TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Eléonore VOISIN

Mme [K] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Laure SAGET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/01172 – N° Portalis 352J-W-B7I-C334H

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le 12 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. AGAPANTHE,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Laure SAGET de la SELEURL LAURE SAGET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0197

DÉFENDEURS

Madame [K] [U],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [D] [X],

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e Eléonore VOISIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1829

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/01172 – N° Portalis 352J-W-B7I-C334H

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 5 avril 2005, la SCI AGAPANTHE a donné à bail à Madame [K] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI AGAPANTHE a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 9611, 76 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 18 octobre 2023.

Par acte d’huissier en date du 27 décembre 2023 et du 2 janvier 2024, la SCI AGAPANTHE a fait assigner Madame [K] [U] ( le 27 décembre) et Monsieur [D] [X] ( le 2 janvier) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ,

— dire que le sort des meubles est soumis aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution

— condamner solidairement Monsieur [D] [X] et Madame [K] [U] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 21563, 79 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, majoré de 50%,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer soit 176, 12 euros.

Au soutien de ses prétentions, la SCI AGAPANTHE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 18 octobre 2023, et ce pendant plus de six semaines.

Appelée à l’audience du 29 mars 2024 puis du 1er juillet 2024, l’affaire a pu être finalement retenue à l’audience du 14 octobre 2024.

A l’audience du 14 octobre 2024, la SCI AGAPANTHE, représentée par son conseil, dépose des écritures à l’audience, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, et actualise sa créance à la somme de 59 172, 53 euros, selon décompte en date du 11 octobre 2024. La bailleresse explique que Madame [U] n’a pas repris le paiement des loyers courant, et s’oppose à tout délai, maintenant la demande d’acquisition de la clause résolutoire et de ses effets, aucun élément ne permettant, au surplus, de démontrer que la défenderesse est en capacité de financer un loyer d’un montant de 5029, 19 euros, charges comprises. La société bailleresse sollicite que soit rejetée la demande de sursis à statuer et de vérification d’écriture formulée in limine litis par Monsieur [D] [X], ce dernier soutenant qu’il n’a pas rédigé la caution solidaire fournie au dossier. A titre subsidiaire, elle demande que soit réalisée la vérification d’écriture par le juge au cours de l’audience et que le sursis à statuer ne concerne que les demandes formulées à l’encontre de Monsieur [X]. Elle observe que l’écriture peut changer après plus de 19 ans, Monsieur [X] étant âgé de 73 ans ce jour alors qu’il avait 54 ans au moment de la signature de l’acte. Elle explique également que contrairement à ce que Monsieur [X] explique ce jour au cours de l’audience, il a bien délivré les documents permettant la caution puisqu’il indique, lui-même, dans un dossier versé à son administrateur de bien, qu’il transmet les documents nécessaires sollicités pendant le RDV pour la caution solidaire. Elle demande la condamnation solidaire des deux défendeurs à payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer (176, 12 euros) et des assignations ( 135, 23 euros).

Madame [U] est présente à l’audience et assure qu’elle a payé l’intégralité de la dette fin octobre 2023 et qu’ainsi la demande est irrecevable. Elle explique rencontrer des problèmes financiers à la suite de la perte de son travail, et rappelle qu’elle n’a plus accès à l’intranet lui permettant de recevoir ses quittances.

Monsieur [D] [X], assisté de son conseil, dépose des conclusions d’incident par lesquelles il sollicite, in limine litis, la vérification de l’écriture du défendeur, sur l’acte de cautionnement et un sursis à statuer estimant qu’il n’a pas rédigé l’acte de cautionnement, même si effectivement il l’a signé et que Madame [U] était en possession des documents d’identité présentés puisqu’il travaillait ensemble, étant associés dans une société. Il signale avoir également déposé une plainte. Il se prévaut des dispositions des articles 287 à 295 du code de procédure civile pour solliciter la vérification d’écriture par le juge au cours de l’audience. Monsieur [X] explique qu’il signait les documents qui lui étaient présentés, mais qu’il n’a pas rédigé cet acte de cautionnement, son engagement étant dès lors frappé de nullité.

Monsieur [X] a rédigé un texte devant le juge, la greffière et les parties présentes au cours de l’audience, écritures conservées au dossier.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le sursis à statuer

En vertu des articles 378 et suivants du code de procédure civile « La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. » et « Le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l’expiration du sursis, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner, s’il y a lieu, un nouveau sursis. Le juge peut, suivant les circonstances, révoquer le sursis ou en abréger le délai. ».

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer. La présence du défendeur a permis de procéder à une vérification de l’écriture de façon contradictoire à l’audience.

De ce fait, la demande de sursis à statuer est rejetée.

Sur la vérification de l’écriture

Il résulte des articles 1324, devenu 1373, du code civil, 287 et 288 du code de procédure civile, que lorsque la partie, à laquelle on oppose son engagement sous seing privé, désavoue son écriture ou sa signature, le juge doit, après avoir, s’il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d’écriture, vérifier l’acte contesté, à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte.

En l’espèce, Monsieur [X] dénie sa signature en qualité de caution.

En application des dispositions des articles 287 et suivants du Code de Procédure Civile, il appartient au juge de procéder à la vérification d’écriture.

En l’occurrence, ni l’écriture sur l’acte de cautionnement, ni l’écriture sur le bail, ni la signature apposée sur la transmission des pièces et énonçant qu’à la suite du RDV, les pièces demandées étaient transmises, ne correspondent à aucune de celles produites par l’intéressé, et réalisées pour les besoins de la cause devant son conseil ou effectuées au cours de l’audience. A titre d’illustration, et indépendamment du vieillissement de l’écriture de Monsieur [X], la lettre « s » n’est pas rédigée de la même façon par Monsieur [X] et dans l’acte de cautionnement, Monsieur [X] privilégiant une écriture manuelle alors que, dans l’acte de cautionnement, la lettre « s » est rédigée comme une écriture clavier. Les lettres « n » et « m » ne sont pas formées de la même façon, non plus.

La personne physique qui n’a pas été en mesure de faire précéder sa signature, que le défendeur reconnaît, des mentions manuscrites exigées par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 destinées à assurer sa protection et son consentement éclairé, ne peut valablement s’engager en qualité de caution envers un bailleur, pour les sommes dont le locataire serait débiteur, que par acte authentique ou par acte sous signature privée contresigné par avocat.

L’acte de cautionnement est donc nul. La société bailleresse est déboutée de l’intégralité des demandes envers Monsieur [X].

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 28 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 29 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI AGAPANTHE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 19 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux

En l’espèce, le bail conclu le 5 avril 2005 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 octobre 2023, pour la somme en principal de 9611, 76 euros. Ce commandement correspond à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 novembre 2023.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, de la SCI AGAPANTHE ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par la SCI AGAPANTHE ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, Madame [K] [U], qui n’a pas repris le paiement des loyers courants, ne démontre pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée. Il sera relevé par ailleurs qu’aucun paiement des loyers n’est intervenu depuis plusieurs mois et que la dette locative ne cesse de s’aggraver. Elle estime avoir réglé la dette portée dans le commandement de payer fin octobre 2023 alors qu’il résulte des relevés de compte que cette somme a été payée en mars 2024, soit, postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire. Dans ces conditions, il convient de la débouter de sa demande de délais.

Madame [K] [U] étant sans droit ni titre depuis le 30 novembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [K] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI AGAPANTHE produit un décompte démontrant que Madame [K] [U] reste lui devoir la somme de 59 172, 53 euros à la date du 11 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [K] [U] sera donc condamnée au paiement de la somme de 59 172, 53 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 9611, 76 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [K] [U] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui a été adressée, étant rappelé qu’en application de l’article 701 du code de procédure civile, seuls les dépens prévus aux 1° et 3° de 695 (les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les greffes des juridictions, les frais de traduction des actes, les indemnités des témoins) sont liquidés dans le jugement qui les adjuge, de sorte qu’il n’y aura pas lieu à préciser le montant des dépens..

Il serait inéquitable de laisser à la charge du la SCI AGAPANTHE les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de sursis à statuer

DEBOUTE la société SCI AGAPHANTE de l’intégralité des demandes à l’encontre de Monsieur [D] [X]

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 avril 2005 entre la SCI AGAPANTHE et Madame [K] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 29 novembre 2023 ;

DEBOUTE Madame [K] [U] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [K] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [K] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI AGAPANTHE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [K] [U] à verser à la SCI AGAPANTHE la somme de 59 172, 53 euros (décompte arrêté au 11 octobre 2024, incluant la mensualité d’octobre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023 sur la somme de 9611, 76 euros et à compter du 27 décembre 2023 pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [K] [U] à verser à la SCI AGAPANTHE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 4542, 08 euros hors charges), à compter du 12 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Madame [K] [U] à verser à la SCI AGAPANTHE une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation qui lui a été adressée ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection