COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 26/00335 – N° Portalis DBWR-W-B7K-RAD2

Du 12 Mai 2026

Affaire : [K], [F], [K]

c/ [F]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Marie LAMBERT

M^e Bastien PELLEGRIN

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 16 Février 2026, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

M. [Y] [W] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Bastien PELLEGRIN, avocat au barreau de NICE

M. [B] [T] [F]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Bastien PELLEGRIN, avocat au barreau de NICE

M. [L] [S] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Bastien PELLEGRIN, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS

Contre :

M. [Q] [F]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Marie LAMBERT, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 17 Mars 2026, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 Mai 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2026, M.[Y] [K], M.[L] [K] et M.[B] [F] ont fait assigner M.[Q] [F] selon la procédure accélérée au fond, devant le tribunal judiciaire de Nice.

A l’audience du 17 mars 2026, M.[Y] [K], M.[L] [K] et M.[B] [F] sollicitent dans leurs conclusions récapitulatives reprises oralement:

— les autoriser à vendre la totalité de la pleine propriété indivise (savoir 6/6e) des biens indivis suivants, en l’absence de M. [Q] [F], détenteur d’une quote-part représentative d'1/6e indivis, compte tenu de l’urgence et de l’intérêt commun de l’indivision formée par eux, à savoir:

• Un terrain figurant au cadastre sous les références section AC [Cadastre 1], lieudit « [Adresse 6]», pour une surface de 00 ha 05 a 03 ca ;

• Plusieurs lots de copropriété dans un immeuble érigé sur ledit terrain, figurant au cadastre, d’une part, sous les références section AC [Cadastre 2], lieudit « [Localité 5] », pour une surface de 00 ha 00 a 53 ca, et d’autre part, sous les références section AC [Cadastre 3], lieudit « [Adresse 6] », pour une surface de 00 ha 00 a 52 ca, savoir les lots n° 3 (une cave), n° 4 (une cave), n° 6 (un appartement T2 au rez-de-chaussée) et n° 8 (un appartement T2 au premier étage).

— à cet effet, les autoriser à signer, en l’absence de Monsieur [Q] [F], tout acte réitératif de la promesse unilatérale de vente portant sur la totalité de la pleine propriété indivise, savoir 6/6eme, des biens indivis susvisés, conclue par eux et reçue par Maître [M] [V], notaire à Roquebrune-Cap-Martin (06), le 12 décembre 2025, au bénéfice de la société SARL [1], dont le siège social est sis [Adresse 7] à Villeneuve-d’Ascq (59650), immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Lille Métropole sous le numéro 408 888 659, ou de toute autre société amenée à s’y substituer et ce au prix de 1 080 000 euros;

— les autoriser à signer toute autre promesse unilatérale ou synallagmatique de vente des biens indivis susvisés, ainsi que tout acte réitératif y afférent, pour le cas où la société SARL [1], ou toute autre société amenée à s’y substituer, ne signerait par l’acte réitératif de la promesse unilatérale de vente reçue par le notaire précité.

— et par suite de cette autorisation :

— ordonner que chacun de Messieurs [Y] [K], [L] [K] et [B] [F] reçoive une avance en capital à valoir sur le partage futur du prix de vente desdits biens indivis susvisés

— ordonner que ladite avance en capital sera égale à la quote-part du prix de vente devant revenir à chacun d’eux à due concurrence de ses droits dans l’indivision, savoir 3/6e de la pleine propriété indivise pour Monsieur [Y] [K], 1/6e pour Monsieur [L] [K] et 1/6e pour Monsieur [B] [F] ;

— et, en tout état de cause, condamner M. [Q] [F] à leur verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

M.[Q] [F] sollicite dans ses conclusions récapitulatives reprises à l’audience de:

— juger qu’il ne relève pas de la compétence du président du Tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond d’autoriser la vente partielle de droits indivis au profit d’un tiers

— déclarer la demande de Messieurs [Y] et [L] [K] et [B] [F] irrecevable

Subsidiairement:

— débouter Messieurs [Y] et [L] [K] et [B] [F] de leurs demandes en ce qu’ils ne démontrent pas l’existence d’un intérêt commun à la vente, ni d’une quelconque urgence

— débouter Messieurs [Y] et [L] [K] et [B] [F] de leur demande tendant à vendre la totalité de la pleine propriété indivise (6/6è) des biens sis :

• Un terrain figurant au cadastre sous les références section AC [Cadastre 1], lieudit « [Adresse 6]», pour une surface de 00 ha 05 a 03 ca ;

• Plusieurs lots de copropriété dans un immeuble érigé sur ledit terrain, figurant au cadastre, d’une part, sous les références section AC [Cadastre 2], lieudit « [Adresse 8] », pour une surface de 00 ha 00 a 53 ca, et d’autre part, sous les références section AC [Cadastre 3], lieudit « [Adresse 6] », pour une surface de 00 ha 00 a 52 ca, savoir les lots n° 3 (une cave), n° 4 (une cave), n° 6 (un appartement T2 au rez-de-chaussée) et n° 8 (un appartement T2 au premier étage).

— débouter Messieurs [Y] et [L] [K] et [B] [F] de leur demande tendant à être autorisés à signer la promesse de vente du 12 décembre 2025 au profit de la SARL LES [Localité 6] DE FLANDRES ou de tout autre société amenée à s’y substituer

— débouter Messieurs [Y] et [L] [K] et [B] [F] de leur demande d’avance sur capital

— condamner Messieurs [Y] et [L] [K] et [B] [F] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Marie LAMBERT, avocat au Barreau de Nice conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 1380 du code de procédure civile, les demandes formées en application des articles 772, 794, 810-5, 812-3, 813-1, 813-7, 813-9 et du deuxième alinéa de l’article 814, des articles 815-6, 815-7, 815-9 et 815-11 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond.

Selon l’article 815-6 du code civil , le Président du Tribunal Judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi. Cette autorisation n’entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l’héritier.

Il ressort des dispositions susvisées qu’il entre dans les pouvoirs du président saisi selon la procédure accélérée au fond d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis si cette mesure est justifiée par l’urgence et l’intérêt commun.

Monsieur [Q] [F] soutient que M.[Y] [K], M.[L] [K] et M.[B] [F] demandent l’autorisation de signer tout acte réitératif de la promesse unilatérale de vente des biens indivis conclue par eux et reçue par Maître [M] [N] [X], notaire à [Localité 7] (06), le 12 décembre 2025, au bénéfice de la société SARL LES [Localité 6] DE [2], ou de toute autre société amenée à s’y substituer mais que la promesse de vente litigieuse ne porte pas sur la vente de la totalité des biens indivis mais seulement sur la quote-part détenue par ces derniers sur les biens indivis à l’exclusion des droits qu’il détient représentant les 1/6eme restant, de sorte qu’il ne s’agit pas d’une vente intégrale des lots litigieux mais d’une vente partielle, qui ne peut être ordonnée en la présente instance.

Il ajoute que Messieurs [Y] et [L] [K] et [B] [F] sollicitent du Président du Tribunal Judiciaire de les autoriser à vendre leurs seuls droits sur les biens indivis, à l’exclusion des droits de Monsieur [Q] [F], à l’égard duquel le bénéficiaire de la vente doit régulariser une promesse de vente, correspondant aux 1/6ème et ce alors que chaque indivisaire est libre de céder à un autre indivisaire ou à un tiers tout ou partie de ses droits dans les biens indivis, sur sa seule décision, car il ne s’agit pas d’un acte relatif aux biens indivis et qu’ils peuvent vendre leur quote-part détenue dans l’indivision à un tiers. Il soutient ainsi que la promesse de vente a été conclue en fraude de ses droits car les dispositions de l’article 815 -14 du Code civil n’ont pas été respectées à savoir le droit de préemption de l’indivisaire.

