TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 29/10/2024

à : Maître Emmanuel LANCELOT

Copie exécutoire délivrée

le : 29/10/2024

à : Maître Yoni MARCIANO

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/03562

N° Portalis 352J-W-B7I-C4O5Y

N° MINUTE : 2/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 29 octobre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. NOVEA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #PN69

DÉFENDERESSE

Madame [P] [H], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2020

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 75056-2024-011727 du 24/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 octobre 2024 par Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2021, Madame [E] [B] a consenti à Madame [P] [H] un bail d’habitation portant sur un appartement meublé situé [Adresse 2].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 janvier 2023, elle a fait délivrer à la preneuse un congé pour vente, à effet au 30 septembre 2023.

La SCI NOVEA a acquis la propriété du bien le 31 mai 2023.

Constant que Madame [P] [H] se maintenait dans le logement postérieurement à la date d’effet du congé, la SCI NOVEA lui a fait sommation de quitter les lieux le 09 novembre 2023.

Puis, elle l’a fait assigner par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé, afin d’obtenir

le constat que le congé délivré est valide,par conséquent, la résiliation du bail,l’expulsion de Madame [P] [H],la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Madame [P] [H],sa condamnation à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges,sa condamnation à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La SCI NOVEA expose, sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989, qu’un congé pou vente a valablement été délivré à la preneuse et qu’en se maintenant dans les lieux sans droit ni titre, Madame [P] [H] lui cause un trouble manifestement illicite auquel il doit être mis un terme par son expulsion des lieux dont elle est propriétaire.

Lors de l’audience du 19 septembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI NOVEA, représentée par son conseil, a déposé des conclusions qu’elle a soutenues oralement aux termes desquelles elle forme des demandes identiques à celles contenues dans son assignation, y ajoutant celles tendant à la condamnation de Madame [P] [H] à lui régler la somme provisionnelle, selon la prévision apportée à l’audience, de 1 600 euros au titre des loyers impayés des mois d’août et septembre 2024, et au débouté de l’ensemble des demandes formées par la défenderesse.

Madame [P] [H], représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles elle demande de

déclarer la SCI NOVEA irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir,déclarer le congé caduc,déclarer le congé nul,requalifier le bail d’habitation meublé en bail d’habitation non meublé et par conséquent, prononcer la nullité du congé,subsidiairement, dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes et renvoyer l’affaire au fond,condamner la SCI NOVEA à payer à Madame [P] [H] a somme de 680 euros au titre du remboursement de la part du dépôt de garantie excédant un mois de loyer en principal,condamner la SCI NOVEA à payer à Madame [P] [H] la somme de 5 000 à titre de dommages et intérêt, en réparation du préjudice subi,la condamner à verser la somme de 864 euros à M^e LANCELOT au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En premier lieu, Madame [P] [H] conteste la qualité à agir de la SCI NOVEA qui n’est pas l’auteur du congé, lequel, en outre, est devenu caduc puisque la vente qui le motivait est intervenue. En second lieu, elle soutient que le congé est nul pour défaut de signature et pour avoir été délivré avant le 30 septembre 2024, date d’expiration du bail une fois celui-ci requalifié en bail non meublé. Subsidiairement, Madame [P] [H] demande que l’examen de l’affaire soit renvoyé au fond, eu égard au caractère sérieux de la contestation qu’elle forme portant sur la qualification du bail. Enfin, Madame [P] [H] sollicite, à titre reconventionnel, le remboursement d’un mois de loyer sur les deux qu’elle a versés à titre de dépôt de garantie, compte-tenu de la requalification du bail, ainsi que la condamnation de la SCI NOVEA à lui verser 5 000 euros en indemnisation du préjudice qu’elle indique avoir subi du fait du comportement harcelant de Monsieur et Madame [S], associés de la SCI.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 octobre 2024, date à laquelle la présente décision a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité à agir de la SCI NOVEA

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Les articles 31 et 32 du même code précisent que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Est ainsi irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SCI NOVEA est propriétaire du logement occupé par Madame [P] [H] qui, selon la requérante, occupe son bien sans droit ni titre.

Par conséquent, la qualité à agir de la SCI NOVEA, bien qu’elle ne soit pas l’auteur du congé, ne saurait être contestée et elle sera déclarée recevable en sa demande.

Sur le congé

En application de l’article 835 alinéa 1erdu code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

La validation d’un congé ne relève pas des pouvoirs du juge des référés. Il peut en revanche toujours examiner, si avec l’évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit, ni titre à la suite d’un congé délivré par le bailleur. Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué, après la date d’effet d’un congé, n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont pas sérieuses.

La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique

Il résulte de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, auquel la demanderesse indique qu’est soumis le bail d’habitation liant les parties et portant sur un logement meublé, que bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment par l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis, qui est de trois mois, court à compter de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte de commissaire de justice.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat que Madame [E] [B] a notifié un congé pour vente à Madame [P] [H] par courrier recommandé avec accusé de réception qui lui a été délivré le 02 février 2023 à effet au 30 septembre 2023, soit plus de trois mois avant le terme du bail. Elle précise ainsi « ce congé est motivé par ma décision de vendre le logement ».

Or, la vente est intervenue avant la date d’expiration du bail, puisque selon l’attestation notariée produite, elle a été réalisée le 31 mai 2023 au profit de la SCI NOVEA et qu’il est indiqué que à compter de cette date, « elle en aura la jouissance par la perception des loyers ». De même, il est indiqué, dans l’acte de vente, que le bien ne comprend ni meubles ni objets mobiliers « à l’exception de ceux listés dans le bail du locataire en place ».

Ainsi, Madame [P] [H], qui invoque la caducité du congé-vente, devenu sans objet dès lors qu’il était délivré pour pouvoir ventre le logement, lequel a été vendu avant expiration du délai, soulève une contestation sérieuse, qui ne permet pas de constater, avec l’évidence qui requise en référé, que Madame [P] [H] est occupante sans droit ni titre du logement litigieux.

Il sera, par ailleurs, rappelé qu’il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de déclarer nul le congé pour vente comme le demande Madame [P] [H], ou bien caduc, ou encore, de requalifier le bail litigieux. En effet, l’appréciation de la validité d’un acte juridique – en l’espèce, le congé pour vente délivré à Madame [P] [H], ou de sa nature – en l’espèce le caractère meublé ou non meublé du bail, incombent au seul juge du fond.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé tant sur la demande de constater la validité du congé et sur les demandes subséquentes en résiliation, expulsion, séquestration des biens, condamnation de Madame [P] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation que sur la demande de requalification du bail formée par Madame [P] [H].

Sur les loyers impayés

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Comme déjà rappelé, il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

En vertu des article 7 a) et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, auquel le bail liant les parties est soumis, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution doit la prouver. A l’inverse, celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI NOVEA sollicite la condamnation de Madame [P] [H] à lui verser la somme provisionnelle de 1 600 euros au titre des échéances des mois d’août et de septembre 2024 non réglées et produit les quittances afférentes ainsi qu’un décompte mentionnant que ces deux échéances sont effectivement impayées.

Madame [P] [H] ne conteste pas être redevable de ces sommes qu’elles sera, par conséquent, condamnée à payer à la SCI NOVEA à titre provisionnel.

Sur les demandes reconventionnelles formées par Madame [P] [H]

S’agissant de la demande de restitution de la somme de 680 euros au titre du dépôt de garantie qui ne pouvait excéder un mois de loyer, non-lieu à référé sera prononcé, en ce que d’une part, cette demande n’est pas formée à titre provisionnel et ne peut donc prospérer sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 susvisé et d’autre part, qu’elle est une conséquence de la requalification du bail dont il a été relevé qu’elle excédait les pouvoirs du juge des référés.

Concernant la demande formée par Madame [P] [H] aux fins d’indemnisation de son préjudice, l’appréciation de la faute de la SCI NOVEA dont elle se prévaut excède également les pouvoirs du juge des référés tenu par l’évidence alors qu’en l’espèce, un conflit oppose manifestement les parties.

Non-lieu à référé sera donc également prononcé relativement à ces demandes formées par Madame qui sera renvoyée à mieux se pourvoir.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [H], partie partiellement perdante, sera condamnée aux dépens, par application de l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’issue du litige commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et chacune des parties sera déboutée de la demande qu’elle a formée à ce titre.

L’exécution provisoire de la présente décision sera rappelée, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe :

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI NOVEA en validation de congé, résiliation de bail et sur ses demandes subséquentes en expulsion de Madame [P] [H] ainsi qu’au paiement d’indemnités d’occupation,

RENVOYONS la SCI NOVEA à mieux se pourvoir au fond,

CONDAMNONS Madame [P] [H] à verser à la SCI NOVEA la somme provisionnelle de 1600 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés des mois d’août et septembre 2024,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de Madame [P] [H] tendant à la requalification du bail, au versement de la somme de 680 euros au titre du dépôt de garantie trop versé et l’indemnisation de son préjudice à hauteur de 5 000 euros,

RENVOYONS Madame [P] [H] à mieux se pourvoir au fond,

CONDAMNONS Madame [P] [H] aux dépens,

DISONS n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,