TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/09820

N° Portalis 352J-W-B7F-CUXUV

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Juillet 2021

JUGEMENT

rendu le 13 Février 2025

DEMANDEURS

Monsieur [L] [X] [T]

[Adresse 6]

[Localité 13]

Madame [U] [W] [K] [M]

[Adresse 2]

[Localité 15]

représentés par Maître Alexis DEJEAN DE LA BATIE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0206

DÉFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 11], représenté par son syndic, la société Jean CHARPENTIER SOPAGI SA

[Adresse 7]

[Localité 14]

représenté par Maître Guillaume ANQUETIL de l’AARPI ANQUETIL ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0156

Décision du 13 Février 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/09820 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUXUV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assisté de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 05 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Monsieur [L] [T] est propriétaire d’un appartement situé au 1er étage (lot n° 5) ainsi que d’une cave située au sous-sol (lot n° 25) au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 10] à [Localité 18] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Madame [U] [M] est propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée et d’une cave située au sous-sol au sein du même immeuble.

Le 29 avril 2021, une assemblée générale de copropriétaires s’est tenue par correspondance et a adopté notamment les résolutions suivantes :

* Résolution n° 8 : « désignation à nouveau syndic, de l’immeuble de la SA JEAN CHARPENTIER dont le siège est sis au [Adresse 9] et dont le mandat expire le 31 décembre 2021 pour une durée de un an commençant le 1er janvier 2022 pour se terminer le 31 décembre 2022 suivant proposition de contrat jointe à la convocation qui fixe le montant de ses honoraires pour 2022 (6.152,40 euros TTC) et mandat à confier au Président de séance pour signer ledit contrat »

* Résolution n° 21.1 : « travaux de reprise de structure des plafonds hauts des caves (…) suivant devis 2M (d’un montant de) 76.312,50 euros TTC »

* Résolution n° 21.6 « direction (desdits travaux) confiée à Monsieur [V], architecte, selon des honoraires estimé à 10 % HT du montant des travaux »

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* Résolution n° 21.7 : « souscription d’une assurance dommages-ouvrage pour un coût estimé à 2.400,00 euros »

* Résolution n° 21.8 : « date d’exécution des travaux arrêté à un montant total de 89.200,00 euros »

* Résolution n° 21.9 : « date d’exécution des travaux prévue dans le courant du premier semestre 2022 »

* Résolution n° 21.10 : « budget des travaux arrêté à un montant total de 89.200,00 euros »

* Résolution n° 21.11 : « ledit budget étant à répartir au prorata des millièmes généraux »

* Résolution n° 21.12 : « ledit budget étant appelé en 6 fois »

* Résolution n° 21.13 « provision pour travaux imprévus fixée dans la limite de 10 % du montant total dudit budget »

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 5 juillet 2021, Monsieur [L] [T] et Madame [U] [M] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 10] à Paris 15ème devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, l’annulation des résolutions n° 7, 8, 21.1, 21.6 à 21.13 de l’assemblée générale du 29 avril 2021.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2024, Monsieur [L] [T] et Madame [U] [M] demandent au tribunal de :

Vu les pièces versées aux débats par Monsieur [L] [T] et Madame [U] [M],

Vu les articles 14 alinéas 4, 24, 25 et 42 de la Loi du 10 juillet 1965 ainsi que 9 et 17 du Décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 1217 et 1244 nouveaux du Code civil,

S’entendre annuler les résolutions suivantes prises (ou encore, et en tant que de besoin, « rejetées » par erreur car en réalité « adoptées ») par l’Assemblée Générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Adresse 17] [Localité 1] le jeudi 29 avril 2021:

— Les résolutions n° 7 et 8 : portant « désignation à nouveau du Syndic », la SA JEAN CHARPENTIER, pour une durée de un an courant à compter du 1er janvier 2022 et moyennant un honoraire annuel fixé à 6.152,40 € TTC selon contrat de Syndic approuvé aux termes desdites résolutions,

— Les résolutions n° 21.1, ainsi que 21.6 à 21.13 : portant vote des travaux de reprises de structures des plafonds hauts des caves de l’immeuble suivant devis 2M d’un montant de 76.312,50 € TTC (Cf. résolution n° 21.1) sous la direction de Monsieur [V], architecte, pour des honoraires évalués à 10 % HT du coût desdits travaux HT (résolution n° 21.6) avec souscription d’une assurance dommages ouvrage d’un coût estimé à 2.400,00 € (Cf. résolution n° 21.7), des honoraires de Syndic fixés à 2,50 % HT du montant HT desdits travaux (Cf. résolution n° 21.8) dont l’exécution est prévue dans le courant du premier semestre 2022 (Cf. résolution n° 21.9) selon un budget global arrêté à 89.200,00 € (Cf. résolution n° 21.10) à répartir au prorata des millièmes généraux entre copropriétaires (Cf. résolution n° 21.11) et à appeler en 6 fois (résolution n° 21.12) avec une provision pour travaux imprévus à hauteur de 10 % du montant desdits travaux (Cf. résolution n° 21.13),

— à financer au moyen de la souscription d’un prêt collectif auprès de la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE au bénéfice des copropriétaires le désirant (Cf. résolution n° 22.1) et délégation de pouvoir au profit de cet organisme bancaire pour veiller au remboursement dudit prêt directement auprès des copropriétaires en profitant (Cf. résolution n° 22.2),

S’entendre dire mal-fondé le SDC de l’immeuble situé [Adresse 3] en l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions, y compris au titre des demandes reconventionnelles articulées par lui à l’encontre des Consorts [M] et [T] ; les rejeter.

S’entendre condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]) à verser à Monsieur [L] [T] et Madame [U] [M] la somme de 5.000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

S’entendre condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]) en tous les dépens dont recouvrement direct, pour ceux le concernant, au profit de Maître Charles SIMON, Avocat aux offres de droit (article 699 du code de procédure civile),

S’entendre dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, laquelle est de droit (articles 514 et 514-1 du code de procédure civile).

SOUS TOUTES RESERVES et, notamment, du droit que se réservent par ailleurs les requérants d’attraire en la cause tant les 4 copropriétaires des caves dont les soupiraux demeurent toujours obstrués qu’encore la SA JEAN CHARPENTIER ès-nom elle-même, en raison des graves défaillances et manquements à l’origine (au moins pour partie) des désordres subis tant dans son lot par Madame [U] [M] qu’encore par la collectivité des copropriétaires pour ses parties communes (objets desdits travaux de reprises structurels) et dont l’imputabilité aux premiers est toujours en cours d’instruction (Cf. investigations actuelles confiées à Monsieur [Y] [H], Expert Judiciaire susnommé).

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 10] à Paris 15ème demande au tribunal de :

Vu les articles 2, 3, 4, 6-2, 10 et 14-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 595 et suivants et 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces produites,

Dire Monsieur [T] [G] et Madame [M] mal fondés en leurs demandes, fins et conclusions ;

Dire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 10] à [Localité 19] recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Et, y faisant droit

Constater la validité des résolutions 8, 21.1 et suivantes et 22.1 et suivantes de l’assemblée générale du défendeur du 29 avril 2021 ;

Condamner solidairement et à défaut in solidum Monsieur [T] [G] et Madame [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.761,18 euros à titre d’indemnisation pour augmentation du prix des travaux conformément à l’évolution de l’indice BT01 ;

Condamner Monsieur [T] [G] à payer la somme de 4.525,69 € au titre de son arriéré de charges au 6 octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus ;

Condamner solidairement et à défaut in solidum Monsieur [T] [G] et Madame [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Les condamner aux dépens, dont distraction au profit de M^e Guillaume ANQUETIL dans les conditions de l’article 699 du même Code.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 5 décembre 2024, a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 7, 8, 21.1, 21.6 à 21.13, 22.1 et 22.2 de l’assemblée générale du 29 avril 2021 formée par Monsieur [L] [T] et Madame [U] [M]:

Monsieur [L] [T] et Madame [U] [M] soutiennent en substance que :

Sur l’annulation des résolutions n° 7 et 8 : la fixation des honoraires du syndic réélu et la signature de son contrat devaient impérativement faire l’objet de votes distincts, conformément à l’article 9 du décret du 17 mars 1967 et à la jurisprudence de la cour de cassation.

