TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/56202

N° Portalis 352J-W-B7I-C5V5Z

N° : 7

Assignation du :

09 septembre 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 décembre 2024

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. GENERALI COMMERCE II

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Charles-Edouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #J0082

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. NOVALUCE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître David SANTONI, avocat au barreau de PARIS – #D1824

DÉBATS

A l’audience du 20 novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 18 avril 2018, la SCI Generali commerce II a consenti un bail commercial à la société Novaluce portant sur des locaux situés [Adresse 1] / [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 45.000 euros HT/HC payable trimestriellement et d’avance.

Par acte du 11 juin 2024, la SCI Generali commerce II a fait délivrer à la société Novaluce un commandement de payer la somme de 27.580,02 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI Generali commerce II a, par acte du 9 septembre 2024, assigné la société Novaluce devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est ;condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 28.2589,44 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement ou, subsidiairement, de l’assignation ;condamner la défenderesse à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer majoré de 50%, outre les charges et taxes, jusqu’à la libération des locaux ;débouter la défenderesse de toute éventuelle demande de délais de paiement ;condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût du commandement, de la levée des états d’inscriptions de privilèges et de nantissements et de l’assignation.

A l’audience du 20 novembre 2024, la SCI Generali commerce II expose que la dette a diminué pour ne plus s’élever qu’à 7.233,57 euros et précise ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement de six mois avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Novaluce demande à la présente juridiction de :

la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 7.233,57 euros, le cas échéant assortie des intérêts au taux légal ;lui accorder un délai de 12 mois pour apurer sa dette avec suspension des effets de la clause résolutoire et clause de déchéance du terme ;débouter la SCI Generali commerce II de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;statuer ce que de droit sur les dépens mais dire qu’ils ne sauraient inclure le coût de la levée des états d’inscription de privilèges et de nantissements.Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions de la défenderesse.

MOTIFS

Sur la demande principale aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail avec délais de paiement

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 11 juin 2024 à hauteur de la somme de 27.580,02 euros.

Il n’est pas contesté que celle-ci n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc réunies au 11 juillet 2024.

Cependant, la locataire a, depuis lors, repris le paiement du loyer courant et il ressort du décompte versé aux débats par la SCI Generali commerce II, arrêté au 15 novembre 2024, que l’arriéré locatif ne s’élève plus qu’à 7.233,57 euros.

La dette ayant été divisée par quatre depuis l’assignation, les efforts et la bonne foi de la locataire sont réels, de sorte qu’un délai de douze mois lui sera octroyé pour en apurer le solde, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L. 145-41 du code de commerce précité.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

La société Novaluce sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié, sans la majoration de 50% sollicitée par la bailleresse, celle-ci s’analysant en une clause pénale excessive et susceptible de modération par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil.

Au vu du décompte versé aux débats, le montant non sérieusement contestable de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 7.233,57 euros au 15 novembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus.

La société Novaluce, qui ne conteste pas devoir cette somme, sera condamnée à son paiement, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur les frais et dépens

La locataire, qui reste débitrice d’un arriéré locatif, sera tenue aux dépens, qui n’incluront aucun des frais sollicités par la bailleresse, celle-ci les ayant déjà facturés, ainsi que cela ressort de son dernier décompte.

L’équité commande par ailleurs de dispenser la défenderesse de toute condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent, par provision,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies ;

Condamnons la société Novaluce à payer à la SCI Generali commerce II la somme de 7.233,57 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative au 15 novembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024 ;

Autorisons la société Novaluce à s’acquitter de cette somme en 11 mensualités de 600 euros et une 12ème réglant le solde, la première devant intervenir avant le 15 février 2025 et les suivantes avant le 15 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société Novaluce se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; la clause résolutoire reprendra son plein effet ; faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société Novaluce et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] / [Adresse 3], avec le concours de la force publique si nécessaire ;le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;la société Novaluce sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la SCI Generali commerce II une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Rejetons le surplus des demandes de la SCI Generali commerce II ;

Condamnons la société Novaluce aux dépens ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 18 décembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Rachel LE COTTY