TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

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8ème chambre

1ère section

N° RG 21/07351 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CUQQV

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Mai 2021

JUGEMENT

rendu le 02 Juillet 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. WAGRAM SANTE

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0079

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] – [Localité 5], représenté par son syndic, le cabinet CLEMENT TOURON ET CIE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Marion OGIER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #G0707, et par Maître Jean-Marc LE MASSON, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

Décision du 02 Juillet 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/07351 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUQQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, Greffière lors du prononcé.

DÉBATS

A l’audience du 06 mars 2024 tenue en audience publique devant Madame Elyda MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Wagram Santé est copropriétaire du lot n°68 consistant en un local à usage commercial ou de bureau dans l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 5], soumis au statut de la copropriété et géré par son syndic, la société Clément Touron et Cie.

Le local, donné à bail, est destiné à l’usage de professionnels de santé dont M. [U], pédiatre et gérant de la SCI Wagram Santé.

Le 30 mars 2021, l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté les résolutions 18 et 19.1 à 19.8 portant sur différents travaux notamment l’installation de climatisation sur le toit du lot n°68, l’installation d’une enseigne et de plaques professionnelles et des travaux d’accessibilité aux personnes en situation de handicap.

Soutenant que la SCI Wagram Santé avait effectué des travaux de climatisation sur la toiture terrasse de son lot, affectant les parties communes sans autorisation, le syndicat des copropriétaires l’a mise en demeure le 4 mai 2021 de retirer les installations de climatisation.

Par acte du 31 mai 2021, la SCI Wagram Santé a fait assigner devant le tribunal de céans le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Localité 5] aux fins essentielles d’obtenir l’annulation des résolutions n°4, 6 et 18 de l’assemblée générale du 30 mars 2021, de réputer non écrite l’article 9 g) du règlement de copropriété, d’obtenir l’autorisation d’apposer une plaque à l’entrée de l’immeuble, de voir déclarer inopposable le vote à l’article 25 des résolutions n°19.4 à 19.8 de l’assemblée générale du 30 mars 2021 et de faire interdiction aux syndicat des copropriétaires d’empêcher la réalisation des travaux d’accessibilité.

Aux termes de ses conclusions en réplique notifiées par voie électronique le 1er juin 2023, la SCI Wagram Santé demande au tribunal de :

«  – Recevoir la SCI Wagram Santé en ses demandes et la déclarer bien fondée ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 3] à [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

— Annuler les résolutions 4, 6 et 18 de l’assemblée générale des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 3] à [Localité 5] du 30 mars 2021 ;

— Réputer non écrite la stipulation de l’article 9g) du règlement de copropriété ;

— Autoriser la SCI Wagram Santé à apposer quatre plaques à l’entrée de l’immeuble conformément au devis Creativ’sign du 19 février 2021 à l’emplacement de celle des anciens occupants du lot n°68 le tout sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et ayant les caractéristiques suivantes :

Plaque Personnalisée Acrylique 6mm

Dimensions (L*h) : 300*100mm / Epaisseur : 6mm Marquage impression numérique quadri

— Dire et juger inopposable à la SCI Wagram Santé le vote à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 des résolutions n° 19.4, 19.5, 19.6, 19.7 et 19.8 de l’assemblée générale des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 3] à [Localité 5] du 30 mars 2021 et constater l’absence d’opposition régularisée, celles-ci devenant définitives ;

— Faire interdiction au syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 3] à [Localité 5] d’empêcher ou de faire obstruction à la réalisation des travaux d’accessibilité ;

Subsidiairement, sur les travaux d’accessibilité,

— Autoriser la SCI Wagram Santé à réaliser les travaux tel que fixés par le devis de la société AVI SERVICES du 26 février 2021 et consistant dans les réalisations suivantes :

1. Création d’un chanfreiner avec ressaut à 33 % sur 12,1 cm de profondeur et 120 cm de largeur à l’entrée de l’immeuble permettant un accès au fauteuil roulant. (l a)

2. A l’entrée de l’immeuble mise en place d’une sonnette d’appel pour personnes handicapées à l’entrée de l’immeuble mention « accès PMR -cabinet médical exclusivement ». (1 b solution 2)

3. Déplacement de la clenche de la première porte du couloir (3 c)

4. Reprise de la pente du couloir pour qu’elle parvienne à 12% dans le cadre de la mise aux normes (3e)

5. Mise en place d’une signalétique pour les malvoyants près des marches (entrée et les 2 marches de la cour) selon les normes en vigueur (4 g) et rabotage de la seconde porte du couloir menant à la cour ;

Le tout sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 3] à [Localité 5] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Bruno Mathieu, Avocat au Barreau de Paris ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 3] à [Localité 5] à la somme de 3.000 euros ".

Aux termes de ses conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 19 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

«  Vu l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 10-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

Débouter la SCI Wagram Santé de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant mal fondées et en conséquence ;

Débouter la SCI Wagram Santé de sa demande en nullité des résolutions 4, 6 et 18 de l’assemblée générale du 30 mars 2021 ;

Confirmer la rédaction de l’article 9 g) du règlement de copropriété de la résidence du [Adresse 3] ;

Débouter la SCI Wagram Santé de sa demande d’apposition d’une plaque à l’entrée du bâtiment ;

Confirmer l’opposition du syndicat des copropriétaires à la réalisation des travaux d’accessibilité souhaités par la SCI Wagram Santé ;

Condamner la SCI Wagram Santé à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. ".

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été close par ordonnance du 3 juillet 2023 et fixée à l’audience du 6 mars 2024, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 11 juin 2024 prorogé au 2 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de « dire » et de « dire et juger »

Il sera préalablement rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles n’emportent aucune conséquence juridique et ne constituent donc pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur les demandes d’annulation des résolutions 4, 6 et 18 de l’assemblée générale du 30 mars 2021

Sur les résolutions n°4 et 6

L’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat. »

Conformément à l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation à une assemblée générale doit indiquer le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Enfin, l’article 9-1 du même décret précise que " Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9.

Lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d’accueil physique déterminés dans le contrat de syndic. "

La charge de la preuve de la régularité de la convocation incombe au syndicat des copropriétaires, ce à peine de nullité de l’assemblée générale.

***

Au soutien de sa demande d’annulation des résolutions n°4, relative à l’approbation des comptes de l’exercice clos au 30 septembre 2020, et n°6 relative à l’adoption du budget prévisionnel 2021/2022, la SCI Wagram Santé fait valoir que la convocation à l’assemblée générale du 30 mars 2021 ne comportait pas de mention indiquant le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges mais seulement la mention « les pièces justificatives sont à la disposition des copropriétaires » en violation de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

Elle en déduit ne pas avoir été en mesure d’exercer son droit de consulter les pièces justificatives des charges communes.

Elle ajoute que la circonstance que les horaires et jours d’ouverture du syndic soient indiqués dans le contrat soumis à l’approbation des copropriétaires est indifférent et ne peut en tout état de cause suppléer le défaut d’information.

En défense, le syndicat des copropriétaires conclut au débouté en opposant que l’article 9-1 du décret précité prévoit que « lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d’accueil physique déterminés dans le contrat du syndic ».

Ainsi, le syndic étant un syndic professionnel, le syndicat des copropriétaires en déduit que les pièces justificatives étaient à disposition durant les jours et heures d’accueil physique comme le prévoit le contrat du syndic joint à la convocation et que la SCI Wagram Santé était en mesure de consulter les pièces susvisées.

Sur ce,

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mars 2021 que la résolution n°4 a approuvé les comptes de l’exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 et que la résolution n°6 a approuvé le budget prévisionnel du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022.

En outre, l’ordre du jour de ladite assemblée indique à la résolution n°4 « les pièces justificatives sont à la disposition des copropriétaires ».

Si la SCI Wagram Santé affirme qu’elle n’a pas été en mesure d’exercer son droit de consultation à défaut de précision sur les horaires, les jours et le lieu, la mention portée sur l’ordre du jour ainsi que le contrat de syndic joint à la convocation étaient suffisants pour éclairer les copropriétaires sur les modalités de consultation.

En effet, ce contrat stipule à son article 7 " sauf en cas d’urgence, les démarches individuelles de chaque copropriétaire ou occupant de l’immeuble auprès du syndic s’effectuent aux jours et heures indiqués ci-dessous […]

Accueil physique :

Du lundi au jeudi de 9h00 à 12h30 – 14h00 à 18h00

Le vendredi de 9h00 à 12h30 -14h00 à 17h00 "

Il demeurait ainsi possible pour chaque copropriétaire d’y avoir accès au moins entre la réception de la convocation et le jour de l’assemblée générale.

Enfin, il convient de rappeler que la nullité ne peut être invoquée que par les copropriétaires n’ayant pas eu accès à la consultation. Dès lors, ceux qui ont pu y avoir accès ne peuvent agir en nullité (CA Paris, pôle 4, 2ème ch., 26 novembre 2013, N°13-00680).

La demanderesse ne prouve pas l’existence d’un quelconque obstacle l’ayant empêchée de consulter ces documents. Elle ne démontre davantage pas avoir sollicité cette consultation ni qu’il lui ait été opposé un refus. Par conséquent, la demande de la SCI Wagram Santé sera rejetée.

Sur la résolution n°18

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : […]

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ".

La SCI Wagram Santé demande l’annulation de la résolution n°18 en faisant valoir que :

— ladite résolution sollicitant l’autorisation d’installer la climatisation sur le toit du lot n°68 a été inscrite à l’ordre du jour par le syndicat des copropriétaires alors que ce dernier n’a pas le pouvoir ni la capacité de se substituer à un copropriétaire pour former une demande de travaux à sa place ;

— elle n’a pas sollicité cette inscription ;

— suivant ordonnance du 22 mars 2023, le juge des référés a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de supprimer ses unités de climatisation.

En défense, le syndicat des copropriétaires oppose que rien ne peut l’empêcher d’inscrire à l’ordre du jour une demande d’autorisation de travaux irréguliers. Il fait valoir que la SCI Wagram Santé ne pouvait modifier les installations affectant les parties communes, mêmes préexistantes.

Sur ce,

La résolution n°18 a été votée dans ces termes :

«  Point sur l’installation d’appareils de climatisation sur le toit du lot 68 sans autorisation- Décision à prendre pour autoriser cette installation

Majorité : Article 25- Base de répartition : Charges générales

L’assemblée générale autorise la SCI Wagram Santé, propriétaire du lot 68 à installer des appareils de climatisation sur son toit.

[…]

Cette résolution est rejetée. La majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires n’a pas été atteinte soit 0 tantièmes.

Compte tenu du résultat de cette résolution, il est demandé à la SCI Wagram Santé de déposer les appareils déjà installés ".

Aux termes de l’article 4 du règlement de copropriété, les couvertures de l’immeuble constituent des parties communes de l’immeuble.

Il n’est pas contesté que la SCI Wagram Santé a fait procéder à la réalisation de travaux de remplacement d’unités de climatisation sans avoir sollicité d’autorisation, tel que cela ressort du procès-verbal de constat d’huissier du 9 février 2021 et que la résolution n°18 a été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale postérieurement aux travaux à la demande du syndicat des copropriétaires et non de la SCI Wagram Santé.

Pour autant, les travaux visés par l’article 25 b) ne peuvent être sollicités que par le copropriétaire du lot concerné puisqu’ils concernent ses parties privatives et qu’il demeure le bénéficiaire de l’autorisation. En effet, l’autorisation est attachée au lot et profite en conséquence à l’acquéreur (CA Paris, 14ème chambre B, 27 février 2009).

Ainsi, il apparaît que le syndicat des copropriétaires ne pouvait valablement soumettre au vote de l’assemblée générale une demande d’autorisation des travaux effectués par la SCI Wagram Santé sur ses parties privatives quand bien même ces derniers affecteraient les parties communes.

Par conséquent, il convient de prononcer l’annulation de la résolution n°18 litigieuse.

Sur les demandes de déclarer non écrite l’article 9 g du règlement de copropriété et d’autorisation d’apposer des plaques professionnelles

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : […]

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ".

Aux termes de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er.

La saisine du tribunal par le copropriétaire est ainsi conditionnée à l’existence d’un refus définitif de l’assemblée générale à la demande d’autorisation de travaux. En outre, à peine d’irrecevabilité de la demande d’autorisation, les travaux objet de la demande ne doivent pas avoir été entrepris avant l’autorisation sollicitée.