M.[Y] [K], M.[L] [K] et M.[B] [F] qui sollicitent le rejet de la fin de non recevoir, exposent que leurs demandes portent bien sur l’autorisation de vendre l’intégralité des biens indivis en raison de l’urgence de la situation et de l’intérêt commun de l’indivision, que le défendeur tente d’entretenir une confusion volontaire sur l’objet de la présente action qui n’a pas pour objet d’autoriser la vente des quotes-parts indivises des demandeurs mais d’autoriser la vente de la pleine propriété des lots indivis, en l’absence de ce dernier . Ils ajoutent que le promoteur souhaite acquérir l’intégralité de la pleine propriété des biens indivis ainsi que des parcelles attenantes, que Monsieur [Q] [F] se désintéresse de leur gestion et s’oppose de manière constante à toute vente depuis quinze ans.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les parties détiennent ensemble la pleine propriété indivise de plusieurs biens immobiliers sis [Adresse 6] à [Localité 8] (06), savoir :

• Un terrain figurant au cadastre sous les références section AC [Cadastre 1], lieudit « [Adresse 6] », pour une surface de 00 ha 05 a 03 ca (ci-après le « Terrain ») ;

• Plusieurs lots de copropriété dans un immeuble érigé sur ledit terrain, figurant au cadastre, d’une part, sous les références section AC [Cadastre 2], lieudit « [Localité 5] »,, savoir les lots n° 3 (une cave), n° 4 (une cave), n° 6 (un appartement T2 au rez-de-chaussée) et n° 8 (un appartement T2 au premier étage)

Leurs droits respectifs dans l’indivision sont répartis ainsi:

— M. [Y] [K] :3/6e

— M. [L] [K] :1/6e

— M. [B] [F] :1/6e

— M. [Q] [F]: 1/6e

Il ressort des conclusions et des pièces versées aux débats, que les demandeurs sollicitent l’autorisation de vendre la totalité de la pleine propriété des biens indivis et de les autoriser à cet effet à signer en l’absence de Monsieur [Q] [F], tout acte réitératif de la promesse unilatérale de vente portant sur la totalité de la pleine propriété conclue au bénéfice de la société [1].

Dès lors, force est de considérer que le moyen soulevé en défense est inopérant dans la mesure où il n’est pas sollicité la vente des 5/6eme du bien indivis mais l’autorisation de procéder à la vente de l’intégralité des biens détenus par les indivisaires, en l’absence de M.[Q] [F] détenteur d’une quote-part indivise 1/6eme et nonobstant son refus.

Il convient à ce titre de relever que la promesse de vente en date du 12 décembre 2025 passée entre la société [1] et Monsieur [L] [K], [Y] [K] et [B] [F] ementionne que ces derniers vendent leur quote-part indivise à hauteur de 5/6eme, sous la condition suspensive que le bénéficiaire soit également titulaire d’une promesse de vente portant sur le surplus des biens désignés à savoir les 1/6eme indivis en pleine propriété détenus par Monsieur [Q] [F], avec cette précision que le bénéficiaire devra être titulaire au plus tard le 29 mai 2026 des promesses de vente portant sur les parcelles devant former l’assiette de l’ensemble immobilier à construire et ce au prix de 900 000 € s’agissant des seules parts indivises des demandeurs.

Il est en outre produit une attestation du notaire du 12 mars 2026 indiquant que les demandeurs se sont engagés à vendre au profit de ladite société, leurs droits indivis en pleine propriété moyennant le prix global de 1 080 000 € comprenant le 1/6eme en pleine propriété appartenant à Monsieur [Q] [F] (à hauteur de 180 000 €), le tout sous réserve que le bénéficiaire puisse acquérir la totalité en pleine propriété du bien de sorte que la réalisation de la vente est conditionnée à l’acquisition de la part indivise de ce dernier. Il est précisé que cette promesse de vente s’inscrit dans le cadre d’une opération de promotion immobilière de grande ampleur.

