Tribunal Judiciaire d'Orléans, Saisies immobilieres, 10 octobre 2025, n° 25/00003

TJ Orléans 10 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Volonté de vendre amiablement le bien
La cour a constaté que les débiteurs ont pris des démarches pour trouver un acquéreur et que le créancier a donné son accord pour la vente amiable, ce qui est conforme aux dispositions légales.
Accepté
Fixation d'un prix plancher pour la vente
La cour a jugé que le prix minimum de vente doit être fixé en tenant compte des conditions économiques du marché et des démarches effectuées par les débiteurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, saisies immobilieres, 10 oct. 2025, n° 25/00003
Numéro(s) :	25/00003
Importance :	Inédit
Dispositif :	Saisie immobilière - autorisation de vente amiable
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Arthur DA COSTAChristian N'DA
Cabinet(s) :	CABINET DE MAITRE PARR
Parties :	CIC OUEST ( anciennement BANQUE REGIONALE DE L' OUEST-BRO )

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT D’ORIENTATION AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

10 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00003 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HBAE

minute : 25/91

CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le numéro 379 502 644,

dont le siège social est situé [Adresse 5],

agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social, venant aux droits de la société [Adresse 11], par suite d’une fusion par voie d’absorption à effet du 1er mai 2016,

ayant élu domicile au Cabinet de Maître Arthur DA COSTA, avocat, en ses bureaux situés [Adresse 4]

Représenté par Maître Arthur DA COSTA de la SELARL MALTE AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

CRÉANCIER POURSUIVANT

CIC OUEST (anciennement BANQUE REGIONALE DE L’OUEST-BRO)

inscrite au RCS de [Localité 16] sous le numéro 855 801 072,

dont le siège social est situé [Adresse 3],

prise en la personne de son représentant légal,

ayant élu domicile chez Maitre [K] [F] Notaire, dont le siège social est sis [Adresse 7],

Non comparant, ni représenté

CRÉANCIER INSCRIT

Madame [O] [N]

née le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 19] (LAOS), de nationalité Française,

demeurant [Adresse 8]

Monsieur [B], [X], [T] [D]

né le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 14], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 15]

Non comparants, ni représentés

DÉBITEURS SAISIS

Après avoir entendu à l’audience publique du 19 Septembre 2025, le juge de l’exécution, en son rapport, l’avocat de la partie demanderesse et les débiteurs saisis en leurs explications.

Puis le juge de l’exécution a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le DIX OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Copie Exécutoire le :

à : M^e DA [Localité 10]

Copies conformes le :

à : – M^e DA [Localité 10]

— Mme [N]

— M. [D]

— CIC OUEST

FAITS ET PROCÉDURE

Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a fait délivrer à Madame [O] [N] et Monsieur [B], [X], [T] [D] le 25 Octobre 2024 un commandement de payer valant saisie sur des biens et droits immobiliers constituant le lot de copropriété numéro 45 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 9],cadastré section [Cadastre 12], ce en vertu de la copie exécutoire d’un acte reçu le 12 juillet 2007 par Maître [K] [F], notaire à [Localité 17] (Loiret) contenant un prêt immobilier “PNR RENDEZ-VOUS” d’un montant en principal de 70.687 euros consenti à Madame [O] [N] et Monsieur [B] [D].

Le commandement de payer valant saisie immobilière a été publié au service chargé de la publicité foncière du Loiret, le 13 Décembre 2024 sous les volumes 2024 S n°128 et 2024 S n°129 et a été dénoncé au CIC OUEST, créancier inscrit, par actes d’huissier du 04 février 2025.

Le commandement de payer étant demeuré sans effet, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a fait assigner Madame [O] [N] et Monsieur [B] [D] à l’audience du 7 Mars 2025 du juge de l’exécution au tribunal judiciaire d’Orléans par actes d’huissier du 03 Février 2025 signifiés à personne.

Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a déposé au greffe un cahier des conditions de vente le 07 Février 2025.

Le CIC OUEST, créancier inscrit, n’a pas effectué de déclaration de créance.

A l’audience du 7 Mars 2025, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT comparaît représenté par son conseil.

Madame [O] [N] comparaît en personne. Elle explique être séparée de Monsieur [D], confirme que ce dernier est informé de la procédure et n’explique pas son absence. S’agissant du bien saisi, elle indique avoir trouvé un acheteur, lla société FRANCE LOIRE, pour la somme de 60.000 euros. Elle précise ne former aucune contestation et souhaiter la vente amiable du bien.

Monsieur [B] [D] et le CIC OUEST ne comparaissent pas ni personne pour eux.

L’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 4 Juillet 2025.

A l’audience du 4 Juillet 2025, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT comparaît représenté par son conseil qui sollicite l’orientation de la procédure en vente amiable.

Madame [O] [N] comparaît en personne. Elle sollicite le renvoi de l’examen de l’affaire afin de permettre la vente du bien. Elle confirme sa volonté de vendre le bien saisi à l’amiable et précise que l’état de santé de Monsieur [D] ne lui permet pas de se déplacer au Tribunal.

Monsieur [B] [D] et le CIC OUEST ne comparaissent pas ni personne pour eux.

