COUR D’APPEL D’ AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR / S.A.S. TAC O TACOS, S.A.R.L. NO TABOO

N° RG 25/00013 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QJUZ

N° 26/00027

Du 28 Mai 2026

JUGEMENT

Délivrance le

Grosse et expédition à

l’AARPI BARATA CHARBONNEL

M^e Christophe TORA

Expéditions à

+ aux DOMAINES

+ 2 dossiers

rendu par mise à disposition au Greffe le 28 Mai 2026

PAR

PRÉSIDENT :

Franck BECU, Juge au TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE désigné en qualité de Juge titulaire de la JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE du département des ALPES MARITIMES par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la COUR D’APPEL D’AIX-en-PROVENCE, qui a délibéré

GREFFIER :

Emma BALDUCCI

ENTRE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

ET

S.A.S. TAC O TACOS immatriculée au RCS de Nice sous le n°828 950 386

représentée par Monsieur [X] [F] président, domicilié [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante

INTERVENANT VOLONTAIRE

S.A.R.L. NO TABOO agissant en la personne de ses co-gérants Monsieur [W] [E] et Monsieur [W] [M] ( INTERVENANT VOLONTAIRE), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Christophe TORA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EN PRESENCE DE :

Madame [G] [J]

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Départementale de Finances publiques des Alpes Maritimes

Pôle d’évaluation domaniale

[Adresse 5]

[Localité 1]

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par arrêté du 24 janvier 2023, le préfet des Alpes-Maritimes a notamment :

— déclaré d’utilité publique au bénéfice de L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR, ci-après l’EPF PACA, le projet d’aménagement de l'[Adresse 6] et de réalisation d’un programme d’habitat mixte [Adresse 3], [Adresse 4] et [Adresse 7] ;

— autorisé l’EPF PACA à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, dans un délai de cinq ans, à compter de la publication de l’arrêté, la parcelle nécessaire à la réalisation du projet.

Par ordonnance du 20 octobre 2023, le juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes du tribunal judiciaire de Nice a déclaré expropriée la parcelle cadastrée section LA n° [Cadastre 1] dont le lot n°14 appartenant à Monsieur [X] [F].

Par un courrier recommandé en date du 28 mai 2024, le conseil de l’EPF PACA, a informé la société TAC O TACOS, représenté par Monsieur [X] [F] en sa qualité de gérant, de son éviction et lui a notifié des offres d’indemnités à hauteur de 1 Euro.

Par un mémoire de saisine, enregistré par le service du greffe le 24 février 2025, l’EPF PACA a demandé au Juge de l’expropriation près le Tribunal judicaire de Nice de fixer l’indemnité d’éviction due à la SAS TAC O TACOS.

Par une ordonnance du 7 mars 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 13 juin 2025 et l’audience de plaidoirie au 25 septembre 2025.

Etaient présents lors de ce transport, le Conseil de l’EPF PACA, M^e Miguel Barata ainsi que Monsieur [W], représentant du restaurant « Gusti », lequel exploite un fonds de commerce, sous cette enseigne, au [Adresse 4] à [Localité 1] dans deux locaux contigus appartenant à deux propriétaires distincts, Madame [U] [N] et Monsieur [X] [F]. Ce dernier et son avocat, Maître [B], étaient également présents.

Par un mémoire d’intervention volontaire daté du 18 juillet 2025, la société NO TABOO demande de donner acte de son intervention volontaire.

Dans son dernier mémoire visé à l’audience du 26 mars 2026, l’EPF PACA demande au juge de l’expropriation de :

A titre principal,

— déclarer irrecevable la demande d’intervention volontaire de la SARL NO TABOO ;

— rejeter l’ensemble des prétentions de la SARL NO TABOO ;

A titre subsidiaire,

— déclarer que la SARL NO TABOO n’a pas droit à indemnité d’éviction au titre de la perte de son fonds de commerce :

— fixer l’indemnité à revenir à la SARL NO TABOO pour perte du droit au bail consécutivement à l’expropriation d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier cadastré [Adresse 3] à [Localité 1] :

. pour le droit au bail concernant le lot n°13 à 15.676, 80 Euros ;

. pour le droit au bail concernant le lot n°14 à 0 Euros ;

Soit une indemnité totale de 16.460, 64 Euros (indemnité principale, 15.676, 80 + indemnité de remploi, 783, 84 Euros).

