TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 23/01646 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KJLE

[M] [J] [T] [H] épouse [Y] Née Le 27/11/1949 à ALES

C/

[P] [W], [Z] [V]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025

DEMANDERESSE

Mme [M] [J] [T] [H] épouse [Y] Née Le 27/11/1949 à ALES

née le 27 Novembre 1949 à ALES (GARD)

46 Impasse Des Peloncles

30240 LE-GRAU-DU-ROI

représentée par Maître Jean philippe GALTIER de la SCP REY GALTIER, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEURS

Mme [P] [W]

11 Avenue Jean Jaurès -Villa Maurice

30240 LE-GRAU-DU-ROI

représentée par M^e Flora AIGUESVIVES, avocat au barreau de MONTPELLIER

M. [Z] [V]

11 Avenue Jean Jaurès -Villa Maurice

30240 LE-GRAU-DU-ROI

représenté par M^e Flora AIGUESVIVES, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alice CHARRON, juge des contentieux de la protection Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 06 Février 2024

Date des Débats : 29 octobre 2024

Date du Délibéré : 14 janvier 2025

DÉCISION :

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 14 Janvier 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing du 13 décembre 2019, avec prise d’effet le même jour, Madame [M] [H] épouse [Y] a donné à bail à Madame [P] [W] et Monsieur [Z] [V] un local à usage mixte d’habitation et professionnel sis 11 avenue Jean Jaurès – Villa Maurice – 30240 LE GRAU DU ROI moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.200 euros charges comprises avec insertion d’une clause de solidarité entre les locataires.

Suivant lettre recommandée en date du 6 février 2023, Madame [H] a mis Monsieur [V] et Madame [W] en demeure de payer les loyers des mois de septembre 2022 à février 2023.

Cette mise en demeure demeurée infructueuse, Madame [H] a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer les loyer, visant la clause résolutoire pour un montant de 10.800 euros le 15 mai 2023.

Suivant acte de commissaire de justice du 29 novembre 2023, Madame [H] a assigné Monsieur [V] et Madame [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NÎMES, pour l’audience du 6 février 2024, aux fins de :

constater la résiliation du bail conclu entre les parties,sous réserve des acomptes versés et le cas échéant justifiés, condamner solidairement Madame [P] [W] et Monsieur [Z] [V] à payer :la somme de 17.600 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation à la date de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au dernier montant du loyer et charges comprises, soit la somme de 1.200 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs, avec réindexation si nécessaire, avec intérêts au taux légal au jour du commandement de payer.

Ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [P] [W] et Monsieur [Z] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est.Condamner solidairement Madame [P] [W] et Monsieur [Z] [V] à payer la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.Condamner solidairement Madame [P] [W] et Monsieur [Z] [V] à payer la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.Condamner Madame [P] [W] et [Z] [V] au paiement de tous les frais et dépens de la procédure, comprenant le coût du commandement de payer, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Madame [P] [W] et Monsieur [Z] [V].

A l’audience du 6 février 2024, Madame [H] a sollicité le renvoi de l’affaire au fond. L’affaire a été renvoyée à deux reprises pour être appelée et plaidée à l’audience du 29 octobre 2024.

A cette date, les parties, comparantes par ministère d’avocat, s’en sont expressément rapportées à leurs écritures.

Aux termes de ses dernières écritures auxquelles elle s’est expressément référée, Madame [M] [H] sollicite du tribunal de :

Débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes,Ordonner aux défendeurs la communication au greffe du tribunal sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir, des originaux des pièces adverses : du contrat de location, de l’état des lieux, de l’attestation d’accord du 1er août 2020, de l’attestation d’accord du 13 décembre 2020, du livre comptable de l’entreprise MSP plaquiste pour que soit vérifiée l’imputation des factures versées en pièce adverse 3.Prononcer la résiliation du bail conclu le 13 décembre 2019 liant les parties pour non-paiement des loyers et en vertu de la clause résolutoire.Ordonner en conséquence l’expulsion des défendeurs de corps et de biens, ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurierCondamner solidairement Monsieur [Z] [V] et Madame [P] [W], avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer :◦

au paiement de la somme de 22.400 euros représentant les loyers, charges impayés et indemnités d’occupation à la date des présentes écritures, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,◦au paiement d’une indemnité d’entretien mensuelle d’occupation équivalente au dernier montant du loyer et charges comprises, soit la somme de 1.200 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs, avec réindexation si nécessaire.Condamner solidairement Monsieur [Z] [V] et Madame [P] [W] au paiement de la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.Condamner solidairement Monsieur [Z] [V] et Madame [P] [W] au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.Condamner solidairement Monsieur [Z] [V] et Madame [P] [W] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Madame [P] [W] et de Monsieur [Z] [V].

En réponse à la demande reconventionnelle de Monsieur [V] et Madame [W] en nullité du contrat de bail pour non-conformité du logement, Madame [H] soutient que l’indécence du logement n’est pas démontrée.

Au soutien de sa demande de communication de pièces, et se fondant sur les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, Madame [H] conteste avoir signé l’attestation d’accord du 1er août 2020 aux termes de laquelle elle aurait donné son accord pour l’exécution de travaux en contrepartie d’une franchise de loyers. Elle fait valoir qu’en tout état de cause, ce document étant postérieur à l’exécution des travaux litigieux, il ne peut démontrer son accord préalable. Enfin, elle soutient que les factures produites par Monsieur [V] et Madame [W] sont établies au nom de la société de Monsieur [V], de sorte que la production du livre comptable de la société MSP PLAQUISTE est nécessaire afin de s’assurer que Monsieur [V] a remboursé sa société du coût des travaux dont il a personnellement bénéficié.

Au soutien de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion, Madame [H] fait valoir que malgré la délivrance du commandement de payer, les loyers demeurent impayés depuis le mois de septembre 2022, de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise.

Au soutien de sa demande de paiement de l’arriéré locatif, Madame [H] produit un décompte actualisé au moins de novembre 2023 à la somme de 17.600 euros et sollicite son actualisation à la somme de 22.400 euros, faisant valoir qu’aucun paiement n’est intervenu.

Elle sollicite l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1153 du code civil, soutenant que la résistance abusive des défendeurs lui a causé un préjudice.

*****

Aux termes de leurs dernières écritures auxquels ils se réfèrent expressément, les défendeurs sollicitent :

A titre principal :

Juger que les demandes de Madame [H] tendant à voir constater la résiliation du bail, le paiement d’une indemnité locative mensuelle et l’expulsion de Madame [W] et Monsieur [V] se heurtent à des contestations sérieuses qui échappent à la compétence du juge des référés ;Débouter Madame [H] de l’intégralité de ses demandes ;Juger que lors de la prise de possession le logement ne répondait pas aux normes minimales de confort et d’habitabilité ;juger que le bail est nul ;Condamner Madame [H] à restituer l’intégralité des loyers ;A titre subsidiaire :

Juger que les locataires ont effectué de nombreux travaux dans le bien pour procéder à sa mise aux normes ;Ordonner une réduction de loyer à hauteur de 20.000 euros ;Condamner le propriétaire à payer la somme de 582,14 euros correspondant au cumulus défaillant ;A titre subsidiaire :

Octroyer des délais de paiement d’une durée de 36 mois à Monsieur [V] et Madame [W] et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire ;Condamner Madame [H] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de leurs prétentions formées à titre principal, se fondant sur les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [V] et Madame [W] font valoir que Madame [H] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement conforme au jour de leur prise de possession des lieux. Ils soutiennent que malgré les travaux effectués, le logement demeure indécent.

A titre subsidiaire, ils font valoir avoir exécuté de nombreux travaux dans le logement afin de le mettre en conformité avec les exigences légales et sollicitent une réduction de loyer ainsi que la condamnation de Madame [H] à leur rembourser le prix du cumulus qu’ils ont remplacé.

Subsidiairement, ils sollicitent la suspension de la clause résolutoire et l’octroi des plus larges délais de paiement.

Les parties ayant comparu par ministère d’avocat, la décision sera contradictoire.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 14 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de communication de pièces formées par Madame [H]

Aux termes des dispositions combinées des articles 133 et 134 du code de procédure civile, si la communication des pièces n’est pas faite, le juge peut enjoindre une partie à les communiquer, au besoin sous astreinte, et selon les modalités qu’il détermine. En outre, il résulte de l’article 135 du même code que le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, la bailleresse sollicite que les défendeurs soient enjoints de communiquer au tribunal les documents suivants en original :

le contrat de locationl’état des lieuxl’attestation d’accord du 1er août 2020l’attestation d’accord du 13 décembre 2020le livre comptable de l’entreprise MSP plaquiste.

L’original de l’état des lieux d’entrée étant versé aux débats, la demande formée en ce sens est sans objet.