En conséquence, il ressort des éléments susvisés que les demandeurs sollicitent l’autorisation de procéder à la vente de l’intégralité des bien indivis en l’absence de Monsieur [Q] [F] au prix global de 1 080 000 € de sorte que les dispositions relatives à l’article 815- 14 du code civil portant sur la cession par un indivisaires de ses droits à une personne étrangère à l’indivision imposant une notification aux autres indivisaires afin de leur permettre de faire valoir leur droit de préemption est en l’espèce inapplicable puisque la demande ne porte pas sur une cession de droits indivis mais sur la vente de l’intégralité des biens indivis.

Dès lors, la fin de non-recevoir soulevée qui n’est pas fondée sera rejetée, le président saisi selon la procédure accélérée au fond étant compétent pour autoriser la vente d’un bien indivis en cas d’urgence et si l’intérêt commun le justifie.

Sur la demande d’autorisation de vendre les biens indivis

Selon l’article 815-6 du code civil, le Président du Tribunal Judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi. Cette autorisation n’entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l’héritier.

Les demandeurs font valoir que l’immeuble est aujourd’hui en très mauvais état et sera bientôt impropre à sa destination, que sa réhabilitation supposerait d’importants travaux à la charge des coindivisaires, qu’il est invendable en état, que le défendeur qui réside à [Localité 9] n’a aucune intention de l’occuper et qu’une société de promotion immobilière a manifesté son intention d’acquérir l’immeuble et le terrain pour un prix très largement supérieur à la valeur du marché, en vue de sa démolition dans le cadre d’un projet de plus grande ampleur mais qu’en dépit de leur mise en demeure Monsieur [Q] [F] refuse de donner suite à leurs sollicitations et bloque la vente.

M.[Q] [F] qui s’y oppose argue qu’aucune urgence n’est caractérisée car quand bien même l’immeuble s’effondrerait, le terrain sur lequel il est édifié ne perdrait aucune valeur et que les biens ne sont pas suffisamment dégradés pour être impropre à leur destination. Il ajoute n’avoir été destinataire que d’une seule mise en demeure à laquelle son conseil a répondu et qu’au regard de la configuration des lieux, de l’absence caractérisée de terrains constructibles sur la ville de [Localité 8], la rentabilité, liée à une vente d’un terrain constructible, offrant une vue sur la Méditerranée et [Localité 10], peut laisser augurer d’un prix en constante augmentation, rendant la rentabilité d’une autre vente autrement plus intéressante que celle envisagée dans le cadre de la promesse.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que les parties détiennent ensemble la pleine propriété indivise de plusieurs biens immobiliers sis [Adresse 6] à [Localité 8] (06), savoir :

• Un terrain figurant au cadastre sous les références section AC [Cadastre 1], lieudit « [Adresse 6]»,

• Plusieurs lots de copropriété dans un immeuble érigé sur ledit terrain, figurant au cadastre, d’une part, sous les références section AC [Cadastre 2] et AC [Cadastre 3] , lieudit « [Localité 5] », à savoir les lots n° 3 (une cave), n° 4 (une cave), n° 6 (un appartement T2 au rez-de-chaussée) et n° 8 (un appartement T2 au premier étage)

Le terrain est grevé d’une servitude de non aedificandi au profit de la parcelle voisine AC [Cadastre 4].

Leurs droits respectifs des indivisaires sont répartis ainsi:

— M. [Y] [O]

— M. [L] [K] :1/6e

— M. [B] [F] :1/6e

— M. [Q] [F]: 1/6e

Il est établi que le 25 avril 2012, M.[B] [U] a adressé une sommation à Monsieur [Q] [F] de prendre position en sa qualité d’héritier sur la signature d’un acte authentique constatant la renonciation à la servitude de non aedificandi relative entre les parcelles AC [Cadastre 1] et [Cadastre 4].

Une convocation à l’assemblée générale des copropriétaires a été effectuée par [Y] [K], syndic de copropriété afin de voter la renonciation à ladite servitude.

Par courrier du 24 octobre 2014, Monsieur [Q] [U] a répondu s’y opposer en sa qualité de copropriétaire indivis, en précisant qu’il ne pourra pas se rendre à dite l’assemblée.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 31 octobre 2014 que les copropriétaires ont approuvé la résolution visant la renonciation à la servitude non aedificandi entre les parcelles AC [Cadastre 4] et AC [Cadastre 1] en échange de la dation à titre gratuit au bénéfice de la copropriété, d’une parcelle de terre de 173 m² à soustraire de la parcelle cadastrée AC [Cadastre 4] en donnant pouvoir au syndic de passer les actes.

Il n’est cependant pas justifié de la régularisation de ces actes, les demandeurs arguant que cette servitude non aedificandi demeure.

Il est constant que les relations entre M.[Y] [K], M.[L] [K], M.[B] [F] et Monsieur [Q] [F] sont conflictuelles et qu’un désaccord les oppose sur la vente des biens immobiliers indivis.

Par un jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 14 novembre 2014, confirmé par un arrêt de la cour d’appel du 16 mars 2016, la cessation de l’indivision entre Monsieur [Q] [F] et Monsieur [B] [F] et l’ouverture des opérations de liquidation et de partage de la succession de leur mère ont été ordonnées.

M.[L] [K], qui rencontre des problèmes de santé et qui est handicapé réside actuellement dans l’immeuble indivis mais fait valoir que son état ne lui permet plus de s’y maintenir.

Les demandeurs justifient avoir conclu le 6 décembre 2023, en l’absence de M. [Q] [F], une promesse unilatérale de vente du terrain et des lots de copropriété indivis au bénéfice de la société [1], avec faculté de substitution et sous conditions suspensives, moyennant un prix de vente total de 1 080 000€, réparti comme suit selon leur quote-part indivise :

M. [Y] [K] : 540 000 €

M. [B] [F]: 180 000 €

M. [L] [K] :180 000 €

M. [Q] [F] :180 000 €

Il est établi que la société [1] a manifesté son intention d’acquérir ces biens, en vue d’ériger un ensemble immobilier, ainsi que plusieurs parcelles attenantes au terrain pour lesquelles diverses promesses de ventes ont été signées avec les propriétaires concernés. Il ressort de la promesse qu’elle envisage la construction d’un ensemble immobilier qui inclura de nombreuses parcelles, notamment les parcelles cadastrées AC [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 1] et [Cadastre 4].

Une seconde promesse a été conclue le 31 juillet 2024 entre les demandeurs et la société [1] afin d’en proroger les termes.

Il ressort d’une attestation notariée du 23 septembre 2025 que Monsieur [Q] [F] n’a pas donné suite aux courriers qui lui ont été adressés en 2024 afin de l’informer de la volonté de la société d’acquérir ses droits indivis.

Le 16 octobre 2025, une mise en demeure a été adressée par le conseil des demandeurs à Monsieur [Q] [F] afin de l’informer de leur volonté de vendre les biens immobiliers au prix de 1 080 000 € en raison de leur état de délabrement,en lui demandant de prendre position sur la vente projetée. Bien que son conseil en ait accusé réception en sollicitant des éléments complémentaires, force est de relever qu’il n’est pas justifié de la position prise par ce dernier quant à la vente projetée.

Une troisième promesse de vente a été conclue le 12 décembre 2025 afin d’en proroger les termes, avec la condition suspensive que le bénéficiaire soit titulaire au plus tard le 29 mai 2026 des promesses de vente portant sur l’intégralité des parcelles formant l’assiette de l’ensemble immobilier à construire et notamment d’une promesse de vente portant sur la part de Monsieur [Q] [F], la date d’expiration de la promesse étant fixée au 30 avril 2027.

Dans un courrier du 28 mars 2025, le promettant a confirmé sa volonté d’acquérir les parcelles AC [Cadastre 2] ,[Cadastre 3] et [Cadastre 1] en précisant que “cette offre est conditionnée à la réalisation rapide de la vente, puisque l’opération projetée se fait dans le cadre d’un remembrement parcellaire. Des promesses de vente sont signées avec l’ensemble du tènement foncier. En effet, la concrétisation de notre projet dépend de la rapidité avec laquelle cette transaction pourra être effectuée”. Il ajoute “que les biens sont en très mauvais état et continuent de se détériorer ce qui augmente les risques de coût supplémentaire pour les travaux et pourrait rendre la vente finale moins rentable à l’avenir”.

Il ressort d’un certificat médical du 28 janvier 2025 rédigé par le Docteur [C], que Monsieur [L] [K], qui réside dans un appartement, au sein de la maison, est atteint d’insuffisance rénale chronique au stade 5 nécessitant un traitement par hémodialyse et d’un diabète de type 1, d’une artériopathie des membres inférieurs avec amputation trans-tibiale droite pour laquelle il est appareillé et qu’il est bénéficiaire d’une allocation adulte handicapé.

Bien que M.[Q] [U] argue de l’absence d’urgence, force est de relever que la dégradation progressive du bien immobilier, qui est en très mauvais état et qui nécessite d’importants travaux de remise en état, qu’aucun des indivisaires n’envisage de financer, est clairement établie.

Il ressort en effet du procès-verbal de constat du 17 mars 2025 que la maison est dans un très mauvais état général, qu’elle présente d’importantes fissures horizontales courant sur les différents murs, des fissures traversantes, d’importantes cloques et tâches, des dommages liés à des infiltrations d’eau, des moisissures, que les revêtements sont dégradés et d’importantes fissures en façade.

En outre, dans son rapport d’expertise du 24 juillet 2025, M. [H] [G], mentionne que l’état du bien s’est nettement dégradé en dix ans, diverses aggravations et fractures structurelles observées en 2025 par rapport à l’année 2015, que des détachements différentiels de petites amplitudes sont présents sur le terrain et que sans la mise en place d’importants travaux de sous-œuvre, ce bâtiment est appelé à devenir dangereux et impropre à sa destination. Les photographies versées démontrent en outre que l’appartement indivis côté sud occupé par M.[L] [A] présente diverses fissures, que les travaux de peinture ne sont pas finis et que les lieux sont vétustes.

En outre, il est démontré que Monsieur [L] [K], qui est handicapé, amputé d’une jambe et qui perçoit de faibles ressources, occupe un appartement, mais qu’il a besoin de se reloger compte tenu de l’état actuel de la maison qui se montre très vétuste et qui risque de présenter à terme, selon l’expert un danger et une impropriété à destination.

Par ailleurs, il est établi que trois promesses de ventes successives ont été signées entre les demandeurs et la société [1] le 6 décembre 2023, 31 juillet 2024 et le 12 décembre 2025 afin d’en proroger les effets, en l’absence d’accord de Monsieur [Q] [F], détenteur d'1/6ème des droits indivis, les trois autres indivisaires, détenteurs des 5/6emes, étant favorables à la vente depuis plus de deux ans.

Il est à ce titre précisé, dans la dernière promesse de vente que celle-ci est assortie de la condition suspensive que le bénéficiaire soit titulaire au plus tard le 29 mai 2026 des promesses de vente portant sur l’intégralité de l’assiette des biens indivis qu’il souhaite acquérir, sur laquelle il projette la construction d’un ensemble immobilier.

