TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 24/05544 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G5Z2

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR S:

Madame [G], [P] [Y], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Caroline BOSCHER, avocat au barreau d’ORLEANS

Monsieur [E] [O] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Caroline BOSCHER, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z],[X],[I] [S] [C], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Clemence STOVEN de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocats au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 10 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 18 août 2021 à effet au 2 septembre 2021, Monsieur [Z] [C] a donné à bail à Monsieur [E] [R] et Madame [G] [Y], une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 716 euros et 14 euros de provision sur charges, payables d’avance le 1er de chaque mois.

Par courriel du 29 janvier 2024, Monsieur [E] [R] a indiqué à son propriétaire de « gros problèmes de moisissure, mettant en danger [leur] santé ». Il a ainsi évoqué un fort taux d’humidité dans la cuisine rendant le mur côté rue des muides dégoulinant d’eau, ce qui engendrerait des moisissures. Des problèmes de moisissure sont également évoqués dans la salle de bain. Il était également fait état d’une fuite du robinet d’eau dans les toilettes, de l’attente de la pose d’un chapeau sur la cheminée, de difficultés quant à la porte d’une dépendance, d’une gouttière bouchée et de problèmes d’isolation. Le 1er février 2024, une photo d’un mur présentant du carrelage en partie tombé ainsi qu’une photo d’un mur présentant de la moisissure étaient également envoyés au mandataire du propriétaire.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, Monsieur [Z] [C] a fait délivrer aux locataires un congé pour vendre avec demande de quitter les lieux pour le 1er septembre 2024. Ce congé pour vendre précise que le bien désigné est situé [Adresse 2] et que le prix de vente est fixé à 279 900 euros net vendeur.

Par courrier du 22 avril 2024, Monsieur [E] [R] et Madame [G] [Y] ont formé une offre d’achat du bien immobilier au prix de 150 000 euros net vendeur.

Le 28 mars 2024, Madame [G] [Y] a effectué une nouvelle demande de travaux auprès du mandataire du propriétaire (fuite WC et problème porte extérieure).

Le 5 septembre 2024, par acte de commissaire de justice, Monsieur [Z] [C] a fait délivrer une sommation d’avoir à quitter les lieux à ses locataires.

Puis, par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2024, remis à étude, Monsieur [E] [R] et Madame [G] [Y] ont assigné Monsieur [Z] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur action et demandes,

— Juger nul et de nul effet le congé qui leur a été délivré par Monsieur [Z] [C],

— A défaut, constater ou prononcer la nullité du congé qui leur a été délivré par Monsieur [Z] [C], ce congé étant sans effet,

— Condamner Monsieur [Z] [C] à payer à chacun d’entre eux la somme de 3000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— Condamner Monsieur [Z] [C] à effectuer les travaux selon le devis TECHNI MURS du 22 juillet 2024 d’un montant de 14517,64 euros dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir, sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard,

— Juger que le Juge de céans réservera sa compétence pour liquider l’astreinte,

— Condamner Monsieur [Z] [C] à leur payer la somme de 400 euros par mois au titre du préjudice de jouissance à compter du 1er février 2024 jusqu’à la réparation du préjudice par la réalisation des travaux.

— Condamner Monsieur [Z] [C] à leur payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 11 mars 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 10 juin 2025 pour permettre aux parties d’échanger leurs conclusions et pièces.

A cette seconde audience, Monsieur [E] [R] et Madame [G] [Y], représentés par leur avocat, se sont rapportés à leurs conclusions et pièces et ont ainsi précisé leurs demandes :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur action et demandes,

— Juger nul et de nul effet le congé qui leur a été délivré par Monsieur [Z] [C],

— A défaut, constater ou prononcer la nullité du congé qui leur a été délivré par Monsieur [Z] [C], ce congé étant sans effet,

— Condamner Monsieur [Z] [C] à payer à chacun d’entre eux la somme de 3000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— Condamner Monsieur [Z] [C] à effectuer les travaux selon le devis TECHNI MURS du 22 juillet 2024 d’un montant de 14517,64 euros dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir, sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard,

— Juger que le Juge de céans réservera sa compétence pour liquider l’astreinte,

— Condamner Monsieur [Z] [C] à leur payer la somme de 400 euros par mois au titre du préjudice de jouissance à compter du 1er février 2024 jusqu’à la réparation du préjudice par la réalisation des travaux.

