. Le montant de fermeture de la porte fenêtre est cassé tout comme la baguette d’angle du mur. La porte de placard en bois du balcon est cassée

Ces éléments font ressortir que la SARL ELYSEE a subi un préjudice résultant de l’état de dégradation du logement lors de la reprise en possession des lieux, des travaux de remise en état devant être engagés en conséquence.

La bailleresse appuie sa demande sur plusieurs éléments, dont une facture chiffrant à 6853 euros le coût des travaux de remise en état et une facture de 7849,08 euros concernant la rénovation des portes et fenêtres outre le remplacement du mobilier dégradé pour 1864,99 euros. .

A l’inverse, Monsieur [E] [D] et Madame [S] [T] ne produisent aucun élément de nature à remettre en cause leur responsabilité dans les dégradations de l’appartement, l’état des lieux de sortie ayant été réalisé le jour de la remise des clés et ceux-ci en connaissance de cause, ayant refusé d’y participer contradictoirement.

Dès lors, en considération des éléments susvisés faisant application d’une grille de vétusté de 10 %, à compter de la première année, le bail ayant été conclu le 5 février 2018, soit pour une durée de plus de 6 ans, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnisation du préjudice matériel subi par la propriétaire à 7080,66 euros outre 1864,99 euros pour le remplacement du mobilier dégradé, soit la somme totale de 8945,65 euros due in solidum par Monsieur [E] [D] et Madame [S] [T] .

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [D] et Madame [S] [T] partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL ELYSEE les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprise dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [E] [D] et Madame [S] [T] in solidum à lui verser une somme de 1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 février 2018 entre la SARL ELYSEE et Monsieur [E] [D] et Madame [S] [T] portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 10 décembre 2023

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [D] et Madame [S] [T] à verser à la SARL ELYSEE la somme de 4793 euros arrêtée au 5/12/2023 comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

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CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [D] et Madame [S] [T] à verser à la SARL ELYSEE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 11 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés soit le 16 mai 2024 d’un montant de 5096 euros avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [D] et Madame [S] [T] à payer à la SARL ELYSEE la somme de 8945,65 euros avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

ORDONNE la capitalisation des intérêts

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [D] et Madame [S] [T] à verser à la SARL ELYSEE une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [D] et Madame [S] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

REJETTE le surplus des demandes;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de Nice

La greffière, La vice-présidente,