TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 20/12324

N° Portalis 352J-W-B7E-CTK4C

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Novembre 2020

JUGEMENT

rendu le 07 Novembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [K] [H]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [J] [D] épouse [H]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentés par Maître Catherine ROUSSEAU de la SCP MALPEL & ASSOCIES, avocat au barreau de MELUN, avocat plaidant, vestiaire #M20

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [T] [Y] épouse [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par Maître Anoine CHEVALIER, avocat plaidant et par Maître Jean-Didier MEYNARD de la SCP BRODU – CICUREL – MEYNARD – GAUTHIER – MARIE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0240

Décision du 07 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 20/12324 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTK4C

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente

Monsieur Robin VIRGILE, Juge

assistés de Madame Sylvie CAVALIE, grefffière lors de l’audience et de Adélie LERESTIF, Greffière lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience du 03 Octobre 2024 présidée par Jerôme HAYEM et tenue publiquement, rapport a été fait par Robin VIRGILE, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DES FAITS

Par acte du 13 juin 2020 reçu par Maître [I] [O], notaire à [Localité 5], [K] [H] et [J] [D] épouse [H] ont consenti au bénéfice de [E] [G], marié sous le régime de la communauté légale à [T] [Y], une promesse unilatérale de vente portant sur une maison sise [Adresse 2], à [Localité 6], au prix de 372.0000 euros, le délai de la promesse de vente expirant le 15 août 2020.

Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 37.200 euros était fixée, dont l’intégralité a été versée le 15 juin 2020 par le bénéficiaire entre les mains de Maître [I] [O], notaire rédacteur de l’acte, en qualité de séquestre.

Le 16 juin 2020, [E] [G] et [T] [Y] ont été destinataires d’une copie de la promesse unilatérale de vente du 13 juin 2020 ainsi que de la notification de leur droit à rétractation.

Par exploit d’huissier en date du 26 novembre 2020, [K] [H] et [J] [D] épouse [H] ont fait assigner [E] [G] et [T] [Y] épouse [G], devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de les voir condamner à leur payer l’indemnité d’immobilisation.

Décision du 07 Novembre 2024

2ème chambre

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Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 juin 2023, [K] [H] et [J] [D] épouse [H] (aussi appelés dans la suite de la décision « les époux [H] ») demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1103, 1124, 1213 et 1241 du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu les articles 514, 699 et 700 du Code de procédure civile,

Vu la promesse de vente du 13 juin 2020,

À titre principal :

Débouter Monsieur [E] [G] et Madame [T] [Y], épouse [G] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

Ordonner la caducité de la promesse de vente du 13 juin 2020 du fait de la défaillance des époux [G] ;

Condamner solidairement Monsieur [E] [G] et Madame [T] [Y], épouse [G], à payer Monsieur [K] [H] et Madame [J] [D], épouse [H], la somme de 37.200,00 euros, au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente du 13 juin 2020 ;

Ordonner la levée du séquestre sur la somme de 37.200,00 euros versée entre les mains de Maître [I] [O], notaire associé de la SCP « [I] [O] et [U] [F] » à [Localité 5] ;

Autoriser Maître [I] [O], notaire associé de la SCP « [I] [O] et [U] [F] » à [Localité 5], à remettre la somme de 37.200,00 euros à Monsieur [K] [H] et à Madame [J] [D], épouse [H] ;

À titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil :

Condamner solidairement Monsieur [E] [G] et Madame [T] [Y], épouse [G], à payer Monsieur [K] [H] et Madame [J] [D], épouse [H], la somme de 37.200,00 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier,

Condamner solidairement Monsieur [E] [G] et Madame [T] [Y], épouse [G], à payer Monsieur [K] [H] et Madame [J] [D], épouse [H], la somme de 12.300,00 euros au titre du préjudice matériel, En tout état de cause,

Condamner solidairement, Monsieur [E] [G] et Madame [T] [Y], épouse [G], à payer Monsieur [K] [H] et Madame [J] [D], épouse [H], la somme de 10.000,00 euros, à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Décision du 07 Novembre 2024

