TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 24/06118 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G676

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [N] [S], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DÉFENDEURS :

S.A. ERA Bannier sous la dénomination ERA Seine et Loire Gestion représentée par Mme [V] [X], dont le siège social est sis [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Laure MASSIERA, avocat au barreau d’ORLEANS

Monsieur [M] [F], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Laure MASSIERA, avocat au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 10 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 mars 2014 à effet au 1er mai 2014, Monsieur [M] [F] a donné en location à Monsieur [U] [S] et Madame [P] [S] un bien à usage d’habitation principale situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 1200 euros hors charges, payable d’avance au plus tard le 5 de chaque mois.

Par avenant au contrat de bail du 22 avril 2014, il était convenu d’une prise de possession anticipée des lieux loués par les locataires.

Le 29 février 2024, l’entreprise VITET Couverture et énergie réalisait une intervention sur les lieux loués et procédait à un débouchage de chéneau, lequel apparaissait comme rempli d’eau sur les différentes photo réalisées. Il était alors précisé sur la facture d’un montant de 182,60 euros, d’une part qu’aucune autre anomalie n’était constatée sur la toiture et d’autre part qu’il serait judicieux de prévoir la réfection du chéneau qui est hors service.

Le 12 mars 2024, la SAS [Localité 4] JOURDAIN établissait un devis pour la pose et la fourniture de nouveaux chéneaux pour un montant de 4817,53 euros, devis signé par Monsieur [M] [F] le 17 avril 2024.

Le 20 mars 2024, la SAS UNION D’EXPERTS intervenant pour la MAIF, assureur des locataires, a constaté que les désordres sont la conséquence d’infiltrations par la façade côté nord avec un défaut d’étanchéité autour de la marquise et la présence d’un joint silicone autour de la descente en zinc. Un second sinistre a été observé ayant pour origine un débordement de chéneau survenu fin 2023 et pouvant faire l’objet d’une seconde mission ordonnée par la compagnie d’assurance. Les travaux d’embellissement étaient évalués à 2042,24 euros.

Le 23 mars 2024, STELLIANT Expertise, intervenant dans le cadre du contrat multirisque habitation souscrit par Monsieur [U] [S], constatait les dommages suivants :

— détérioration des embellissements murs de la chambre du 1er étage,

— détérioration des embellissements murs de la salle de bains au 1er étage,

— détérioration des embellissements murs et plafond de la cuisine au rez de chaussée.

Il était relevé que les dommages sont imputables à des infiltrations d’eau de pluie par mur de façade de l’immeuble.

Les travaux d’embellissements étaient chiffrés à la somme de 1907,40 euros.

Le 19 juin 2024, Monsieur [O] [K], expert, effectuait une description des causes du sinistre (DDE/fuite rupture chéneaux gouttières) :

— fuites, ruptures ou débordements d’appareils à effet d’eau et des tuyaux souples de raccordement,

— fuites débordements et reversements de récipients,

— Fuites sur les joints de robinetterie et les infiltrations par les joints d’étanchéité aux pourtours des appareils sanitaires ou par les joints de carrelage,

— Défaut d’entretien :

.en maison individuelle : absence de dégorgement des chéneaux et gouttières, de vidange des fosses septiques, puisard et fosses d’aisance se trouvant à l’aplomb de l’immeuble (au delà de l’aplomb c’est hors champ)

.en habitat collectif ou individuel : absence de nettoyage des regards et grilles d’évacuation des balcons et terrasses à usage privatif

— Du fait de l’occupant :

.détérioration accidentelle des installations privatives ou collectives / communes (y compris les joints)

.engorgement provoqué par introduction d’une chose ou d’un objet,

.travaux de réparation ou d’amélioration à l’origine du DDE

— Dommages provoqués par le gel imputables à :

.une absence de vidange de l’installation ou,

.une absence de mise en service du chauffage ou,

.la non-utilisation d’un produit antigel.

Par courrier du 20 juin 2024, Uniondexperts, mandaté par la MAIF afin d’effectuer une expertise, indiquait à Monsieur [M] [F] que ses constatations du 19 juin 2024 avaient amené à relever la présence d’un chéneau infiltrant, l’invitant à procéder aux réparations nécessaires.

Par courrier du 1er août 2024, Monsieur [U] [S] et Madame [P] [S] mettaient en demeure Monsieur [M] [F] de réaliser les travaux suivants dans un délai de 2 mois :

— reprise et changement complet du chéneau non conforme de la façade côté rue,

— reprise des étanchéités au droit des solins et des fissurations et rejointoiements des murs de façade,

— reprise des dégradations en cave des travaux de l’escalier de la porte d’entrée,

— reprise des étanchéités et des fissures des murs de la façade côté jardin ainsi que l’étanchéité du solin de la marquise, de l’installation des gouttières n’absorbant pas l’intégralité des pluies du fait de section trop courtes et d’un jambonneau trop petit,

reprise des garde-corps des fenêtres encore défectueux ainsi que la rénovation des volets métalliques extérieurs (dérouillage, décapage et peinture),

— les rénovations et travaux intérieurs sur murs, plafonds et sols comme expertisés par les assurances plus le traitement de l’extension des dégradations sur des parties préalablement non touchées (extension des moisissures sur les parois avec un risque pour la santé des locataires).

— Les locataires précisaient avoir bien entretenu les chéneaux, aucun frais ne pouvant leur être imputé pour cela.

Le 25 octobre 2024, une réunion de médiation avait lieu entre la Société Seine et Loire Gestion (ERA IMMOBILIER) et Monsieur [U] [S] mais aucun accord n’était trouvé. Monsieur [U] [S] formulait les demandes suivantes que la Société Seine et Loire Gestion s’engageait à relayer au propriétaire :

— la suppression des montants facturés de 98,45 euros et 165 euros,

— une indemnité correspondant à deux mois de loyer,

— une réduction de 50% du montant du loyer jusqu’à la finalisation des travaux.

Par courrier du 4 décembre 2024, la Société Seine et Loire Gestion indiquait notamment que les travaux de couverture ont été validés par le propriétaire et que les formalités nécessaires à leur réalisation auprès notamment de l’urbanisme ont été engagées. Il était également précisé que le propriétaire choisirait l’entreprise PROP PEINTRE pour les travaux de reprise des embellissements et non l’entreprise COULON intervenue à la demande des locataires pour établir un devis.

Les 12 et 21 mars 2025, la mairie d'[Localité 5] émettait différents arrêtés afin de permettre l’occupation du domaine public et la réglementation du stationnement pendant les travaux.

Le 3 avril 2025, la SAS [Localité 4] JOURDAIN établissait une facture de 6216,73 euros notamment pour le remplacement d’un chéneau.

Par requête du 12 décembre 2024, reçue au greffe le 16 décembre 2024, Monsieur [U] [S] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans du litige l’opposant à Monsieur [M] [F] et la Société Seine et Loire Gestion (ERA IMMOBILIER) aux fins suivantes:

— condamner les défendeurs à lui payer la somme en principal de 2360 euros correspondant à 50% du montant du loyer sur une période de 4 mois,

— condamner les défendeurs à lui payer la somme de 2639 euros de dommages et intérêts correspondant à 2 mois de loyer,

— ordonner la consignation des loyers à la caisse des dépôts le plus rapidement en anticipation de l’arbitrage judiciaire et réalisation des travaux,

— condamner les défendeurs à la réalisation des travaux sous astreinte suivant les expertises et rapports d’assurance,

— prononcer l’indemnisation des préjudices de jouissance depuis plus de 5 mois (extension des dommages en cours).

Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 10 juin 2025, Monsieur [M] [F] et la Société Seine et Loire Gestion ayant bien signé les accusés de réception de leurs convocations.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 juin 2025.

