TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 20/12813

N° Portalis 352J-W-B7E-CTNOT

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Décembre 2020

JUGEMENT

rendu le 10 Décembre 2024

DEMANDEURS

Madame [W] [B] veuve [J]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [Y] [J]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [L] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 7] (ETATS UNIS)

tous représentés par Maître Benjamin SEMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1623

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet ECI

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1811

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DEBATS

A l’audience du 19 Septembre 2024 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, son règlement de copropriété est en date du 16 janvier 1957.

Par acte authentique en date du 21 juillet 1971, Mme [W] [J] et son époux [Z] [J] ont acquis les lots n°2, 13 et 14 au sein de cet immeuble, consistant en un appartement de deux pièces au rez-de-chaussée, disposant d’un accès à la cour, ainsi que deux caves.

Le règlement de copropriété définit cette cour comme une partie commune.

Mme [J] a été embauchée en qualité de gardienne en 1971 et a ainsi bénéficié de la jouissance de la loge partie commune et du WC commun, contigus au lot n°2 ; Mme [J] a exercé les fonctions de gardienne de 1971 à 2004.

En 1986, le syndicat des copropriétaires a cédé aux époux [J] la loge, devenue le lot n°26, et le WC commun, devenu le lot n°27.

Le lot n°2, constitué notamment de deux pièces en rez-de-chaussée, dispose d’une ouverture sur la cour commune de l’immeuble ; l’accès à cette cour peut également se faire par une porte, qui ouvre sur le hall d’entrée de ce dernier.

Les époux [J] ont installé en 1998 une grille dans cette cour, pour prévenir de toute intrusion dans leur logement, qui comportait déjà un auvent pour en protéger le seuil.

Suite au décès de [Z] [J], Mme [W] [J], Mme [Y] [J] et M. [L] [J] (ci-après " les consorts [J] ") sont devenus propriétaires indivis des lots n°2, 13, 14, 26 et 27.

Lors de l’assemblée générale du 14 octobre 2020, les copropriétaires ont voté en faveur de la résolution n°20, autorisant les copropriétaires à entreposer les poubelles dans la cour.

Les consorts [J] se sont opposés à cette résolution.

Par acte d’huissier délivré le 14 décembre 2020, les consorts [J] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause, représenté par son syndic en exercice, pour obtenir l’annulation de ladite résolution n°20 de l’assemblée générale du 14 octobre 2020.

Par ordonnance en date du 15 novembre 2022, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] de suppression sous astreinte de la grille et de l’auvent installés sans autorisation dans la cour de l’immeuble.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 20 avril 2023, les consorts [J] demandent au tribunal de :

«  Vu les articles 3, 6-3 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 2272 du code civil,

— Déclarer Mme [W] [J], Mme [Y] [J] et M. [L] [J] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions,

En conséquence,

— Déclarer que Mme [W] [J], Mme [Y] [J] et M. [L] [J], en leur qualité de propriétaire du lot n°2, sont titulaires d’un droit de jouissance exclusive sur la cour de l’immeuble sis [Adresse 3],

— Annuler la résolution n°20 de l’assemblée générale du 14 octobre 2020,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [W] [J], Mme [Y] [J] et M. [L] [J] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL JUB AVOCATS en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Dispenser Mme [W] [J], Mme [Y] [J] et M. [L] [J] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. "

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 mai 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«  Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions du code civil,

Vu la jurisprudence citée,

A TITRE PRINCIPAL ;

— CONSTATER que, en l’absence de toute mention dans le règlement de copropriété ou de vote en assemblée générale, les consorts [J] ne disposent d’aucun droit de jouissance privative sur la cour commune de l’immeuble sis [Adresse 3],

— CONSTATER que les conditions de la prescription acquisitive ne sont pas réunies de sorte que les consorts [J] ne peuvent revendiquer un quelconque droit sur la cour commune de l’immeuble sis [Adresse 3],

En conséquence,

— DEBOUTER les consorts [J] de l’ensemble de leur demandes, fins et prétentions, notamment celle tendant à obtenir l’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 14 octobre 2020 et aux fins de reconnaitre un droit de jouissance privatif sur la cour,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER solidairement Mme [W] [J], Mme [Y] [J] et M. [L] [J] à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] la somme de 3.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement Mme [W] [J], Mme [Y] [J] et M. [L] [J] aux entiers dépens. "

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 janvier 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 19 septembre 2024, a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « constater » et de « déclarer »

Il n’y a pas lieu de statuer sur celles de ces demandes, qui sont la reprise des arguments et moyens des parties mais ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande principale d’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 14 octobre 2020

Les consorts [J] sollicitent l’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 14 octobre 2020, en ce qu’il a été voté l’installation du remisage des poubelles dans cette cour, en violation délibérée du droit de jouissance exclusif dont ils estiment être titulaires, ce qui selon eux constitue un abus de majorité.

