TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS ¹

18° chambre 1ère section

N° RG 20/06292 N° Portalis 352J-W-B7E-CSMB7

N° MINUTE : 1

Assignation du : JUGEMENT 23 Février 2017 rendu le 26 Octobre 2021 contradictoire

DEMANDEUR

ASSOCIATION DE DEFENSE D’ENSEIGNES LOCATAIRES D’ENSEMBLES COMMERCIAUX (ADELECO) agissant en qualité de mandataire de la société MAISON 1.2.3 […]

représenté par Maître Séverine VALADE de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #C0987, et par M^e Jehan-Denis BARBIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0987

DÉFENDEUR

Société ALDETA […]

représenté par Maître Dominique COHEN TRUMER de la SELASU SELAS COHEN-TRUMER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0009

Expéditions exécutoires délivrées le :

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Décision du 26 Octobre 2021 18° chambre 1ère section

N° RG 20/06292 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSMB7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Yasmina BELKAID, Vice-Présidente, Madame Julie KAIRE, Juge, Madame Marie-José JULLA, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DEBATS

A l’audience du 15 Juin 2021, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2021.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

La société ALDETA, propriétaire du centre commercial CAP […] situé à […] Laurent du […] (06700) a entrepris de réaliser en 2014 une opération de restructuration-extension du centre qui comprenait 140 magasins sur 85 000 m2.

La société ALDETA a en partie refacturé ces travaux à ses locataires qui se sont opposés à tout paiement.

L’Association de Défense d’Enseignes Locataires d’Ensembles Commerciaux (ci- après, association ADELECO), se prévalant de la qualité de mandataire de sociétés louant des locaux commerciaux au sein du centre a, par acte d’huissier du 23 février 2017, assigné la société ALDETA en remboursement de la somme de 2 925 678,19 euros pour le compte de ses 19 mandants au titre de travaux de restructuration -extension prélevée sur les comptes des locataires.

Par ordonnance du 24 octobre 2017, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer de la société ALDETA qui avait assigné l’association ADELECO devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de de voir prononcer sa dissolution.

Par arrêt du 23 janvier 2019, la cour d’appel de Paris a confirmé l’ordonnance du 24 octobre 2017.

Par jugement du 8 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Nanterre a débouté la société ALDETA de sa demande de dissolution de l’association ADELECO, son objet social ayant été déclaré licite. La société ALDETA a interjeté appel de cette décision.

La cour d’appel de Paris a confirmé cette ordonnance dans un arrêt du 23 janvier 2019.

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Par acte des 20 mars 2018, la société ALDETA a assigné en intervention forcée la plupart des sociétés mandantes de l’association ADELECO se trouvant dans la présente procédure.

Par ordonnance du 4 septembre 2018, le juge de la mise en état a ordonné la jonction entre l’instance principale et les procédures en intervention forcée.

Par un jugement du 2 juin 2020, le tribunal judiciaire de Paris a notamment déclaré recevable l’action de l’ADELECO ainsi que les interventions volontaires des sociétés RESEAU CLUBS BOUYGUES TELECOM, INTS France, POSITIVE RETAIL, CHOCOLATERIE DE PUYRICARD, PAN 3MIL et YKF par l’intermédiaire de leur mandataire, l’association ADELCO, rejeté la demande d’irrecevabilité des assignations en intervention forcée délivrées par la société ADELTA le 20 mars 2018 et ordonné le renvoi de l’affaire pour disjonction.

Par ordonnance du 16 juillet 2020, le juge de la mise en état a ordonné la disjonction et dit qu’un nouveau numéro de répertoire général sera attribué à la diligence du greffe à chaque affaire nouvellement créée, l’affaire opposant L’ASSOCIATION DE DEFENSE D’ENSEIGNES LOCATAIRES D’ENSEMBLES COMMERCIAUX (ADELECO) agissant en qualité de mandataire à l’action de la société MINIT FRANCE à la SAS ALDETA conservant le numéro RG 17/2983.

Vu les conclusions notifiées par la voie électronique le 21 mai 2021 par la société ALDETA ;

Vu les dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 31 mai 2021 par l’association ADELECO, agissant en qualité de mandataire à l’action de la société MAISON 123 ;

Vu les dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 31 mai 2021 par la société MAISON 123 ;

Vu l’ordonnance de clôture du 1er juin 2021 ;

Vu les dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 1er juin 2021, postérieurement à l’ordonnance de clôture du 1er juin 2021, par la société ALDETA ;

Vu l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des conclusions de la société ALDETA

Aux termes de l’article 783 du Code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Les conclusions notifiées le 1er juin 2021 par la société ALDETA qui actualise sa créance de loyers échue postérieurement à l’ordonnance de clôture sont recevables.

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Sur la recevabilité des demandes formées par la société ALDETA à l’encontre de l’association ADELECO

Aux termes de ses statuts, l’ADELECO est une association qui a pour objet d’assurer le respect des droits et intérêts des enseignes exerçant leur activité dans un ensemble commercial en particulier dans leurs relations avec leurs bailleurs. Elle pourra être mandatée par ses membres pour agir amiablement ou en justice pour la défense de leurs intérêts individuels.

La société ALDETA forme des demandes de condamnation solidaire à paiement de loyers à l’encontre de l’ADELECO et des sociétés locataires.

L’ADELECO soutient que ces demandes formées à son encontre sont irrecevables pour défaut de qualité à agir.

L’ADELECO a en effet la qualité de mandataire des sociétés locataires et n’agit pas en son nom propre.

Il est certain que le paiement des loyers constitue la contrepartie de la jouissance des locaux donnés à bail de sorte que l’obligation à paiement pèse sur le seul locataire.

En outre, aux termes de l’article 2 du mandat donné par la société locataire à l’ADELECO, le mandant donne au mandataire le mandat exprès de le représenter lors de toute action amiable ou judiciaire, plus précisément lors de toute instance au fond ou en référé, en première instance ou en appel, destinées à contester les charges qui lui ont été facturées ou qui lui sont facturées par son bailleur, la société ALDETA dans le centre commercial CAP […] à […] Laurent du […] et à obtenir la restitution des sommes indument payées ainsi que la réparation de tous préjudices qu’il aurait subi.

Ce mandat est ainsi limité à la seule action en remboursement des charges et travaux qui auraient été indument facturés par la société ALDETA.

Les demandes de condamnation à paiement tant des sommes facturées au titre des travaux que des loyers formées à l’encontre de l’ADELECO, à titre personnel, qui agit es qualité et n’est pas le contractant de la société ALDETA ne sont pas irrecevables mais mal fondées.

Par suite, la fin de non-recevoir opposée aux demandes de la société ALDETA à l’encontre de l’ADELECO sera rejetée.

Sur la demande de remboursement des charges

Le contrat fait la loi entre les parties en vertu de l’article 1134 devenu 1103 du Code civil consacrant le principe d’exécution de bonne foi des conventions. En outre, selon l’article 1315 devenu 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

Par acte sous seing privé du 16 juin 2015, la société ALDETA a donné à bail à la société 1.2.3 aux droits de laquelle vient la société MAISON 1.2.3 un local commercial portant le numéro 13 dépendant du centre commercial CAP […] situé […] 317 avenue Eugène Dondaleï à […] Laurent du […] (06700) moyennant le paiement d’un loyer de base en principal de 315.000 euros par an hors charges et hors taxes outre un loyer additionnel variable correspondant à un pourcentage sur le chiffre d’affaires hors taxes.

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L’ADELECO et le locataire soutiennent que les travaux réalisés par la bailleresse constituent une opération d’ensemble de restructuration- extension exclusive de l’application de la clause du bail relative aux charges récupérables correspondant à des travaux ponctuels.

La société ALDETA affirme qu’il n’y a pas lieu de distinguer les travaux ponctuels de ceux relevant d’une opération d’ensemble au regard de la clause 9.1.3 du bail, qu’en revanche, il convient d’ opérer une distinction entre les travaux de création et d’extension qu’elle n’a pas refacturés et ceux réalisés sur l’existant, qu’elle qualifie de rénovation et dont elle demande le paiement en considération de leur nature afin de déterminer s’ils sont imputables au preneur conformément aux clauses du bail. Elle ajoute qu’en toute hypothèse, les travaux litigieux ont été réalisés dans l’intérêt général du centre commercial.

Aux termes de l’article 9 intitulé «charges communes» du contrat de bail liant les parties, le preneur aura à régler au bailleur, en sus du loyer, sa quote-part de la totalité des charges, impôts et taxes de toute nature afférents au Centre commercial et/ou à l’ensemble immobilier, de sorte que le loyer défini ci-dessus constitue un revenu net de charges, impôts et taxes pour le bailleur.