Sur l’annulation des résolutions n° 21.1, 21.6 à 21.13 :

Décision du 13 Février 2025

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— les résultats des votes tels que réellement exprimés sont faux, incohérents et contradictoires entre eux,

— contrairement à ce qui est indiqué sur le procès-verbal de l’assemblée, pour chacun des devis présentés aux copropriétaires, tous ont été validés, dès lors que pour chacune des résolutions 21.1 à 21.5 le nombre de voix « contre » est inférieur aux voix « pour »,

— par conséquent, chacune des résolutions 21.1 à 21.5 a été adoptée à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 requise,

— or, il y a lieu à annulation lorsque le procès-verbal ne permet pas de déduire le sens des votes,

— les travaux de reprises de la structure des planchers hauts des caves objet des résolutions 21.1 et suivantes ont pour origine l’obstruction de soupiraux situés dans des caves privatives au sous-sol de l’immeuble,

— le syndic de copropriété a cru devoir par avance couvrir les errements de copropriétaires ayant fermé les soupiraux présents dans leurs caves et ayant ainsi causé un dégât des eaux dans l’appartement de Madame [U] [M], ces copropriétaires étant porteurs d’un nombre important de voix pour transférer à la copropriété la totalité de la charge desdits travaux, ce qui est contraire à l’objet du syndicat,

— il s’agit d’un excès de pouvoir constituant un acte de disposition à titre gratuit et illicite au bénéfice de ces seuls copropriétaires, car les soupiraux en question sont des parties privatives à la charge des copropriétaires concernés et non des parties communes qui doivent être gérées par le syndicat des copropriétaires,

— il s’agit également d’un abus de majorité,

— l’ensemble des délibérations relatives au vote des travaux et celles afférentes au financement de ces travaux, et à leur assurance, seront annulées car formant un tout indivisible.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 10] à [Localité 18] oppose que :

Sur la résolution n °8 :

— la décision de contracter est un tout, aucun syndic ne peut accepter d’assumer l’administration de l’immeuble d’un syndicat des copropriétaires sans qu’il ne soit décidé du prix,

— il n’y a donc bien qu’une seule proposition de contrat : être syndic pour quel prix, et une seule décision du syndicat, désigner ou non X pour tel prix,

— la jurisprudence citée par les demandeurs ne correspond pas aux faits de l’espèce, chaque jurisprudence invoquée sanctionnant des résolutions comportant bien deux questions distinctes et aucune n’étant relative à la désignation d’un syndic.

Sur les résolutions « travaux » :

Sur le moyen pris de l’incohérence des votes :

— il ne ressort nullement du procès-verbal que les devis auraient été « absolument tous validés », et il est normal que pour chaque résolution le nombre de voix « contre » soit inférieur aux voix « pour », (résolutions 21.1 à 21.5),

— une décision contre laquelle la majorité s’exprime devient une décision de rejet,

— il est normal que ces résolutions travaux soient prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance,

— contrairement à ce qu’indiquent les demandeurs, les différents devis présentés aux copropriétaires n’ont pas tous été validés : le devis TECHNO PIERRE a été rejeté (résolution n°21-2), de même que le devis [A] BAT (résolution 21-3) ; seul a été validé le devis 2M (résolution 21-1),

— il n’y a donc pas lieu à annulation, les résolutions étant cohérentes et le procès-verbal permettant de déduire le sens des votes.

Sur le moyen pris de l’excès de pouvoir et de l’abus de majorité :

— s’il est exact que le syndicat ne peut décider de travaux d’entretien ou de réparation de parties privatives, les travaux objet des résolutions critiquées portent sur la reprise de la structure et non sur les soupiraux, quelle que soit leur nature,

— les demandeurs ne rapportent pas, le cas échéant, la preuve de la nature privative des soupiraux,

— les soupiraux ne correspondent pas à des « abat-jours » parties communes au sens du règlement de copropriété de l’immeuble ; ils n’ont pas nécessairement ou uniquement pour fonction d’éclairer les caves, mais aussi d’assurer la ventilation de ces dernières,

— or, les soupiraux ne sont pas affectés à la ventilation des seules caves dans lesquelles ils se situent mais également de tout le sous-sol, et notamment des parties communes le desservant,

— qu’ils se situent dans des parties privatives ne change rien à leur caractère commun,

— en outre, l’obstruction des soupiraux n’est pas à l’origine de la vétusté de la structure,

— l’expert judiciaire désigné par le président du tribunal judiciaire à l’initiative de Madame [U] [M], pour déterminer l’origine des dégâts des eaux observés dans son appartement, et l’architecte du syndicat des copropriétaires, s’accordent pour considérer que la ventilation des caves doit être rétablie afin de supprimer un facteur aggravant de l’humidité en cave,

— aucun élément ne permet de conclure que les copropriétaires visés par les demandeurs auraient commis des fautes qui seraient à l’origine de l’état de la structure à reprendre,

— à l’occasion des travaux confiés à la société NEW SOLUTION, il est apparu qu’aucun soupirail n’était obstrué, si ce n’est par la crasse et les poussières depuis des décennies sans entretien,

— c’est donc bien le syndicat des copropriétaires qui est débiteur de l’entretien courant des parties communes et des éventuelles conséquences du défaut d’entretien,

— que le syndicat des copropriétaires décide de financer les travaux nécessaires sur parties communes en en répartissant la charge selon les tantièmes généraux est donc logique.

Sur les résolutions 21-1, 21-6 à 21-13 : aucun motif de nullité autonome n’est avancé par les demandeurs, dont la nullité est demandée parce qu’elles formeraient « un tout indivisible » avec les autres résolutions, mais les résolutions n° 21-1 à 21-5 n’étant pas susceptibles d’annulation, ces résolutions ne le seront pas non plus.

1-1 Sur la demande d’annulation des résolutions n° 7 et 8 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2021 (moyen tiré de la nécessité de votes distincts en application de l’article 9 du décret du 17 mars 1967) :

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la convocation contient l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.

Cet ordre du jour distinguant chacune des questions autonomes soumises au vote de l’assemblée générale doit en principe être séparé.

L’assemblée générale a l’obligation d’émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l’ordre du jour, un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites étant nul, en vertu du principe de l’autonomie des décisions et de la spécificité des majorités.

Cette règle admet des tempéraments lorsqu’il existe un lien étroit entre les décisions, objet d’un même vote, à la condition qu’elles relèvent de la même majorité et dès lors que les questions ne sont pas dissociables (ex. : Civ. 3ème, 10 septembre 2020, n° 18-24. 350 ; 19 décembre 2007, n° 07-13.703, 2 juillet 2002, n° 00-20.291, etc.)

En l’espèce, il ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2021 (pièce n° 13 produite en demande par les consorts [T]/[M], pages 4 et 5/22) que les résolutions n° 7 (Désignation à nouveau du syndic) et 8 (Désignation à nouveau du syndic (2ème lecture)) sont relatives à la :

« Désignation « à nouveau » en qualité de syndic de l’immeuble de la S.A. JEAN CHARPENTIER dont le siège est sis au [Adresse 8] et dont le mandat expire le 31 décembre 2021 pour une durée de un an commençant le 1er janvier 2022 pour se terminer le 31 décembre 2022 suivant proposition de contrat jointe à la convocation qui fixe le montant de ses honoraires pour 2022 (6.152,40 € TTC) et mandat à confier au président de séance pour signer ledit contrat ».