Se prévalant de l’état descriptif de division, duquel il résulte que seul le lot n°2 dispose d’un accès à la cour de l’immeuble, et de la clause du règlement de copropriété qui stipule que les propriétaires des appartements donnant accès à la cour devront l’entretenir, les consorts [J] prétendent ainsi démontrer l’existence d’un droit de jouissance privatif de ladite cour à leur profit, en leur qualité de propriétaires du lot précité.

Ils estiment qu’en outre ils sont en tout état de cause titulaires d’un droit de jouissance privative sur la cour par prescription acquisitive.

Ils font valoir que les conditions de l’usucapion sont remplies : ils se sont comportés pendant 50 ans comme étant les seuls à pouvoir jouir et user de la cour, qu’ils ont entretenue à leurs frais et occupée librement, notamment avec l’installation d’une grille, et ce de manière publique et sans contestation des autres copropriétaires, la prescription étant donc acquise en 2001.

En réponse au moyen du syndicat des copropriétaires qui estime que cette possession ne s’est pas faite en qualité de propriétaire et a un donc un caractère équivoque, la pose de la grille, dont le syndicat a demandé la dépose, constitue la preuve de la possession non équivoque du droit de jouissance privatif et à titre de propriétaire ; la pose de plantes ou la reprise du dallage de la cour l’attestant au surplus.

Ils ajoutent que le moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires relatif à la qualité de gardienne de Mme [J], au soutien de son empêchement à prescrire, est inopérant car les consorts [J] sont propriétaires de la loge, qui n’est pas un logement de fonction.

Ils contestent l’application à l’espèce de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 introduit par la loi du 23 novembre 2018, subordonnant l’existence d’un droit de jouissance à une mention dans le règlement de copropriété, soutenue par le syndicat des copropriétaires, car ce texte ne peut s’appliquer aux immeubles mis en copropriété antérieurement au 1er juillet 2022.

Ils soulignent également que l’usage exclusif de la cour ne peut être assimilé à une simple tolérance, alors qu’aucune objection n’a été formulée par le syndicat des copropriétaires.

En réponse à l’analyse du syndicat des copropriétaires, qui voit dans l’obligation d’assumer l’entretien de la cour inscrite dans le règlement de copropriété, mise à la charge des propriétaires du lot n°2, comme une clause de répartition des charges, les consorts [J] font valoir que cette clause, contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, devrait être réputée non écrite, sauf à considérer que le propriétaire du lot n°2 dispose de la jouissance exclusive de la cour et doit en conséquence l’entretenir à ses frais exclusifs.

En défense, le syndicat des copropriétaires s’oppose à l’annulation sollicitée, déniant aux consorts [J] l’existence d’un droit privatif sur la cour commune de l’immeuble.

Au soutien de cette analyse, le syndicat des copropriétaires conteste toute existence d’un droit de jouissance privatif sur une partie commune prévu dans le règlement de copropriété, et affirme qu’en application de l’article 6-4 de la loi du 6 juillet 1965, en l’absence de toute mention expresse dans ce dernier, le droit de jouissance est présumé ne pas exister, le paragraphe I du chapitre III du titre I du règlement de copropriété définissant justement la cour litigieuse comme partie commune à tous les copropriétaires.

Il soutient qu’aucune stipulation du règlement de copropriété ne peut être interprétée comme conférant au propriétaire du lot n°2 un droit de jouissance exclusif sur la cour commune, la clause imputant au propriétaire du lot n°2 la réparation et l’entretien du mur de façade de la chambre donnant sur cette cour étant relative à la répartition des charges.

Le syndicat des copropriétaires soutient en outre que si le lot n°2 est effectivement le seul à disposer d’un accès direct sur la cour, celle-ci dispose également d’un accès par la porte du hall de l’immeuble, et que les copropriétaires disposent tous d’une clef de cette serrure, plusieurs rappels sur l’usage et sur la destination de la cour commune ayant été effectué lors des assemblées générales depuis 2016.

Il conteste toute possibilité d’une prescription trentenaire, puisque les consorts [J] n’ont pas occupé la cour en qualité de propriétaire ou en tant que bénéficiaire d’un droit de jouissance privatif ; les copropriétaires de l’immeuble, qui disposaient d’un accès à cette cour, leur ont consenti une simple tolérance compte tenu de la situation de l’immeuble, l’installation de la grille relevant de cette tolérance et ne pouvant justifier du caractère non équivoque de la possession.

Il ajoute que le fait que les conteneurs poubelles soient entreposés devant la porte d’accès à la cour, dans le hall de l’immeuble, n’entravait pas cette porte et n’empêchait nullement l’accès des autres copropriétaires à la cour et que, s’il est exact que les consorts [J] en ont eu nécessairement un usage plus régulier en raison de la configuration du rez-de-chaussée et de leur accès par le lot n°2, dont ils étaient propriétaires, cela ne signifie nullement que les autres copropriétaires n’étaient pas autorisés à accéder à cette cour commune.

Il oppose aux affirmations des consorts [J] qu’ils ont acquis la loge en 1986 et donc qu’ils ne peuvent pas invoquer le départ d’une quelconque prescription avant cette date, et que Mme [J] a exercé ses fonctions de gardienne jusqu’en 2004, de sorte que conformément à la jurisprudence de la cour d’appel de Paris, un concierge ne peut commencer à prescrire à titre de propriétaire puisqu’il est le préposé du syndicat des copropriétaires, qu’il occupe les lieux en tant que logement de fonction, et que la loge et ses dépendances sont des parties communes.

Il argue que les différents rappels sur l’usage et la destination de la cour commune lors des assemblées générales, depuis 2016 et jusqu’à la dernière assemblée générale du 14 octobre 2020, le courrier du syndic en date du 14 janvier 2019 auquel était joint la consultation du cabinet BJA en date du 13 décembre 2018 attestent que la copropriété n’a jamais été favorable à concéder aux consorts [J] un quelconque droit de jouissance privatif sur cette cour commune.

Dès lors, il soutient que les consorts [J] ne démontrent pas l’abus de majorité allégué au soutien de la demande d’annulation de la résolution n°20, alors que la cour est une partie commune qui peut donc être affectée à l’usage commun et donc à l’entreposage des poubelles.

*********************

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les co-propriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Il appartient aux copropriétaires, demandeurs à la nullité fondée sur l’abus de majorité, de rapporter la preuve de celui-ci, c’est-à-dire, de démontrer que la délibération critiquée a été votée, sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, ou encore qu’elle rompt l’égalité des copropriétaires ou a été prise avec une intention de leur nuire ou de leur porter préjudice.

Le tribunal ne peut être saisi d’une demande en contestation d’une décision d’assemblée générale pour le seul motif qu’elle serait inéquitable ou inopportune (CA Paris, 23è. Chb A, 27 janvier 1999).

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : " Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes :

— Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès (…) "

Aux termes de l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 : " Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.

Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte ".

En application de ces textes, un droit de jouissance privatif sur parties communes, analysé comme un droit réel et perpétuel, peut s’acquérir par usucapion. (Civ. 3ème, 24 oct.2007, n°06-19.260), ce droit étant attaché à un lot, seul un copropriétaire -et non un tiers- peut donc usucaper.

Le droit de jouissance privatif n’affecte pas la qualification des parties communes et ne peut constituer la partie privative d’un lot de copropriété (Civ. 3ème, 6 juin 2007, n°06-13.477) ; aucune quote-part de copropriété ne peut lui être affectée (Civ. 3ème, 6 nov. 2002, n°01-03.436). En conséquence les quotes-parts dont il peut être assorti sont des quotes-parts de charges de conservation, d’administration ou d’entretien des parties communes sur lesquelles il porte et que son exercice utilise (Civ. 3ème, 19 décembre 1990, n°89-12.526 ; Civ. 3ème, 4 mai 1995, n° 93-11.121 ; Civ. 3ème, 27 mars 2008, n°07-11.801).