L’article 9.1.3 précise la nature des charges communes refacturables au preneur à savoir, notamment : « Tous travaux concernant les parties communes ou à usage commun, soit d’entretien, de réparations ou de réfections proprement dites, grosses ou menues sans aucune distinction, soit de ravalement, d’amélioration, de rénovations, de réfection, de remplacement, de renouvellement, tous travaux justifiés par des malfaçons, par l’amélioration des performances environnementales du centre, par la réglementation administrative en vigueur ou à venir, par des injonctions administratives, par l’évolution des techniques ou l’obsolescence des matériaux et équipements, par la vétusté ou la force majeure, par dérogation aux dispositions de l’article 1755 du Code civil, ou par l’intérêt général du Centre commercial, y compris les travaux prévus par l’article 606 du Code civil, ainsi que les frais et honoraires générés par la réalisation des travaux ci-dessus, y compris les honoraires, frais et honoraires générés par la réalisation des travaux ci-dessus, y compris les honoraires, frais d’études et maîtrise d’ouvrage déléguée, en ce compris les frais d’études préalables à la réalisation des travaux, le Bailleur s’engageant à prendre en considération l’amélioration des performances environnementales du centre dans le cadre de la réalisation de ces travaux, (…) ».

Conformément aux dispositions de l’article 1162 du Code civil, ces clauses contractuelles doivent s’interpréter strictement et cette interprétation restrictive s’impose d’autant plus en présence d’un bail qui est un contrat d’adhésion rédigé par le bailleur de sorte que le terme de rénovation ne peut s’appliquer à tous travaux que le bailleur choisit d’exécuter.

En l’espèce, il est constant que la société ALDETA a entrepris des travaux de restructuration-extension du Centre commercial Cap […] à la suite de la délivrance d’un permis de construire le 11 juin 2014.

En effet, tant la demande de permis de construire du 23 décembre 2013 que l’avis de la sous-commission spécialisée relative à la sécurité contre l’incendie dans les E.R.P du 20 mai 2014 et l’arrêté accordant un permis de construire valant permis de démolir au nom de l’Etat du 11 juin 2014 de même que visent expressément la restructuration et l’extension du centre commercial.

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Cette opération prévoyait une restructuration de la surface de plancher commerciale existante et une extension de 52 703 m² de surface de vente du centre commercial avec démolition de 1269 m² outre la création de parkings et la restructuration des voies d’accès à la zone commerciale par des travaux d’amélioration et de renforcement des infrastructures.

Il ressort du procès-verbal de la sous-commission départementale relative à la sécurité contre les incendies dans les ERP du 16 mai 2014 que cette opération comportait six phases :

1) construction du parking SILO Nord

2) restructuration de centre commercial existant notamment surélévation et création de mails et zones publique avec création de verrières en toiture du bâtiment et modification d’une partie des commerce : restructuration complète de l’ilot Nord R+1 et de la zone Mélodine appelée ilot Sud

3) extension Sud du centre commercial et parking enterré Sud

4) construction du parking silo Nord-Ouest

5) construction du parking silo Nord-Ouest

6) Extension ouest et parking sur ouest

En cours de travaux, par un courrier du 21 décembre 2015, la société ADELTA a informé les sociétés locataires du centre commercial que le coût total des travaux représentera environ 110 millions d’euros et que conformément à leur bail une partie de ces travaux leur sera refacturée.

Il est établi que la société ALDETA a refacturé à ses locataires la somme totale de 20.793.000 euros au titre de l’année 2015 représentant le coût des travaux, des honoraires techniques et des honoraires maitrise d’œuvre, celle de 18 119 000 euros au titre de l’année 2016 pour les mêmes coûts, celle de 1 354 000 euros pour l’année 2017 pour les mêmes coûts outre les assurances et celle de 852 000 euros pour l’année 2018 correspondant aux travaux et aux honoraires techniques.

Elle justifie cette refacturation en se prévalant des notes méthodologiques de la reddition des travaux du centre commercial qu’elle a elle-même établies pour les années 2015, 2016, 1017 et 2018 aux termes desquelles il est précisé que les travaux liés à l’opération d’extension du centre n’ont pas été refacturés aux locataires et que seuls 4 postes de dépenses ont été pris en compte à savoir le marché de travaux, les honoraires techniques liés à ces travaux, les honoraires liés à la maîtrise d’ouvrage déléguée (MOD) et le coût des assurances « tous risques chantier ».