De plus, Monsieur [Q] [F], qui ne réside pas dans la région, ne justifie d’aucune volonté d’occuper les biens ni de financer leur réhabilitation, ni avoir donné sa position sur la vente suite à la mise en demeure qui lui a été adressée.

Bien qu’il expose qu’au regard de la configuration des lieux, de l’absence de terrains constructibles à [Localité 8], la rentabilité, liée à une vente d’un terrain constructible, offrant une vue sur la Méditerranée et [Localité 10], peut laisser augurer d’un prix en constante augmentation, rendant la rentabilité d’une autre vente autrement plus intéressante que celle envisagée, force est de relever que les demandeurs font valoir que le terrain est toujours grevé d’une servitude de non aedificandi, à laquelle il peut être renoncé par les propriétaires des parcelles AC [Cadastre 4] et [Cadastre 1], qu’il n’est pas justifié de la régularisation des actes suite à l’assemblée générale du 31 octobre 2014, que le promoteur souhaite en ce sens acquérir l’ensemble des parcelles comprises dans l’assiette du projet et que M.[Q] [F] ne verse aucune pièce relative à la valeur vénale actuelle des biens permettant d’établir que la vente pourrait être effectuée à un prix supérieur à celui proposé de 1 080 000 €.

Dès lors, force de considérer au vu du délai qui s’est écoulé depuis la première promesse de vente, de la dégradation de la maison qui n’est aucunement entretenue et qui nécessite d’importants travaux de remise en état, qu’aucun des indivisaires ne propose de financer, ce qui à terme risque de rendre l’immeuble dangereux et impropre à sa destination, de l’état de santé fragile d’un des indivisaires, de surcroît occupant des lieux lui permettant difficilement de s’y maintenir et à défaut d’éléments contraires démontrant que le prix d’achat proposé de 1 080 000 ne serait pas adapté, la partie défenderesse ne justifiant aucunement d’une valeur vénale supérieure eu égard à l’état actuel des biens, que l’urgence de la situation et l’intérêt commun des indivisaires, justifient d’autoriser les demandeurs à procéder à la vente des biens immobiliers indivis au prix minimum de 1 080 000 € net vendeur, en l’absence de M.[Q] [U] et nonobstant son refus et à accomplir les formalités nécessaires à sa régularisation en signant les actes nécessaires.

Le notaire devra en conséquence faire mention de cette autorisation judiciaire dans les actes affèrents.

Sur la demande d’avance en capital :

Aux termes de l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision .

L’article 815-11 dispose que tout indivisaire peut demander sa part annuelle dans les bénéfices, déduction faite des dépenses entraînées par les actes auxquels il a consenti ou qui lui sont opposables. A défaut d’autre titre, l’étendue des droits de chacun dans l’indivision résulte de l’acte de notoriété ou de l’intitulé d’inventaire établi par le notaire.

En cas de contestation, le président du tribunal judiciaire peut ordonner une répartition provisionnelle des bénéfices sous réserve d’un compte à établir lors de la liquidation définitive.

A concurrence des fonds disponibles, il peut semblablement ordonner une avance en capital sur les droits de l’indivisaire dans le partage à intervenir.

Il ressort des dispositions susvisées que chaque indivisaire a droit aux bénéfices des biens indivis proportionnellement à ses droits dans l’indivision et qu’à concurrence des fonds disponibles, le président peut ordonner une avance en capital sur les droits de l’indivisaire dans le partage à intervenir.

Messieurs [Y] [K], [L] [K] et [B] [F] sollicitent une avance en capital à valoir sur le partage futur du prix de vente desdits biens indiviset que ladite avance soit égale à leur quote-part respective, à savoir 3/6eme de la pleine propriété indivise pour Monsieur [Y] [K], 1/6eme pour Monsieur [L] [K] et 1/6eme pour Monsieur [B] [F].