La question du renouvellement du mandat du syndic et celle du montant de ses honoraires relevant de la même majorité, s’agissant d’un deuxième vote, doivent être considérées comme indissociables, de sorte que les dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 n’interdisent pas de voter dans une même décision sur ces deux questions (ex. : Civ 3ème, 19 décembre 2007, n° 07-13.703, quatrième moyen).

Ce moyen de droit sera donc rejeté et les consorts [T]/[M] seront déboutés de leur demande d’annulation des résolutions n° 7 et 8 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 18] en date du 29 avril 2021.

1-2 Sur la demande d’annulation des résolutions n° 21 et 21.6 à 21.13 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2021 (moyens tirés de « l’incohérence des votes », de l’application d’une majorité erronée ou de l’existence d’un « excès de pouvoir » et de l’abus de majorité) :

1-2-1 Sur le moyen tiré de l’incohérence des « votes » :

En application de l’article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant au sens de l’article 17-1 A alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Possède la qualité d’opposant le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée.

A l’inverse le copropriétaire ayant voté contre une résolution rejetée par l’assemblée générale n’est pas opposant au sens du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 13 juin 2018, n° RG 16/04228).

En l’espèce, le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chacune des questions n° 21.1 à 21.13, inscrites à l’ordre du jour, le résultat du vote et il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires qui se sont opposés à la décision, conformément aux dispositions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967.

Il ne comporte aucune erreur incohérence dans le résultat des votes, dès lors qu’il précise clairement :

— pour les résolutions n° 21.1, 21.6, 21.7, 21.8, 21.9, 21.10, 21.11, 21.12 et 21.13, qui ont été adoptées, les noms et nombres de voix des copropriétaires qui se sont abstenus ou qui ont voté « contre » lesdites résolutions, pour aboutir à un total de 969 tantièmes,

— pour les résolutions n° 21.2, 21.3, 21.4 et 21.5, qui ont été rejetées (devis concurrents de celui de l’entreprise 2M, délégation au conseil syndical pour choisir tout autre devis mieux disant), les noms et nombres de voix des copropriétaires qui ont voté contre lesdites résolutions (à savoir, les copropriétaires ayant voté en faveur de l’adoption de ces résolutions, non adoptées) et/ou qui se sont abstenus, pour aboutir à un total de 969 tantièmes.

Le sens du vote de chacun des copropriétaires se déduit donc clairement de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 avril 2021.

Ce moyen de nullité devra donc être rejeté.

1-2-2 Sur le moyen implicite tiré de l’adoption des résolutions querellées à une majorité erronée ainsi que sur les moyens tirés de l’excès « de pouvoir » ainsi que de l’abus de majorité :

Les consorts [T]/[M] se plaignent de l’adoption de résolutions constituant, selon eux, un « acte de disposition à titre gratuit » et « illicite » au bénéfice des seuls copropriétaires ayant prétendument obturé des soupiraux présents dans leurs caves, qui relèveraient des dispositions de l’article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965 (double majorité en nombre et en voix de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix).

Toutefois, cette prétendue obturation de soupiraux par certains copropriétaires n’est justifiée par aucun élément technique probant.

Au surplus, il n’est nullement démontré que :

— les soupiraux litigieux, constituant en l’espèce des ouvertures pratiquées dans les murs des caves et du sous-sol destinées à la ventilation de l’ensemble des caves et des parties communes, seraient susceptibles d’être assimilés à des « abat-jours » au sens du règlement de copropriété de l’immeuble, donc d’être qualifiés de parties privatives, affectées à l’usage exclusif des copropriétaires des seules caves dans lesquelles ils se situent,

— les travaux litigieux, dont l’objet principal n’est nullement la réouverture de soupiraux mais la reprise de la structure, partie commune, des plafonds hauts des caves (cf. résolution n° 21), selon devis de l’entreprise 2M d’un montant de 76.312,50 € TTC (résolution n° 21.1), n’auraient pas à être supportés par la collectivité des copropriétaires,

— l’obstruction de soupiraux serait à l’origine de la dégradation de la structure des plafonds hauts des caves, justifiant le vote des travaux litigieux, alors que le syndicat des copropriétaires produit en défense plusieurs documents techniques, desquels il ressort que :

* l’affaissement de la structure de l’immeuble n’a pas pour origine principale la mauvaise ventilation des caves (pièce n° 4, note aux parties n° 3 du 17 septembre 2020 de M. [J] [I] et note technique du cabinet RENAISSANCE en date du 9 octobre 2020, relevant notamment l’usure de certains éléments arrivant à leur « point de fatigue »),

* aucun soupirail n’a été bouché sur la façade rue, la société NEW SOLUTIONS n’étant intervenue que pour procéder à un « nettoyage des ventilations des caves n° 9, 10, 11, 13 et 18 » (pièces 5 et 6, devis et facture NEW SOLUTION).

Le devis de confortement des planchers des caves de l’entreprise 2M produit en pièce n° 19 par le syndicat des copropriétaires ne porte d’ailleurs nullement sur la réouverture de soupiraux.

S’agissant de travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, incluant des travaux portant sur la stabilité de l’immeuble (article 24 II a), c’est donc à bon droit que les travaux litigieux (résolution n° 21.1), ainsi que les résolutions subséquentes n° 21.6 à 21.13 portant sur la désignation d’un architecte pour diriger les travaux, la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, les honoraires du syndic pour le suivi administratif et comptable des travaux, la date d’exécution et le budget des travaux, les modalités de répartition du budget au prorata des millièmes généraux, le programme des appels de fonds travaux et la provision pour travaux imprévus, ont été adoptés à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322), ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10924) ou a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28146).

Or, en l’espèce, les consorts [T]/[M] ne rapportent pas la preuve de leur allégation selon laquelle les résolutions querellées seraient constitutives d’un abus de majorité, en ce qu’elles auraient été adoptées en favorisant l’intérêt d’un groupe de copropriétaires au détriment de l’intérêt collectif, rompant ainsi l’équilibre entre les copropriétaires et conférant un avantage sans contrepartie à certains copropriétaires, s’agissant au contraire de travaux d’intérêt collectif rendus indispensables par la fragilisation de la structure de l’immeuble, nécessitant le confortement des planchers hauts des caves.

Les charges afférentes auxdits travaux sont relatives à la conservation des parties communes, de sorte qu’elles relèvent des dispositions d’ordre public de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et que tous les copropriétaires sont tenus d’y participer proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Ces différents moyens de droit seront donc écartés.

Sur ce ;

Au regard de l’ensemble des éléments susvisés, les consorts [T]/[M] devront être également déboutés de leur demande d’annulation des résolutions n° 21, ainsi que des résolutions subséquentes n° 21.6 à 21.13, de même que de leur demande d’annulation des résolutions n° 22.1 et 22.2 (souscription d’un prêt collectif), qui n’est fondé sur aucun motif de nullité, de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 18] en date du 29 avril 2021.

II – Sur les demandes reconventionnelles en paiement formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 10] à [Adresse 17] [Localité 5] :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 10] à [Localité 18] soutient que :

Sur le surcoût des travaux de structure :

— du fait de la procédure, il a dû surseoir à l’exécution des travaux,

— leur report dans le temps a eu pour conséquence une augmentation du marché principal de la société 2M, objet de la résolution 21.1 de l’assemblée générale du 29 avril 2021, le devis passant d’un montant de 76.312,50 euros TTC à 88.073,68 euros,

— il sollicite donc la condamnation des demandeurs à lui payer la différence, soit 11.761,18 euros.

Sur l’arriéré de charges de Monsieur [L] [T] :

— le compte d’appels de charges et de travaux de Monsieur [L] [T] présente systématiquement un arriéré, qui s’est accru avec son refus de régler les appels correspondant à la résolution litigieuse,

— au 6 octobre 2023, 4ème appel trimestriel provisionnel de l’exercice 2023 inclus, le compte de Monsieur [T] présente un solde débiteur de 4.525,69 euros.

Monsieur [L] [T] et Madame [U] [M] opposent que :

— la somme de 11.761,18 euros demandée par le syndicat des copropriétaires ne repose sur aucun élément comptable probant, le coût des travaux réellement engagés n’étant par ailleurs par précisé,

— la dette de charges imputée à Monsieur [L] [T] est très contestable puisqu’elle inclut des charges non validées par l’assemblée générale et donc non exigibles, et qu’elle intègre la quote-part des travaux litigieux dont le syndic a pris l’initiative de surseoir à l’exécution.

***

2-1 Sur la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires au titre de l’augmentation du coût des travaux :

Outre que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 10] à [Localité 18] ne produit aucun document comptable justifiant du surcoût de 11.761,18 € dont il fait état, se contentant de produire un devis actualisé de l’entreprise 2M du 1er février 2021, modifiant le devis n° 2709/2021 du 15 janvier 2021 en portant les travaux de confortement à la somme de 78.051,60 € TTC et non plus 76.312,50 € TTC (pièce n° 19, le devis initial de l’entreprise 2M n’étant pas produit), il y a lieu de relever que le surcoût allégué, à le supposer justifié, ne saurait en tout état de cause être imputé à la « procédure » engagée par les consorts [T]/[M], dès lors qu’en application de l’article 42 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, seule l’exécution des travaux décidés en application des articles 25 et 26 de la loi « est suspendue », qui plus est uniquement « jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article », à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée à l’initiative du syndic.

Les résolutions portant sur les travaux de confortement des planchers hauts des caves, querellées dans le cadre de la présente procédure, qui concernent des travaux de conservation de l’immeuble relevant de l’article 24 II a) de la loi du 10 juillet 1965, étaient donc immédiatement exécutoires, tant que leur nullité n’avait pas été prononcée (ex. : Cour d’appel de [Localité 16], Pôle 4 – Chambre 2, 23 mars 2016, n° RG 14/00082), de sorte que le syndicat des copropriétaires n’était nullement tenu de « surseoir à l’exécution des travaux » et qu’il ne peut arguer d’aucun préjudice financier résultant d’un tel choix.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 10] à [Localité 18] devra être intégralement débouté de sa demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur [L] [T] et de Madame [U] [M] à lui payer la somme de 11.761,18 € à titre d’indemnisation pour augmentation du prix des travaux conformément à l’évolution de l’indice BT 01.

2-2 Sur la demande reconventionnelle en paiement formée par le syndicat des copropriétaires au titre d’un arriéré de charges de Monsieur [L] [T] :

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, à partir du moment où les comptes du syndicat ont été approuvés, dès lors que la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes et la répartition des charges de copropriété n’a pas été contestée dans le délai de forclusion de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et tant que la nullité de la décision d’approbation des comptes n’a pas été judiciairement prononcée (ex. : Civ. 3ème, 27 juin 2001, n° 99-21.731), chaque copropriétaire devient débiteur de sa quote-part de charges correspondante, qu’il ne peut refuser d’acquitter, par exemple en faisant valoir l’inexécution de travaux décidés par une assemblée générale devenue définitive (Civ. 3ème, 5 novembre 2015, n° 14-23.496), voire même l’annulation d’une décision relative à des travaux déjà entrepris dès lors que les comptes ont été régulièrement approuvés par des assemblées générales non contestées (ex. : Civ. 3ème, 22 octobre 2020, n° 19-22.278).

Les copropriétaires sont dès lors tenus de régler leur part de charges, telle qu’elle résulte des comptes approuvés (Civ. 3ème, 27 juin 2001, n° 99-21.731, 14 octobre 2014, n° 13-19.634, 13-21.783, 11 juillet 2019, n°18-13.598) et ils ne peuvent en différer le règlement au prétexte de l’existence d’un recours exercé (Civ. 3ème, 19 juin 2007, n° 06-19.992).

En l’espèce, pour justifier sa demande reconventionnelle formée au titre d’un arriéré de charges à hauteur de la somme de 4.525,69 € (charges courantes, charges pour travaux hors budget prévisionnel : plancher haut des caves, soupiraux et reprise fissures façades, outre des régularisations annuelles), selon décompte arrêté au 28 septembre 2023, pour la période du 31 août 2021 (appel de fonds travaux plancher caves n° 2 et appel de charges courantes du 4ème trimestre 2021) au 28 septembre 2023 (appel de fonds du quatrième trimestre 2023 inclus), le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un décompte individuel de charges de Monsieur [T], pour la période du 20 juin 2019 au 28 septembre 2023, arrêté au 6 octobre 2023 et faisant apparaître un solde débiteur d’un montant de 4.525,69 € (pièce n° 10),

* les procès-verbaux des assemblées générales des 29 avril 2021, 13 juin 2022 et 7 juin 2023 (pièces n° 12), portant notamment approbation des comptes des exercices 2020, 2021 et 2022 et votant les budgets prévisionnels des exercices 2022, 2023 et 2024, outre le vote de divers travaux non compris dans le budget prévisionnel : reprise de structure des plafonds hauts des caves en 2021, reprise des fissures en façades en 2022, approbation du compte définitif des travaux des soupiraux en caves en 2023,

* les appels de fonds adressés par le syndic à Monsieur [T] (pièces n° 11) entre le mois septembre 2021 (appel n° 2 plancher haut des caves, le 1er septembre 2021 et appel du 4ème trimestre 2021, le 24 septembre 2021) et le mois de septembre 2023 (appel du 4ème trimestre 2023).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît établie à hauteur de la somme de 4.525,69 € au titre des charges de copropriété (charges courantes relevant du budget prévisionnel et charges pour travaux hors budget prévisionnel) impayées au 6 octobre 2023, incluant l’appel de fonds « budget prévisionnel » du 4ème trimestre 2023.

Le fait que le syndic ait pris l’initiative de surseoir à l’exécution des travaux de reprise de la structures des plafonds hauts des caves, de même que le recours en annulation formé par les consorts [T]/[M] à l’encontre des résolutions ayant voté lesdits travaux, ne sont pas des éléments de nature à remettre en cause l’exigibilité des charges afférentes auxdits travaux et à justifier que Monsieur [L] [T] refuse de s’acquitter des charges de copropriété dont il est redevable à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 10] à [Localité 18] apparaît bien fondé en sa demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur [L] [T] à lui payer la somme de 4.525,69 € au titre des charges de copropriété échues et impayées à la date du 6 octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.

III – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Monsieur [L] [T] et Madame [U] [M], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3.500,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 10] à [Localité 18] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Guillaume ANQUETIL.

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute Monsieur [L] [T] et Madame [U] [M] de leur demande d’annulation des résolutions n° 7, 8, 21.1, 21.6 à 21.13, 22.1 et 22.2 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 18] en date du 29 avril 2021,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 10] à [Adresse 17] [Localité 5] de l’intégralité de sa demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur [L] [T] et de Madame [U] [M] à lui payer la somme de 11.761,18 € à titre d’indemnisation pour augmentation du prix des travaux conformément à l’évolution de l’indice BT 01,

Condamne Monsieur [L] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 12] la somme de 4.525,69 € au titre des charges de copropriété échues et impayées à la date du 6 octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus,

Condamne in solidum Monsieur [L] [T] et Madame [U] [M] aux entiers dépens,

Accorde à Maître Guillaume ANQUETIL le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [L] [T] et Madame [U] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 10] à [Localité 18] la somme de 3.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre de des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 16] le 13 Février 2025

La Greffière, Le Président,