Le droit de jouissance privatif, en tant qu’il porte sur des parties communes, entraîne un certain nombre de restrictions ; ainsi, il ne permet pas, notamment, de transformer une cour en local clos privatif. (Civ. 3ème, 19 déc. 1990, n°89-12.526 ; Civ. 3ème, 4 nov. 2004, n° 03-11.741 ; Civ. 3ème, 3 janv.2006, n°04-20.556)

L’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

L’article 209-II de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 précise que " 209 (…) II.- L’article 6-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’est applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.

Pour les immeubles dont la mise ne copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes ".

Aux termes de l’article 2261 du code civil « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

L’article 2262 dispose que « Les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription ».

L’article 2272 dispose que " Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ".

En application de ces textes, le fait de possession, s’il revêt les qualités décrites par l’article 2261 du code civil, se métamorphose en droit avec l’écoulement du temps, qui est par principe de trente années pour l’usucapion immobilier. La possession n’est par ailleurs utile que si, outre son caractère continu, paisible et public, elle s’exerce de manière non équivoque, et à titre de propriétaire.

Sur ce,

Les consorts [J] produisent aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire en date du 14 octobre 2020.

La résolution n°20 de cette assemblée, objet du litige, est ainsi libellée:

«  20. ENTREPOSER LES POUBELLES (2) DANS LA COUR (art 24)

L’assemblée générale, accorde aux copropriétaires de l’immeuble de pouvoir entreposer les poubelles dans la cour.

— Ont voté pour :

[T] [N] (94), [R] [M] LOTS 10+18 (87), [R] [M] LOTS 11+19 (81), [X] [A] (92), [C] (176), [D] [V] (87)

Représentant 617/792 tantièmes

— Se sont abstenus :

Néant

— Ont voté contre :

[K] (91), [J] (84) représentant 175/792 tantièmes

En conséquence de quoi cette résolution est acceptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés "

Les consorts [J] ont en conséquence la qualité de copropriétaire opposant et ont agi dans les délais requis pour demander l’annulation de cette résolution.

Ceci étant, pour apprécier le prétendu abus de majorité dont les consorts [J] se prévalent afin de conclure à l’annulation de cette résolution querellée précitée, il convient de vérifier la réalité du droit de jouissance privatif sur la cour excipé par leurs soins, sur titre ou à défaut par usucapion.

Concernant d’abord l’existence d’un tel sur titre, qui serait attribué au propriétaire du lot n°2, le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3], en date du 16 janvier 1957, versé aux débats, définit dans l’article I de son chapitre III, les parties communes à tous les copropriétaires et expose que :

«  I.- Parties communes à tous les propriétaires :

Ces parties comprendront :

La totalité du sol, des bâtiments, de la cour, y compris l’entrée (…) "

Dès lors, en application de cet article, comme des articles sus-visés de la loi du 10 juillet 1965, la cour de l’immeuble est une partie commune, ce que les consorts [J] ne contestent pas au demeurant.

Les consorts [J] versent aux débats l’acte authentique en date du 21 juillet 1971, aux termes duquel Mme [J] et feu son époux ont notamment acquis le deuxième lot de la division de l’immeuble sis [Adresse 3].

Ils versent aux débats la matrice cadastrale qui atteste qu’ils sont propriétaires indivis des lots n°2, n°13, n°14, n°26 et 27 de cet immeuble, depuis le décès de M. [J].

L’état descriptif de division du règlement de copropriété stipule que le lot n°2, au rez-de-chaussée de cet ensemble immobilier comprend :

«  LOT N° DEUX:

A gauche de la porte d’entrée de l’immeuble.

Une pièce sans jour et une petite pièce dans la cour.

Droit aux water-closets communs avec la loge.

Ledit lot à la suite de la loge, sans numéro de plan.

Et les vingt-deux / millièmes des parties communes de l’immeuble ".

Il ressort également des plans du rez-de-chaussée, communiqués aux débats, que la cour commune de cet immeuble comprend deux accès :

— un accès par le lot numéro 2,

— ainsi qu’un accès par le hall d’entrée, qui dispose d’une porte qui s’ouvre sur cette cour, porte qui n’a jamais été condamnée, bien que les poubelles de la copropriété aient été placées devant cette porte.

Si l’on ne peut automatiquement inférer l’inexistence d’une partie commune à jouissance privative de l’absence de toute mention de ce type de droit au bénéfice du propriétaire du lot n°2 en application de l’article 6-4 de la loi de 1965 susvisé, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, car ce texte est inapplicable à l’espèce, s’agissant d’un immeuble dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, il incombe toutefois aux consorts [J], demandeurs, d’apporter la preuve de l’existence d’un tel droit en application des stipulations de ce règlement.

L’article III du chapitre III du règlement de copropriété, invoqué par les consorts [J], est relatif à la « Division en parties communes et en parties particulières ». Il établit un régime spécifique, en dérogation aux principes de répartition entre ces dernières, propre à certains lots, dont le numéro 2.

Les consorts [J] estiment ainsi que l’article III alinéa 5 est susceptible de caractériser l’existence d’un droit réel exclusif au bénéfice du propriétaire du lot n°2.

Or, cette clause du règlement de copropriété qui stipule que « le propriétaire du lot numéro deux supportera seul les frais de travaux de réparation, entretien et remplacement ou autres de la couverture et du mur de façade sur cour de la petite chambre en aile » est une clause de répartition des charges, insuffisamment probante quant à l’existence d’un droit de jouissance exclusif du propriétaire du lot n°2 sur cette cour commune ; étant en outre établi que la charge de l’entretien de cette cour est en réalité supporté par l’ensemble des copropriétaires, comme en attestent les procès-verbaux d’assemblées générales ayant voté ces travaux d’entretien et les différentes factures relatives à cet entretien depuis 1987, versées aux débats par le syndicat des copropriétaires.

Le moyen des consorts [J] relatif à la contrariété de cette clause au regard de l’article 10 de la loi de 1965, car les charges d’entretien relatives aux parties communes seraient inéquitablement réparties, est inopérant au regard de l’objet du litige et de leur demande, qui s’appuie notamment sur cette clause dans le dessein de caractériser un droit de jouissance exclusif à leur bénéfice.

Par ailleurs, si les consorts [J] évoquent le caractère non-écrit de cette clause, ce moyen n’est pas repris dans le dispositif de leurs conclusions, de sorte que le tribunal n’en n’est pas saisi.

Les consorts [J] font également état de la clause II-2° inscrite dans le titre II de ce règlement, consacré aux droits et obligations des copropriétaires, relative à l’usage des parties privées.

Cet article est ainsi libellé :

«  II.- Usage des parties privées :

Chacun des copropriétaires aura en ce qui concerne le lot et les locaux en dépendant lui appartenant exclusivement, le droit d’en jouir et d’en disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de la maison, il est expressément spécifié que chaque copropriétaire sera responsable à l’égard de ses copropriétaires, des conséquences de ses fautes ou négligences ou de celles de ses locataires ou autres occupants.(…)

2°- (…) Les propriétaires des appartements donnant accès à la cour, devront entretenir en état de propreté et devront donner accès au concierge, au syndic, à tous les entrepreneurs et ouvriers pour les services généraux de l’immeuble à toute réquisition "

L’analyse de cette clause, relative aux obligations des copropriétaires, outre le fait qu’elle ne vise pas exclusivement le propriétaire du lot n°2 puisqu’elle fait référence « aux propriétaires des appartements donnant accès à la cour », laisse apparaître qu’elle n’a pour objet que de rappeler que les propriétaires, sans les nommer expressément, qui ont accès à cette cour doivent la maintenir en état de propreté.

En conséquence ces stipulations ne sont pas non plus de nature à conférer un droit de jouissance exclusif aux consorts [J] sur cette cour.

Dès lors les consorts [J] succombent à rapporter la preuve, qui leur incombe, de l’existence sur titre d’un droit de jouissance exclusif du propriétaire du lot n°2 sur la cour commune de l’immeuble.

Concernant le prétendu usucapion de ce droit de jouissance exclusif, rappelons que les consorts [J] ont acquis le lot n°2 en 1986 de sorte que le délai de trente ans requis légalement est acquis.

Il doit en revanche être vérifié si les autres conditions légalement requises tenant à une possession publique, paisible et non-équivoques, sont réunies.

A cette fin, les consorts [J] versent aux débats des photographies de cette cour, non datées, qui font état d’enfants y jouant, de linge y séchant, ainsi que de l’installation de plantes en pots.

Ils produisent également aux débats des photographies du sol de cette cour et mentionnent que les réparations qui y ont été effectuées pour niveler le sol l’ont été par leurs soins.

Ils fournissent par ailleurs aux débats les attestations de M. [O] et de Mme [H], copropriétaires, qui soulignent qu’ils ont vu depuis de nombreuses années Mme [J] accéder seule à la cour commune, à l’exception des entreprises intervenant à la demande de la copropriété.

Néanmoins, ces pièces sont insuffisamment probantes pour se prévaloir d’une possession de la cour commune à titre de propriétaire paisible, publique et non équivoque, puisqu’elles sont contredites par les pièces communiquées par le syndicat des copropriétaires, qui fournit aux débats :

— Les attestations de M. [C] locataire depuis 1975 et copropriétaire depuis 1987, de M. [R], M. [T], et Mme [X], respectivement copropriétaires au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] depuis 1996, 1998 et 2008, qui certifient n’avoir jamais vu ni constaté que M. [J] et Mme [J], ou quelconque entreprise mandatée par ces derniers, aient effectué des travaux d’entretien, de rénovation ou de réparation dans la cour commune de l’immeuble ; M. [C] précisant en outre que la grille posée par Mme [J] dans cette cour l’a été à l’insu de la copropriété au cours du mois d’août 1998 ;

— Les procès-verbaux des assemblées générales du syndicat des copropriétaires en date des 14 octobre 1997 et 7 octobre 1998, qui font état de résolutions ayant pour objet le ravalement et la mise en peinture du mur de la cour, imputées à l’ensemble des copropriétaires ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 janvier 2004, qui a voté une résolution d’information n°12 ainsi libellée : " Les copropriétaires confirment à Mme [J], présente, leur intention de supprimer l’auvent débordant sur la cour commune dès la vente ou la mise en location de son lot. Mme [J] s’y engage et l’assemblée en prend acte ".

— Les courriers des syndics successifs, la SAS Domus Rome en date du 17 septembre 2013, et de la SARL Etude Conseil Immobilier (ECI) en date du 14 janvier 2019, rappelant aux copropriétaires et locataires que la cour commune ne pouvait être encombrée et tenir lieu de débarras, la société ECI rappelant qu’aucune disposition du règlement de copropriété ne prévoit que l’un quelconque des copropriétaires disposerait d’un droit de jouissance privatif sur la cour de l’immeuble.

La configuration des lieux, la pose de la grille par les époux [J] dans la cour commune sans l’accord du syndicat des copropriétaires, le positionnement des poubelles devant l’accès à cette cour ne sauraient caractériser la prétendue possession publique et non équivoque de la cour commune alléguée par les consorts [J].

S’il ressort de certains témoignages produits par les demandeurs que les consorts [J] ont participé à l’entretien de la cour constituant une partie commune de la copropriété, il n’est pas démontré qu’ils en assument la charge exclusive depuis au moins trente ans.

Faute pour les consorts [J] d’apporter la preuve d’actes de possession accomplis personnellement à titre de propriétaire depuis trente ans, ils n’ont pu prescrire la propriété de la cour partie commune, la seule participation à l’entretien de cette cour et l’accès non exclusif bien que privilégié à cette dernière ne pouvant s’analyser comme des actes de nature à caractériser une possession paisible, publique et non équivoque au sens de l’article 2261 du code civil.

En conséquence, compte tenu de la carence probatoire sur ce point de l’existence alléguée d’un droit de jouissance privatif à leur bénéfice sur la cour de l’immeuble, et faute pour ces derniers de se prévaloir de toute autre moyen au soutien de leur prétention, ils échouent à caractériser un quelconque abus de majorité quant à l’adoption de la résolution attaquée.

Leur demande d’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 14 octobre 2020 doit donc être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Parties succombantes à la procédure, les consorts seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à régler au syndicat des copropriétaires une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour le même motif, ils seront déboutés de leur demande de dispense de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

DEBOUTE Mme [W] [J], Mme [Y] [J] et M. [L] [J] de leur demande d’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 14 octobre 2020 de l’immeuble sis [Adresse 3] ;

CONDAMNE in solidum Mme [W] [J], Mme [Y] [J] et M. [L] [J] aux entiers dépens ;

DEBOUTE Mme [W] [J], Mme [Y] [J] et M. [L] [J] de leur demande de dispense de participation aux frais de la présente instance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Mme [W] [J], Mme [Y] [J] et M. [L] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 10 Décembre 2024.

La Greffière La Présidente