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Condamner solidairement Monsieur [E] [G] et Madame [T] [Y], épouse [G], à payer Monsieur [K] [H] et à Madame [J] [D], épouse [H], la somme de 7.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonner l’exécution provisoire ;

Condamner solidairement Monsieur [E] [G] et Madame [T] [Y], épouse [G], aux dépens dont distraction au profit de Maître Catherine ROUSSEAU, avocat au barreau de Melun, qui pourra les recouvrer directement dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 mai 2023, [E] [G] et [T] [Y] épouse [G] (aussi appelés dans la suite de la décision « les époux [G] ») demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1103 et 1199 du Code civil ;

Vu l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation ;

Vu les articles 642 et 699 du Code de procédure civile ;

Vu les articles L2 et 100 du Code des postes et des communications électroniques :

Vu les articles 1124 al 1 er ; 1304 al 2 ; 1304-6 al 3 ;

Vu l’article 1240 du Code civil ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile ;

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces,

A TITRE PRINCIPAL :

a) Sur la mise hors de cause de Madame [G]

JUGER que Madame [T] [G] a la qualité de tiers à la promesse unilatérale de vente ratifiée le 13 juin 2020 ;

En conséquence :

DEBOUTER les époux [H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’égard de Madame [G] ;

b) Sur la validité de la rétractation

CONSTATER que la lettre recommandée électronique avec accusé de réception a la même valeur juridique la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par voie postale ;

JUGER que la date de rétractation est la date figurant sur la preuve d’envoi ;

JUGER que Monsieur [G] bénéficiait d’un délai de rétractation expirant le 26 juin 2020 à 24h00 ;

Décision du 07 Novembre 2024

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En conséquence :

JUGER la lettre de rétractation adressée par Monsieur [G] le 26 juin 2020 à 23h36, valable ;

JUGER que Monsieur [G] ne pouvait pas renoncer à la rétractation régulièrement intervenue ;

JUGER que la promesse unilatérale de vente ratifiée le 13 juin 2020 était anéantie ;

CONDAMNER IN SOLIDUM les époux [H] à restituer la somme de 37.200 versée par Monsieur [G] au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

En ce sens,

ORDONNER la libération de la somme de 37.200 euros séquestrée par Me [I] [O], Notaire, et la restitution au bénéfice de M. [E] [G] ;

DEBOUTER les époux [H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’égard des époux [G] ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

CONSTATER que la promesse unilatérale de vente était consentie pour une durée expirant le 15 août 2020 à 16h00 ;

JUGER que Monsieur [G] n’a pas consenti à une prorogation du délai de validité de la promesse ;

JUGER que la promesse unilatérale de vente était consentie avec une condition suspensive d’obtention des autorisations administratives relatives à un garage et une piscine irrégulièrement édifiée ;

JUGER que les époux [H] ne rapportent pas la preuve que la condition suspensive était levée à la date d’expiration de la promesse ;

En conséquence,

JUGER légitime l’absence de levée d’option par Monsieur [G] dans le délai imparti ;

JUGER légitime le défaut de signature par Monsieur [G] dans le délai imparti de l’acte notarié constatant la réalisation de la vente ;

JUGER la promesse unilatérale de vente caduque à raison de la défaillance de la condition suspensive dans le délai ;

CONDAMNER IN SOLIDUM les époux [H] à restituer la somme de 37.200 versée par Monsieur [G] au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

Décision du 07 Novembre 2024

2ème chambre

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En ce sens,

ORDONNER la libération de la somme de 37.200 euros séquestrée par Me [I] [O], Notaire, et la restitution au bénéfice de M. [E] [G] ;

DEBOUTER les époux [H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’égard des époux [G] ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

Si le Tribunal juge que les époux [G] ont commis une faute ayant causé un dommage aux époux [H] :

JUGER que le préjudice réparable est une perte de chance ;

FIXER la perte de chance à 5% ;

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [G] à payer aux époux [H] la somme de 1.100 euros ;

A TITRE RECONVENTIONNEL

CONDAMNER IN SOLIDUM les époux [H] à payer aux époux [G] une amende civile d’un montant de 3.000 euros au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNER IN SOLIDUM les époux [H] à payer aux époux [G] la somme de 6.000 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNER IN SOLIDUM les époux [H] à payer à M. [E] [G] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice résultant du blocage pendant plus de deux ans de l’acompte versé ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

c) Sur la demande d’indemnisation du prétendu préjudice moral des époux [H] :

JUGER que les époux [H] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice réparable résultant directement d’une faute des époux [G] ;

En conséquence,

DEBOUTER les époux [H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’égard des époux [G] ;

CONDAMNER IN SOLIDUM les époux [H] à payer aux époux [G] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du CPC;

CONDAMNER IN SOLIDUM les époux [H] aux entiers dépens. »

Il sera renvoyé aux conclusions des parties précitées pour un exposé exhaustif des moyens au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience du 30 mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2024.

Les débats ont été rouverts compte tenu de l’indisponibilité prolongée d’un magistrat de la composition.

A l’audience du 3 octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur l’indemnité immobilisation

Les époux [H] d’une part et [E] [G] d’autre part sollicitent que l’indemnité d’immobilisation séquestrée auprès du notaire leur soit versée.

Sur la validité de la rétractation de la promesse unilatérale de vente

En premier lieu, les époux [G] font valoir que les demandes dirigées contre [T] [Y] doivent être rejetées, dès lors qu’elle n’est pas partie à la promesse unilatérale de vente.

Ils se prévalent ensuite au visa de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation de l’anéantissement rétroactif de la promesse unilatérale de vente compte tenu de la rétractation qu’a selon eux valablement exercé [E] [G].

Ils soutiennent que la lettre de rétractation de la promesse unilatérale de vente a été adressée dans le délai imparti, lequel a commencé à courir au lendemain de la notification de la promesse ratifiée soit le 17 juin 2020, et a expiré le 26 juin 2020 à 24h00. Ils soutiennent au visa de l’article 669 du code civil que la date de la rétractation de l’acquéreur par voie postale est celle de l’expédition de la lettre recommandée. Ils précisent que l’article L271-1 précité permet un envoi par lettre recommandée électronique, dont le régime est précisé par l’article 100 du code des postes et des communications électroniques. Ils expliquent qu’au cas d’espèce, [E] [G] a adressé le 26 juin 2020 une lettre recommandée électronique avec accusé de réception, et que le consentement du notaire à recevoir des envois recommandés électroniques n’était pas nécessaire au regard de l’article 100 I du code des postes et des communications électroniques, s’agissant d’un professionnel. Ils indiquent que les conditions de la promesse unilatérale de vente se limitent à indiquer que la rétractation pourrait intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, de sorte qu’elles n’imposent pas la voie postale ni n’excluent la voie électronique. Ils exposent que la société La Poste n’ayant pas le monopole des lettres recommandées avec accusé de réception, le fait d’avoir eu recours à la société Service postal ne constitue pas une démarche préalable au dépôt d’un courrier recommandé, mais bien le dépôt lui-même. Les époux [G] soulignent que la société La Poste a repris, sur l’avis de réception la date et l’heure de dépôt du courrier auprès de la société Service Postal, et y a apposé sa signature. Ils indiquent au visa de l’article 699 du code de procédure civile que la date d’expédition d’une notification est celle qui figure sur le cachet du bureau d’émission, et non celle sur l’enveloppe. Ils indiquent que [E] [G] ne pouvait renoncer à sa rétractation, dès lors qu’il ressort des termes de la promesse unilatérale de vente que cette rétractation est définitive. Ils en concluent que la promesse de vente étant réputée ne jamais avoir existé, l’indemnité d’immobilisation doit être restituée à [E] [G].

Les époux [H] exposent que [E] [G] pouvait se rétracter jusqu’au 26 juin 2020 à 24h. Ils font valoir que le recours à une lettre recommandée électronique aurait dû, pour être valable, être accepté par le notaire. Ils soutiennent qu’il ressort de l’article L271-1 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation que seule une lettre recommandée avec accusé de réception postale ou un exploit d’huissier était admis. Selon eux, le cachet sur l’enveloppe montre que la lettre a été prise en charge par la société La Poste uniquement le 29 juin 2020, et qu’ainsi le fait d’avoir recours à la société Service Postal n’est qu’une démarche en ligne préalable au dépôt d’une lettre recommandée avec accusé de réception électronique. Ils indiquent que le site de la société Service Postal précise bien qu’en cas de recours à ses services le vendredi après 18h, le courrier ne sera expédié que le premier jour ouvré suivant, c’est à dire le lundi.

Ils indiquent que si le raisonnement des défendeurs quant à la prise en compte de la date de dépôt du courrier devait être repris, il devrait aussi s’appliquer au point de départ du délai de rétractation, lequel devrait débuter dès le lendemain de la rédaction de la lettre notifiant ce droit, soit le 14 juin 2020, de sorte que [E] [G] aurait eu jusqu’au 24 juin 2020 pour se rétracter. Ils en concluent qu’en application de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation et du « principe juridique de parallélisme des formes », la date à prendre en compte est celle de réception ou d’affranchissement par les services de la poste, soit le 1er juillet 2020 ou le 29 juin 2020. Ils en concluent que la rétractation de la promesse unilatérale de vente étant tardive, l’indemnité d’immobilisation doit leur être versée dans son intégralité.

Sur ce,

A titre liminaire, il sera rappelé que la promesse de vente du 13 juin 2020 a été consentie par les époux [H] au bénéfice de [E] [G] seul, et non des époux [G].

Il en résulte que la demande des époux [H] en paiement de l’indemnité d’immobilisation, qui se fonde sur les stipulations contractuelles, doit être rejetée en ce qu’elle dirigée contre [T] [Y] qui n’est pas partie au contrat.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation :

« Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. (…) »

Selon l’article 669 du code de procédure civile,

« La date de l’expédition d’une notification faite par la voie postale est celle qui figure sur le cachet du bureau d’émission.

La date de la remise est celle du récépissé ou de l’émargement.

La date de réception d’une notification faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire. ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que le droit de rétractation a été notifié au bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, [E] [G], le 16 juin 2020. Le délai de rétractation de dix jours prévu à l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation a donc commencé à courir le 17 juin 2020, lendemain de cette notification. S’agissant d’un délai exprimé en jours, il a couru jusqu’au 26 juin 2020 inclus. Enfin, c’est la date de l’émission de la rétractation qui doit être prise en compte pour savoir si elle a été exercée dans le délai légal. [E] [G] a eu recours à la société service Postal le 26 juin 2020, laquelle n’est pas un prestataire qualifié au sens de l’article 100 du code des postes et des communications électroniques et de l’article 44 du règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014, mais uniquement un mandataire proposant, en ligne, de préparer une lettre recommandée et de la transmettre à la société La Poste. [E] [G] n’a donc pas adressé une lettre recommandée électronique au sens des dispositions précitées, mais une lettre recommandée postale, de sorte que les moyens tirés de la nécessité du consentement du destinataire à recevoir des courriers par la voie électronique et de celle de respecter le parallélisme des formes dans les modalités d’envois sont inopérants.

La société Service Postal ayant le rôle d’un mandataire, la date d’émission de la rétractation de [E] [G] est donc celle de la remise du courrier par ce mandataire à la société La Poste, et non celle de sa remise au mandataire par le mandant, ni celle d’expédition par la société La Poste. Il s’ensuit que le fait que la société Service Postal précise sur son site internet, qu’un courrier déposé sur sa plate-forme le vendredi soir sera posté le lundi est indifférent, puisque la date d’émission de la rétractation est celle du dépôt du courrier auprès de la société La Poste et non la date d’expédition de ce courrier par cette dernière.

Or, l’accusé de réception émis par la société La Poste mentionne « DATE DEPOT 26-06-2020 23:26:31 ». Il est donc démontré que le mandataire a déposé le courrier de rétractation le 26 juin 2020 auprès de la société La Poste, de sorte que [E] [G] s’est valablement rétracté dans le délai imparti par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation de la promesse unilatérale de vente 13 juin 2020, entraînant l’anéantissement de ce contrat.

Cet anéantissement est définitif, peu important l’existence de pourparlers ultérieurs relatifs à la vente du bien et implique donc la restitution à [E] [G] des fonds séquestrés par lui.

Par conséquent, les demandes des époux [H] dirigées contre [E] [G] de le voir condamner à leur payer la somme de 37.200 euros et d’ordonner au notaire séquestre de libérer auprès d’eux les fonds séquestrés seront également rejetées.

Il n’y pas lieu de faire droit à la demande des époux [G] de condamner les époux [H] à restituer les fonds séquestrés, puisqu’ils ne les détiennent pas.

Il n’y a pas non plus lieu d’ordonner au notaire séquestre de remettre à [E] [G] les fonds séquestrés, dès lors qu’il résulte de l’article 14 du code de procédure civile qu’aucune condamnation ne peut être prononcée contre une partie n’ayant pas été appelée en la cause.

Il y a donc uniquement lieu d’autoriser Maître [I] [O], notaire à [Localité 5], à restituer à [E] [G] les fonds qu’il détient au titre de la promesse unilatérale de vente du 13 juin 2020 en sa qualité de notaire séquestre.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par les époux [H]

Les époux [H] sollicitent de condamner solidairement les époux [G] à leur verser la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral.

Ils soutiennent que les défendeurs se sont montrés de mauvaise foi, en imposant une vente dans un court délai en sortie de confinement et en pleine période estivale, avant de se rétracter en sachant que cette rétractation était hors délai. Ils indiquent que les défendeurs ont ensuite sollicité une vente dans les meilleurs délais, et ont repoussé la signature de la vente. Ils exposent subir un préjudice distinct de la simple immobilisation du bien entre le 13 juin 2020 et le 30 août 2020, en ce qu’ils ont dû libérer la maison en période estivale, alors que [K] [H] présente d’importantes difficultés de santé connues de [E] [G]. Ils ajoutent que le comportement de [E] [G] a été source de stress, [J] [D] ayant été arrêtée par son médecin du 9 septembre au 24 octobre 2020, et luttant depuis contre un état dépressif en lien avec la non réalisation de la vente.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse, retenue par le tribunal, où il ne serait pas fait droit à leur demande au titre de l’indemnité d’immobilisation, les époux [H] forment la même demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, et développent les mêmes moyens à son soutien mais sollicitent également la somme de 37.200 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice financier et de 12.300 euros au titre du préjudice matériel.

Ils estiment que le comportement des défendeurs consistant à se rétracter puis à être finalement disposés à acheter le bien est fautif.

Leur préjudice financier résulte selon eux du fait que le comportement de [E] [G] laissant croire à une vente imminente n’a pas permis d’exiger la signature d’une nouvelle promesse de vente afin de bénéficier de l’indemnité d’immobilisation qui les aurait protégés d’une défaillance des acquéreurs, et que cette indemnité d’immobilisation aurait été fixée à 37.200 euros.

Leur préjudice matériel de 12.300 euros est selon eux certain et n’est pas une perte de chance, et résulte du fait qu’ils ont finalement vendu le bien au prix de 359.700 euros alors qu’ils avaient consenti de le vendre aux défendeurs pour un montant de 372.000 euros.

Les époux [G] s’opposent à toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts formées par les demandeurs, estimant que ceux-ci ne justifient d’aucun préjudice. Ils soutiennent que leurs difficultés de santé alléguées ne sont pas en lien avec une prétendue faute de [E] [G]. Ils font valoir que le délai de deux mois est un délai habituel en matière de promesse unilatérale de vente et que [E] [G] n’a pas fait croire qu’il allait réitérer son consentement, puisqu’il avait souhaité se rétracter. Ils indiquent que les demandeurs ne rapportent pas la preuve que le prix moindre finalement obtenu résulterait uniquement du retard pris dans la vente. Ils ajoutent que même à supposer ce préjudice indemnisable, il n’en résulterait qu’une perte de chance évaluée à 5% de 22.000 euros. Selon eux, aucuns dommages et intérêts ne peuvent être alloués d’un montant équivalent à l’indemnité d’immobilisation, puisque la rétractation était valable.

Décision du 07 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 20/12324 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTK4C

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, dès lors que la rétractation ne peut qu’être définitive, la faute reprochée par les époux [H] aux époux [G] résulte dans le fait de leur avoir fait croire qu’ils allaient acheter le bien. En réalité, les demandeurs reprochent aux défendeurs une rupture abusive des pourparlers.

L’article 1112 du code civil énonce que : « L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent cependant satisfaire aux exigences de bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages. ».

Les époux [H] se prévalent d’un préjudice matériel, résultant de la différence de prix entre le prix fixé dans la promesse unilatérale de vente qui a été anéantie par la rétractation, et le prix auquel le bien a été finalement vendu. Il n’est pas prouvé que l’aboutissement des pourparlers aurait permis une vente au prix de la promesse unilatérale de vente anéantie par la rétractation, ni même qu’ils auraient permis de vendre le bien à un prix supérieur à celui finalement obtenu. Par conséquent, ils ne justifient d’aucun préjudice matériel certain, de sorte que leur demande en paiement de dommages et intérêts formée à ce titre sera rejetée.

Les époux [H] se prévalent également d’un préjudice financier, correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation qui figurait dans la promesse unilatérale de vente anéantie par la rétractation. Selon eux, cette indemnité d’immobilisation aurait été prévue de façon identique si une autre promesse unilatérale de vente avait été signée, ce qui n’a pas été le cas en raison de la rupture fautive des pourparlers qu’ils reprochent. Cependant, il résulte de l’article 1112 alinéa 2 du code civil précité que ce préjudice, correspondant à la perte de chance d’obtenir un avantage attendu du contrat non conclu, en l’espèce une nouvelle promesse unilatérale de vente, n’est pas indemnisable. Par conséquent, les époux [H] ne justifient d’aucun préjudice financier, de sorte que leur demande en paiement de dommages et intérêts formée à ce titre sera aussi rejetée.

S’agissant du préjudice moral dont se prévalent les époux [H], les pièces montrent que [E] [G] a sollicité du notaire de récupérer les fonds séquestrés dès le 15 septembre 2020. Ainsi, s’il est justifié que [E] [G] a notamment indiqué les 10 juillet et 31 juillet 2020 être d’accord pour fixer une date de signature de la vente du bien au 21 août 2020, l’espérance des époux [H] de signer la vente de leur bien sur une durée limitée de deux mois, entre le 10 juillet 2020 et le 15 septembre 2020, n’est pas de nature à leur occasionner le préjudice moral invoqué. Par conséquent, la demande des époux [H] en paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice moral sera aussi rejetée.

Sur la demande des époux [G] de condamner les époux [H] à leur verser une amende civile

Les époux [G] sollicitent de condamner in solidum les époux [H] à leur payer une amende civile d’un montant de 3.000 euros. Ils soutiennent que [E] [G] a subi des pressions des demandeurs et du notaire, et que les époux [H] ont continué la procédure en étant pourtant informé du régime applicable à la rétractation par voie électronique, et en choisissant d’y attraire [T] [Y] alors qu’elle est étrangère à la promesse unilatérale de vente.

Les époux [H] s’opposent à cette demande, soutenant qu’ils n’ont jamais enjoint [E] [G] à faire quoique ce soit, et qu’ils se sont remis depuis le début du processus de vente à l’analyse du notaire. Ils indiquent que le conseil des époux [G] n’a répondu que le 23 novembre 2020 à leur mise en demeure du 15 septembre 2020. Ils considèrent qu’il était nécessaire de mettre en la cause [T] [Y] pour que la décision lui soit opposable, dès lors que [E] [G] a engagé la communauté en signant seul une promesse unilatérale de vente.