L’autorisation judiciaire de travaux prévue par le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où elle va à l’encontre de la volonté exprimée par l’assemblée générale des copropriétaires est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement:

— les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble,

— il doit s’agir de travaux d’amélioration,

— les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, notamment en ce qui concerne l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble.

Enfin, l’article 8 de la même loi prévoit que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

***

Au soutien de sa demande, la SCI Wagram Santé se fonde sur l’article 30 de la loi précitée et fait valoir que :

— le précédent occupant du lot n°68 disposait d’une plaque professionnelle à l’extérieur de l’immeuble ;

— l’article 9 g) du règlement de copropriété stipulant « Il ne pourra être placé sur la façade de l’immeuble aucune enseigne, lanterne ou écriteau quelconque » est illicite et viole l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ; cette restriction est en effet injustifiée par la destination mixte de l’immeuble ;

— la résolution 19.3 a refusé l’apposition d’une plaque professionnelle alors que le devis établi par Creativ 'Sign et les dimensions de ladite plaque avaient été préalablement communiqués au syndic ;

— elle ne sollicite plus la pose d’une enseigne mais de quatre plaques professionnelles à l’emplacement de celle du précédent professionnel exerçant dans le lot n°68.

Pour sa part, le syndicat des copropriétaires demande le rejet en affirmant que :

— l’autorisation de l’assemblée générale est requise pour une telle installation puisqu’elle affecte, par ses caractéristiques et ses dimensions, les parties communes de l’immeuble ;

— la plaque professionnelle sollicitée par la SCI Wagram Santé est beaucoup plus importante que celle actuellement présente puisque le projet expose une plaque de près d’un mètre de haut sur 36 cm de large ainsi que la pose d’une enseigne en pignon, de sorte que l’autorisation de l’assemblée générale était nécessaire ;

— si la SCI Wagram Santé ne sollicite plus que la pose d’une plaque, cette dernière dispose d’une dimension conséquente de 86 cm de haut.

Sur ce,

Sur la demande de réputer non écrit l’article 9 g du règlement de copropriété

L’article 9 g du règlement de copropriété stipule que :

«  g) Enseignes

Il ne pourra être placé sur la façade de l’immeuble aucune enseigne, lanterne ou écriteau quelconque.

Par dérogation aux dispositions qui précèdent, l’occupant de la boutique du rez de chaussée pourra placer des enseignes au droit de celle-ci. Toutefois, ces enseignes ne pourront constituer une gêne pour les autres occupants de l’immeuble ni nuire à l’harmonie générale de l’immeuble ".

Son article 9 f autorise la pose de plaque professionnelle dans le hall de l’immeuble pour les personnes exerçant une profession libérale ainsi que pour les locaux occupés par des bureaux et pour le local situé dans la cour. Les plaques indiquent leur nom, leur profession et le lien de leur activité, le modèle de plaque étant arrêté par le syndic qui fixe leur emplacement.

Décision du 02 Juillet 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/07351 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUQQ

Il convient de rappeler que le règlement de copropriété ne peut interdire une apposition de plaques professionnelles dès lors que la destination de l’immeuble est mixte puisque le droit d’apposer des enseignes constitue une prolongation nécessaire de l’activité professionnelle (Cass, 3e civ. 18 juin 1975).

Il n’est pas contesté que l’immeuble comporte des lots à usage commercial et en particulier le lot n°68 occupé par la SCI Wagram Santé.

Par conséquent, il y a lieu de déclarer illicite et réputé non écrit l’article 9 g du règlement de copropriété.

Sur la demande d’autorisation d’apposer les plaques professionnelles

La résolution 19.3 a été votée en ces termes : " Installation de plaques professionnelles sur la façade avec le nom des médecins

Majorité : Article 25- Base de répartition : Charges générales

L’assemblée générale, en application de l’art.25 de la loi du 10.07.1965, après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée, autorise la SCI Wagram Santé, représentée par M. [U], propriétaire du lot 68, à effectuer à ses frais exclusifs, l’installation de plaques professionnelles sur la façade.

La SCI Wagram Santé restera responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux.

Les conditions et modalités de réalisation de ces travaux devront être communiquées au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment.

[…] Cette résolution est rejetée. La majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires n’a pas été atteinte soit 221 tantièmes. "

Il ressort du projet de la société Creativ 'Sign joint à la convocation à l’assemblée générale du 30 mars 2021, que la plaque proposée mesure 36 cm de large sur 86 cm de hauteur et mentionne le nom ainsi que la qualification et le numéro de téléphone de six professionnels.

La SCI Wagram Santé qui indique renoncer à la pose d’une enseigne, maintient cependant sa demande de pose de ces quatre plaques aux noms de trois praticiens outre celle de la société, conformément au devis de la société Creativ 'Sign du 19 février 2021 lequel précise la dimension de la plaque de 300 mm (L) x 100 mm (h)/ épaisseur de 6 mm.

Dans l’hypothèse où les plaques litigieuses seraient de dimensions supérieures aux plaques précédentes, ce qui n’est pas justifié par le syndicat des copropriétaires, il ressort des éléments produits aux débats qu’elles sont de taille standard et d’aspect transparent de sorte que leur pose sur la façade n’est pas de nature à porter atteinte à l’esthétique de l’immeuble.

Ce d’autant plus que le syndicat des copropriétaires ne prétend ni ne démontre que l’immeuble serait d’un standing tel que la pose de ces plaques serait incompatible avec ses caractéristiques particulières.

Enfin, il sera rappelé que la pose de plaques professionnelles est un droit inhérent au caractère commercial d’un lot de sorte que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune raison valable pour s’opposer à l’exercice d’un tel droit.

Il ressort a fortiori, du règlement de copropriété que des plaques professionnelles sont autorisées dans le hall de l’immeuble selon un modèle validé par le syndic. Or, si le syndicat des copropriétaires soutient que les plaques litigieuses seraient incompatibles avec la destination de l’immeuble, il ne produit pas le modèle de plaques validé par la copropriété de sorte que la SCI Wagram Santé se trouve dans l’impossibilité de présenter une plaque conforme à ce modèle.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande d’autorisation de pose de quatre plaques professionnelles formée par la SCI Wagram Santé selon le devis établi par la société Creativ 'Sign.

Sur l’opposabilité du rejet des résolutions 19.4 à 19.8 de l’assemblée générale du 30 mars 2021

Aux termes de l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965, " Chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. A cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.

Jusqu’à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage.

L’assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s’opposer à la réalisation de ces travaux par décision motivée par l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l’immeuble ".

***

La SCI Wagram Santé se fonde sur l’ordonnance du 30 octobre 2019 ainsi que sur les articles 10-1 à 10-3 et 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour affirmer que :

— le syndic a soumis à tort une demande de travaux d’accessibilité aux personnes en situation de handicap à la majorité de l’article 25 alors qu’aucun vote n’était nécessaire, les travaux ne devant faire l’objet que d’un point d’information auquel l’assemblée générale pouvait éventuellement s’opposer.

— ainsi, en l’absence d’opposition, les travaux doivent être considérés comme autorisés de sorte que le refus lui est inopposable ;

— le terme logement vise des lots privatifs et non seulement des lots à usage d’habitation.

En défense, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les travaux visés à l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne vise que l’accessibilité de l’immeuble aux personnes handicapées à des logements. En outre, la SCI Wagram Santé a fait réaliser ses travaux sans autorisation de sorte qu’il a saisi le juge des référés aux fins de remise en état.

Sur ce,

Les résolutions 19.4 à 19.8 ont été votées en ces termes :

«  Résolution 19.4 : Création d’un chanfreiner avec ressaut à 33% sur 12,1 cm de profondeur et 120 cm de largeur à l’entrée de l’immeuble permettant un accès au fauteuil roulant. Poste 1a du courrier joint à la présente

Majorité : article 25- Base de répartition : Charges générales

L’assemblée générale, en application de l’art.25 de la loi du 10.07.1965, après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée, autorise la SCI Wagram Santé, représentée par M. [U] propriétaire du lot 68, à effectuer, à ses frais exclusifs, la création d’un chanfreiner avec ressaut de 33% sur 12,1cm et 120 cm de largeur à l’entrée de l’immeuble permettant un accès au fauteuil roulant […]

Cette résolution est rejetée. La majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires n’a pas été atteinte soit 0 tantièmes.

Résolution 19.5 : A l’entrée de l’immeuble mise en place d’une sonnette d’appel pour les personnes handicapées à l’entrée de l’immeuble mention « accès PMR cabinet médical exclusivement ». Point 1b du courrier joint à la présente

Majorité : article 25- Base de répartition : Charges générales

L’assemblée générale, en application de la loi du 10.07.1965, après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée, autorise la SCI Wagram Santé, représentée par M. [U] propriétaire du lot 68, à effectuer, à ses frais exclusifs, la mise en place d’une sonnette d’appel pour personnes handicapées à l’entrée de l’immeuble mention " accès PMR,[…]

Cette résolution est rejetée. La majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires n’a pas été atteinte soit 0 tantièmes.

Résolution 19.6: Déplacement de la clenche de la première porte du couloir- Point 3c du courrier joint à la présente

Majorité : article 25- Base de répartition : Charges générales

L’assemblée générale, en application de la loi du 10.07.1965, après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée, autorise la SCI Wagram Santé, représentée par M. [U] propriétaire du lot 68, à effectuer, à ses frais exclusifs, le déplacement de la clenche de la première porte du couloir […]

Cette résolution est rejetée. La majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires n’a pas été atteinte soit 0 tantièmes.

Résolution 19.7: Reprise de la pente du couloir pour qu’elle parvienne à 12% dans le cadre de la mise aux normes- Point 3 e du document joint à la présente

Majorité : article 25- Base de répartition : Charges générales

L’assemblée générale, en application de la loi du 10.07.1965, après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée, autorise la SCI Wagram Santé, représentée par M. [U] propriétaire du lot 68, à effectuer, à ses frais exclusifs, la reprise de la pente du couloir pour qu’elle parvienne à 12% dans le cadre de la mise aux normes […]

Cette résolution est rejetée. La majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires n’a pas été atteinte soit 0 tantièmes.

Résolution 19.8 : Mise en place d’une signalétique pour les malvoyants près des marches (entrée et les 2 marches de la cour) selon les normes en vigueur et rabotage de la seconde porte du couloir menant à la cour. Poste 4 g du document joint à la présente

Majorité : article 25- Base de répartition : Charges générales

L’assemblée générale, en application de la loi du 10.07.1965, après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée, autorise la SCI Wagram Santé, représentée par M. [U] propriétaire du lot 68, à effectuer, à ses frais exclusifs, la mise en place d’une signalétique pour les malvoyants près des marches (entrée et les 2 marches de la cour) selon les normes en vigueur et rabotage de la seconde porte du couloir menant à la cour […]

Cette résolution est rejetée. La majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires n’a pas été atteinte soit 221 tantièmes. "

Il convient ainsi de relever que la demande de réalisation des travaux d’accessibilité formée par la SCI Wagram Santé est fondée sur l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, l’activité médicale exercée par la société demanderesse induit nécessairement l’accueil de patients de sorte que les dispositions relatives aux établissements recevant du public (ERP) doivent recevoir application. Cette nature d’ERP a en outre été soulevée par le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés et n’a pas été contestée par la SCI Wagram Santé. En effet, la SCI Wagram Santé a produit, au soutien de sa demande de travaux, un devis d’équipement établi le 17 février 2021 par la société « Handinorme l’accessibilité des ERP ». Enfin, aux termes du document " Objet récapitulatif des travaux de mise en accessibilité à réaliser dans les parties communes de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] « communiqué par la SCI Wagram Santé et joint à la convocation de l’assemblée générale critiquée, il est indiqué que les travaux devront respecter les dispositions techniques énumérées notamment dans » l’arrêté du 8 décembre 2014 fixant les dispositions prises pour l’application des articles R.111-19-7 à R.111-19-11 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 14 du décret n° 2006-555 relatives à l’accessibilité aux personnes handicapées des établissements recevant du public situées dans un cadre bâti existant et des installations existantes ouvertes au public ".

Par conséquent, la SCI Wagram Santé ne justifiant pas en quoi elle pourrait se fonder sur l’article 25-2 précité, elle sera déboutée de sa demande tendant à dire que le vote à l’article 25 des résolutions n°19.4 à 19.8 lui est inopposable et à constater l’absence d’opposition de l’assemblée générale.

Sur la demande subsidiaire d’autorisation de travaux d’accessibilité

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : […]

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ".

Aux termes de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er.

***

La SCI Wagram Santé sollicite à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 25, l’autorisation d’effectuer les travaux sollicités aux résolutions 19.4 à 19.8 de l’assemblée générale du 30 mars 2021 sous le contrôle de l’architecte et selon le devis établi le 26 février 2021 par la société AVI Services.

En défense, le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande en faisant valoir que ces travaux ne sont pas conformes à la destination de l’immeuble et qu’il serait contraint d’entretenir ces installations parties communes alors qu’elles ne servent que l’activité professionnelle de la SCI Wagram Santé.

Sur ce,

Il ressort de l’article 4 du règlement de copropriété que l’entrée de l’immeuble et les couloirs constituent des parties communes de l’immeuble de sorte que les travaux litigieux, tels que décrits aux termes des résolutions n°19.4 à 19.8 précitées, pourraient y porter atteinte.

Pour autant et d’une part, il doit être relevé que la SCI Wagram Santé ne justifie pas en droit, que les travaux litigieux, afférents à l’aménagement de locaux assimilés à un ERP, relèvent de la catégorie de ceux visés à l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et peuvent donc, in fine, faire l’objet d’une autorisation judiciaire en application des dispositions de l’article 30 de la même loi.

En outre et d’autre part, en toute hypothèse, il s’avère que les éléments fournis aux débats sont insuffisants pour permettre au tribunal d’apprécier l’incidence de ces travaux sur la structure et la sécurité de l’immeuble.

Ainsi, les justificatifs versés par la SCI Wagram Santé en particulier le devis de la société Avi du 26 février 2021 et le descriptif des travaux présentent des prestations et émettent différentes hypothèses sans prendre en compte l’état de l’existant.

Les dimensions de l’entrée et des couloirs parties communes ne sont pas davantage précisées ce qui ne permet pas de vérifier la conformité des rampes sollicitées aux normes de sécurité.

Enfin, le descriptif des travaux joint en annexe à la convocation n’évoque pas les travaux de déplacement de clenche de la porte ni ceux liés au rabotage de la seconde porte du couloir menant à la cour.

Par conséquent, la SCI Wagram Santé succombant dans l’administration de la preuve qui lui incombe quant à la réunion des conditions de l’article 30 de loi du 10 juillet 1965 dont elle sollicite le bénéfice, elle doit être déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, partie principalement succombante, sera condamné aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Bruno Mathieu, Avocat au Barreau de Paris.

Il sera en outre condamné à payer à la SCI Wagram Santé la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

Enfin, les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

ANNULE la résolution n°18 de l’assemblée des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 5] tenue le 30 mars 2021 ;

REPUTE NON ECRIT l’article 9 g du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 5] stipulant

«  g) Enseignes

Il ne pourra être placé sur la façade de l’immeuble aucune enseigne, lanterne ou écriteau quelconque.

Par dérogation aux dispositions qui précèdent, l’occupant de la boutique du rez de chaussée pourra placer des enseignes au droit de celle-ci. Toutefois, ces enseignes ne pourront constituer une gêne pour les autres occupants de l’immeuble ni nuire à l’harmonie générale de l’immeuble "

AUTORISE la SCI Wagram Santé à apposer quatre plaques à l’entrée de l’immeuble conformément au devis Creativ 'Sign du 19 février 2021 à l’emplacement de celle des anciens occupants du lot n°68 le tout sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et ayant les caractéristiques suivantes :

Plaque Personnalisée Acrylique 6mm

Dimensions (L*h) : 300*100mm / Epaisseur : 6mm Marquage impression numérique quadri

DEBOUTE la SCI Wagram Santé de sa demande d’annulation des résolutions n°4 et 6 de l’assemblée des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 5] tenue le 30 mars 2021 ;

DEBOUTE la SCI Wagram Santé de sa demande de dire et juger que lui est inopposable le vote à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, des résolutions 19.4 à 19.8 de l’assemblée des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 5] tenue le 30 mars 2021 ;

DEBOUTE la SCI Wagram Santé de sa demande de réaliser les travaux d’accessibilité tel que fixés par le devis de la société AVI SERVICES du 26 février 2021 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 5] représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Bruno Mathieu, Avocat au Barreau de Paris ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 5] représenté par son syndic en exercice à payer à la SCI Wagram Santé la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 02 Juillet 2024.

La GreffièreLa Présidente