La société [Adresse 13] comparaît représentée par son conseil et confirme se porter acquéreur du bien.

L’affaire a fait l’objet d’un dernier renvoi à l’audience du 19 septembre 2025.

A l’audience du 19 Septembre 2025, Madame [O] [N] et Monsieur [B] [D], qui comparaissent en personne, sollicitent l’autorisation de vendre amiablement le bien saisi au prix minimum de 60.000,00€.

Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, représenté par la SELARL MALTE AVOCATS indique ne pas être opposé à la vente amiable sollicitée par Madame [O] [N] et Monsieur [B] [D] en demandant la fixation du prix plancher à 50.000,00€, afin de tenir compte des frais. Il précise que le notaire a été saisi et est prêt à régulariser l’acte authentique de vente.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 Octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose « qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statut sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ».

I. SUR LA RÉGULARITÉ DE LA PROCÉDURE :

Aux termes de l’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre 1er ». Il convient donc de s’assurer d’office de l’existence d’un titre exécutoire, ainsi que du caractère liquide et exigible de la créance.

En application de l’article L 111-7 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution doit s’assurer que la voie d’exécution choisie par le créancier est nécessaire pour obtenir paiement de sa créance. Les articles L 311-2 et -6 lui font aussi obligation de s’assurer que le créancier dispose d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que la saisie porte sur les droits réels afférents à l’immeuble et leurs accessoires réputés immobiliers.

En l’espèce, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT verse aux débats la copie de l’acte authentique de prêt reçu le 12 juillet 2007 par Maître [K] [F], notaire à [Localité 17] (Loiret) dûment revêtu de la formule exécutoire.

Aux termes de cet acte, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a consenti à Madame [O] [N] et Monsieur [B] [D] un prêt immobilier “PNR RENDEZ-VOUS” d’un montat en capital de 70.687 €, remboursable en 300 mois au taux débiteur fixe de 4,6% pendant les 5 premières années du prêt puis selon un taux révisable.

Le contrat de prêt contient une clause intitulée “ARTICLE 7 – EXIGIBILITE ANTICIPEE – DEFAILLANCE DE L’EMPRUNTEUR – CLAUSE PENALE” qui stipule : “Le contrat de prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles sans qu’il soit besoin d’autre formalité qu’une simple notification faite à “L’EMPRUNTEUR”, par lettre recommandée avec avis de réception […] au gré du “PRETEUR”, quelque soit le type de prêt, dans l’un ou l’autre des cas suivants […] – à défaut de paiement de tout ou partie des mensualités à leur échéance et de toutes sommes avancées par “LE PRETEUR”..”

Toutefois, l’article 1221 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et applicable au litige compte tenu de la date de conclusion du contrat rend obligatoire l’envoi au débiteur d’une mise en demeure préalable au prononcé de l’exigibilité des sommes dues.

En l’espèce, créancier poursuivant justifie avoir mis en demeure Madame [O] [N] et Monsieur [B] [D] par courriers recommandés avec accusés de réception en date du 30 octobre 2023 avant de considérer sa créance exigble et d’en poursuivre le recouvrement.

Il ressort par ailleurs du commandement délivré à la requête du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT et de l’état hypothécaire que la procédure de saisie immobilière porte sur des droits réels immobiliers dont sont titulaires Madame [O] [N] et Monsieur [B] [D].

En application des dispositions de l’article R 322-6 du code des procédures civiles d’exécution, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a dénoncé par acte d’huissier délivré le 04 Février 2025, le commandement de payer valant saisie aux créanciers inscrits sur l’immeuble saisi au jour de la publication du dit commandement, soit au CIC OUEST.

Les conditions de l’article L.311-2 précité sont donc satisfaites.

II. SUR LA MENTION DE LA CRÉANCE :

L’article R.322-18 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que : « le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires ».

Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT revendIque une créance d’un montant de 44.717,69 euros arrêtée au 8 juillet 2024, selon décompte suivant :

capital restant dû au 30/10/2023 : ………………………………………………..30.573,53 € ; échéances échues impayées au 30/10/2023 : …………………………………9.913,25 € ; intérêts échus du 30/10/2023 au 08/07/2024 au taux de 5,20% : ……….1.453,53 € ; indemnité d’exigibilité anticipée : …………………………………………………………2.777,38€. Ce montant n’est pas contesté par les débiteurs saisis.

La créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE sera donc arrêtée à la somme de 44.717,69 €, compte arrêté au 08/07/2024, outre intérêts postérieurs au taux contractuel dont il devra être justifié au regard de la variabilité du taux stipulée au copntrat, et jusqu’à parfait paiement.

III. SUR L’ORIENTATION DE LA PROCÉDURE :

L’article R.322-15 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que : « lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ».

L’article R.322-21 du même code précise que : « le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente (…). Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois».

En l’espèce, Madame [O] [N] et Monsieur [B] [D] justifient faire des démarches pour trouver un acquéreur à l’amiable.

Ils versent aux débats :

un avis de valeur réalisé par Mme [J] [C], agent immobilier IAD France, le 19 juin 2025, et estimant la valeur vénale du bien saisi à un prix compris entre 55.000 et 59.000 euros net vendeur ; un avis de valeur réalisé par la société KW INFINITY le 19 juin 2025, et estimant la valeur vénale du bien saisi à 55.000 euros.

Ils indiquent par ailleurs avoir trouvé acquéreur au prix de 60.000 euros.

Eu égard à leur demande et compte tenu de la situation et de l’état du bien tel que cela ressort du cahier des conditions de vente et du procès-verbal de description versés aux débats, il convient d’autoriser la vente amiable et de fixer à la somme de 55.000 euros le prix net vendeur en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu compte tenu des conditions économiques du marché immobilier, étant souligné qu’il s’agit d’un prix minimum qui pourra bien entendu être dépassé si le débiteur saisi trouve acquéreur pour un montant supérieur.

L’affaire sera rappelée à l’audience du Vendredi 06 Février 2026 à 14 heures pour constater la réalisation de la vente.

En vertu de l’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution aucun délai ne pourra être accordé, sans accord écrit d’engagement d’acquisition et seulement pour permettre la réalisation de l’acte authentique.

Il convient de rappeler les dispositions de l’article L322-4 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix et des frais de la vente et justification du paiement des frais taxés lesquels doivent être versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente conformément à l’article R322-24 dudit code.

V. SUR LES FRAIS DE POURSUITE :

Sur la demande du créancier poursuivant, les frais de poursuite seront taxés à la somme de 2.902,73 euros qui devront être réglés par l’acquéreur en sus du prix de vente, la somme de 62.85 euros ayant été retirée des fraix taxés comme non justifiés et semblant correspondre à des frais engagés dans le cadre d’une procédure de saisie vente et partant non nécessaires à l’engagement de la procédure de saisie immobilière.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article R.121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible de recours devant la cour d’appel d'[Localité 17] et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, créancier poursuivant, est conformément aux exigences légales, muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que la saisie immobilière pratiquée porte sur des droits saisissables ;

CONSTATE que le créancier inscrit a été assigné et sommé ;

MENTIONNE que la créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT s’établit pour la somme totale 44.717,69 € (quarante quatre mille sept cent dix sept euros et soixante neuf centimes), compte arrêté au 08/07/2024, outre intérêts postérieurs au taux contractuel dont il devra être justifié au regard de la variabilité du taux stipulée au copntrat, et jusqu’à parfait paiement ;

AUTORISE Madame [O] [N] et Monsieur [B] [D] à poursuivre la vente amiable des droits et biens immobiliers tels que décrits au commandement de payer valant saisie qui a été délivré aux débiteurs le 25 Octobre 2024 ;

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à la somme nette vendeur de 55.000,00 € (cinquante cinq mille euros) ;

TAXE les frais de poursuite à la somme de 2.902,73 Euros qui sera directement versée par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumise à taxe ;

RAPPELLE aux parties et leurs avocats ainsi qu’au notaire que :

— “le prix de vente de l’immeuble ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit sont consignés auprès de la Caisse des dépôts et consignations …” (art.R322-23 al.1 du code des procédures civiles d’Exécution)

— “les frais taxés doivent être versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente” (art.R322-24 al.2 du code des procédures civiles d’Exécution) et ne doivent donc pas être consignés :

à l’exception des droits fiscaux de mutation, l’acquéreur ne doit régler aucun autre frais et notamment pas les émoluments dus à l’avocat du demandeur prévus aux articles A444-102 et A444-191 du code de commerce qui sont des frais privilégiés de vente que l’avocat percevra sur le produit de la vente lors de la distribution, et ce nonobstant toutes clauses contraires du cahier des conditions de la vente,

— la vente amiable ne pourra être judiciairement constatée que s’il est justifié de :

— sa conformité aux conditions du présent jugement,

— la consignation de son entier prix à la Caisse des Dépôts et Consignations (et non sur le compte du notaire ouvert auprès de cette Caisse),

DIT que le notaire chargé de formaliser la vente n’établira l’acte de vente qu’après la consignation du prix, des frais de la vente et justification du paiement des frais taxés ;

DIT que la réalisation de la vente sera examinée à l’audience du :

vendredi 06 Février 2026 à 14 heures

au tribunal judiciaire [Adresse 6] à Orléans salle n°7 – rdc

RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé, sauf engagement écrit d’acquisition et pour permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente ;

RAPPELLE que la présente décision suspend le cours de la procédure de saisie ;

RAPPELLE au débiteur qu’il doit accomplir toutes les diligences pour parvenir à la vente et informer le créancier poursuivant, s’il le demande de ses diligences ;

DIT qu’à défaut de diligence, la procédure pourra être reprise sur l’assignation du créancier poursuivant ;

DIT que toute somme versée par l’acquéreur sera consignée et acquise aux parties à la distribution du prix de vente sauf rétractation légale de l’acquéreur ;

RAPPELLE que conformément à l’article R.311-7 du code des procédures civiles d’Exécution, le présent jugement sera notifié par le greffe ;

Ainsi prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge de l’exécution le 10 Octobre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Eva FLAMIGNI, juge de l’exécution et Emilie TRUTTMANN, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION