TRIBUNAL JUDICIAIRE DE […]

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N° RG 21/81475 – N° Portalis

352J-W-B7F-CU7OS SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION JUGEMENT rendu le 24 janvier 2022 N° MINUTE :

CE aux avocats, CCC aux parties via LRAR le

DEMANDERESSE

S.A.S.U. ACTION FRANCE RCS […] 753 308 238 PARC DU PONT DE FLANDRE LE BEAUVAISIS BAT 028 11 RUE DE CAMBRAI 75019 […]

représentée par M^e Catherine NELKEN, avocat au barreau de […], vestiaire : #R216

DÉFENDERESSE

S.A. CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE 4 RUE GAILLON 75002 […]

représentée par M^e Antoni MAZENQ, avocat au barreau de […], vestiaire :E286

JUGE : Madame Claire ARGOUARC’H, Juge

Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de […].

GREFFIER : Madame Jade PONS

DÉBATS : à l’audience du 03 Janvier 2022 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe contradictoire susceptible d’appel

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 27 septembre 2016 reçu par Maître Sylvie Gouguenheim, notaire à Paris, la société CMCIC Lease devenue la société Crédit Mutuel Real Estate Lease (le Crédit Mutuel) a donné à bail commercial à la société Action France un local commercial […] (56) à usage exclusif de supermarché à dominante non alimentaire, pour une durée de neuf années et moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 101.000 euros payable trimestriellement d’avance les premiers janvier, avril, juillet et octobre.

Action France n’a pas réglé les loyers prévus par le bail pour la période du 1er avril au 31 mai 2020.

Le 9 juillet 2021, le Crédit Mutuel a fait pratiquer une saisie-attribution des sommes dont la banque Neuflize OBC AG entreprises était tenue envers Action France, pour un montant de 22.292,91 euros. Cette saisie a été dénoncée à la débitrice le 12 juillet 2021.

Par acte remis à personne morale les 27 et 29 juillet 2021, Action France a fait assigner le Crédit Mutuel devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris en contestation de la saisie-attribution.

A l’audience du 25 octobre 2021 à laquelle l’affaire a été appelée, un renvoi a été accordé à la demande d’Action France pour lui permettre de se mettre en état.

A l’audience du 3 janvier 2022 à laquelle l’affaire a été plaidée, les parties étaient chacune représentées par leur avocat.

Action France a sollicité du juge de l’exécution de Paris qu’il : A titre principal :

- Réduise le loyer du 15 mars au 11 mai 2020 à la somme de 0 euros ;

- Juge que l’obligation de paiement d’Action France des loyers du 15 mars au 11 mai 2020 est éteinte ;

- Ordonne la compensation des loyers payés pour la période du 15 au 30 mars 2020 avec les loyers de la période du 12 mai au 31 mai 2020 ;

- Ordonne la mainlevée de la saisie-attribution pratiquée le 9 juillet 2021 entre les mains de la banque Neuflize ; A titre subsidiaire :

- Juge que l’obligation de paiement d’Action France des loyers du 15 mars au 11 mai 2020 est éteinte ;

- A défaut, juge que le bail commercial a été suspendu pendant la période de fermeture du magasin, soit du 15 mars 2020 au 11 mai 2020 ;

- Ordonne la compensation des loyers payés pour la période du 15 au 30 mars 2020 avec les loyers de la période du 12 mai au 31 mai 2020 ;

- Ordonne la mainlevée de la saisie-attribution pratiquée le 9 juillet 2021 entre les mains de la banque Neuflize ; En tout état de cause :

- Condamne le Crédit Mutuel à lui régler la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la mise en œuvre abusive de la saisie-attribution ;

- Condamne le Crédit Mutuel à lui régler la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne le Crédit Mutuel au paiement des dépens.

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La demanderesse considère d’abord que les loyers réclamés pour la période du 15 mars au 11 mai 2020, soit durant la période de fermeture administrative nationale des établissements non essentiels dans le cadre des mesures relatives à l’état d’urgence sanitaire liée à la pandémie de Covid- 19, doivent être réduits à 0 euros en application de l’article 1722 du code civil à raison de la perte momentanée de la chose louée, assimilable à une destruction partielle de cette chose. Action France estime ensuite pouvoir se prévaloir de l’exception d’inexécution prévue par l’article 1219 du code civil, le bailleur ne lui ayant pas délivré un local conforme à sa destination tout au long de l’exécution du contrat dans les conditions prévues par l’article 1719 du même code. A défaut, Action France se prévaut de l’article 1218 du code civil et affirme que l’état d’urgence sanitaire et de sa fermeture administrative ont provoqué la suspension du contrat sur le fondement de la force majeure, et donc l’absence d’exigibilité des loyers pour la période concernée.

Action France fonde son action indemnitaire sur les articles L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution et 1104 du code civil, considérant que le bailleur n’a pas exécuté de bonne foi le bail commercial les liant en procédant à la saisie-attribution des sommes contestées.

Le Crédit Mutuel a sollicité du juge de l’exécution qu’il :

- Déboute Action France de sa demande de mainlevée de saisie- attribution ;

- Déboute Action France de sa demande de dommages et intérêts ;

- Déboute Action France de toutes ses demandes ;

- Condamne Action France à lui régler la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne Action France au paiement des dépens ;

- Admette Maître Antoni Mazenq, avocat, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Crédit Mutuel s’oppose à l’assimilation de la fermeture temporaire du commerce à une destruction partielle de la chose et conteste l’interprétation faite par la demanderesse de la portée de l’article 1722 du code civil. Il relève ensuite qu’Action France ne peut se prévaloir de l’article 1219 du code civil, inapplicable au bail conclu le 27 septembre 2016, et qu’il n’a par ailleurs pas été défaillant dans l’exécution de son obligation de délivrance. Il affirme de la même manière que l’article 1218 du code civil n’est pas applicable au bail du 27 septembre 2016 et qu’aucune force majeure n’a empêché l’exécution par Action France de son obligation de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la contestation

Il résulte de l’article R. 211-11 du code des procédures civiles d’exécution qu’à peine d’irrecevabilité, les contestations relatives à la saisie sont formées dans le délai d’un mois à compter de la dénonciation de la saisie au débiteur. Sous la même sanction, elles sont dénoncées le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à l’huissier de justice qui a procédé à la saisie. L’auteur de la contestation en informe le tiers saisi par lettre simple. Il remet une copie de l’assignation, à peine de caducité de celle-ci, au greffe du juge de l’exécution au plus tard le jour de l’audience.

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En application de l’article 125 du code de procédure civile, les causes d’irrecevabilité de la contestation d’une saisie-attribution doivent être relevées d’office par le juge de l’exécution, qui est tenu de vérifier la régularité de sa saisine.

En l’espèce, la saisie-attribution du 9 juillet 2021 a été dénoncée à Action France le 12 juillet 2021. La contestation formée par assignation du 27 et 29 juillet 2021 l’a donc été dans le délai qui lui était imparti.

Action France produit le courrier de son huissier, daté du 28 juillet 2021, dénonçant l’assignation du 27 juillet 2021 à l’huissier instrumentaire de la saisie ainsi que l’avis de réception de la lettre recommandée, signé le 29 juillet 2021.

La contestation est donc recevable.

Sur la demande de mainlevée de saisie-attribution du 9 juillet 2021

Il résulte de l’article L. 211-1 du code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent, sous réserve des dispositions particulières à la saisie des rémunérations prévue par le code du travail.

Aux termes de l’article L. 111-3 4° du code des procédures civiles d’exécution, constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire.

L’article L. 213-6 aliéna 1er du code de l’organisation judiciaire prévoit que le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire. La Cour de cassation, depuis un arrêt du 18 juin 2009 n°08- 10.843, dégage de ce texte que le juge de l’exécution a compétence pour se prononcer sur l’engagement résultant d’un acte notarié exécutoire.

En l’espèce, la saisie-attribution du 9 juillet 2021 est fondée sur le bail du 27 septembre 2016, lequel a été reçu par acte notarié. La copie de l’acte revêtue de la formule exécutoire n’est pas produite aux débats mais il n’est pas contesté par Action France que le bail a été reçu sous la forme d’un acte authentique ayant la qualité de titre exécutoire.

Le juge de l’exécution a donc compétence pour statuer sur la contestation élevée, à l’occasion de la saisie-attribution du 9 juillet 2021, sur l’exigibilité des loyers dus en application du bail du 27 septembre 2016.

Sur la demande de réduction du loyer dû à la somme de 0 euros pour la période du 15 mars au 11 mai 2020

En application de l’article 1722 du code civil « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

Aucune disposition légale ni réglementaire prise depuis le 17 mars 2020 n’a suspendu l’application de ce texte.

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La circonstance que l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 prévoyait que certaines personnes morales ne pouvaient encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux pendant la période d’état d’urgence sanitaire ne signifiait pas que le gouvernement entendait exclure par voie d’ordonnance toute application de l’article 1722 du code civil sur la même période. Le gouvernement n’a simplement pas légiféré sur les loyers contractuellement dus au cours de cette même période et a laissé les parties faire application du droit commun sur ce point, même s’il a invité à la négociation entre elles.

L’article 1722 du code civil par les termes employés, visait à l’origine la perte matérielle de la chose louée. La Cour de cassation a étendu l’application de ce texte à l’impossibilité absolue et définitive d’user de la chose conformément à sa destination ainsi qu’au cas où le bien loué nécessite des travaux dont le coût excède la valeur.

Elle a ensuite considéré que l’arrêt de fourniture d’eau courante qui résultait de conditions atmosphériques exceptionnelles et persistantes constituait une perte partielle par cas fortuit de la chose louée de nature à justifier une diminution du loyer en application de l’article 1722 du Code civil (Cass. civ. 3e, 17 juin 1980, n°79-10.049).

Il s’agissait chaque fois pour la Cour de tirer les conséquences de ce que le bâtiment objet du bail pouvait ne pas être physiquement détruit mais être tout de même devenu impropre à sa destination, au moins temporairement. Dans chacun des cas, le bien subissait une atteinte physique justifiant l’impossibilité d’exploitation conformément aux termes du bail.

En l’espèce, l’immeuble pris à bail par Action France n’a subi aucune atteinte matérielle. Son exploitation a en revanche été partiellement empêchée par voie réglementaire, le commerce n’ayant plus été autorisé à accueillir du public du 15 mars 2020 au 11 mai 2020 comme tous les commerces du même type au niveau national, sans que la situation subie par la locataire ne puisse être reprochée ni à l’une ni à l’autre des parties.

Dans le cadre d’un bail commercial, le locataire ne prend pas à bail qu’un bien matériel, il prend à bail le bien dans la perspective d’en faire un usage déterminé conventionnellement par les parties, de sorte qu’il n’est pas possible de distinguer complètement l’objet de son usage. La perte de la possibilité d’user du bien suivant sa destination sur une période déterminée s’assimile dès lors à une destruction au moins partielle du bien loué.

Action France a pu continuer à user du local loué pour y entreposer ses produits, mais la destination de l’immeuble n’était pas celle-ci et si aucun reproche ne lui a évidemment été fait par le bailleur de n’avoir pas usé du bien conformément à sa destination sur la période considérée, cet usage n’était pas non plus celui que la locataire entendait faire du bien mis à sa disposition.

L’usage du local pour une activité de supermarché a été empêché par cas fortuit, en ce que l’arrêté du 14 mars 2020 et les réglementations successives en prorogeant les effets était imprévisible et irrésistible pour les parties, puisque le public n’a plus eu accès au magasin exploité dans les lieux loués.

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Dans ces conditions, Action France est bien fondée à demander une diminution du prix du bien pour la période correspondant à l’impossibilité d’exploitation, à défaut de solliciter la résiliation du bail.

Le local n’ayant pas été rendu inaccessible pour la locataire, qui a pu continuer à en user pour stocker ses marchandises notamment, la réduction du loyer dû ne doit pas s’assimiler à son anéantissement. En l’absence d’indication utile fournie par les parties sur la valeur de la mise à disposition du local dans l’attente de la reprise d’activité de la locataire, cette valeur sera évaluée forfaitairement à 20% de la valeur locative contractuelle.

Le loyer trimestriel dû contractuellement s’élevait au premier semestre 2020 à la somme de 32.044,21 euros provisions pour charges et taxes comprises (pièce Crédit Mutuel n°9).

La décote de loyer bénéficiant à la locataire sera proportionnellement fixée à 16.339,03 euros pour la période du 15 mars 2020 au 11 mai 2020 (58 jours). (32.044,21 / 91 jours x 58 jours x 80% = 16.339,03)

Sur les comptes entre les parties

L’article 1347 du code civil prévoit que la compensation, définie comme l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes, s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, il ne peut être considéré que les parties sont liées par des obligations réciproques. La demande ne porte que sur l’obligation au paiement du loyer qui les lie, cette obligation n’est pas réciproque, mais diminuée dans son quantum. Cette diminution ne donne pas lieu à une extinction de créance par compensation, mais doit aboutir à un compte entre les parties. C’est en ce sens que la demande d’Action France doit être comprise.

Action France a réglé en début d’année 2020 l’intégralité du loyer dû pour le premier trimestre, mais elle n’a réglé que 10.681,40 euros sur la période du 1er avril au 30 juin 2020. Le loyer trimestriel s’élevant à

32.044,21 euros, il peut en être déduit qu’Action France a réglé pour l’ensemble du 1er semestre 2020 la somme de 42.725,61 euros. (32.044,21 + 10.681,40 = 42.725,61)

La réduction de loyer pour la période du 15 mars au 11 mai 2020 a ramené le loyer dû pour cette période à 47.749,39 euros. (32.044,21 x 2 – 16.339,03 = 47.749,39)

La locataire reste débitrice de 5.023,78 euros au titre des loyers dus sur le 1er semestre 2020.

(47.749,39 – 42.725,61 = 5.023,78)

Sur les conséquences des comptes entre les parties sur la demande de mainlevée de la saisie

Il est constant que l’erreur dans le montant de la créance n’affecte pas la validité de la saisie pratiquée, puisqu’elle n’est pas une cause de nullité prévue par la loi, mais en affecte uniquement sa portée. Il appartient alors au juge de l’exécution de cantonner éventuellement la mesure d’exécution contestée si celle-ci comporte des sommes qui ne sont pas dues ou exigibles.

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En l’espèce, si la réduction de loyer sollicitée par la locataire a été partiellement reçue, cette réduction ne suffit pas à anéantir sa dette à l’égard du bailleur au titre des loyers réclamés pour la période du 1er avril au 30 juin 2020, cause de la saisie.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de donner mainlevée de la saisie- attribution du 9 juillet 2021, mais d’en cantonner les effets au montant dû de 5.023,78 euros, outre les frais relatifs à la saisie elle-même.

Sur la demande de dommages-intérêts pour saisie abusive

L’article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages- intérêts en cas d’abus de saisie.

En l’espèce, les causes de la saisie-attribution ont été très largement diminuées dans le cadre de la présente décision.

Toutefois, tant les bailleurs que les locataires se trouvent actuellement dans une grande insécurité juridique du fait des débats qui existent sur l’exigibilité des loyers commerciaux réclamés sur la période du 15 mars au 11 mai 2020 à l’encontre des commerces fermés au cours du confinement national. L’absence de décision de principe de la Cour de cassation ou au moins d’uniformité des décisions des juridictions du fond, lesquelles ne s’entendent actuellement que pour constater qu’il existe une contestation sérieuse sur la dette locative et que le juge des référés n’est pas compétent pour en connaître, ne permet pas de déterminer un abus dans les actions menées par l’une ou l’autre des parties qui peuvent légitimement, l’une comme l’autre, espérer que la juridiction suive leur raisonnement.

Dans ces conditions, aucun abus de saisie n’étant commis par le Crédit Mutuel, la demande indemnitaire d’Action France sera rejetée.

Sur la charge des dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens.

La mesure d’exécution forcée n’étant pas levée, mais cantonnée, aucune des parties ne succombe clairement à l’instance. Les parties conserveront chacune les dépens qu’elles auront exposés pour les besoins de la présente procédure.

Sur les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie une somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les parties étant chacune tenue pour partie aux dépens, il n’y a pas lieu de fixer au bénéfice de l’une ou de l’autre d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

Les deux demandes seront rejetées.

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PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

ORDONNE la réduction du loyer dû par la société Action France à la société Crédit Mutuel Real Estate Lease pour la période du 15 mars 2020 au 11 mai 2020 à 20% du loyer contractuel, taxes et provisions pour charges comprises ;

CANTONNE la saisie-attribution pratiquée le 9 juillet 2021 entre les mains de la banque Neuflize au préjudice de la société Action France à la somme de 5.023,78 euros, outre les frais relatifs à la saisie elle-même ;

REJETTE la demande indemnitaire de la société Action France sur le fondement de l’abus de saisie ;

DIT que les parties conserveront chacune les dépens qu’elles auront exposés pour les besoins de la présente instance ;

REJETTE la demande de la société Action France formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la société Crédit Mutuel Real Estate Lease formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

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