TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Charges de copropriété

N° RG 23/02148

N° Portalis 352J-W-B7H-CY5VM

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 28 Mars 2024

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de la RESIDENCE HESPERIDES D’AUTEUIL sise [Adresse 3], représenté par son syndic, la société SOPREGI, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1364

DÉFENDERESSE

E.U.R.L. DE [Localité 6], S.A.R.L

[Adresse 4]

[Localité 2]

non- représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière

Décision du 28 Mars 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/02148 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY5VM

DÉBATS

A l’audience publique du 25 Janvier 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L’EURL de [Localité 6], immatriculée au RCS de Saint Brieuc 508 509 304 et dont le siège social est [Adresse 4], est propriétaire des lots de copropriété n°39, 107 et 142 d’un immeuble au sein de la résidence Hespérides d’Auteuil, sise [Adresse 3], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par exploit d’huissier signifié le 3 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Hespérides d’Auteuil, sise [Adresse 3] a fait assigner l’EURL de [Localité 6] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 14 juin 2023.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1342-10 du code civil et 54 du code de procédure civile, il demande au tribunal de :

“Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 35 du Décret du 17 Mars 1967,

Vu l’article 1342-10 du Code civil,

Vu l’article 54 du code de procédure civile,

Vu les procès-verbaux de l’Assemblée Générale ayant approuvé les comptes,

Vu le décompte arrêté à la date du 23 janvier 2023,

Vu les pièces,

— Constater que l’EURL DE [Localité 6] est propriétaire des lots n°39, 107 et 142 dans la résidence HESPERIDES D’AUTEUIL sis [Adresse 3],

— Dire et juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence HESPERIDES D’AUTEUIL sis [Adresse 3] représenté par son Syndic, la société SOPREGI,

En conséquence,

— Condamner l’EURL DE [Localité 6] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence HESPERIDES D’AUTEUIL sis [Adresse 3], représenté par son Syndic, la société SOPREGI, les sommes de:

❑ 10.410,00 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 23 janvier 2023, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,

❑ 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

❑ 3.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie

— Condamner l’EURL DE [Localité 6] aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées au défendeur le 3 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Hespérides d’Auteuil, sise [Adresse 3], sollicite l’actualisation de sa créance et la révocation de l’ordonnance de clôture.

Il demande au juge de la mise en état de :

“Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 35 du Décret du 17 Mars 1967,

Vu l’article 1342-10 du Code civil,

Vu l’article 54 du code de procédure civile,

Vu les procès-verbaux de l’Assemblée Générale ayant approuvé les comptes,

Vu le décompte arrêté à la date du 23 janvier 2023,

Vu les pièces.

— Constater que l’EURL DE [Localité 6] est propriétaire des lots n°39, 107 et 142 dans la résidence HESPERIDES D’AUTEUIL sis [Adresse 3] ;

— Dire et juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence HESPERIDES D’AUTEUIL sis [Adresse 3] représenté par son Syndic, la société SOPREGI ;

— Révoquer l’ordonnance de clôture rendue le 14 juin 2023 ;

— Renvoyer le dossier à une audience de mise en état qui plaira au tribunal de céans ;

En conséquence

— Condamner l’EURL DE [Localité 6] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence HESPERIDES D’AUTEUIL sis [Adresse 3], représenté par son Syndic, la société SOPREGI, les sommes de:

❑ 29.407,67 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 23 janvier 2023, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire ;

❑ 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

❑ 3.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie ;

— Condamner l’EURL DE [Localité 6] aux entiers dépens.

Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), l’EURL de [Localité 6] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 juin 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 25 janvier 2024. La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable au litige « L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. (…)

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal. »

En l’espèce, l’aggravation de la dette de l’Eurl de [Localité 6] depuis la clôture de l’instruction du dossier ne constitue pas une cause grave de révocation de l’ordonnance de clôture au sens de l’article 803 du code de procédure civile.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la résidence Hespérides d’Auteuil, sise [Adresse 3] sera débouté de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

2 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que l’EURL de [Localité 6] est propriétaire des lots 39, 107 et 142 de l’immeuble en copropriété sis de la résidence Hespérides d’Auteuil, sise [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 avril 2021, 3 juin 2022 et 19 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 23 janvier 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de l’EURL de [Localité 6] est débiteur de 10.410 euros.

Il sera relevé que le décompte de créance de l’EURL de [Localité 6] ne mentionne pas au débit de ce compte des sommes dues au titre des frais nécessaires, exposés par le syndicat pour le recouvrement de créance, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’EURL de [Localité 6] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de l’assignation, soit le 3 février 2023.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par l’EURL de [Localité 6] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que l’EURL de [Localité 6] a paie de manière irrégulière sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2022.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que l’EURL de [Localité 6] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire ait agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’EURL de [Localité 6], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, l’EURL de [Localité 6] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence Hespérides d’Auteuil, sise [Adresse 3] ;

CONDAMNE l’EURL de [Localité 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence Hespérides d’Auteuil, sise [Adresse 3] les sommes de :

—  10.410 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées au 23 janvier 2023 (1er appel provisionnel 2023 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 février 2023 ;

—  1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE l’EURL de [Localité 6] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 28 Mars 2024

La Greffière La Présidente