En tout état de cause,

— Fixer l’indemnité d’éviction de la SAS TAC O TACOS, consécutivement à l’expropriation d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 1] à 1 Euros.

Au soutien de ses prétentions, l’EPF PACA fait valoir que l’intervention volontaire de la société NO TABOO, en sa qualité de locataire commercial du lot n°14, est irrecevable et infondée dans la mesure où il ne ressort pas du bail conclu le 1er septembre 2016 que celui-ci porterait sur le lot n°14 exproprié et que le numéro SIRET de la société ne figure pas sur ledit bail. Il relève également que le bail du 22 septembre 2023 conclu entre la société NO TABOO et Monsieur [F], propriétaire du lot n°14, a été conclu postérieurement aux arrêtés de DUP du 24 janvier 2023 et de cessibilité du 03 mai et qu’en conséquence le locataire n’a pu être dénoncé par le bailleur et se faire connaître de l’autorité expropriante. L’EPF en conclut que la société NO TABOO est déchue de son droit d’être indemnisée et qu’il lui conviendra de se retourner auprès de son bailleur à cette fin.

S’agissant de la date de référence, l’EPF retient le 06 octobre 2022, le PLU ayant été modifié pour la dernière fois le 06 octobre 2022.

S’agissant des indemnités à revenir à la SAS TAC O TACOS, l’EPF précise que le lot, objet de la saisine, serait exploité par cette société dans le cadre d’un bail commercial mais qu’aucun bail et aucun bilan n’ont été transmis ; il en conclut, dès lors, que l’offre doit s’élever 1 Euro.

S’agissant des prétentions de la SARL NO TABOO, qui sollicite 495 000 Euros pour la perte de son fonds de commerce et, à titre subsidiaire, une indemnité totale de 190.000 Euros pour le transfert d’activité, l’EPF PACA indique qu’historiquement la société NO TABOO exploitait un sex-ship dans ses locaux puis un restaurant à l’enseigne GUSTI et que, depuis plusieurs années, cette société a abandonné l’exploitation de son activité situé au [Adresse 4] pour exploiter son restaurant dans les locaux situés au [Adresse 8] de cette même rue. L’EPF affirme que le lot, objet de la présente saisine, n’est plus exploité comme en témoigne le constat fait lors du transport sur les lieux. Elle en déduit que, au regard de l’article 322-2 du code de l’expropriation, elle ne peut percevoir d’indemnité au titre d’une prétendue perte du fonds de commerce dans la mesure où elle n’y exploite rien.

S’agissant de la demande relative au droit au bail, elle doit être également rejetée, selon l’EPF PACA, dans la mesure où le droit au bail du [Adresse 8] correspond à un local 3 fois plus grands que les deux locaux commerciaux évincés.

Il relève que, à titre subsidiaire et si l’intervention de la société NO TABOO devait être considéré comme recevable il faudrait reprendre l’analyse du marché réalisée par le Commissaire du Gouvernement s’agissant de l’évaluation du droit au bail (cf supra) soit une valeur locative de marché annuelle de 288 Euros par m²/an.

L’EPF considère que pour la valeur du droit au bail concernant le lot n°13 (propriété de Madame [N]) est de 15 676, 80 Euros au vu du coefficient de situation retenu (5 et non 7 comme le Commissaire du gouvernement) et de 0 Euros pour le lot n°14 ; il fait valoir que le loyer effectif est 2,8 fois supérieur à la valeur locative de marché et en conclut que la valeur du droit au bail est nulle.

La SAS TAC O TACOS, qui n’est pas représentée, n’a pas conclu.

Dans son mémoire visée le 20 mars 2026, la SARL NO TABOO, dirigée par Monsieur [M] [W] et Monsieur [E] [W], demande au Juge de l’expropriation de :

— à titre principal, fixer l’indemnité d’expropriation résultant de la perte du fonds de commerce à revenir à la société NO TABOO, consécutivement à la dépossession du bien immobilier de Madame [U] [N] (magasin en façade) et de Monsieur [X] [F] (lot n°14) comme suit :

. indemnité principale, 450 000 Euros ;

. Indemnité de remploi, 43 850 Euros

Soit une indemnité totale de dépossession de 493.850 Euros.

A titre subsidiaire,

Fixer l’indemnité d’expropriation résultant du transfert d’activité à revenir à la société No Taboo comme suit :

. Indemnité principale : 171.510 Euros ;

. Indemnité de remploi : 18.151 Euros :

Soit une indemnité totale de dépossession de 189.661 Euros arrondi à 190.000 Euros.

La société NO TABOO fait valoir être bien fondé à intervenir dans la mesure où il n’est pas contesté qu’elle exploite un fonds de commerce de restaurant dans l’immeuble sis [Adresse 4], objet de la présente procédure d’expropriation.

Elle rappelle qu’il n’est pas contesté qu’elle n’a jamais été informée de la procédure d’expropriation ni de la part de ses bailleurs ni de la part de l’autorité expropriante et que, dès lors, son intervention volontaire est parfaitement recevable. Elle affirme que l’arrêt de Cour de cassation (Cass, Civ, 3ème, 6 avril 2022, n°21-11-108) cité par l’EPF et le commissaire du gouvernement n’est pas applicable à la présente situation.

Elle indique avoir signé un bail avec Madame [N] dès le 1er septembre 2016 pour une salle de restaurant avec mezzanine et cave d’une superficie de 60 m² environ et que la société Past’N Pizza, son associé unique, avait signé un bail commercial avec Monsieur [X] [F] dès le 17 septembre 2018 correspondant au lot n°14 de l’immeuble d’une superficie de 23 Euros et correspondant à la cuisine du restaurant pizzéria ; elle précise que Monsieur [F] a régulièrement donné quittance des loyers payés et que le bail a été régularisé par écrit le 22 septembre 2023.

La société NO TABOO indique que la déclaration d’utilité publique et l’arrêté de cessibilité sont des actes préparatoires à la procédure d’expropriation et qu’ils ne mettent pas fin aux droits réels ou personnels existant sur l’immeuble, notamment les baux commerciaux conclus postérieurement à la DUP mais antérieurement à l’ordonnance d’expropriation.

Elle en déduit que le locataire commercial dont le bail est en vigueur à la date de l’ordonnance d’expropriation peut donc prétendre à une indemnité d’éviction et que cette indemnité est égale au préjudice cause par le défaut de renouvellement du bail commercial conformément aux dispositions de l’article L 145-14 du code de commerce.

Elle se réfère à l’expertise de Madame [P] (cabinet Capan & [P], expertises immobilières) pour évaluer l’indemnité de la perte du fonds de commerce, laquelle a arrêté l’indemnité principale à 450 000 Euros au vu du chiffre d’affaires notamment.

Elle soutient, à la différence du commissaire du gouvernement que son activité n’a pas été transféré au [Adresse 8] mais qu’il s’agit de deux établissements distincts.

S’agissant du transfert d’activité au [Adresse 8] évoqué par le commissaire du gouvernement dans ses conclusions, elle soutient qu’il s’agit de deux fonds de commerce distincts.

Elle précise que le contrat de bail de ce fonds a été conclu avant l’ordonnance d’expropriation et affirme avoir saisi l’opportunité d’un local voisin , situé au [Adresse 8], pour y développer, à partir de mai 2024, une activité distincte. Selon, il ne s’agit donc pas d’un transfert d’activité.

A cette fin, elle affirme que la nature de l’activité est différente (restauration rapide pour le 28 et traditionnelle pour le [Adresse 8]), les locaux sont différents (40 m² au 28 et 130 m² au [Adresse 8]) et la masse salariale est différente (réduite avec les deux seuls associés au 28 et plus de 10 salariés au [Adresse 8]), que le modèle économique ainsi que le ticket moyen sont aussi différents. Elle en conclut que les conditions du transfert de fonds de commerce ne sont pas réunies.