— Condamner Monsieur [Z] [C] à leur payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A titre subsidiaire :

— si le Tribunal s’estimait insuffisamment informé, avant dire droit, ordonner une expertise judiciaire, sur le fondement de l’article 143 du Code de procédure civile, en nommant tel expert qu’il plaira à la Juridiction, avec pour mission de :

.se rendre sur place, procéder à toutes constatations utiles, quant à l’état du bien (humidité, moisissures, …)

.se faire assister d’un technicien de son choix, au besoin décrire les désordres, en détailler l’origine, les causes et l’étendue et de donner son avis sur les préjudices subis,

.dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273et suivants du Code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établie près ce tribunal,

.Juger qu’en cas de difficulté, l’expert s’en référera au Juge qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui,

.Juger que l’expert devra déposer son pré-rapport dans un délai de 4 mois à compter de la consignation de la provision à valoir sur ses honoraires, et qu’il devra le notifier aux parties préalablement au dépôt de son rapport définitif,

.Fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [C] à payer aux locataires la somme de 3000 euros au titre de la provision ad litem pour faire face à la provision à valoir sur les honoraires et frais de l’expertise à ordonner ainsi qu’aux entiers dépens de la présence instance.

— En cas de validité du congé pour vendre, de prononcé la résiliation du bail et d’expulsion ordonnée concernant les locataires, de juger que ces derniers bénéficieront d’un délai d’un an pour quitter les lieux.

A l’appui de leurs demandes, les locataires indiquent que le congé délivré ne précise pas suffisamment sur quelle partie du bien porte l’offre de vente ce qui leur a fait grief en leur empêchant de se positionner quant à l’offre. Monsieur [E] [R] et Madame [G] [Y] arguent par ailleurs que le prix de 279 900 euros proposé dans le cadre du congé était excessif et destiné à les dissuader de tout achat. Ils remettent par ailleurs en cause la qualité du bailleur à délivrer le congé pour vendre, faute de titre de propriété et précisent que Monsieur [C] est propriétaire de nombreux autres biens

S’agissant du logement, les locataires expliquent qu’ils ont subi des désordres qui ont entraîné pour eux d’importantes factures d’électricité et de la moisissure ainsi que de l’humidité dans la maison qu’ils occupent en bon père de famille, aérant régulièrement les lieux.

Monsieur [Z] [C], représenté par son avocat, a déposé ses conclusions et pièces et s’est rapporté à ses demandes écrites par lesquelles il sollicite à titre reconventionnel du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans de :

— valider le congé donné par Monsieur [Z] [C] le 26 février 2024 à effet au 1er septembre 2024 aux locataires pour l’ensemble immobilier situé [Adresse 3],

En conséquence,

— prononcer la résiliation du bail sur le fondement de ce congé,

— dire que les locataires sont occupants sans droit ni titre du logement loué,

— ordonner l’expulsion sans délai des locataires et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— dire que les occupants ne pourront bénéficier des dispositions de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution du fait de leur statut d’occupants sans droit ni titre,

— condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, conformément à l’article 1760, du Code civil,

— condamner solidairement les locataires à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [Z] [C] invoque que le congé donné mentionne bien les lieux loués et le prix de vente de sorte qu’il est valable, celui -ci étant suffisamment précis pour permettre aux locataires de connaître ce sur quoi la vente portait. Le bailleur précise bien être propriétaire du bien à vendre, sa mère ayant renoncé au droit de retour prévu dans le cadre de la donation-partage. S’agissant du prix fixé dans le congé, le propriétaire invoque qu’il est conforme au prix au m² du marché et que son bien présente des qualités qui expliquent par ailleurs ce prix. S’agissant des travaux sollicités par les locataires, Monsieur [Z] [C] indique qu’ils seraient dus à un mauvais usage du bien, que son mandataire n’a pas pu entrer dans les lieux du fait des locataires pour constater les éventuelles difficultés et que la facture d’électricité importante serait due à une surchauffe du bâtiment pour le confort des différents chats hébergés. Il s’oppose par ailleurs à toute expertise ainsi qu’à un délai pour permettre aux locataires de quitter les lieux, le cas échéant.

La décision a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 467 du Code de procédure civile, la décision est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. Sur la qualité à agir de Monsieur [Z] [C] et notamment à former des demandes reconventionnelles :

L’article 31 du Code de procédure civile dispose : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

Les demandeurs arguent que Monsieur [Z] [C] n’aurait pas qualité à agir pour délivrer un congé pour vendre et pour solliciter sa validité à titre de demande reconventionnelle en ce qu’il serait seulement nu propriétaire du bien loué et en ce qu’il aurait une interdiction d’aliéner le bien.

Il ressort toutefois que dans l’inventaire de patrimoine versé aux débats par Monsieur [E] [R] et Madame [G] [Y], le bien loué figure bien parmi ceux appartenant au propriétaire. Par ailleurs, les locataires ne prouvent pas que la renonciation au droit de retour formulée par Madame [D] [C] ne serait pas réelle et sincère, cette renonciation pouvant par ailleurs s’effectuer et être réitéré dans l’acte notarié de vente. Au surplus l’existence d’un droit de retour n’ôte pas à Monsieur [Z] [C] sa qualité de nu propriétaire et donc son intérêt à agir.

En conséquence, Monsieur [Z] [C] a bien intérêt à agir dans le cadre de la présente instance.

II. Sur la demande de nullité ou de validation du congé pour vendre :

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas

de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du congé et le respect des obligations prévues au présent article.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Lorsqu’il délivre un congé pour vendre, le bailleur est libre de fixer le prix de vente du logement, sous réserve cependant que ce prix n’ait pas pour seul but d’évincer le locataire. Le congé est ainsi nul lorsque l’offre de vente qu’il convient a été faite pour un prix volontairement dissuasif dans l’intention d’empêcher les locataires d’exercer leur droit légal de préemption. Le caractère dissuasif du prix relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

En l’espèce, les parties versent aux débats le congé pour vendre délivré le 26 février 2024 par Monsieur [Z] [C]. Ce congé pour vendre précise l’adresse et la consistance du logement et si les dépendances et le jardin ne sont pas explicitement exclus, il apparaît clair que le bien loué dans son ensemble était concerné par le congé et le prix de vente proposé. Il ressort par ailleurs des différents échanges versés aux débats que si les locataires ont sollicité des précisions auprès de leur bailleur sur ce point, ils ont considéré que l’ensemble des biens loués était bien en vente.

S’agissant du prix de vente fixé, Monsieur [Z] [C] verse aux débats une recherche de transactions immobilières dont on peut penser qu’elle a été réalisée en janvier 2025 puisque la période de recherche est de juillet 2022 à janvier 2025. Si ces différentes ventes laissent apparaître un prix de vente moyen au m² de 2585,93 euros, le propriétaire ne justifie pas avoir effectué de telles recherches avant de fixer le prix de vente, en février 2024 et il n’apparaît pas sérieux de fixer un prix de vente sur ces seuls éléments, même si cela peut constituer un indicateur, s’agissant de biens nécessairement différents en raison de leur superficie, leur année de construction ou encore leur état de rénovation, le seul positionnement géographique ne pouvant suffire à fixer un prix.

Par ailleurs Monsieur [Z] [C] ne verse aux débats aucune attestation de valeur qui aurait été réalisée par un notaire ou une agence immobilière préalablement à la fixation du prix de vente du bien alors qu’il apparaît logique que toute personne souhaitant vendre son bien immobilier sollicite au préalable, a minima une estimation de son bien effectuée par un professionnel qualifié, si ce n’est au moins deux. S’il ressort de l’annonce transmise par les défendeurs que la gestion de la vente a été confiée à ORPI, cela ne saurait pour autant pas attester d’une évaluation, la mise en vente s’effectuant selon les instructions du propriétaire quant au prix.

En outre, Monsieur [Z] [C] n’apporte aucun élément susceptible d’indiquer que le prix fixé dans le congé pour vendre serait conforme au prix du marché. En effet, malgré l’affichage de la mise en vente du bien (annonce fournie en pièce n°8 des demandeurs), il ne justifie d’aucune offre et d’aucune demande de visite ce qui est le signe manifeste d’un prix surévalué par rapport au marché.

Monsieur [E] [R] et Madame [G] [Y] versent quant à eux aux débats une estimation du bien immobilier réalisée le 5 avril 2024 par un conseiller immobilier IAD. Cette estimation, qui fixe le prix du bien entre 148 980 euros et 161 902 euros net vendeur prend en compte des travaux de rénovation pour un montant de 79 000 euros.

S’agissant de l’état du bien, le propriétaire n’a versé aucun élément aux débats indiquant que le bien aurait été partiellement ou totalement rénové et n’indique d’ailleurs pas contester que des travaux de rafraîchissement et de rénovation sont à prévoir, la somme de 3000 euros au titre des travaux d’étanchéité du pignon sera tout de même ajouté à cette estimation, la nécessité de ces travaux étant débattue.

En conséquence, au regard de l’ensemble des moyens, arguments et pièces transmis par les parties, la valeur du bien immobilier loué et objet du congé pour vendre peut être estimée entre 151 980 et 164 902 euros net vendeur. En prenant en compte l’estimation haute de cette fourchette, il convient d’indiquer que le prix fixé dans le congé pour vendre est supérieur de 114 098 euros par rapport à l’estimation la plus haute versée aux débats.

Même si une marge de plus ou moins 20 000 euros pourrait s’entendre, l’évaluation d’un bien immobilier n’étant pas une science exacte, il apparaît manifestement que même, en prenant en compte une telle marge, déjà conséquente, le prix du bien immobilier fixé dans le congé pour vendre a manifestement été sur-évalué afin de dissuader les locataires de tout achat, le propriétaire ne rapportant par ailleurs pas la preuve des différentes démarches qu’il aurait effectuées pour fixer un tel prix, en cohérence avec le marché immobilier au moment de la délivrance du congé.

Il résulte de ces constatations, que le congé pour vendre délivré le 26 février 2024 et nul et de nul effet en raison de l’offre de vente qu’il contient et qui a été faite pour un prix volontairement dissuasif dans l’intention d’empêcher les locataires d’exercer leur droit légal de préemption, si bien que le bail du 18 août 2021 à effet au 2 septembre 2021 n’a pas été résilié par l’effet du congé et s’est poursuivi dans le temps.

Aucune expulsion ne pourra dès lors être ordonnée et aucune indemnité d’occupation ne sera accordée, le bail se poursuivant.

III. Sur la demande de travaux :

Aux termes de l’article 1719 du Code Civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

-1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

-2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

-3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

-4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l’article 1720 du Code Civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

-1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. (…) ;

-2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. (…) ;

-3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

-4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

-5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

-6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

-7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. (…).

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux (…).

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le bailleur est également tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est notamment obligé de délivrer le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Il doit également assurer au locataire une jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, le garantir des vices ou défaut de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse dans les conditions mentionnées au présent article. Il doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les locataires sollicitent la réalisation de travaux, avec le prononcé d’une astreinte de 100 euros par jour de retard.

Ils versent aux débats un devis de la société Techni murs du 22 juillet 2024 pour un montant de 14517,65 euros. Les travaux décrits concernent la réfection d’un pignon de la maison.

Monsieur [E] [R] et Madame [G] [Y] arguent que le pignon de la maison louée présente un défaut d’étanchéité qui engendrerait de l’humidité et des moisissures dans la maison.

Les locataires versent aux débats différentes photographies qui n’ont pas de datation certaine si ce n’est celle indiquée par eux. Ces photographies montrent un mur avec du carrelage en parti tombé (1 carreau), un mur avec des traces de moisissures, un endroit avec des tuyaux présentant des traces de moisissure et des photos du pignon de la maison qui montrent des traces sans qu’il soit possible de déterminer à leur vue s’il s’agit de traces d’humidité ou d’un défaut esthétique du crépit dont la couleur aurait été altérée par le temps et les intempéries. Par ailleurs, la luminosité de certaines photos semble avoir été ajustée.

Les locataires ne versent aux débats aucun constat d’huissier susceptible de mettre en évidence des désordres de façon objective et datée. Ils n’ont pas davantage tenté d’actionner leur assurance afin d’obtenir éventuellement qu’un expert se déplace (protection judiciaire ou dégât des eaux) et n’ont pas réalisé de démarches auprès de la mairie ou des services de l’état pour qu’ils viennent constater d’éventuelles difficultés.

