TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT PRONONCÉ LE 08 Décembre 2025

Expertise

N° RG 25/02636 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2NTR

N° de minute :

AFFAIRE

S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE

C/

S.C.I. GOSLINEAUX

DEMANDEUR

S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Anne GARZON de la SELEURL AGDC AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 124

DEFENDEUR

S.C.I. GOSLINEAUX

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par Maître Arthus NOEL de la SELEURL PONROY NOËL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0880

COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Céline CHAMPAGNE

Greffier : Etienne PODGORSKI

DÉBATS

A l’audience du 13 Octobre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Contradictoire, en ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat en date du 20 juillet 2017, la SCI Goslineaux a renouvelé le bail consenti à la SAS Marionnaud Lafayette, portant sur des locaux situés [Adresse 2], pour une durée de 3/6/9 ans à compter du 01 avril 2011 jusqu’au 31 mars 2020, moyennant un loyer trimestriel de 5025,30 euros hors taxe et en principal.

Le bail s’est ensuite tacitement prolongé.

Par acte extrajudiciaire en date du 09 mars 2023, le preneur a sollicité le renouvellement du bail à compter du 01 avril 2023 moyennant un loyer annuel de 21 700 euros hors taxe et hors charge.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 29 mars 2023, le bailleur a indiqué ne pas être opposé au principe du renouvellement du bail mais souhaiter une augmentation du loyer et une fixation à hauteur de 36 000 euros annuels hors taxes et hors charges, en raison de l’amélioration notable des facteurs locaux de commercialité du quartier.

En l’absence d’accord sur le montant du loyer du bail renouvelé, la SAS Marionnaud Lafayette a par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 21 février 2024 présenté le 23 février 2024, notifié son mémoire préalable à l’action en fixation du prix du bail renouvelé.

Aux termes de son mémoire en réponse, notifié par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 30 septembre 2024, reçu le 03 octobre 2024, le bailleur a sollicité la fixation du loyer au montant annuel de 30 000 euros hors charges et hors taxes.

La SAS Marionnaud Lafayette a ensuite, par exploit de commissaire de justice délivré le 19 mars 2025, fait assigner la SCI Goslineaux devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de voir fixer, à titre principal, le loyer applicable à compter du 01 avril 2023 à la somme annuelle de 21 700 euros hors taxe et hors charge et, à titre subsidiaire, de désignation d’un expert judiciaire et de fixation du loyer provisionnel.

Aux termes de son mémoire en réplique notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 12 septembre 2025 et reçu le 13 septembre 2025, la SAS Marionnaud Lafayette demande, au visa des articles L 145-33, R 145-6 et R145-8 du code de commerce, de :

«A TITRE PRINCIPAL

I – DEBOUTER la SCI GOSLINEAUX de ses demandes;

— IUGER que le loyer du local pris à bail par la société MARIONNAUD LAFAYETTE [Adresse 3] doit être fixé à la valeur locative puisqu’elle est inférieure tant au loyer acquitté qu’au loyer plafond à la date d’effet du renouvellement au 1er avril 2023;

— FIXER le loyer du bail renouvelé à la somme de 21.700 (vingt-et-un mille sept cents) euros annuels hors taxes et hors charges ;

— ORDONNER que les trop-versés de loyer portent intérêt au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et soient capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

A TITRE SUBISIDIAIRE, si le Tribunal s’estimait insuffisamment informé,

— DESIGNER tout expert qu’il lui plaira avec pour mission, notamment, de fournir tous éléments sur la méthode de pondération des surfaces réelles et tous éléments de comparaison proches en date d’effet de celle du présent renouvellement, en panachant les prix de marché, les valeurs statutaires et les fixations judiciaires, conformément aux dispositions de l’article R 145-7 du code de commerce, en excluant tous éléments résultant de la décapitalisation des droits d’entrée ou prix de cessions.

Dans cette hypothèse FIXER le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 24.618,70 euros correspondant au loyer plafonné selon les dispositions de l’article L. 145-34 du Code de commerce et ORDONNER le partage les frais d’expertise par moitié.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER la SCI GOSLINEAUX au paiement d’une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.»

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux mémoires des parties pour plus ample exposé de leurs moyens en droit et en fait.

L’affaire a été appelée par le juge des loyers commerciaux à l’audience du 13 octobre 2025 et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

« 1o Les caractéristiques du local considéré;

2o La destination des lieux;

3o Les obligations respectives des parties;

4o Les facteurs locaux de commercialité;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage », l’article précisant qu’un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33.

Il prévoit ainsi qu’ « à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

En l’espèce, la SAS Marionnaud Lafayette, après avoir rappelé l’environnement dans lequel se situe le local, soutient que sur la période du bail expiré, soit du 01 avril 2011 au 31 mars 2025, il n’existe aucune modification notable de la commercialité favorable au commerce exploité, le quartier se révélant être sans dynamisme particulier.

Elle considère que la valeur locative en renouvellement de son loyer ressort à un montant inférieur au loyer contractuel pratiqué au 01 avril 2023 et en tout état de cause au montant du loyer plafonné.

Elle tient compte de la superficie pondérée et du prix unitaire au mètre carré, soit 48,33 mètres carrés et 450 euros au vu des prix pratiqués dans le voisinage, selon l’avis de valeur établi par le cabinet d’expertise [E] et fait ainsi valoir que la valeur locative annuelle de renouvellement s’établit à 21 748,50 euros arrondis à 21 700 euros hors taxes et hors charges.

