TRIBUNAL

JUDICIAIRE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS DE PARIS

Pôle civil de proximité

PCP JCP fond

N° RG 22/07065 – N°

Portalis

352J-W-B7G-CX3CA

JUGEMENT rendu le vendredi 27 janvier 2023 N° MINUTE :

[…]

DEMANDEURS
Monsieur Y Z ès qualité de curateur de Monsieur C Z, demeurant […] représenté par M^e Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: #E0586
Madame D Z, demeurant […]

- 75017 PARIS représentée par M^e Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0586
Monsieur A-G Z, demeurant […]

[…] représenté par M^e Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0586
Monsieur Y Z demeurant […] représenté par M^e Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0586

DÉFENDEUR
Monsieur X E, demeurant […] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie LESAGE, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandre BLANC, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 décembre 2022

Copie conforme délivrée le 27/01/23

à: Monsieur X E,

Copie exécutoire délivrée le : 27/01/23

à: M^e Judith BOURQUELOT

---

Décision du 27 janvier 2023

PCP JCP fond – N° RG 22/07065 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX3CA

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 janvier 2023 par Aurélie LESAGE, Juge assistée de Alexandre BLANC, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 juillet 2016 à effet au 28 juillet 2016, Monsieur C Z a donné à bail meublé à Monsieur X

E un appartement sis […] lui appartenant en indivision avec Madame D Z, Monsieur A-G Z et Monsieur Y Z.

Par exploit d’huissier du 26 janvier 2022, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur C Z, Madame D Z, Monsieur A-G Z et Monsieur Y

Z ont délivré congé au 27 juillet 2022 à Monsieur X E pour vendre, lui proposant d’acquérir le bien au prix de 403.000 euros.
Monsieur X E n’a pas offert d’acheter le bien dans le cadre de son droit de préemption et n’a pas libéré les lieux à la date du 27 juillet 2022.
Monsieur X E a en outre constitué une dette de loyers.

Par acte d’huissier du 30 août 2022, Monsieur C Z, Madame D Z, Monsieur A-G Z et
Monsieur Y Z ont fait assigner Monsieur X E devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

- prononcer son expulsion, et celle de tous les occupants de son chef des lieux, avec assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

- le débouter de toute demande de délais pour quitter les lieux,

- assortir l’expulsion d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé et jusqu’à la restitution effective de l’appartement,

- le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer contractuel majoré des charges, soit la somme de 1.200 euros jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clefs,

- le condamner au paiement de la somme de 9.600 euros correspondant à la dette locative au titre des loyers des mois de février et septembre 2019, juin, juillet, août, septembre, octobre et novembre 2020 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure intervenue le 12 avril 2021, le débouter de toute demande de délais pour acquitter la dette locative,

- le condamner au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du congé.

A l’audience du 8 décembre 2022, Monsieur C Z, Madame D Z, Monsieur A-G Z, et
Monsieur F Z, représentés par leur conseil, sollicitent le

2

---

Décision du 27 janvier 2023 PCP JCP fond- N° RG 22/07065 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX3CA

bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisent la dette locative à la somme de 13.200 euros (échéance de décembre 2022 incluse). Ils ajoutent qu’il y a urgence à vendre pour financer l’EHPAD de Monsieur C Z.
Monsieur X E ne conteste ni la validité du congé ni l’existence de la dette de loyers. Il précise que la dette est consécutive à la crise sanitaire, étant agent immobilier indépendant et qu’il est en mesure de payer les trois derniers loyers. Il sollicite un délai pour quitter les lieux jusqu’en juin 2023, précisant qu’il recherche un logement et qu’il partira dès qu’il aura trouvé à se reloger, ajoutant n’avoir ni famille ni amis pour l’héberger.

Il a été sollicité une note en délibéré sous quinze jours pour vérifier le paiement des trois derniers loyers.

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2023 par mise à disposition au greffe.

Par courriel du 22 décembre 2022, Monsieur X Z a indiqué que l’indivision Z avait procédé à une saisie conservatoire de 12.000 euros sur ses comptes, ce qui règle sa dette, mais le pénalise dans sa recherche de logement, ne pouvant plus faire face aux frais. Il sollicite par conséquent un délai d’un an pour quitter les lieux.

Par courriel du 2 janvier 2023, le conseil de l’indivision Z a maintenu son opposition aux délais sollicités pour quitter les lieux.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé

En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

3

---

Décision du 27 janvier 2023 PCP JCP fond – N° RG 22/07065

- N° Portalis 352J-W-B7G-CX3CA

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

En l’espèce, le congé a bien été délivré six mois avant sa prise d’effet et comporte les mentions requises à peine de nullité, notamment le prix et les conditions de la vente projetée.

La validité du congé n’est pas contestée par Monsieur X E. Par conséquent, il convient de valider le congé donné par Monsieur C Z, Madame D Z, Monsieur A-G Z et Monsieur Y Z à
Monsieur X E à compter du 27 juillet 2022 minuit.

Sur les conséquences de la validité du congé

Sur la demande d’expulsion
Monsieur C Z, Madame D Z, Monsieur A-G Z et Monsieur Y Z ont un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre depuis le 27 juillet 2022 par Monsieur X E, souhaitant les vendre. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur X E selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte qui n’apparaît pas nécessaire, la présente décision autorisant le recours à la force publique.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

La validation du congé a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation par le versement d’une indemnité d’occupation.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des charges jusqu’à complète libération des lieux, soit une somme mensuelle de 1.200 euros conformément à la demande formée par les bailleurs.

Cette indemnité est due à compter du 27 juillet 2022 et jusqu’à la libération des lieux par Monsieur X E.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code précise que le preneur est tenu de deux obligations principales user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

S

---

Décision du 27 janvier 2023

PCP JCP fond – N° RG 22/07065 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX3CA

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’indivision Z produit un décompte laissant apparaître une dette locative de 13.200 euros à la date de l’audience, somme reconnue par Monsieur X E, qui sera par conséquent condamné à payer cette somme, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation, la mise en demeure produite ne comportant pas l’accusé de réception.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Il ressort des dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution que le juge qui ordonne l’expulsion des occupants de lieux habités peut accorder des délais renouvelables d’une durée comprise entre trois mois et trois ans, « chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’originė de l’occupation » ; pour fixer ces délais, le juge tient compte «de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, il ressort des pièces versées par Monsieur X E que la saisie conservatoire opérée par les consorts Z couvrira une grande partie de la dette et qu’il est en difficulté pour retrouver un logement dans le parc privé. Il justifie d’une situation personnelle fragile. Il a bénéficié de facto d’un délai de cinq mois depuis la date d’effet du congé. Il apparaît en mesure de payer l’indemnité d’occupation.
Monsieur C Z, Madame D Z, Monsieur

A-G Z et Monsieur Y Z invoquent le caractère urgent de la vente, devant faire face aux frais d’EHPAD de Monsieur C Z. Il ressort des pièces produites que les revenus de Monsieur C Z sont équivalents aux frais d’EHPAD, ce qui ne laisse aucune marge de manoeuvre pour les frais supplémentaires de la vie courante.

Dans ces conditions, il convient de faire partiellement droit à la demande de délais de Monsieur X E et de lui accorder un délai de cinq mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux avant l’été.

Sur les demandes accessoires

^Il ^résulte ^de 696 du code de procédure civile que les dépens

5

---

Décision du 27 janvier 2023

PCP JCP fond – N° RG 22/07065- N° Portalis 352J-W-B7G-CX3CA

sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement. En l’espèce, Monsieur X E, qui succombe, sera condamné à supporter les entiers dépens comprenant le coût du congé.

Il convient en équité de condamner Monsieur X E à payer à Monsieur C Z, Madame D Z, Monsieur A-G Z et Monsieur Y Z, qui ont du engager des frais pour faire valoir leurs droits, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

VALIDE les effets du congé pour vente délivré le 26 janvier 2022 par Monsieur C Z, Madame D Z, Monsieur A-G Z et Monsieur Y Z à compter du 27 juillet 2022 ;

DIT que Monsieur X E est occupant sans droit ni titre du logement sis […] à compter de cette date;

ACCORDE à Monsieur X E un délai de cinq mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux

DIT qu’à défaut pour Monsieur X E d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai,
Monsieur C Z, Madame D Z, Monsieur

A-G Z et Monsieur Y Z pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur X E à payer à Monsieur C Z, Madame D Z, Monsieur A

G Z et Monsieur Y Z, à titre d’indemnité

d’occupation, une somme de 1.200 euros par mois à compter du 27 juillet 2022 et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

CONDAMNE Monsieur X E à payer à Monsieur C Z, Madame D Z, Monsieur A G Z et Monsieur Y Z une somme de 13.200 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 décembre 2022 avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

6

---

Décision du 27 janvier 2023

PCP JCP fond – N° RG 22/07065 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX3CA

CONDAMNE Monsieur X E aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur X E à payer à Monsieur C Z, Madame D Z, Monsieur A

G Z et Monsieur Y Z la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de PARIS à la date précitée.

LE GREFFIER LE JUGE

En conséquence, la République française mande et ordonne

à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République.près les tribunaux judiciaires

d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le directeur de greffe

20