TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Z] [G]

PREFET DE [Localité 3]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07311 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QTB

N° MINUTE : 14

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 décembre 2024

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 3] HABITAT OPH,

[Adresse 1]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [G],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 octobre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 18 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07311 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QTB

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 12/08/1999, l’OPAC DE [Localité 3], aujourd’hui dénommé [Localité 3] HABITAT OPH, a donné à bail à [S] [G] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2], et une cave, pour un loyer mensuel initial de 1653,12 francs.

Suite au décès de [S] [G] le 14/08/2019, le bail était transféré à [Z] [G] à compter du 15/08/2019.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 15/01/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 2588,99 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 12/07/2024 à personne, [Localité 3] HABITAT OPH a fait assigner [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de [Z] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;autoriser à faire procéder, par toutes entreprises mandatées par ses soins, au transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et dans la cave dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [Z] [G], et ce à défaut de restitution spontanée de la cave libre de tout mobilier passé un délai de 7 jours suivant la signification de la décision ;condamner [Z] [G] au paiement d’une somme provisionnelle de 4019,61 euros, montant des loyers, charges et indemnités impayés, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;condamner [Z] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer augmenté des charges et taxes courantes, tels qu’ils auraient été payés si le bail s’était poursuivi ; condamner [Z] [G] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 3] le 15/07/2024.

L’affaire était examinée à l’audience du 11/10/2024.

Le bailleur, représenté par son conseil, actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 6103,62 euros. Il maintient l’ensemble de ses autres demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Décision du 18 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07311 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QTB

[Z] [G], régulièrement avisé, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision était mise en délibéré au 18/12/2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article .

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 17/01/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 3] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 15/01/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[Z] [G] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 15/03/2024 à minuit, soit à compter du 16/03/2024.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [Z] [G] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [Z] [G] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

S’agissant se trouvant dans la cave, le déplacement, la séquestration et le sort de ces meubles seront régis dans les mêmes conditions que pour le mobilier et les effets personnels se trouvant dans le logement, et ce après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [Z] [G] constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, au montant du loyer actualisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, et de condamner [Z] [G] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte produit que [Z] [G] reste devoir une somme de 5940,12 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêtés au 01/09/2024, mois d’août 2024 inclus, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner [Z] [G] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2588,99 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

Compte tenu des frais nécessairement engagés par la demanderesse et en équite, il y a lieu de prononcer la condamnation de [Z] [G] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [Z] [G] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties (transfert du bail) à compter du 16/03/2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 2], et une cave, pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, [Localité 3] HABITAT OPH pourra faire procéder à l’expulsion de [Z] [G], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, sous réserve des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sursis à exécution durant la trêve hivernale prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution à lieu à s’appliquer ;

DIT que l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, due par [Z] [G] à [Localité 3] HABITAT OPH à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ;

CONDAMNE [Z] [G] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 5940,12 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 01/09/2024, août 2024 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2588,99 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE [Localité 3] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans le logement et dans la cave dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [Z] [G] à défaut de local désigné, et ce en l’absence d’enlèvement par ce dernier à l’issue du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles et effets personnels sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 3] de la présente décision ;

CONDAMNE [Z] [G] à verser à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Z] [G] aux dépens de la procédure incluant le coût du commandement de payer du 15/01/2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection