TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/04454

N° Portalis 352J-W-B7G-CWVGX

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Mars 2021

JUGEMENT

rendu le 28 Mars 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, la S.A.S. MICHEL HECTUS

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #U0004

DÉFENDERESSE

S.C.I. AARON RUBEN

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Alexandre SEBBAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1617

Décision du 28 Mars 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/04454 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWVGX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Sophie PILATI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 11 Janvier 2024

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI AARON-RUBEN est propriétaire de lots de copropriétés d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 6].

Par acte d’huissier délivré le 19 février 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait commandement à la SCI AARON-RUBEN de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 18.600,82 euros suivant décompte arrêté au 14 février 2020.

Par exploit d’huissier signifié le 22 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 6] a fait assigner la SCI AARON-RUBEN en paiement d’arriérés de charges de copropriété dues au 18 janvier 2021 pour un montant de 18.495,75 euros devant le tribunal judiciaire de Paris.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro de répertoire général (RG) n° 21/04541.

Le syndicat des copropriétaires et la SCI AARON-RUBEN ont signé un protocole d’accord le 30 novembre 2021.

L’instance a été radiée le 13 janvier 2022 et rétablie le 11 avril 2022 sous le n° de RG 22/04454 à la demande du syndicat des copropriétaires.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 août 2023, au visa des articles 10 et 10-1 la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de l’alinéa 4 de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991 ainsi que des articles 514 et 480 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble demande au tribunal de céans de :

— condamner la SCI AARON-RUBEN au paiement de la somme de 3.195,62 euros au titre des charges de copropriété dues au 23 mai 2023, soit appel de fonds prévisionnel du second trimestre 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter de la sommation délivrée le 19 février 2020

— débouter la SCI AARON-RUBEN de toutes ses demandes

— condamner la SCI AARON-RUBEN au paiement de la somme de 2.500 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée

— condamner la SCI AARON-RUBEN au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL G2 & H Avocats, représentée par Maître Isabelle GABRIEL, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

— condamner la SCI AARON-RUBEN au paiement de la somme de 2.800 euros au titre des frais irrépétibles compte tenu des diligences complémentaires générées par la reprise de l’instance

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Dans ses dernières conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 17 octobre 2023, la SCI AARON-RUBEN, au visa de l’article 1343-5 du code civil, il demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes

— lui octroyer un délai de paiement de 6 mois afin de rembourser l’intégralité des sommes dues au syndicat des copropriétaires, soit la somme de 3.195,62 euros

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens

— constater qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

— écarter l’exécution provisoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 octobre 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 11 janvier 2024.

La SCI AARON-RUBEN a notifié par voie électronique des conclusions n°3 le 10 janvier 2024.

A l’audience du 11 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a été autorisé à adresser une note en délibéré pour confirmer le règlement par la SCI AARON-RUBEN d’un montant de 300 euros.

La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré du 15 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a indiqué avoir reçu deux virements de 300 euros de la SCI AARON-RUBEN le 17 octobre 2023 et le 14 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la recevabilité des conclusions signifiées après l’ordonnance de clôture

En application de l’article 783 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, aucune conclusion ne peut être déposée ni produite après l’ordonnance de clôture.

L’ordonnance de clôture peut éventuellement être révoquée s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue comme en dispose l’article 784 du code de procédure civile.

La SCI AARON-RUBEN a fait signifier par voie électronique ses dernières conclusions le 10 janvier 2024. Toutefois, ces conclusions sont postérieures à l’ordonnance de clôture, rendue le 18 octobre 2023. En outre, a SCI AARON-RUBEN ne demande pas la révocation de l’ordonnance de clôture dans le dispositif de ses conclusions.

Les conclusions de la SCI AARON-RUBEN signifiées par voie électronique le 10 janvier 2024 seront donc déclarées irrecevables et les conclusions prises en compte pour la SCI AARON-RUBEN seront celles signifiées par voie électronique le 17 octobre 2023.

2 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI AARON-RUBEN est propriétaire des lots n°9 et 10 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 6]. Elle ne justifie pas de la propriété des lots n°8 et 14 par la SCI AARON-RUBEN. Cependant il n’est pas contesté par la SCI AARON-RUBEN des sommes dues au titre des charges de copropriété à ce titre pour un montant de 3.195,62 euros pour les charges dues au 23 mai 2023, soit appel de fonds prévisionnel du second trimestre 2023 inclus.

Il sera cependant pris en compte dans la présente décision, suite à la note en délibéré du syndicat des copropriétaires, des versements des sommes suivantes par la SCI AARON-RUBEN au syndicat des copropriétaires : 300 euros le 17 octobre 2023 et 300 euros le 14 décembre 2023.

Ainsi le compte individuel de copropriétaire de la SCI AARON-RUBEN est débiteur de 2.595,62 euros.

La SCI AARON-RUBEN ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du commandement de payer délivré par huissier le 19 février 2020.

3 – Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1244-1 ancien du code civil, désormais codifié à l’article 1343-5 du même code, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

En l’espèce, la SCI AARON-RUBEN fait état de difficultés pour rembourser le syndicat des copropriétaires mais ne produit aucun justificatif sur sa situation financière et sur sa solvabilité.

L’octroi de délais de paiement à la SCI AARON-RUBEN aurait pour effet d’aggraver encore la charge financière que cause son défaut de paiement à la copropriété, outre que celle-ci a d’ores et déjà bénéficié de très importants délais de fait depuis l’introduction de l’instance.

La défenderesse sera ainsi déboutée de sa demande en délais de paiement.

4 – Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi pour résistance abusive et injustifiée en raison de l’inexécution par la SCI AARON-RUBEN de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que la SCI AARON-RUBEN a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2020.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI AARON-RUBEN a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

5 – Sur les demandes accessoires

La SCI AARON-RUBEN, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu de provision.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI AARON-RUBEN sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI AARON-RUBEN à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6] les sommes de :

—  2.595,62 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété dues au 23 mai 2023, soit appel de fonds prévisionnel du second trimestre 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter du 19 février 2020

—  2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

REJETTE la demande de délai de paiement formée par la SCI AARON-RUBEN ;

CONDAMNE la SCI AARON-RUBEN aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée au conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6] de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 28 Mars 2024

La GreffièreLa Présidente