Elle indique en effet que les dépenses de travaux ainsi refacturés aux locataires concernent les travaux d’entretien, de ravalement, de remplacement, d’améliorations ainsi que les travaux rendus obligatoires par l’amélioration de la performance environnementale et ceux de mise en conformité à la réglementation administrative.

Il est incontestable que les travaux lourds réalisés par la bailleresse constituent des travaux de restructuration d’ensemble du centre commercial dont la surface a été augmentée et les infrastructures modifiées.

Or, les clauses du bail précitées sont rédigées en des termes précis qui font notamment la distinction entre les notions de «réparation», «rénovation», «remplacement», «entretien» et «amélioration» et le terme «restructuration» est absent de la liste des travaux laissés à la charge du preneur ce qui exclut la possibilité pour le bailleur de recouvrer une quote-part au titre des travaux qui ont été entrepris à son instigation et qui ne s’inscrivent pas dans la perspective de ces clauses.

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De tels travaux de restructuration du centre sont seulement envisagés au paragraphe 5 de l’exposé préalable du bail liant les parties intitulé « projets de rénovation, restructuration et extension du centre commercial » qui décrit au point 5.1 ces travaux en ces termes : «le bailleur réalise actuellement des travaux de restructuration partielle du centre commercial et que la restructuration a notamment pour objet de réorganiser les surfaces de vente du centre commercial par la réorganisation et la diminution des surfaces de vente de la grande surface et de la moyenne surface à usage de supermarché au profit d’autres commerces du centre commercial. […] Qu’à cet effet, le bailleur a obtenu un permis de construire le 26 juillet 2010 portant notamment sur la modification de mails, d’accès, de mezzanines, de cloisonnement, de l’implantation des kiosques, sur la création d’une moyennes surface et l’aménagement de l’espace terrasse.

Le point 2 du même paragraphe évoque les projets éventuels de rénovation, restructuration et extension du centre commercial.

Une clause de souffrance est par ailleurs prévue s’agissant des travaux en cours de réalisation et ceux éventuellement à venir et est définie au point 12.5 du bail s’agissant des travaux de toutes réparation, de modification, de surélévation ou même constructions nouvelles exécutés dans le local, dans le centre ou les volumes ou terrains adjacents et prévoit que le bailleur conservera la faculté de réaliser toute construction, addition, surélévation, extension de centre, toutes modifications de l’implantation et de la répartition des magasins et des kiosques, des accès et liaisons verticales et horizontales et des cloisonnements, toute modification ou extension des parties communes et privatives, toute addition ou suppression de parkings, de mails, toute modification du plan de commercialisation ainsi que le cas échéant, toute modification du ou des états descriptifs de division en volume et/ ou règlements de copropriété.

Pour autant, ces travaux de construction, extension et restructuration ne sont pas repris dans la liste des travaux dont le coût serait récupérable sur le locataire, le bail liant les parties prévoyant seulement que le « montant des charges est susceptible de varier suite à des modifications de l’organisation juridique du centre commercial et/ou de l’ensemble immobilier ou des travaux de modification d’extension ou de surélévation affectant les parties communes ou à usage commun ».

Si, comme le soutient la société ALDETA, le preneur est tenu participer aux charges communes afférentes aux travaux dictés par l’intérêt général du Centre commercial, encore faut-il que ces travaux soient justifiés par des éléments objectifs tels que l’évolution des technologies, l’obsolescence et/ou la vétusté des ouvrages ou encore le maintien du centre commercial à un niveau concurrentiel attractif pour la clientèle et non par la seule décision du bailleur qui serait imposée au locataire.

Une telle opération globale de réhabilitation du centre commercial CAP […], dont le coût total prévisionnel était estimé à 400 millions d’euros et qui portait, outre sur la réalisation d’aménagements routiers, sur la restructuration du bâtiment existant, des extensions évoluant au nord, à l’ouest et au sud du site, du rez-de-chaussée au niveau 3 impliquant une réorganisation, un réaménagement et une recomposition de l’existant est constitutive d’une restructuration et d’une réfection totale qui dépasse de simples travaux de rénovation qui seraient justifiés par l’intérêt général du centre et entrant dans les prévisions du bail comme le prétend la bailleresse.

En toute hypothèse, les pièces produites par la bailleresse, en particulier les notes méthodologiques de 2015 à 2018 incluant pour chacune d’entre elles une matrice de classification des travaux et honoraires qui a été établie par ses soins, et les factures de travaux ne permettent d’établir ni la nature des travaux dont le remboursement est réclamé au preneur, ni leur localisation en l’absence de concordance démontrée entre les dits travaux et leur montant facturé.

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Or, il appartient à la bailleresse, qui entend voir ventiler le montant des travaux et refacturer au preneur les seuls travaux prétendument de rénovation de rapporter la preuve de la réalité de travaux de simple rénovation des parties communes indépendamment de toute restructuration et de leur montant et ce d’autant plus que les travaux de restructuration, de surélévation et d’extension des parties communes impliquaient nécessairement une modification de l’existant et des implantations comme cela a été le cas de certains commerces dont la vitrine privative a été rehaussée ou d’autres qui ont fait l’objet d’un transfert et pour lesquels un protocole transactionnel valant avenant au bail a été signé.

Par ailleurs, les relevés individuels par répartition du locataire pour ces travaux dits de rénovation reposent sur l’application de nouveaux tantièmes généraux qui ne sont aucunement justifiés par la bailleresse qui ne fournit aucun relevé de surface alors que le bail prévoit en sa clause 9.2 que les charges communes seront réparties entre les différents locaux du centre commercial au prorata de la surface contractuelle totale du local telle que stipulée à l’article 2.2 (soit à la date de livraison du local) par rapport à la surface totale de l’ensemble des locaux du centre après prise en compte des pondérations selon des coefficients arrêtés par cette clause.

Ainsi, il n’est nullement démontré que la société ALDETA aurait assumé le coût de travaux dont elle serait en droit de revendiquer le remboursement par le preneur à l’occasion de la restructuration du centre commercial.

Dès lors, aucune somme ne saurait être due au titre des travaux de rénovation facturés par la bailleresse qui sera donc déboutée de sa demande de paiement au titre de ces travaux.

Sur les demandes au titre des loyers dits COVID

Sur la demande de la société MAISON 1.2.3 d’exonération des paiements

La société preneuse invoque les effets de la crise sanitaire liée à l’épidémie du COVID 19 interdisant l’accueil du public dans les centres commerciaux pour se voir exonérer du paiement des loyers et charges pour les périodes du 15 mars au 11 mai 2020, du 29 octobre au 27 novembre 2020 et du 31 janvier au 19 mai 2021 en invoquant trois fondements, celui de l’article 1218 alinéa 2 du Code civil, l’exception d’inexécution et la perte de la chose louée.

Par arrêtés des 14 et 15 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus Covid 19, suivis du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de Covid 19, il a notamment été décidé à compter du 14 mars 2020 à minuit que certains établissements et commerces ne pouvaient plus accueillir du public jusqu’au 15 avril 2020, parmi lesquels les centres commerciaux dont la surface est supérieure ou égale à 20 000 m² ce qui est le cas du centre commercial CAP […].

Cette mesure a été prolongée pour les centres commerciaux par les décrets n°2010- 1310 du 29 octobre 2020 et n°2021-99 du 31 janvier 2021 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire

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Il est constant que durant les période concernées, la société locataire n’a pu ni jouir de la chose louée, ni en user conformément à sa destination.

Aux termes de l’article 1218 du Code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

Le moyen tiré de la suspension des obligations réciproques des parties sur le fondement de l’article 1218 alinéa 2 du Code civil ne saurait prospérer dès lors qu’il est acquis que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

Par application de l’article 1219 du Code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L’article 1220 du même code poursuit en indiquant qu’une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

Toutefois, en l’espèce, l’impossibilité d’exploiter ne résulte pas d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance mais des décisions prises par l’autorité administrative afin de lutter contre la pandémie notamment celle de recevoir du public.

Enfin, il convient de faire observer que les ordonnances n°2020-306 et 2020-316 du 25 mars 2020, qui ont exclu la mise en oeuvre de la clause résolutoire pendant l’état d’urgence sanitaire, à compter du 12 mars 2020 (article 4), n’ont pas pour autant suspendu l’exigibilité des loyers dus par les preneurs de baux commerciaux pendant cette période.

Le preneur n’est donc pas fondé à solliciter l’exonération du paiement des loyers au titre d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Selon l’article 1722 du Code civil, applicable aux baux commerciaux, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix.

L’interdiction de recevoir du public prescrite par les autorités administratives à l’origine de l’impossibilité d’exploiter pendant une durée limitée résulte de dispositions générales relatives à l’état d’urgence sanitaire et ne vise pas spécifiquement les locaux litigieux mais la nature de l’activité exercée dans les locaux.

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Les dispositions de l’article 1722 du Code civil n’ont donc pas vocation à s’appliquer aux conséquences sur l’activité d’un commerce résultant des dispositions générales relatives à l’état d’urgence sanitaire et de mise en œuvre de mesures de police administrative dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus COVID 19 de sorte que le preneur n’est pas fondé à solliciter l’exonération du paiement des loyers afférents aux locaux loués pendant les périodes considérées.

Dès lors, la société MAISON 1.2.3sera déboutée de sa demande de remboursement des loyers pour les périodes considérées.

Sur la demande reconventionnelle de paiement

La société locataire sollicite la mise hors de cause de l’ADELECO en soutenant que la demande de paiement des loyers COVID formées à l’encontre de celle-ci sont irrecevables aux motifs qu’elle n’a pas été mandatée à ce titre et, qu’en sa qualité de mandataire, aucune condamnation à paiement ne saurait être prononcée à son encontre à titre personnel.

En vertu du principe selon lequel nul ne plaide par procureur, la demande de mise hors de cause de l’ADELECO sera rejetée.

Eu égard aux développements précédents, la demande reconventionnelle de la société ALDETA, qui sollicite le paiement des loyers et accessoires impayés au titre de l’année 2020, sera accueillie.

Par ailleurs, la demande tendant à voir enjoindre à la société ALDETA d’avoir à reprendre les comptes entre les parties, en critiquant notamment la clause du bail relative aux honoraires de gestion dont elle ne tire aucune conséquence juridique, sera rejetée en l’absence de tout fondement et justification.

L’examen du décompte arrêté au 1er juin 2021 révèle que le preneur est redevable de la somme de 283.072,73 euros TTC au titre des loyers et charges.

La société MAISON 1.2.3 sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

En revanche, la société ALDETA sera déboutée de sa demande de condamnation solidaire formée à l’encontre de l’ADELECO qui n’est pas débitrice de loyers.

Sur les demandes accessoires

La société ALDETA succombant principalement en ses demandes, sera condamnée à payer les dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par suite, la société ALDETA sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’ADELECO les frais et honoraires qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens.

La société ALDETA sera condamnée à lui payer la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande formée au même titre par la société MAISON 1.2.3 sera rejetée.

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Décision du 26 Octobre 2021 18° chambre 1ère section

N° RG 20/06292 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSMB7

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et rendu en premier ressort ;

Dit que les conclusions notifiées par la société ALDETA le 1er juin 2021 sont recevables ;

Dit que les demandes formées par la société ALDETA à l’encontre de l’Association de Défense d’Enseignes Locataires d’Ensembles Commerciaux sont recevables ;

Rejette la demande de mise hors de cause de l’Association de Défense d’Enseignes Locataires d’Ensembles Commerciaux formée par la société MAISON 1.2.3 ;

Déboute la société ALDETA de sa demande de paiement solidaire au titre des travaux de rénovation ;

Déboute la société 1.2.3 de sa demande de remboursement des loyers pour les périodes du 15 mars au 11 mai 2020, 29 octobre au 27 novembre 2020 et 31 janvier au 18 mai 2020 ;

Rejette la demande de la société MAISON 1.2.3 tendant à voir enjoindre à la société ALDETA d’avoir à reprendre les comptes entre les parties ;

Condamne la société 1.2.3 à payer à la société ALDETA la somme de 283.072,73 euros TTC au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 1er juin 2021 ;

Déboute de société ALDETA de sa demande de paiement au titre des loyers, charges et accessoires formée à l’encontre de l’Association de Défense d’Enseignes Locataires d’Ensembles Commerciaux ;

Condamne la société ALDETA à payer à l’Association de Défense d’Enseignes Locataires d’Ensembles Commerciaux, pris en sa qualité de mandataire de la société MAISON 1.2.3, la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamne la société ALDETA à payer les dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par la société ALDETA au titre des frais irrépétibles ;

Rejette la demande formée par la société MAISON 1.2.3 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires des parties.

Fait et jugé à Paris le 26 Octobre 2021.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Yasmina BELKAID

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