Elle soutient, en outre, que l’indemnité résultant du transfert d’activité calculée par le commissaire du gouvernement ne couvre nullement l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. Elle évalue ainsi l’indemnité résultant de ce transfert à la somme de 189 661 Euros arrondie à 190 000 Euros.

Dans ses conclusions visées le 28 mai 2025, relatives à l’indemnité due à la société TAC O TACOS,le Commissaire du gouvernement conclut à ce qu’il plaise au Juge de l’expropriation de bien vouloir fixer :

— l’indemnité principale à 1 Euro ;

— l’indemnité de remploi à 1 Euro.

Il fait valoir que la date de référence est le 11 décembre 2023, date à laquelle la modification simplifiée n°2 du PLU métropolitain est devenue opposable, et que le bien était situé, à la date de référence, en zone Ubb1.

Il soutient que l’indemnité d’éviction principale ne peut être calculée à défaut de transmission d’un bail et des bilans des 3 dernières années par la SAS TAC O TACOS. Il précise aussi que suite aux recherches effectuées, il est mentionné une cessation d’activité à l’adresse déclarée en date du 21 février 2019.

Dans ses conclusions n°3 visées à l’audience du 26 mars 2026 et relatives à l’intervention volontaire de la société NO TABOO, le Commissaire du gouvernement conclut à ce qu’il plaise au Juge de l’expropriation de bien vouloir :

— à titre principal considérer que la demande de la société NO TABOO est irrecevable ;

— à titre subsidiaire, fixer :

. l’indemnité principale à 41 000 Euros ;

. l’indemnité de remploi à 2 950 Euros ;

. l’indemnité des frais de réinstallation sur présentation de facture.

Le commissaire du gouvernement rappelle que la SARL NO TABOO exploite un fonds de commerce, sous l’enseigne « Gusti Restaurant », au [Adresse 4] à [Localité 1] dans deux locaux contigus appartenant à deux propriétaires distincts ainsi qu’un établissement secondaire de restauration traditionnel situé au [Adresse 8] depuis le 07 mars 2024. Il indique que lors du transport sur les lieux, il n’a pas été constaté d’activité dans les 2 locaux commerciaux (lots 13 et 14) faisant l’objet de la présente saisine.

S’agissant de la date de référence, il fait valoir qu’il s’agit du 11 décembre 2023, date à laquelle la modification simplifiée n°2 est devenue opposable.

Le commissaire du gouvernement estime que l’intervention de la société NO TABOO est irrecevable en vertu des dispositions du Code de l’expropriation (articles L 311-2, L 311-3, R 311-1 et R 311-9) et de la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass, Civ, 3ème, 6 avril 2022, n°21-11-108).

A titre subsidiaire, si l’intervention était considérée comme recevable, il préconise l’utilisation de la méthode du différentiel de loyer et retient un coefficient de situation de 7 en raison de la bonne commercialité du local.

Le commissaire du gouvernement fournit un étude de marché des valeurs locatives de [Localité 1] en mars 2026 avec cinq termes pour aboutir à une moyenne de loyer par m² de 24 Euros et donc d’une valeur locative de marché (VLM) de 288 Euros par mois.

Il en déduit, pour le droit au bail sur lot n°13, un différentiel de loyer de 3440 Euros (11 000 Euros de VLM pour un loyer effectif de 7 560 Euros), somme qu’il faut multiplier par 7 (coefficient de situation) soit une valeur du droit au bail de 24 080 Euros. Il précise que la méthode par comparaison conforte cette analyse en aboutissant à une valeur de 20 178 Euros.

Pour le lot n°14, il indique que le loyer effectif annuel est de 16 776 Euros alors que le VLM est de 6 048 Euros. Au vu de ces observations, lesquelles sont confortées par la méthode de comparaison directe, il convient d’estimer que pour ce lot la valeur du droit au bail est nulle ; le commissaire de gouvernement précise qu’il doit percevoir une indemnité de privation de jouissance pour le lot 14 à hauteur de 16 776 Euros.

S’agissant des indemnités accessoires sollicitées, le commissaire du gouvernement fait valoir qu’il n’y a pas de perte de loyer, que les honoraires d’agence et le dépôt de garantie ne sont pas dus mais que les indemnités pour frais de réinstallation sont dues pour la somme de 24 360, 07 Euros au vu des factures produites.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de la Société NO TABOO :

L’article R 311-9 alinéa 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que : « A défaut d’accord dans le délai d’un mois à compter soit de la notification des offres de l’expropriant effectuée conformément aux articles R. 311-4 et R. 311-5, soit de la notification du mémoire prévue à l’article R. 311-6, soit de la mise en demeure prévue à l’article R. 311-7, le juge peut être saisi par la partie la plus diligente ».

L’article R 311-7 susmentionné prévoit que « si l’expropriant ne notifie pas ses offres, tout intéressé peut, une fois intervenu l’arrêté de cessibilité, mettre l’expropriant en demeure d’y procéder ».

Il résulte des dispositions de l’article R. 311-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que le juge de l’expropriation ne peut être saisi qu’à défaut d’accord dans le délai d’un mois à compter soit de la notification des offres ou du mémoire de l’expropriant, soit de la mise en demeure de procéder à la notification de ses offres adressée à l’expropriant par tout intéressé (Cour de cassation, 3ème civile, 6 avril 2022, 21-11.108).

En l’espèce, l’EPF PACA s’est abstenu de faire des offres à la société No Taboo et celle-ci n’a pas mis en demeure l’expropriant d’y procéder.

A défaut de mise en demeure préalable auprès de l’expropriant, l’intervention volontaire de la société No Taboo sera déclarée irrecevable.

Il y aura, dès lors lieu de rejeter l’ensemble de ses demandes sans qu’il y ait lieu de les examiner.

Sur l’indemnité due à la société TAC O TACOS :

Sur la date de référence

L’article L. 322-2 du code de l’expropriation dispose que « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 2], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique ».

Aux termes des dispositions de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence de l’article L322-2 du code de l’expropriation est « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ».

En l’espèce, l’EPF PACA et le Commissaire du gouvernement, dans ses dernières conclusions, affirment que le plan d’urbanisme (PLU) a été modifié pour la dernière fois le 6 octobre 2022 concernant cette zone.

Il convient, en l’espèce, de retenir le 06 octobre 2022 comme date de référence.

Sur la fixation de l’indemnité d’expropriation

Il ressort de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (CECUP) que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il est constant que le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation du prix du bien exproprié qui lui apparaît la plus appropriée au regard de sa situation et de sa nature, sous réserve qu’elle présente un degré de fiabilité suffisant pour que le prix déterminé corresponde à sa valeur vénale.

En l’espèce, la SAS TAC O TACOS à laquelle les offres ont été régulièrement notifiées n’a pas conclu.

Elle n’a ainsi transmis aucun élément relativement à son activité (bilans des 3 dernières années et bail commercial notamment).

Dès lors, il conviendra, conformément à l’article R 311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, de fixer l’indemnité d’éviction due à la société TAC O TACOS à la somme de 1 Euros et l’indemnité de remploi à la même somme.

Sur les autres demandes :

Au vu des circonstances de l’espèce (intervention volontaire de la SARL NO TABOO), chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

RETIENT comme date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien le 06 octobre 2022;

FIXE l’indemnité due par L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR à la SAS TAC O TACOS du fait de l’éviction de son local commercial sis [Adresse 3] à la somme de 2 Euros décomposée comme suit :

—  1 euro au titre de l’indemnité principale ;

—  1 euro au titre de l’indemnité de remploi;

DECLARE irrecevable l’intervention volontaire formée par la société No Taboo ;

REJETTE l’ensemble des demandes formé par la société No Taboo ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

La greffière Le juge de l’expropriation