Ils font valoir qu’ils entendent réclamer le partage du futur prix de vente des biens indivis et que compte tenu de leurs rapports conflictuels avec Monsieur [Q] [F], il est de leur intérêt d’obtenir une telle avance en capital afin d’éviter toute contestation future quant à la répartition du prix à due proportion de chaque quote-part tout en faisant valoir que cette mesure permettra de garantir le bon paiement de chacun des indivisaires.

Selon la dernière promesse de vente versée, M.[Y] [A] recevrait la somme de 222 474 € comptant outre une partie du prix par dation en paiement à hauteur de 317 526 € par la remise d’un bien immobilier, Monsieur [L] [K], Monsieur [B] [F] et M.[Q] [F], chacun

la somme de 180 000 € payable comptant.

Toutefois, ainsi que le soulève Monsieur [Q] [F], la promesse de vente du 12 décembre 2025 prévoit concernant Monsieur [Y] [K], le paiement d’une partie du prix comptant et l’autre par une dation en paiement à savoir l’attribution d’un appartement, de sorte que sa demande d’avance à hauteur des 3/6ème du prix de vente ne peut prospérer.

En outre, il ressort des éléments susvisés que seule une avance peut-être accordée dans le partage sous réserve des comptes à établir.

Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments et des comptes à faire entre les parties, il sera fait droit à la demande d’avance en capital à hauteur de la somme de 150 000€ pour M.[Y] [A] et à hauteur 100 000 euros pour Monsieur [L] [K] et Monsieur [B] [F] chacun, étant précisé que M.[Q] [F] ne formule aucune demande à ce titre.

Le surplus des demandes sera rejeté.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens :

Au vu des circonstances et de l’issue de l’affaire, M.[Q] [F] qui succombe, sera condamé au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, vice-présidente, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [Q] [K] ;

AUTORISE M.[Y] [K], M.[L] [K] et M.[B] [F], indivisaires, à vendre la totalité de la pleine propriété indivise ( 6/6e) des biens indivis, en l’absence de M. [Q] [F], à savoir:

• Un terrain figurant au cadastre sous les références section AC [Cadastre 1], lieudit « [Adresse 6]», pour une surface de 00 ha 05 a 03 ca ;

• les lots de copropriété dans un immeuble érigé sur ledit terrain, figurant au cadastre, sous les références section AC [Cadastre 2], lieudit « [Localité 5] », pour une surface de 00 ha 00 a 53 ca, et d’autre part, sous les références section AC [Cadastre 3], lieudit « [Adresse 6] », pour une surface de 00 ha 00 a 52 ca, à savoir les lots n° 3 (une cave), n° 4 (une cave), n° 6 (un appartement T2 au rez-de-chaussée) et n° 8 (un appartement T2 au premier étage)

au prix minimum de 1 080.000 € au bénéfice de la SARL [1], dont le siège social est situé [Adresse 7] à Villeneuve-d’Ascq, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Lille sous le numéro 408 888 659, ou de toute autre société amenée à s’y substituer;

DIT que pour ce faire, M.[Y] [K], M.[L] [K] et M.[B] [F] pourront accomplir seuls les formalités nécessaires et signer tous les actes nécessaires à la régularisation de la vente des dits biens indivis et notamment les promesses de vente et actes réitératifs affèrents, au bénéfice de la SARL LES [Localité 6] DE FLANDRES, ou de toute autre société amenée à s’y substituer;

ACCORDE à M.[Y] [K], une avance en capital à valoir sur le partage futur du prix de vente des biens indivis susvisés, d’un montant de 150 000 euros ;

ACCORDE à M.[L] [K] et M.[B] [F], une avance en capital à valoir sur le partage futur du prix de vente des biens indivis susvisés, d’un montant de 100 000 euros chacun ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [F] à payer M.[Y] [K], M.[L] [K] et M.[B] [F] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [F] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision à titre provisoire;

Ainsi ordonné et prononcé en au Palais de Justice de NICE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge délégué et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DÉLÉGUÉ