Elle conteste les conclusions de l’expert amiable mandaté par le bailleur en faisant valoir que la décision du juge ne peut se fonder exclusivement sur un tel rapport, établi à la demande d’une seule partie et considère ainsi que le recours à une expertise judiciaire s’impose, le rapport amiable apparaissant critiquable sur de nombreux points.

La SCI Goslineaux se prévaut en effet de l’expertise réalisée par le cabinet Colin Expertise pour soutenir les nombreux avantages dont bénéficie le local, en termes de localisation, de qualité du bâtiment, d’exposition et d’accessibilité, permettant de retenir une valeur locative de 607 euros par mètre carré pondéré, soit 30 000 euros annuels hors charges et hors taxes.

Elle soutient le déplafonnement du loyer en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, tenant notamment au nombre de permis de construire délivré, au renforcement de l’animation du centre-ville et à l’augmentation du nombre de cadres.

A titre subsidiaire, elle sollicite la désignation d’un expert judiciaire et accepte que le loyer provisionnel soit fixé à la somme de 24 618,69 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant du loyer plafonné, dans l’attente de la décision de fixation.

Aux termes de leurs écritures, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail, à savoir le 01 avril 2023, mais sont en désaccord s’agissant de l’évaluation de la valeur locative.

Il convient ainsi de constater leur accord sur le renouvellement du bail à compter du 01 avril 2023.

— Sur la détermination de la valeur locative

L’article R. 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce dispose que «lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. ».

Au vu du désaccord des parties, il apparaît nécessaire de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits qu’elles invoquent, lesquels ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Or, les parties ont essentiellement produit des pièces de nature procédurale (mémoires, assignation) ou purement factuelle (contrat de bail, avis d’échéance, plan des locaux), qui étayent leurs demandes mais ne permettent toutefois pas à la juridiction de statuer de manière éclairée.

De plus, les rapports établis par les experts mandatés par chacune des parties apportent des éléments utiles à l’instruction de l’affaire mais pour autant la juridiction ne se fonder exclusivement sur ces seules pièces, établies non contradictoirement, bien qu’elles aient été soumises à la discussion des parties.

La valeur locative étant l’élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient par conséquent, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif, laquelle apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux d’évaluer la valeur locative des locaux au 01 avril 2023.

Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par la SAS Marionnaud Lafayette qui sollicite une réévaluation du loyer à la baisse et a ainsi principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

— Sur le montant du loyer provisionnel

L’article L. 145-57 du code de commerce dispose que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

La SAS Marionnaud Lafayette demande que le montant du loyer provisionnel soit fixé, durant la durée de l’instance à la somme de 24 618,70 euros, correspondant au montant du loyer plafonné et la SCI Goslineaux indique qu’elle accepte qu’il soit fixé à la somme de 24 618,69 euros hors taxes et hors charges.

Au vu de la demande de la SAS Marionnaud Lafayette, il convient d’y faire droit.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile « il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige ».

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, « le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 du même code est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’ est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Enfin, aux termes de l’article 1533-3 du code de procédure civile, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion et la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée.

Par conséquent, afin qu’elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, il convient de leur faire injonction de rencontrer un médiateur, selon les modalités prévues au dispositif.

— Sur les demandes accessoires

Les parties sont condamnées chacune pour moitié aux dépens et déboutées de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il convient de surseoir à statuer sur toutes les autres demandes formulées par les parties.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant par un jugement contradictoire rendu avant dire droit, mis à disposition au greffe,

CONSTATE l’accord des parties pour un renouvellement du bail commercial conclu entre la SAS Marionnaud Lafayette et la SCI Goslineaux à compter du 01 avril 2023 ;

ORDONNE une expertise avant-dire droit aux fins de fixation du montant du bail renouvelé des locaux commerciaux loués par la SAS Marionnaud Lafayette à la SCI Goslineaux situés [Adresse 2],

COMMET pour y procéder :

M. [D] [F]

[Adresse 6])

Tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

Avec pour mission de :

* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux en cause, les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison proches en date d’effet de celle du présent renouvellement ;

* rechercher la valeur locative à la date du 01 avril 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* dans le cas où la valeur locative serait supérieure au loyer plafonné, donner son avis sur un éventuel motif de déplafonnement,

* donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 01 avril 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

Du tout, DRESSER rapport ;

DIT que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 octobre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle des expertises,

FIXE à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SAS Marionnaud Lafayette à la régie du tribunal judiciaire de Nanterre avant le 15 février 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

DIT que la carence d’une partie dans le versement de la consignation pourra être supplée par l’autre,

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

DESIGNE le juge du contrôle des expertises aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Et, statuant par mesure d’administration judiciaire non susceptible de recours,

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

M. [V] [X]

[Adresse 5]

[Courriel 11]

DIT que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

DIT que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

DIT qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

* les parties informeront le juge du début de la mesure,

DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 24 618,70 euros, outre les charges ;

CONDAMNE les parties pour moitié chacune aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

SURSOIT à statuer sur toutes les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire ;

RENVOIE l’affaie à l’audience du 12 octobre 2026 à 10 h 30 pour faire le point sur les opérations d’expertise ;

RAPPELLE que cette décision est exécutoire de droit

Le présent jugement a été signé par Madame Céline CHAMPAGNE, Juge des loyers commerciaux et par M. Etienne PODGORSKI, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX