MINUTE N°

RG – N° RG 25/00040 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K2HP

M^e Flora CADENE

M^e Alexia COMBE

M^e Elodie AMBLOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 22 JUILLET 2025

PARTIES :

DEMANDEURS

M. [J] [D]

né le 05 Août 1947 à [Localité 5] (56), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Alexia COMBE, avocat au barreau de NIMES

Mme [K] [S] épouse [D]

née le 16 Juillet 1953 à [Localité 7] (29), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Alexia COMBE, avocat au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LANGUEDOC USINAGE, inscrite au RCS de [Localité 6] sous le numéro 933 365 942, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Elodie AMBLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER (plaidant), M^e Flora CADENE, avocat au barreau de NIMES (postulant)

Ordonnance contradictoire, en premier ressort, prononcée par Claire GADAT, Présidente du Tribunal Judiciaire de Nîmes, assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 18 juin 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MINUTE N°

RG – N° RG 25/00040 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K2HP

M^e Flora CADENE

M^e Alexia COMBE

M^e Elodie AMBLOT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 05 juin 2024, Monsieur [J] [D] et Madame [K] [S] épouse [D] ont donné à bail commercial à la SARL LANGUEDOC USINAGE représentée par Monsieur [T] et [F] [H], un local à usage commercial situé [Adresse 1] à [Localité 4], ladite location étant consentie pour une durée de 9 années prenant effet le 1er juillet 2024, moyennant un loyer annuel HT d’un montant de 28 800 euros, outre la taxe foncière de 150 euros par mois.

Le 31 octobre 2024, Monsieur [J] [D] et Madame [K] [S] épouse [D] ont fait dénoncer à la SARL LANGUEDOC USINAGE un commandement la mettant en demeure de payer la somme de 12 388 euros à titre d’arriéré locatif de juillet à octobre 2024 et du dépôt de garantie, la clause résolutoire du contrat de location et les dispositions des articles L 145-41 et L.145-17 du Code de commerce s’y trouvant expressément rappelées.

Cette injonction n’ayant pas été suivie d’effet, Monsieur [J] [D] et Madame [K] [S] épouse [D] ont, suivant acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, fait assigner la SARL LANGUEDOC USINAGE devant Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de NÎMES, statuant en matière de référé, aux fins de voir au visa des articles L145-41 du Code de commerce et 834, 835 alinéa 2 du code de procédure civile :

— Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion de la SARL LANGUEDOC USINAGE ainsi que celle de toutes personnes introduites par vous dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Ordonner que faute de la SARL LANGUEDOC USINAGE de le faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira aux demandeurs de choisir, aux frais de la défenderesse, risques et périls, et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues (article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution)

— Condamner la SARL LANGUEDOC USINAGE au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 12 388 euros sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats :

— Condamner la SARL LANGUEDOC USINAGE au paiement, à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts.

— Condamner la SARL LANGUEDOC USINAGE au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, et ce avec intérêts de droit ;

— Condamner la SARL LANGUEDOC USINAGE au paiement de la somme de 800 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés, en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner la SARL LANGUEDOC USINAGE au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile

L’affaire RG n°25.00040 a été retenue – après quatre renvois contradictoires à la demande des parties – le 18 juin 2025.

A cette dernière audience, Monsieur [J] [D] et Madame [K] [S] épouse [D] ont repris oralement les termes de leurs conclusions en réponse auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Ils entendent voir au visa des articles L. 145-41 et suivants du code de commerce, 1343-5,1719, 1720 et suivants du code civil, R. 131-20 du code monétaire et financier L. 131-1 et L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial en date du 5 juin 2024 ;

— ORDONNER l’expulsion de la SARL LANGUEDOC USINAGE ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique ;

— CONDAMNER la SARL LANGUEDOC USINAGE au paiement par provision de la somme de 14.885,00 € € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 novembre 2024, outre intérêts au taux légal commençant à courir à compter du commandement de payer en date du 31 octobre 2024 ;

— FIXER une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer, soit la somme de 2.497,00 € mensuels ;

— CONDAMNER la SARL LANGUEDOC USINAGE au paiement par provision de l’indemnité d’occupation fixée à 2.497,00 € mensuels, à compter du jour de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’au complet départ des lieux, augmentée des intérêts au taux légal ;

En tout état de cause,

— ENJOINDRE la SARL LANGUEDOC USINAGE d’avoir à fournir l’attestation d’assurance des lieux pris à bail pour les années 2024 et 2025 ;

— ASSORTIR cette injonction d’une astreinte provisoire de 50,00 € par jour de retard à commençant à courir à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— SE RESERVER le pouvoir de liquider l’astreinte provisoire et d’ordonner une astreinte définitive ;

— CONDAMNER la SARL LANGUEDOC USINAGE au paiement de la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 octobre 2024.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent essentiellement :

— que depuis le commandement de payer en date du 31 octobre 2024, la SARL LANGUEDOC USINAGE ne s’est jamais acquitté du paiement des loyers, l’impayé datant de juillet 2024 ni du dépôt de garantie,

— que la défenderesse ne démontre pas l’existence de constatation sérieuse en ce qu’elle avait parfaitement connaissance des lieux, que l’état des risques et les diagnostics techniques ont été annexés au bail, qu’aucune charge à l’exception de la taxe foncière n’est imputée à la défenderesse, que la défenderesse est insuffisante à caractériser un quelconque manquement à son obligation de délivrance,

— que la défenderesse depuis la délivrance du commandement a multiplié les manquements au contrat de location.

— que la défenderesse n’a jamais fourni l’attestation d’assurance du local commercial pris à bail,

— que la défenderesse ne verse aucune pièce à l’appui de ses prétentions permettant l’octroi des plus larges délais pour s’acquitter de sa dette locative ;

La SARL LANGUEDOC USINAGE a repris oralement les termes de ses conclusions responsives auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Elle entend voir au visa des articles 834 et 835 Code civil,134-4-3 du Code de la construction et de l’habitation, L. 145-40-1 du Code de commerce, 1343-5,1719 du Code civil :

A TITRE PRINCIPAL

— Constater l’absence de diagnostics énergétiques lors de la signature du bail commercial

— Constater l’état défectueux du local démontrant le défaut de l’obligation de délivrance du bailleur ;

— Débouter Monsieur [J] [D] et Madame [K] [D] de l’ensemble de leur demande, fins et prétentions se heurtant à des contestations sérieuses ;

— Juger n’y avoir lieu a référé ;

— Renvoyer les requérants à mieux se pourvoir

A TITRE SUBSIDIAIRE

— Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— Accorder les plus larges délais de paiement à la société LANGUEDOC USINAGE ;

— RECONVENTIONNELLEMENT

— Constater l’état défectueux du local démontrant le défaut de l’obligation de délivrance du bailleur ;

— Ordonner au bailleur de réaliser tous les travaux relatifs à la toiture et l’évacuation des eaux usées sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [J] [D] et Madame [K] [D] à payer à LANGUEDOC USINAGE la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Les condamner aux entiers dépens ;

— Ecarter l’exécution provisoire de droit.

Elle expose essentiellement :

— que les demandeurs avaient connaissance de son absence d’immatriculation lors de la conclusion du contrat de bail,

— qu’aucun diagnostic de l’état des lieux n’a été annexé de sorte qu’il convient de solliciter une diminution du loyer,

— qu’aucun diagnostic de performance énergétique et d’amiante n’est annexé au bail commercial ;

— qu’aucun état des lieux n’a été réalisé,

— que l’état de la toiture et des évacuations des lieux est désastreux,

— que le contrat de bail ne respecte pas les dispositions de l’article L145-40-2 du Code de commerce,

— que par conséquent :

«  le contrat de bail établi avec les demandeurs n’est pas conforme aux dispositions du Code de commerce et au titre des baux commerciaux,

«  que l’obligation de délivrance du bailleur fait défaut conformément à l’article 1719 du Code civil,

— qu’au regard des éléments précités et de l’existence de contestations sérieuses en raison de l’inexécution contractuelle du bailleur, il n’y a pas lieu à lui imputer une quelconque obligation de paiement des loyers ou d’une indemnisation d’occupation et elle est fondée à demander de suspendre les effets de la clause résolutoire et de lui accorder les plus larges délais de paiement

— que le local est dans un état défectueux,

— que par conséquent, au regard du défaut de l’obligation de délivrance d’ordonner au bailleur de réaliser tous les travaux relatifs à la toiture et l’évacuation des eaux usées.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il sera rappelé, à titre liminaire, que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes aux fins de « constater », ou de « juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Aux termes de l’article L143-2 du code de commerce, « le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions ».

En l’espèce, les demandeurs versent à la procédure l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

L’article 834 du Code de procédure civile dispose :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 alinéa 2 du même Code ajoute :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L 145-41 du Code de commerce prévoit :

«  Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "

L’application concomitante de ces trois textes permet au juge des référés de constater l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un contrat de bail pour non paiement du loyer, fixer le montant de la provision correspondant au montant de l’arriéré locatif, outre l’indemnité d’occupation que doit verser le locataire défaillant à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective et totale des lieux par la remise des clés au bailleur.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le principe et le montant de la dette visée dans le commandement en date du 31 octobre 2024 ne sont pas contestés par la défenderesse qui ne conteste pas que le loyer est impayé depuis le début du bail, soit depuis près d’une année. Elle n’a pas réglé les causes du commandement, ni sollicité de délais pour le règlement de cette dette dans le délai imparti.

Indépendamment de son caractère fondé ou non, l’exception d’inexécution invoquée par le preneur peut constituer une contestation sérieuse faisant échec à la compétence du juge des référés pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. Il faut néanmoins que la contestation qu’il oppose revête un caractère sérieux et repose sur des éléments suffisamment probants.

En l’espèce, outre le fait que la contestation relative au défaut de production des diagnostics techniques (produits au débats et présentés comme annexés au contrat de bail) ou d’un état des lieux n’est élevée qu’à l’occasion de la présente instance, comme au demeurant la demande reconventionnelle visant à voir le bailleur réaliser des travaux, il est acquis et non contesté qu’aucun loyer n’a été versé au bailleur depuis l’entrée dans les lieux et le début des relations contractuelles.

Le seul fait de contester, près d’un an après la conclusion du contrat et sans commencement d’exécution de ses obligations contractuelles tandis que l’occupation des lieux n’est pas contestée ne peut suffire au locataire pour établir une contestation sérieuse dont le jugement échappe au juge des référés, le fait qu’elle ait conclu le contrat alors qu’elle n’était pas encore immatriculée étant sans incidence sur le respect de ses obligations contractuelles et inopposable au bailleur.

En conséquence, la clause résolutoire est définitivement acquise à compter du 31 novembre 2024.

Du fait de la résiliation du bail et du maintien dans les lieux sans droit ni titre, la SARL LANGUEDOC USINAGE sera également condamnée à payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges prévus au contrat jusqu’à la libération effective des lieux avec la remise des clés.

1- Sur le montant de l’arriéré de loyers

Des pièces versées aux débats, il ressort que la SARL LANGUEDOC USINAGE reste devoir, à la date de l’assignation, la somme provisionnelle de 14885 euros à titre d’arriéré locatif, selon décompte arrêté au mois de novembre 2024.

Le montant de cet arriéré de loyers n’est pas contesté par la partie défenderesse.

Il s’ensuit la condamnation de la SARL LANGUEDOC USINAGE à payer à Monsieur [J] [D] et Madame [K] [S] épouse [D] la somme provisionnelle de 14885 euros à titre d’arriéré locatif, selon décompte arrêté au mois de novembre 2024, somme augmentée des intérêts au taux légal commençant à courir à compter du 31 octobre 2024.

2- Sur la demande de délais de paiement

Il n’est pas contesté que la SARL LANGUEDOC USINAGE ne s’est pas acquittée de la somme visée dans le commandement dans les délais.

Au terme de ce texte, le juge des référés saisi d’une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

En l’espèce, la défenderesse qui sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ne produit aux débats aucune pièce justificative de nature à expliquer le défaut de paiement des loyers ni aucune pièce comptable ni relevé de compte qui justifierait non seulement d’un commencement d’apurement de la dette locative mais encore de sa capacité à reprendre le paiement du loyer courant ou à apurer l’arriéré dans les délais légaux.

Sauf à inverser la charge de la preuve, elle ne peut valablement soutenir que les demandeurs ne justifient pas de sa mauvaise foi tandis qu’elle n’apporte aucun élément précis à l’appui de sa demande de délais de paiement d’une dette.

Par conséquent, la demande de délais de paiements est rejetée.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SARL LANGUEDOC USINAGE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 30 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le bail étant résilié, la demande de communication sous astreinte de l’attestation d’assurance est devenue sans objet.

3- Sur la demande reconventionnelle

A titre liminaire, il est acquis que le fondement de réalisation de travaux sous astreinte devant le juge des référés est l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile qui est seul applicable en l’espèce.

En l’espèce, la défenderesse sollicite la condamnation sous astreinte des demandeurs de réaliser tous les travaux relatifs à la toiture et l’évacuation des eaux usées. Elle ne produit qu’un constat de commissaire de justice daté de février 2025 qui fait état de traces d’humidité et d’eau stagnante « sur la grille et aux abords ».

Elle ne justifie aucunement de l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite qui ne sont d’ailleurs ni allégués ni motivés.

Il s’ensuit donc le rejet de la demande reconventionnelle de la défenderesse.

4- Sur les demandes accessoires

La SARL LANGUEDOC USINAGE est condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable que la SARL LANGUEDOC USINAGE soit condamnée à payer à Monsieur [J] [D] et Madame [K] [S] épouse [D] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

CONSTATONS que la résiliation du bail, liant la SARL LANGUEDOC USINAGE à Monsieur [J] [D] et Madame [K] [S] épouse [D], est acquise à la date du 31 novembre 2024 ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS la SARL LANGUEDOC USINAGE, ainsi que tous occupants de son chef, à quitter et vider les lieux reçus à bail dans les 30 jours de la signification de la présente ordonnance, et ORDONNONS, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de la SARL LANGUEDOC USINAGE, ainsi que tous occupants de son chef, avec le concours d’un commissaire de justice et si besoin de la force publique ;

DISONS que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNONS la SARL LANGUEDOC USINAGE à payer à Monsieur [J] [D] et Madame [K] [S] épouse [D] la somme provisionnelle de la somme provisionnelle de 14885 euros à titre d’arriéré locatif, décompte arrêté au mois de novembre 2024, somme augmentée des intérêts au taux légal commençant à courir à compter du 31 octobre 2024 ;

CONDAMNONS la SARL LANGUEDOC USINAGE à verser à Monsieur [J] [D] et Madame [K] [S] épouse [D] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 2.497,00 € mensuels à compter du 30 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

REJETONS les autres demandes des demandeurs;

REJETONS les demandes reconventionnelles de la SARL LANGUEDOC USINAGE;

CONDAMNONS la SARL LANGUEDOC USINAGE à payer à Monsieur [J] [D] et Madame [K] [S] épouse [D] une somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL LANGUEDOC USINAGE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 31 octobre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La greffière, La présidente,