Par ailleurs, Monsieur [Z] [C] a indiqué que ni lui, ni son mandataire n’ont pu constater les éventuels désordres ou travaux à réaliser, faute d’avoir pu entrer dans les lieux de sorte qu’il les contestent.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [E] [R] et Madame [G] [Y] n’apportent pas de preuve suffisamment tangible et objective de ce que de l’humidité et de la moisissure seraient effectivement présentes dans les lieux loués et de ce que le pignon de la maison présenterait un défaut d’étanchéité.

Le devis versé aux débats ne saurait palier à ce manque de preuve, d’autant plus que le montant des travaux envisagés, plus de 14 000 euros diffère énormément de l’estimation faite dans le cadre de l’évaluation du bien, des travaux à hauteur de 3000 euros étant estimés concernant le pignon.

En conséquence, Monsieur [E] [R] et Madame [G] [Y] seront déboutés de leur demande de condamnation de Monsieur [Z] [C] à effectuer les travaux demandés sous astreinte. Il seront également de ce fait, déboutés de leur demande de 400 euros par mois au titre de leur préjudice de jouissance.

IV. Sur la demande d’expertise :

En vertu de l’article 143 du Code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

L’article 144 du même Code ajoute que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Compte tenu du fait que Monsieur [E] [R] et Madame [G] [Y] n’apportent pas d’éléments de preuve suffisants s’agissant d’éventuels désordres constatés dans les lieux loués, il n’apparaît pas opportun d’ordonner une expertise. En effet, une expertise n’a vocation qu’à expertiser les désordres dont l’existence est certaine or, ce n’est pas le cas en l’espèce au regard des éléments fournis par les demandeurs.

En conséquence, Monsieur [E] [R] et Madame [G] [Y] seront déboutés de leur demande d’expertise.

V Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les locataires ne démontrent pas que leur propriétaire doit réaliser des travaux. Par ailleurs ils ne démontrent pas que le congé pour vendre, dont la nullité vient d’être constatée, leur a causé un préjudice, aucun lien de causalité certain et direct ne pouvant être établi entre les problèmes de santé de Madame [G] [Y] et Monsieur [E] [R] et la délivrance du congé.

En conséquence, Monsieur [E] [R] et Madame [G] [Y] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

VI. Sur les dépens :

Si la demande de Monsieur [E] [R] et Madame [G] [Y] relativement à la condamnation de Monsieur [Z] [C] à effectuer des travaux n’a pas abouti, leur demande de nullité du congé a été accueillie de sorte que chacune des parties conservera à sa charge les dépens qu’elle a engagés.

VII. Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, aucune partie n’étant condamnée aux dépens et aucune partie n’ayant totalement succombé à la présence instance, aucune somme ne sera allouée à aucune des parties sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

VIII. Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Cette règle s’applique à la présente instance, introduite postérieurement au 1er janvier 2020.

L’article 514-1 du même Code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Dans ce cas, il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que Monsieur [Z] [C] a bien qualité et intérêt à agir dans le cadre de la présente instance ;

DECLARE nul et de nul effet le congé pour vendre délivré le 26 février 2024 par Monsieur [Z] [C] à Monsieur [E] [R] et Madame [G] [Y] dans le cadre du bail du 18 août 2021 à effet au 2 septembre 2021 et relatif au logement situé [Adresse 2] ;

DIT qu’en conséquence, le contrat de bail conclu le 18 août 2021 à effet au 2 septembre 2021 entre Monsieur [Z] [C] et Monsieur [E] [R] et Madame [G] [Y] relatif au logement situé [Adresse 2] n’a pas été résilié et s’est poursuivi ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [C] de sa demande d’expulsion de Monsieur [E] [R] et Madame [G] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef ainsi que de sa demande d’indemnité d’occupation ;

DEBOUTE Monsieur [E] [R] et Madame [G] [Y] de leurs demandes de dommages et intérêts, de condamnation du défendeur à réaliser des travaux sous astreinte, d’indemnisation de leur préjudice de jouissance et d’expertise ;

DIT que chacune des parties conservera à sa charge les dépens qu’elle a engagés dans le cadre de la présence instance ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,