Décision du 07 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/11183 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXWDY

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expédition exécutoire à :

— Maître [Z] [V]

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/11183

N° Portalis 352J-W-B7G-CXWDY

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 07 Novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la société HOMELAND, S.A.S

[Adresse 7]

[Localité 9]

représenté par Maître Catherine FRANCESCHI du cabinet ALTEVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1525

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [H]

[Adresse 6]

[Localité 8]

non- représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière. DÉBATS

A l’audience publique du 11 Janvier 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [C] [H] est propriétaire du lot de copropriété n°1 d’un immeuble situé au [Adresse 2].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [C] [H] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 9 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] a fait assigner M. [C] [H] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 30 novembre 2022.

Par ses dernières conclusions d’actualisation signifiées au défendeur non constitué le 3 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu l’article 10 de la loi du 10 Juillet 1965,

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965,

Vu les articles 35 et 36 du décret du 17 Mars 1967,

Vu l’article 1147 du Code civil,

Vu l’article L131.1 du Code des Procédures civiles d’exécution,

Vu les causes sus énoncées et les pièces versées aux débats,

RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], en toutes ses demandes,

LE DECLARER BIEN FONDE,

Y faisant droit,

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [C] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]) les sommes de :

15.529,37 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1 er juillet 2024, appel 3ème trimestre 2024 et appel travaux confortement plancher haut et bas 2/2 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 9.270,79 € à compter de l’assignation ;

1.766 € au titre des frais de recouvrement générés par ce défaut de paiement ;

3.000 € à titre de dommages-intérêts ;

ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 100 € par jour de retard courant sur une période de 3 mois commençant à courir à compter de la signification de la décision ;

CONDAMNER Monsieur [C] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [C] [H] aux entiers dépens ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie ».

Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), M. [C] [H] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 juin 2023 avec fixation de l’affaire au fond à l’audience du 11 janvier 2024.

Lors de l’audience de plaidoiries du 11 janvier 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 20 juin 2024, à la demande du syndicat des copropriétaires, pour un éventuel désistement d’instance et d’action, les parties s’étant rapprochées et M. [C] [H] ayant indiqué être en mesure de transmettre une proposition d’échéancier.

A l’audience du 20 juin 2024, M. [C] [H] ne s’est pas présenté et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a exposé ne jamais avoir reçu de proposition d’échéancier de la part de M. [C] [H].

Par ordonnance en date du 20 juin 2024, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture du 7 juin 2023, ordonné la réouverture des débats et renvoyé à l’audience du 5 septembre 2024 pour conclusions récapitulatives en demande, clôture et plaidoiries.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 5 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [C] [H] est propriétaire du lot n°1 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 février 2020, 27 avril 2021, 15 juin 2022, 26 septembre 2023 et 19 mars 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [C] [H], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 15.529,37 euros.

Décision du 07 Novembre 2024

Charges de copropriété

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M. [C] [H] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires, M. [C] [H] sera condamné à payer des intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2022, date de l’exploit introductif d’instance, sur la somme de 9.270,79 euros.

En revanche le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de M. [C] [H] à une astreinte.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.766 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour les mises en demeure adressées les 08/09/2022 (39 euros), 08/06/2022 (29 euros), 08/03/2022 (29 euros),08/12/2021 (29 euros), 26/08/2021 (29 euros), 01/06/2021 (29 euros), soit pour un montant total de 184 euros, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En revanche les frais de relance et de mise en demeure postérieurs à l’assignation en date du 9 septembre 2022 ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires (mises en demeure des 8/12/2022, 8/03/2023, 8/06/2023, 31/08/2023, 08/09/2023, 08/12/2023, 08/03/2024, 08/06/2024 pour un montant de 39 euros chacune)

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Dès lors les frais qualifiés de « suivi projet Lit 32506 recouvrement [H] » en date du 23/05/2024 (306 euros), du 01/12/2023 (354 euros), du 19/04/2023 (96 euros), du 30/09/2022 (192 euros), du 29/03/2022 (149 euros) ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais désignés comme honoraires huissier recouvrement [H] en date du 23/05/2024 (75,23 euros) et honoraires huissier signification procédure recouvrement [H] en date du 12/09/2022 (133,59 euros) apparaissent quant à eux constituer des dépens ; tout comme les frais désignés comme honoraires avocat procédure recouvrement [H] LIT 32506 en date du 06/02/2023 (576 euros) et en date du 20/06/2022 (144 euros) apparaissent constituer des frais irrépétibles.

En conséquence, M. [C] [H] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 184 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [C] [H] de ses obligations.

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A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [C] [H] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er février 2021.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [C] [H] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [C] [H], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenu aux dépens, M. [C] [H] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] les sommes de :

—  15.529,37 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées au 1er juillet 2024 (3ème appel provisionnel 2024 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2022 sur la somme de 9.270,79 euros ;

—  184 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance ;

—  1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande de condamnation sous astreinte ;

CONDAMNE M. [C] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 07 Novembre 2024

La Greffière La Présidente