Tribunal Judiciaire de Paris, 8e chambre 3e section, 6 décembre 2024, n° 21/02120

TJ Paris 6 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Nuisances persistantes
Le juge a constaté que les nuisances étaient avérées et ont justifié la fermeture de l'établissement.
Rejeté
Existence d'une obligation non contestable
Le juge a estimé que l'obligation de paiement était sérieusement contestable, nécessitant un examen au fond du litige.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal Judiciaire de Paris, la SCI de Placement Alpha et M. [B] [F] ont assigné plusieurs parties, dont le syndicat des copropriétaires et la société BKK, pour obtenir réparation de troubles de voisinage et la fermeture d'un établissement. Les questions juridiques portaient sur la demande de provision pour loyers impayés et la contestation de l'exception d'inexécution soulevée par la société BKK. Le tribunal a débouté la SCI de Placement Alpha de sa demande de provision, considérant que l'obligation de paiement était sérieusement contestable et nécessitait un examen au fond. De plus, la SCI a été condamnée aux dépens de l'incident.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 8e ch. 3e sect., 6 déc. 2024, n° 21/02120
Numéro(s) :	21/02120
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres décisions ne dessaisissant pas la juridiction
Date de dernière mise à jour :	13 décembre 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Eléonore DANIAULTAgnès LEBATTEUX SIMONMichel BELLAICHEDavid GIBEAULTStéphane LAMBERTHenri ROUCHRachel HARZIC
Cabinet(s) :	SCP ZURFLUH LEBATTEUX RAMEY RODELLE
Parties :	S.C.I. NBHV c/ S.A. GENERALI, S.A.R.L. TOP CUISINE, S.C.I. DE PLACEMENT ALPHA, S.A. MAAF ASSURANCES, Syndicat des copropriétaires du [ Adresse 3 ] et [ Adresse 1 ], S.A.S. BKK

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e ROUCH

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e LEBATTEUX SIMON,

M^e DANIAULT, M^e HARZIC,

M^e BELLAICHE, M^e GIBEAULT et M^e LAMBERT

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/02120

N° Portalis 352J-W-B7F-CTZMF

N° MINUTE :

Assignation du :

22 janvier 2021

ORDONNANCE

DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

rendue le 06 décembre 2024

DEMANDEURS

S.C.I. NBHV

Monsieur [B] [F]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentés par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0154

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet ORALIA AGENCE MOZART

[Adresse 11]

[Localité 9]

représenté par Maître Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0282

S.C.I. DE PLACEMENT ALPHA

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Rachel HARZIC de l’AARPI CHOURAQUI – HARZIC – NIEUVIAERT AARPI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0058

S.A.S. BKK

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Maître Henri ROUCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0335

S.A. GENERALI IARD

S.A. GENERALI VIE

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentées par Maître Michel BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0061

S.A.R.L. TOP CUISINE

[Adresse 5]

[Localité 12]

représentée par Maître David GIBEAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1195

S.A. MAAF ASSURANCES

[Adresse 14]

[Localité 10]

représentée par Maître Stéphane LAMBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0010

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Céline CHAMPAGNE, juge, assistée de Léa GALLIEN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 23 octobre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 06 décembre 2024.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

FAITS et PROCÉDURE

Par acte délivré le 22 janvier 2021 la SCI NVBH et M. [B] [F] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], la société BKK ayant pour enseigne [13], la SCI de placement Alpha, la SA Generali IARD, la SA Generali Vie, la SARL Top Cuisine et la SA MAAF Assurances afin d’obtenir la réparation des troubles anormaux de voisinage subis.

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 01 octobre 2021, la SCI NVBH et M. [B] [F] ont saisi le juge de la mise en état afin d’obtenir, sous astreinte, la fermeture de l’établissement exploité sous l’enseigne [13], en raison des nuisances persistantes, et sollicité, à titre subsidiaire la réalisation de travaux et la communication de divers documents, le tout sous astreinte, outre l’octroi d’une provision à valoir sur le préjudice de jouissance subi.

Par ordonnance en date du 07 janvier 2022, le juge de la mise en état a :

— condamné in solidum la SCI de placement Alpha et la société BKK à procéder à la fermeture de l’établissement exploité sous l’enseigne [13], sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de deux mois,

— déclaré sans objet les demandes subsidiaires de la SCI NBHV et de M. [B] [F],

— rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires,

— condamné in solidum la société BKK et la SCI de placement Alpha à communiquer au syndicat des copropriétaires :

— une étude acoustique pour éliminer les nuisances sonores,

— une étude technique pour la réfection du système d’extraction d’air,

— un devis descriptif des travaux correctifs et planning de leur réalisation,

sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par document, passé le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et ce, pendant une durée de deux mois,

— condamné in solidum les sociétés BKK et la SCI de placement Alpha à procéder au nettoyage de la cour de l’immeuble et du mur sur lequel est appuyé la gaine, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et ce, pendant une durée de deux mois,

— dit que les astreintes seront, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— déclaré la SCI NBHV, M. [B] [F] et la SAS BKK irrecevables en leurs demandes dirigées à l’encontre de la société Generali Vie prise comme assureur de la SAS BKK,

— débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a sollicité la liquidation de l’astreinte devant le juge de l’exécution, lequel, par ordonnance en date du 17 juillet 2023 s’est déclaré incompétent pour en connaître, l’instance opposant les parties étant toujours pendante devant le juge de la mise en état ayant prononcé l’astreinte.

Par acte en date du 14 juin 2023, la SCI de placement Alpha a, pour sa part, fait assigner la société BKK devant le juge des référés afin que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, par conséquent, que le bail soit résilié de plein droit, que la société BKK soit expulsée et qu’elle soit condamnée à lui régler diverses sommes au titre de l’occupation des locaux.

Par ordonnance en date du 30 août 2023, le juge des référés a débouté la SCI de placement Alpha de ses demandes, et notamment de sa demande de provision, en faisant valoir que le juge de la mise en état était déjà saisi de demandes tendant aux même fins.

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a donc saisi le juge de la mise en état aux fins de liquidation de l’astreinte prononcée et de fixation d’une nouvelle et par conclusions, notifiées le 09 octobre 2023, la SCI de placement Alpha a fait de même afin de solliciter la condamnation de la société BKK à lui régler une provision.

Par message en date du 24 septembre 2024, la SCI de placement Alpha a sollicité le rejet des dernières écritures tardives de la société BKK et le renvoi de l’audience de plaidoirie fixée le 25 septembre 2024.

Lors de l’audience du 25 septembre 2024, seul l’incident portant sur la liquidation des astreintes, introduit par le syndicat des copropriétaires a été retenu et plaidé, la décision ayant ainsi été rendue le 25 octobre 2024.

L’incident provision introduit par la SCI de placement Alpha a, pour sa part, été renvoyé et plaidé lors de l’audience du 23 octobre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 octobre 2024, la SCI de placement Alpha demande, au visa des articles 789 du code de procédure civile, 1104, 1224 et 1229 du code civil, de :

« JUGER recevable et bien fondée la demande formulée par la SCIDEPLACEMENT ALPHA.

CONDAMNER la Société BKK à payer par provision à la SCI DE PLACEMENT ALPHA la somme totale de 143 234,84 € au titre de la dette locative majorée des intérêts au taux légal.

CONDAMNER la Société BKK à payer à la SCI DE PLACEMENT ALPHA la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la Société BKK aux entiers dépens.

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. »

Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 22 octobre 2024, la société BKK demande, au visa des articles 117 du code de procédure civile et 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :

« A titre principal,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 1] prise en la personne de son syndic de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

A titre subsidiaire,

REDUIRE les astreintes prononcées à l’encontre de la société BKK à de plus justes mesures,

En tout état de cause,

— DEBOUTER la SCI DE PLACEMENT ALPHA de sa demande de garantie par la société BKK,

— DEBOUTER la SCI DE PLACEMENT ALPHA de sa demande de provision à l’encontre de la société BKK,

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 1] et la SCI DE PLACEMENT ALPHA de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 1] à verser à la société BKK la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 1] aux entiers dépens. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

A l’issue de l’audience, l’incident a été mis en délibéré au 06 décembre 2024.

MOTIFS

Sur les demandes formulées par la société BKK

Aux termes du dispositif de ses conclusions d’incident, la société BKK formule des demandes qui se rapportent en réalité à l’incident soulevé par le syndicat des copropriétaires portant sur la liquidation des astreintes, déjà tranché.

Ainsi, les demandes suivantes, qui ne concernent pas le présent incident, ne peuvent qu’être rejetées :

« A titre subsidiaire,

REDUIRE les astreintes prononcées à l’encontre de la société BKK à de plus justes mesures,

En tout état de cause,

— DEBOUTER la SCI DE PLACEMENT ALPHA de sa demande de garantie par la société BKK ».

Il en va de même de la demande de débouté des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’en formule aucune à l’encontre de la société BKK dans le cadre du présent incident, de la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de sa condamnation aux dépens.

Seule la demande de débouté de « la SCI DE PLACEMENT ALPHA de sa demande de provision à l’encontre de la société BKK » se rapporte donc au présent incident.

Sur la demande de provision au titre de la dette locative

Aux termes de l’article 789 3°du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour « accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522. »

La SCI de placement Alpha sollicite la condamnation de la société BKK à lui régler la somme provisionnelle de 143 234,84 € au titre de la dette locative majorée des intérêts au taux légal.

Elle considère que, contrairement à ce que soutient la société BKK, aucun défaut de délivrance conforme du local donné à bail ne peut lui être reproché, de telle sorte que la société BKK ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution et que sa demande de provision ne se heurte à aucune contestation sérieuse susceptible d’y faire obstacle.

Elle fait en effet valoir que tant le contrat de bail du 25 octobre 2012, que les actes relatifs à la cession du droit au bail entre la société Jothi et la société BKK prévoient l’exercice d’une activité de « petite restauration sans cuisine », et qu’elle avait bien rappelé, dans le courrier adressé le 26 janvier 2017 au conseil de la société BKK pour autoriser la despécialisation que le local ne disposait pas de gaine de ventilation, mais qu’elle ne s’opposerait pas à une telle installation.

Elle relève de plus que l’activité de la société BKK est florissante, que cette dernière se prévaut de la cession de son fonds de commerce au profit de la société O’Garden mais qu’elle n’en a jamais été informée, le bail interdisant au surplus toute cession si des loyers ou des charges restent dus, de telle sorte qu’elle a manqué à ses obligations contractuelles et qu’elle reste personnellement tenue du règlement des loyers et charges tant qu’aucune cession régulière n’a été enregistrée.

Elle précise que c’est la raison pour laquelle les sommes réglées par cette société O’Garden sur son compte bancaire n’ont pas été comptabilisées dans le décompte locataire de la société BKK puisqu’elle ne sait pas à quel titre elles ont été réglées.

La société BKK considère, pour sa part, être dispensée de tout paiement des loyers et charges depuis son entrée dans les lieux, après la cession au bail intervenue le 26 janvier 2017, en raison de l’exception d’inexécution dont elle se prévaut.

Elle soutient en effet que la SCI de placement Alpha a manqué à son obligation de délivrance puisqu’elle aurait dû prendre en charge les travaux de pose de la gaine d’extraction, afin de permettre l’exercice de l’activité conformément à la destination contractuelle autorisée.

Or, elle indique que le juge des référés a, dans ses décisions du 04 novembre 2022 et du 30 août 2023, rejeté la demande de provision en considérant qu’elle se heurtait à plusieurs contestations sérieuses et que dans la mesure où le juge de la mise en état est investi des mêmes pouvoirs, il ne pourra donc que faire de même.

Elle soutient en effet que l’acquisition de la clause résolutoire du bail implique que soit tranchée la contestation sérieuse afférente à la réunion ou non des conditions de l’exception d’inexécution.

Elle conteste également le montant des loyers réclamés en faisant valoir que le nouvel exploitant des lieux, la société O’Garden, s’acquitte tous les mois du montant des loyers et charges, par virement bancaire sur le compte du bailleur, et ce depuis octobre 2023 mais que ce dernier n’a pourtant pas comptabilisé ces sommes, et qu’il ressort de plus du dernier décompte produit que le montant des loyers appelés diffère chaque trimestre.

Il est exact que le juge de la mise en état ne peut accorder une provision que lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable et que si le bien fondé de cette demande ne nécessite pas un examen au fond du litige pour lequel le juge de la mise en état n’est pas compétent.

Or, en l’espèce, la demande de paiement des loyers dirigée à l’encontre de la société BKK implique de déterminer :

— d’une part, si l’exception d’inexécution soulevée est recevable, ce qui implique d’analyser les stipulations du contrat de bail et de les mettre en lien avec le comportement du bailleur afin de pouvoir déterminer si la SCI de placement Alpha s’est bien conformée à ses obligations contractuelles envers la société BKK,

— d’autre part, en quelle qualité la société O’Garden verse des sommes sur le compte bancaire du bailleur au titre de loyers, ce qui implique d’analyser la validité de la cession du droit au bail dont se prévaut la société BKK afin de pouvoir vérifier si ces versements sont de nature à remplir la SCI de placement Alpha de ses droits.

L’obligation à paiement apparaît donc sérieusement contestable et nécessite un examen au fond du litige pour lequel le juge de la mise en état n’est pas compétent de telle sorte qu’il ne peut être fait droit à la demande de la SCI de placement Alpha.

Il convient par conséquent de la débouter de sa demande de provision.

Sur les dépens

La SCI de placement Alpha est condamnée aux dépens de l’incident et déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la société BKK de sa demande de débouté du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 1], de sa demande de réduction des astreintes, de sa demande de débouté de la demande de garantie formulée par la SCI de placement Alpha, de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de sa demande de condamnation de ce dernier aux dépens ;

DÉBOUTE la SCI de placement Alpha de sa demande de provision ;

CONDAMNE la SCI de placement Alpha aux dépens de l’incident ;

DÉBOUTE la SCI de placement Alpha de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

RENVOIE à l’audience de mise en état du 22 janvier 2025 à 10 heures pour conclusions récapitulatives en demande.

Faite et rendue à Paris le 06 décembre 2024

La greffière La juge de la mise en état