Monsieur [U] [S] a comparu et a maintenu l’ensemble de ses demandes. Il a précisé avoir du faire face à deux sinistres avec beaucoup d’eau dans la maison, deux expertises ayant été réalisés en mars et juin 2024. Il a précisé qu’il a effectué le nécessaire pour entretenir les chéneaux mais que ceux-ci étaient vétustes et à changer, l’expert ayant fait un courrier pour que le propriétaire réalise les travaux. Il a ajouté subir de la moisissures sur les murs de la maison et que la médiation tentée a échoué. Il a ajouté que les travaux d’embellissement sont impossibles tant que les murs présenteront un taux d’humidité de 60 à 70%.

Monsieur [U] [S] a par ailleurs indiqué que l’eau s’infiltre également par la façade et que les gouttières sont à changer. Il ajoute que le couvreur qui a établi la facture n’est pas intervenu et qu’il y a urgence pour la sécurité de l’habitation. Il explique que d’un côté le chéneau a bien été changé mais pas de l’autre. Il a enfin indiqué que l’état de la maison rend son fils malade et qu’il n’a refusé aucune intervention.

Monsieur [M] [F] et la Société Seine et Loire Gestion ont comparu, représentés par leur conseil. Ils ont ainsi sollicité :

— à titre principal, que Monsieur [U] [S] soit déclaré irrecevables en ses demandes, celles ci étant insuffisamment précises,

— à titre subsidiaire, que les demandes de Monsieur [U] [S] soient déclarées recevables mais qu’il soit débouté de l’intégralité de ses demandes puisque mal fondées,

— à tire reconventionnel, que le locataire soit condamné à laisser l’accès à son logement sous astreinte de 30 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la notification du jugement à l’entreprise PRO PEINTURE qui observera un délai de prévenance de deux semaines, le Juge des contentieux de la protection se réservant la liquidation de ladite astreinte.

— En tout état de cause, condamner le demandeur à la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Les défendeurs ont précisé que la plupart des travaux ont déjà été réalisés, que le 1er sinistre est de la responsabilité du locataire en raison d’un défaut d’entretien d’un chéneau et que l’expertise est arrivée tardivement pour le 2nd chéneau. Il est ajouté que le locataire refuse l’intervention des entreprises mandatées par le propriétaire.

La décision a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du Code de procédure civile, la présente décision est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’une des audiences.

1. Sur la recevabilité des demandes formées par Monsieur [U] [S] :

L’article 122 du Code de procédure civile énonce : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 30 du Code de procédure civile dispose : « L’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.

Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention. »

L’article 31 du même code précise : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

Il ressort de ces différents textes que l’imprécision des demandes formulées n’est pas constitutive d’une fin de non recevoir.

En conséquence, l’action formée par Monsieur [U] [S] à l’encontre de Monsieur [M] [F] et de la Société Seine et Loire Gestion est bien recevable, Monsieur [U] [S] ayant bien intérêt et qualité à agir en qualité de locataire du bien dont Monsieur [M] [F] est propriétaire et dont la Société Seine et Loire Gestion a la gestion.

2. Sur la demande de travaux :

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est notamment obligé de délivrer le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Il doit également assurer au locataire une jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, le garantir des vices ou défaut de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse dans les conditions mentionnées au présent article. Il doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En l’espèce, le bail entre Monsieur [M] [F], d’une part, et Monsieur et Madame [S], d’autre part, a été signé le 12 mars 2014 à effet au 22 avril 2024 selon l’avenant signé.

Dans ses demandes, Monsieur [U] [S] sollicite la condamnation de Monsieur [M] [F] et de la Société Seine et Loire Gestion à la réalisation des travaux sous astreinte, suivant les expertises et rapports d’assurance.

Si Monsieur [U] [S] ne détaille pas précisément les travaux dont il demande la réalisation, il a tout de même précisé dans sa demande qu’il s’agit des travaux en lien avec les différentes expertises réalisées et les rapports d’assurance.

Il ressort des éléments versés aux débats que les expertises et rapports d’assurance concernent les travaux suivants :

— l’étanchéité de la marquise et de la descente en zinc sur la façade nord,

— les travaux d’embellissement des murs de la chambre du 1er étage et de la salle de bain du 1er étage ainsi que des murs et du plafond de la cuisine située au rez-de-chaussée,

— l’entretien et le changement d’un chéneau.

Si les différentes expertises réalisées mettent en évidence la nécessité de réaliser des travaux, notamment sur un chéneau, il ressort des éléments versés aux débats par le propriétaire et la Société Seine et Loire Gestion (ERA IMMOBILIER) que toutes les démarches ont été entreprises par eux, dès la découverte du sinistre pour remédier aux désordres subis par le locataire.

En effet, dès le 12 mars 2024, la SAS [Localité 4] JOURDAIN, entreprise de couverture – zinguerie, a été mandatée pour la réalisation d’un devis qui prévoyait :

— le montage et le démontage d’un échafaudage,

— la fourniture et pose de tuyaux de descente

— la fourniture et la pose de chéneaux

— la dépose et l’évacuation de l’ancien chéneau

— la fourniture et la pose de main courante et façade

— la fourniture et la pose de bavette

— la dépose et la pose de rangs d’égout.

Ce devis a été signé par Monsieur [M] [F] dès le 18 avril 2024, soit bien avant l’expertise de juin 2024 ce qui met en évidence que le propriétaire s’est engagé, dès ce moment, à faire réaliser le changement du chéneau défectueux. Il convient en effet de préciser que la signature d’un devis vaut engagement pour l’exécutant de réaliser les travaux et pour le commanditaire d’en payer le prix.

Par la suite, les travaux ont été retardés par différents événements :

— la réalisation d’une nouvelle expertise le 19 juin 2024, à la demande du locataire,

— la nécessité d’effectuer une déclaration préalable de travaux et d’obtenir une non opposition du maire par arrêté du 8 décembre 2024, la demandé ayant été formée le 12 août 2024,

— la nécessité d’obtenir les recommandations de la [Adresse 3], la demande ayant été déposée le 12 août 2024 et l’architecte des bâtiments de France ayant rendu son avis le 8 novembre 2024,

— la nécessité d’obtenir une autorisation de travaux de la part de la mairie, autorisation fin 2024 ,

— la nécessité d’obtenir du maire des arrêtés autorisant la mise en place d’un échafaudage sur la voie publique et prévoyant l’organisation du stationnement et de la voirie, ces arrêtés ayant été rendus les 12 et 21 mars 2025 pour permettre les travaux sur la période du 1er avril 2025 au 14 avril 2025.

Monsieur [M] [F] verse aux débats une facture du 3 avril 2025 établie par la SAS [Localité 4] JOURDAIN et portant sur les travaux suivants :

— le montage et le démontage d’un échafaudage,

— la fourniture et pose de tuyaux de descente

— la fourniture et la pose de chéneaux

— la dépose et l’évacuation de l’ancien chéneau

— la fourniture et la pose de main courante et façade

— la fourniture et la pose de bavette

— la dépose et la pose de rangs d’égout

— la création d’un trop plein en façade

— la fourniture et pose de planche en sapin traité.

Cette facture atteste que le chéneau défectueux a bien été remplacé et correspond à la période autorisée par la mairie relativement à la réalisation des travaux.

Si le locataire a pu indiquer à l’audience qu’un seul des deux chéneaux aurait été changé, les expertises ne mettent pas en évidence la nécessité de changer plusieurs chéneaux et il convient de constater d’une part que dans leur courrier du 1er août 2024, les locataires ne demandent des travaux que concernant un seul chéneau et que d’autre part, le courrier du 20 juin 2024 envoyé par l’expert ne concerne également que le remplacement d’un seul chéneau. En conséquence, le propriétaire et l’agence immobilière ont procédé aux travaux qui leur incombaient de ce chef et se sont montrés diligent dans leur réalisation compte tenu des démarches à effectuer, même si cela a nécessairement pris du temps au regard des différentes autorisation à obtenir.

Concernant les travaux d’embellissement, l’entreprise COULON est intervenue afin d’établir un devis, le 28 mai 2024.

Par courrier du 4 décembre 2024, la Société Seine et Loire Gestion (ERA IMMOBILIER) a indiqué que le propriétaire souhaitait faire intervenir l’entreprise PRO PEINTRE pour les travaux d’embellissement, l’entreprise COULON n’ayant pas été choisie par ses soins. Il était alors indiqué que l’entreprise s’était heurtée à un refus de la part de Monsieur [U] [S] de leur permettre l’accès au logement et de prendre rendez vous.

En effet, les défendeurs versent aux débats un courriel de l’entreprise PRO PEINTRE en date du 12 novembre 2024 qui indique que Monsieur [U] [S] refuse leur intervention, arguant que la réparation de l’origine de la fuite doit primer.

Par courriel du 31 décembre 2024, Monsieur [U] [S] a par ailleurs clairement exprimé sa volonté d’attendre la décision du Tribunal avant de permettre toute intervention chez lui « n’étant pas à la disposition du bon vouloir de votre gestion et des agendas des uns et des autres » sans consultation préalable et bien en amont par rapport à ses contraintes professionnelles.

Il ressort donc de ces éléments que Monsieur [U] [S] a fait obstruction à l’intervention des entreprises mandatées par le propriétaire et a ainsi contribué à retarder la réalisation de travaux d’embellissement, l’opportunité de leur réalisation n’étant pas à son appréciation mais à celle des professionnels mandatés par le propriétaire et du propriétaire lui même.

En conséquence, Monsieur [U] [S] sera débouté de sa demande de condamnation des défendeurs à la réalisation de travaux d’embellissement dans la mesure où il est à l’origine de leur retard.

Enfin, s’agissant de l’étanchéité de la marquise et de la descente en zinc sur la façade nord, il ressort de la facture du 3 avril 2025 que la descente en zinc a fait l’objet de travaux.

Pour l’étanchéité de la marquise, Monsieur [U] [S] a expressément indiqué dans son courriel du 10 mars 2025 qu’il faudra attendre le jugement du 10 juin 2025, faisant ainsi encore obstruction à l’organisation et à la réalisation de travaux.

Il ressort donc de l’ensemble des éléments versés aux débats que les travaux relatifs au changement du chéneau et à la descente de zinc défectueux ont été réalisés par le propriétaire et l’agence immobilière et que ces travaux ont été faits avec diligences malgré le temps incompressible que les différentes démarches à réaliser ont induit.

S’agissant des autres travaux demandés (travaux d’embellissement et étanchéité de la marquise), il ressort des éléments versés aux débats que le propriétaire a mandaté les professionnels adéquats pour effectuer des devis en vue de la réalisation de ces travaux et que c’est le locataire qui a fait obstruction à l’intervention des entreprises arguant soit du fait que les travaux ne pouvaient être réalisés avant certaines réparations, ce dont il ne rapporte pas la preuve, soit du fait qu’il fallait attendre l’audience du 10 juin 2025 ce qui démontre qu’il n’était pas pressé de voir les travaux se réaliser.

En conséquence, Monsieur [U] [S] sera débouté de sa demande de condamnation des défendeurs à la réalisation des travaux sous astreinte suivant les expertises et rapports d’assurance.

3. Sur l’indemnisation des préjudices :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse.

Monsieur [U] [S] sollicite :

— la condamnation des défendeurs à lui payer la somme en principal de 2360 euros correspondant à 50% du montant du loyer sur une période de 4 mois,

— la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 2639 euros de dommages et intérêts correspondant à 2 mois de loyer,

— le prononcé de l’indemnisation des préjudices de jouissance depuis plus de 5 mois (extension des dommages en cours).

Il ressort de l’ensemble des éléments du dossiers, comme démontré de façon détaillée ci-dessus que Monsieur [M] [F] et la Société Seine et Loire Gestion (ERA IMMOBILIER) n’ont manqué à aucune de leurs obligations, ayant répondu favorablement aux demandes de travaux et ayant effectué toutes les démarches utiles pour tenter de remédier aux difficultés rencontrées par le locataire dans les meilleurs délais.

A l’inverse, Monsieur [U] [S] ne s’est pas montré coopérant et a, comme le démontrent les échanges de mail versés aux débats par les défendeurs, allongé le temps de la prise en charge de son sinistre ainsi que celui d’intervention des entreprises mandatées par le propriétaire.

Étant donné qu’aucune faute ne peut être reprochée aux détendeurs et que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, Monsieur [U] [S] sera débouté de ses différentes demandes en paiement au titre de dommages et intérêts et pour trouble de jouissance.

4. Sur la demande de séquestre des loyers :

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L843-1 du Code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Selon l’article L518-17 du Code monétaire et financier, la Caisse des dépôts et consignations est chargée de recevoir les consignations de toute nature, en numéraire ou en titres financiers, prévues par une disposition législative ou réglementaire ou ordonnées soit par une décision de justice soit par une décision administrative.

Il doit en premier lieu être indiqué que le juge a le pouvoir d’ordonner la consignation du loyer s’il est saisi d’une demande de travaux.

Tel est le cas en l’espèce, puisque Monsieur [U] [S] sollicite une série de travaux dans le logement.

Cependant, la demande condamnation à la réalisation de travaux formée par le locataire n’a pas été accueillie de sorte qu’il y aura lieu de rejeter la demande du locataire d’être autorisé à séquestrer les loyers à la caisse des dépôts le plus rapidement en anticipation de l’arbitrage judiciaire et réalisation des travaux.

5. Sur la demande reconventionnelle formée par les défendeurs :

L’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : « Le locataire est obligé : e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ; »

L’article 131-1 alinéa 1er du Code des procédures civiles d’exécution indique : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. ».

En l’espèce, Monsieur [M] [F] et la Société Seine et Loire Gestion sollicitent que le locataire soit condamné à laisser l’accès à son logement sous astreinte de 30 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la notification du jugement à l’entreprise PRO PEINTURE qui observera un délai de prévenance de deux semaines, le Juge des contentieux de la protection se réservant la liquidation de ladite astreinte.

S’il ressort que Monsieur [U] [S] a retardé la réalisation des différents travaux en refusant notamment que l’entreprise PRO PEINTURE intervienne pour réaliser un devis, il ressort également de ce qui a été indiqué plus haut qu’une autre entreprise sera amenée à intervenir pour l’étanchéité de la marquise.

Il convient par ailleurs d’observer que Monsieur [U] [S] n’a pas fait obstruction à la réalisation des travaux sur le chéneau et que le sens de la présente décision l’invite à permettre la réalisation des travaux commandités par le propriétaire, notamment dans son intérêt.

Ainsi la demande reconventionnelle sera rejetée, en ce que le locataire a récemment permis la réalisation des travaux sur les chéneaux de lui même, en ce que la réalisation de ces travaux apparaît dans son intérêt, cela corroborant sa demande de travaux et en ce que la demande reconventionnelle est limitée à l’intervention d’une entreprise alors que plusieurs entreprises différentes seront probablement amenés à intervenir, notamment pour l’étanchéité de la marquise.

6. Sur les dépens :

Monsieur [U] [S], qui succombe en grande partie à l’instance, sera condamné aux dépens. Il est rappelé que ceux-ci concernent uniquement les actes et frais listés à l’article 695 du Code de procédure civile.

7. Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, condamné aux dépens, Monsieur [U] [S] devra verser à Monsieur [M] [F] et la Société Seine et Loire gestion une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au vu de leurs demandes également partiellement rejetées.

8. Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même Code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Dans ce cas, il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y aura pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action formée par Monsieur [U] [S] recevable ;

DEBOUTE Monsieur [U] [S] de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE Monsieur [M] [F] et La Société Seine et Loire gestion de leur demande reconventionnelle ;

CONDAMNE Monsieur [U] [S] à payer à Monsieur [M] [F] et la Société Seine et Loire gestion la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [S] aux dépens ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,