Sur ce,

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

L’amende civile n’étant destinée qu’au trésor public, la demande des époux [G] tendant au versement par les époux [H] à leur profit d’une amende civile sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [G]

Les époux [G] soutiennent que l’attitude des époux [H], opposant à tort le fait que la rétractation aurait été adressée hors délai, combiné aux pressions qu’ils ont exercées en concours avec le notaire et au fait qu'[T] [Y] a été assignée au titre d’une promesse unilatérale de vente qu’elle n’a jamais signée, constitue une faute leur ayant occasionné un préjudice moral.

Ils soutiennent aussi que [E] [G] subit en outre un préjudice résultant du blocage des fonds lui appartenant, directement en lien avec l’attitude précitée.

Les époux [H] s’opposent à la demande en paiement de dommages et intérêts formée par les époux [G] au titre du préjudice moral et du préjudice résultant de l’immobilisation des fonds, estimant n’avoir commis aucune faute, dès lors que la majorité des échanges a eu lieu entre [E] [G] et le notaire. Ils rappellent qu’il était nécessaire de mettre en la cause [T] [Y] pour lui rendre la décision opposable.

Sur ce,

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et qu’elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.

En l’espèce, si les époux [H], qui ont pu se méprendre sur l’étendue de leurs droits quant au sort de l’indemnité d’immobilisation, ils n’ont pu valablement croire qu’il était nécessaire d’attraire en la cause [T] [Y] du seul fait que les époux sont mariés sous le régime de communauté de bien alors qu’elle n’était pas partie à la promesse, étant au surplus relevé qu’ils ne reprochent aucune faute précise à celle-ci s’agissant de leur demande de dommages et intérêts. Les époux [H] ont donc agi à l’encontre de [T] [Y] avec une légèreté blâmable constitutive d’une faute occasionnant à celle-ci un préjudice moral qui sera réparé par la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts. Par conséquent, les époux [H] seront in solidum condamnés à payer à [T] [Y] la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral, et le surplus de la demande en paiement de dommage et intérêts pour préjudice moral sera rejeté.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice résultant du blocage des fonds pendant plus de deux ans, l’article 1231-6 du code civil prévoit déjà une indemnisation forfaitaire, par l’octroi de l’intérêt au taux légal. [E] [G] ne justifiant d’aucun préjudice distinct, cette demande sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Les époux [H], lesquels succombent en leurs demandes à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens et in solidum à payer aux époux [G] pris ensemble la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

REJETTE les demandes de [K] [H] et [J] [D] épouse [H] de condamner solidairement [E] [G] et [T] [Y] épouse [G] à leur payer la somme de 37.200 euros et d’ordonner au notaire séquestre de libérer auprès d’eux les fonds séquestrés ;

AUTORISE Maître [I] [O], notaire à [Localité 5], à restituer à [E] [G] les fonds qu’il détient au titre de la promesse unilatérale de vente du 13 juin 2020 en sa qualité de notaire séquestre ;

REJETTE les demandes de [K] [H] et [J] [D] épouse [H] en paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel, du préjudice financier et du préjudice moral ;

REJETTE la demande de [E] [G] et [T] [Y] épouse [G] de condamner [K] [H] et [J] [D] épouse [H] à leur payer une amende civile ;

CONDAMNE in solidum [K] [H] et [J] [D] épouse [H] à payer à [T] [Y] épouse [G] la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;

REJETTE le surplus de la demande de [E] [G] et [T] [Y] épouse [G] en paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

REJETTE la demande de [E] [G] en paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice résultant de l’immobilisation des fonds séquestrés ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE [K] [H] et [J] [D] épouse [H] in solidum aux dépens ;

CONDAMNE [K] [H] et [J] [D] épouse [H] in solidum à payer à [E] [G] et [T] [Y] épouse [G] pris ensemble la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 07 Novembre 2024

La Greffière Le Président

Adélie LERESTIF Jérôme HAYEM