Le contenu du contrat de location et de l’attestation d’accord du 13 décembre 2020 n’est pas contestée par les parties de sorte que la nécessité de la production des pièces originales n’est pas démontrée.

La nécessité de produire l’original de l’attestation d’accord du 1er août 2020 n’est pas démontrée dans la mesure où Madame [H] conteste avoir signé ce document, dont la copie est versée aux débats et ne formule aucune autre demande concernant cette pièce si ce n’est son rejet par la juridiction.

La communication du livre comptable de la société MPS n’apparaît utile à la société du litige alors qu’il n’est pas contesté que des travaux ont été réalisés par Monsieur [V] et Madame [W]. Le moyen tiré de l’éventuelle commission d’une infraction pénale par Monsieur [V] est inopérant dès lors que la juridiction civile ne saurait connaître d’une infraction pénale.

Par conséquent, la demande de communication de pièces formée par Madame [H] sera rejetée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, «  Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

En l’espèce, suivant accusé de réception par voie électronique, Madame [H] justifie avoir valablement notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 15 mai 2023.

En vertu de l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 30 novembre 2023 pour l’audience du 6 février 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [Z] [V] et Madame [P] [W] sera déclarée recevable.

Sur la demande reconventionnelle de nullité du contrat de bail et de restitution des loyers

Il résulte des dispositions combinées de l’article 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes des dispositions du décret n°2202-120 du 30 janvier 2002, un logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la santé des locataires et de leur sécurité physique :

1° Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2° Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;

3° Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4° La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5° Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6° Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7° Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R.111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ouvre au locataire dont le bailleur ne satisfait pas à son obligation de délivrance une action en exécution des travaux sans qu’il ne soit porté atteinte à la validité du contrat de bail.

Le locataire peut également solliciter réparation de son préjudice résultant de l’inexécution par le bailleur de son obligation.

Il résulte des dispositions susvisées que le défaut de délivrance d’un logement décent, à le supposer établi, n’est pas une cause de nullité du contrat du bail.

Par conséquent, la demande de nullité du bail formée par Monsieur [V] et Madame [W] à ce titre sera rejetée.

La demande de restitution des loyers formée, qui est une conséquence de la nullité du contrat, sera, par voie de conséquence, rejetée.

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable en l’espèce, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus et pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [V] et Madame [W] le 15 mai 2023.

Le délai légal de deux mois pour régulariser la dette expirait le 15 juillet 2023 et à cette date, le commandement demeurait infructueux ainsi qu’il résulte du décompte produit en demande.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise depuis le 15 juillet 2023 et il convient de constater la résiliation du bail liant les parties.

Sur la demande d’expulsion

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [Z] [V] et Madame [P] [W] se trouvent occupants sans droit ni tire.

Par conséquent, il convient de les condamner à évacuer de corps et de biens, ainsi que de tout occupant de leur chef, les locaux loués dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux et, à défaut de libération volontaire ou passé ce délai, d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin et avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

En conséquence de la résiliation du bail, Monsieur [V] et Madame [W] sont déchus de leur droit de se maintenir dans les lieux et sont tenus d’indemniser la bailleresse jusqu’à leur départ effectif.

Cette indemnité s’élèvera au montant du loyer et charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 1.200 euros par mois.

Par conséquent, Monsieur [V] et Madame [W] seront condamnés solidairement à payer à Madame [H] une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, soit la somme de 1.200 euros, à compter du 1er novembre 2024, cette somme portant intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions combinées des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale de payer son loyer et ses charges au terme convenu dans le contrat de bail.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui sont prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte d’une jurisprudence constante que le locataire qui soulève l’inexécution de son obligation de paiement des loyers pour indécence, doit démontrer le caractère inhabitable du logement.

En l’espèce, Madame [H] sollicite le paiement de l’arriéré locatif depuis le mois de septembre 2022 pour la somme de 22.400 euros arrêtée à la date du 29 octobre 2024. Elle produit un décompte actualisé à la date de l’assignation pour un montant de 17.600 euros ainsi qu’une mise en demeure de payer les loyers en date du 6 février 2023.

Il ressort des éléments de la procédure que Monsieur [V] et Madame [W] ne contestent pas ce décompte.

Aux termes de leurs écritures, ils soulèvent l’exception d’inexécution en raison de l’indécence du logement et font valoir que malgré les nombreux travaux qu’ils ont effectués dans le bien, celui-ci demeure toujours non-conforme aux exigences légales.

A l’appui de leur argumentaire, ils produisent de très nombreuses factures ainsi que deux documents du 13 décembre 2019 et du 1er août 2020 aux termes desquels ils indiquent avoir convenu avec Madame [H] procéder à des travaux de réparation de la toiture, de changement d’ouvrants, de réfection des peintures et de divers réparations et mise en conformité à leurs attentes du bien, ce qui caractérise l’indécence du bien loué.

S’il n’est ni contesté ni contestable que les locataires ont réalisés des travaux dans le bien, ils ne démontrent pas le caractère inhabitable de celui-ci dès lors qu’ils y résident toujours.

Par conséquent, ils ne peuvent se prévaloir du bénéfice de l’exception d’inexécution qu’ils soulèvent.

Il en résulte qu’en application du contrat de bail, ils restent redevables du paiement des loyers au terme convenu.

Aux termes du contrat de bail, les locataires sont tenus solidairement du paiement du loyer.

Par conséquent, Monsieur [V] et Madame [W] seront condamnés, solidairement, à payer à Madame [H], la somme de 22.400 euros arrêtée au 29 octobre 2024 au titre de l’arriéré locatif, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y figurant et de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de condamnation de Monsieur [V] et Madame [W] pour procédure abusive

Il résulte de l’article 1153 alinéa 4 du code civil que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ».

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée.

En l’espèce, Madame [H] fait valoir que le comportement de Monsieur [V] et Madame [W] lui a causé un préjudice. Néanmoins, outre cette affirmation, ni le préjudice allégué ni la mauvaise foi des défendeurs ne sont démontrés.

Par conséquent, la demande formée à ce titre par Madame [H] sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de réduction de loyer au titre des travaux de mise en conformité

Aux termes des dispositions de l’article 6 (a et c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 « Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas.

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.»

Aux termes des dispositions de l’article 7 (f) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d’État. »

Il résulte de ces dispositions que le locataire doit obtenir l’accord écrit préalable du bailleur avant l’exécution de travaux ayant pour conséquence de transformer les locaux loués.

En l’espèce, Monsieur [V] et Madame [W] font valoir avoir conclu deux accords avec madame [H] pour la réalisation de divers travaux dans le logement dans la perspective de l’acquisition future du logement. Ils soutiennent que malgré plusieurs relances, Madame [H] n’a pas respecté ces accords.

En réponse, Madame [H] indique avoir accepté par accord du 13 décembre 2020, des travaux de remise en état du bien mais conteste avoir donné son accord pour les travaux effectués postérieurement à l’entrée dans les lieux par les locataires. Elle fait valoir avoir accordé une franchise de loyers de trois mois en contrepartie des travaux effectués avant leur entrée effective dans les lieux et résultant de l’accord du 13 décembre 2019.

En outre, elle conteste avoir signé l’attestation d’accord du 1er août 2020 et demande à ce que cette pièce soit écartée des débats car émanant des locataires eux-mêmes.

S’il est constant qu’un acte juridique ne peut être prouvé par un document établi par la seule partie qui s’en prévaut, l’attestation litigieuse comporte une signature similaire à celle figurant tant sur le contrat de bail que sur l’attestation du 13 décembre 2019, que Madame [H] ne conteste pas avoir signés. Par ailleurs, l’apposition de cette signature sur ce document, sans que la preuve de son caractère frauduleux ne soit rapportée, est un élément extérieur permettant de sorte qu’il n’y a pas lieu d’écarter cette pièce des débats.

A l’appui de leur demande, Monsieur [V] et Madame [W] produisent de très nombreuses factures. Madame [H] ne conteste pas avoir donné son accord pour les travaux effectués entre le 13 décembre 2019 et le 30 mars 2020 ni les factures produites entre ces dates en justifiant.

Il résulte des pièces versées que les travaux effectués entre le 13 décembre 2019 et le 30 mars l’ont été avec l’accord de Madame [H]. Il résulte de cette pièce, sans que cela ne soit contesté, qu’une franchise de loyers a été accordée à hauteur de trois mois en contrepartie de l’exécution de ces travaux, de sorte que Monsieur [V] et Madame [W] ne sont pas fondés à en solliciter le remboursement.

Concernant les travaux effectués à partir du 1er avril 2020, Madame [H] conteste avoir donné son accord préalable. Il ressort des factures produites par les locataires que ces travaux ont été engagés antérieurement à la date de l’attestation d’accord du 1er août 2020, de sorte que Monsieur [V] et Madame [W] ne démontrent pas avoir obtenu l’accord préalable de leur bailleresse pour l’exécution de ces travaux.

Enfin, Monsieur [W] et Madame [V] ne démontrent pas que ces travaux incombaient à la bailleresse ni qu’ils présentaient un caractère d’urgence pour la conservation ou la conformité du bien, ce qui a pour conséquence, qu’en l’absence d’accord préalable de la bailleresse, ces travaux qui ont modifié les lieux, ne peuvent donner lieu à une réduction de loyer.

Par conséquent, la demande de réduction de loyers formée par Monsieur [V] et Madame [W] sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement du cumulus formée par Monsieur [V] et Madame [W]

Aux termes des dispositions de l’article 6 (c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il est constant que le changement d’un cumulus défaillant ne fait pas partie des réparations locatives, de sorte que le bailleur doit en supporter la charge.

En l’espèce, Monsieur [V] et Madame [W] sollicitent le remboursement du cumulus qu’ils ont changé dans le logement pour un montant de 582,14 euros.

Au soutien de leur demande, ils ne produisent qu’une facture en date du 31 août 2024 pour l’achat d’un chauffe-eau pour un montant de 249,05 euros HT. Il n’est pas contesté que ce matériel a été défaillant et que les locataires ont procédé à son remplacement, cette obligation incombant à la bailleresse. Ils sont donc fondés à en demander le remboursement.

Par conséquent, Madame [H] sera condamnée à leur payer la somme de 249,05 euros au titre des frais engagés pour le remplacement du cumulus.

Sur la demande d’octroi de délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’Article 24, paragraphe V, de la Loi du 6 Juillet 1989 : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, Monsieur [V] et Madame [W] sollicitent l’octroi des plus larges délais de paiement.

Madame [H] sollicite le rejet de cette demande.

Il résulte du décompte produit en demande, et non contesté par Monsieur [V] et Madame [W] que le paiement du loyer courant n’a pas repris or, il s’agit d’une condition à l’octroi de délais de paiement.

Par conséquent, la demande d’octroi de délais de paiement formée par Monsieur [V] et Madame [W] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l’espèce, Monsieur [Z] [V] et Madame [P] [W], qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leurs notifications.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les considérations tirées de l’équité commandent de rejeter les demandes formées en ce sens par les parties.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection statuant par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au Greffe,

REJETTE la demande de communication de pièces formée par Madame [M] [H] ;

DÉCLARE recevable la demande de résiliation de bail formée par Madame [M] [H] ;

REJETTE la demande de nullité du bail conclu entre les parties le 13 décembre 2019 formée par Monsieur [Z] [V] et Madame [P] [W] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties concernant le logement sis 11 avenue Jean Jaurès – Villa Maurice – 30240 LE GRAU DU ROI (30) sont réunies depuis le 15 juillet 2022 ;

En conséquence :

CONSTATE que Monsieur [Z] [V] et Madame [W] sont déchus de leur titre d’occupation depuis le 15 juillet 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [V] et Madame [W] à évacuer de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués situés 11 avenue Jean Jaurès – Villa Maurice – 30240 LE GRAU DU ROI dans le délai de DEUX MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

A défaut de libération volontaire de leur part dans ce délai,

ORDONNE l’expulsion domiciliaire de corps et de biens de Monsieur [Z] [V] et Madame [P] [W], ainsi que de tout occupant de leur chef, les lieux loués sis 11 avenue Jean Jaurès- Villa Maurice – 30240 LE GRAU DU ROI, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [V] et Madame [P] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges, soit la somme de 1.200 euros à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs à la bailleresse ou son représentant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [V] et Madame [P] [W] à payer à Madame [M] [H] la somme de 22.400 euros, arrêtée au 29 octobre 2024, au titre de l’arriéré locatif, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y figurant et de l’assignation pour le surplus ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Madame [M] [H] au titre de la procédure abusive ;

REJETTE la demande de réduction des loyers formée par Monsieur [Z] [V] et Madame [P] [W] ;

REJETTE la demande d’octroi de délais de paiement formée par Monsieur [Z] [V] et Madame [P] [W] ;

CONDAMNE Madame [M] [H] à payer à Monsieur [Z] [V] et Madame [P] [W] la somme de 249,05 euros en remboursement du remplacement du cumulus défaillant ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [V] et Madame [P] [W] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leurs notifications ;

REJETTE la demande de Madame [M] [H] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [Z] [V] et de Madame [P] [W] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, le 14 janvier 2025,

Le Greffier, Le juge