TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/02055

N° Portalis 352J-W-B7H-CZCYR

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Avril 2021

JUGEMENT

rendu le 07 Novembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [N] [C] [G] [M] épouse [F]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0054

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4], représenté par son syndic, le Vabinet GTF

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Cécile IDIART, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C1931

Société GESTION ET TRANSACTION DE FRANCE, GTF, SA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C0380

Décision du 07 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/02055 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZCYR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 05 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Madame [N] [C] [G] [M] épouse [F] (ci-après Madame [M]) est propriétaire des lots n° 14 et 116 situés au troisième étage du bâtiment A de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La S.C.I. VAL 826 est quant à elle propriétaire de l’appartement situé au-dessous, au 2ème étage du même bâtiment de l’immeuble.

En 2019, la S.C.I. VAL 826 a fait procéder à différents travaux consistant en l’installation d’une chaudière à condensation dans l’appartement avec une évacuation ventouse sur la façade cour de l’immeuble et d’un compteur gaz dans le coffrage près de la porte d’entrée de l’appartement, dans les parties communes de l’immeuble.

L’assemblée générale du 7 décembre 2020 a ensuite adopté une résolution n° 22 « portant autorisation rétroactive des travaux de la SCI VAL », après un second vote organisé selon les modalités de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au cours de cette même assemblée, ont été rejetées les résolutions n° 23 portant sur « une autorisation donnée au syndicat d’agir à l’encontre de la SCI pour la dépose de la ventouse et la remise en état de la façade » et n° 24 portant sur « une autorisation donnée au syndic d’agir à l’encontre de la SCI pour obtenir le retrait du coffrage posé sur le palier du premier étage et son déplacement dans les parties privatives », inscrites à l’ordre du jour à la demande de Madame [M].

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 23 avril 2021, Madame [M] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] et son syndic la société Gestion et Transaction de France (ci-après société GTF) devant le tribunal judiciaire de Paris afin notamment de solliciter, à titre principal, l’annulation de l’assemblée générale du 7 décembre 2020 et, à titre subsidiaire, l’annulation des résolutions n° 22, 23 et 24 de ladite assemblée, outre la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] et de la société GTF à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts et qu’il soit ordonné au syndicat des copropriétaires de faire injonction au copropriétaire contrevenant de procéder aux travaux de remise en état, sous astreinte.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2023, Madame [N] [M] demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles 641, 699 et 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

Juger Madame [M] recevable et bien fondée en ses demandes ;

Juger que l’Assemblée Générale des copropriétaires du [Adresse 1] en date du 7 décembre 2020 est entachée de vices de forme et de fond ;

Juger que les travaux de la SCI VAL 826 rétroactivement autorisés par l’Assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] en date du 7 décembre 2020 causent un trouble excessif et anormal aux droits des copropriétaires et notamment envers Madame [M] et qu’en outre ils portent atteinte à l’esthétique de l’immeuble.

Juger que la SCI VAL 826 n’apporte pas la preuve que les travaux litigieux ont été réalisés dans les règles de l’art.

Juger que la SCI VAL 826 n’apporte pas la preuve qu’elle était dans l’obligation de réaliser les travaux litigieux faute de disposer d’une autre option tant pour la pose de la ventouse que pour la pose du compteur à gaz.

Juger que le syndicat des copropriétaires et le syndic ont engagé leur responsabilité en maintenant une inégalité d’information entre les copropriétaires au profit de la SCI VAL 826 et de ses demandes,

En conséquence,

Juger que l’Assemblée Générale des copropriétaires du [Adresse 1] en date du 7 décembre 2020 est nulle et de nul effet ;

Juger que la résolution n° 22 telle que votée lors de l’Assemblée Générale des copropriétaires du [Adresse 1] en date du 7 décembre 2020 est nulle et de nul effet dès lors qu’elle porte sur la totalité des travaux litigieux.

Juger que la résolution n° 23 telle que votée lors de l’Assemblée Générale des copropriétaires du [Adresse 1] en date du 7 décembre 2020 est nulle et de nul effet ;

Juger que la résolution n° 24 telle que votée lors de l’Assemblée Générale des copropriétaires du [Adresse 1] en date du 7 décembre 2020 est nulle et de nul effet ;

Condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires et le Syndic de l’immeuble sis [Adresse 1] – [Localité 4] à verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts à Madame [M] ;

Ordonner au Syndicat des copropriétaires de faire injonction aux copropriétaires contrevenant de procéder aux travaux de remise en état, assortie d’une astreinte de 500 euros par jour, courant à compter de la décision à intervenir, jusqu’au jour de la réalisation desdits travaux ;

En tout état de cause,

Dispenser Madame [M] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure ;

Condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires et le Syndic de l’immeuble sis [Adresse 1] – [Localité 4] à verser à Madame [M] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] demande au tribunal de :

Vu l’article 56 du code de procédure civile,

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 11 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’arrêté du 31 juillet 2020,

Dire nulle l’assignation délivrée par Madame [M] le 23 avril 2021,

A titre subsidiaire,

Débouter Madame [M] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 7 décembre 2020,

Débouter Madame [M] de ses demandes d’annulation des résolutions n° 22, 23 et 24,

Débouter Madame [M] de sa demande de condamnation contre le syndicat des copropriétaires au titre des dommages et intérêts,

La débouter de sa demande tendant à ce que soit ordonné au syndicat de faire injonction au copropriétaire contrevenant de procéder aux travaux de remise en état sous astreinte,

La débouter de sa demande d’astreinte « à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la réalisation des travaux »,

La débouter de toutes ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires,

Condamner Madame [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Madame [M] aux entiers dépens de la présente instance qui seront recouvrés par Maitre Cécile IDIART, avocat au barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses derniers conclusions notifiés par voie électronique le 18 octobre 2023, la Société Gestion et Transactions de France (S.A. GTF) demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1240 et suivants, 1353 du code civil et 11 du décret du 17 mars 1967,

Débouter Madame [M] de toutes ses demandes,

La condamner à payer à la société GTF la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre Ariane LAMI SOURZAC, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 octobre 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 5 septembre 2024, a été mise en délibéré au 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur l’exception de nullité de l’assignation délivrée le 23 avril 2021 soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] estime que l’assignation délivrée à son encontre par Madame [M] est nulle en ce qu’aucun fondement juridique n’a été invoqué à l’appui des demandes de cette dernière.

Madame [M] répond que son action est recevable en ce qu’elle est bien opposante pour le vote de plusieurs résolutions et que le délai de contestation de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n’était pas écoulé à la date de l’introduction de l’instance.

***

L’article 56 2° du Code de procédure civile prévoit que l’assignation contient à peine de nullité un « exposé des moyens en fait et en droit ».

Le régime de la nullité prévue par l’article 56 du Code de procédure civile, qui n’entre pas dans les cas limitativement prévus par l’article 117 du Code de procédure civile, est celui de la nullité pour vice de forme défini aux articles 112 et suivants du même code.

Aux termes des articles 114 et 115 du Code de procédure civile, la nullité pour vice de forme d’un acte de procédure ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité. La nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief.

Il est de jurisprudence constante que le fondement juridique peut se déduire de la demande et qu’il appartient au juge d’apprécier la validité de l’assignation au regard de l’objet de l’action dont il est saisi, l’objet de la demande pouvant n’être exprimé que de façon implicite (ex. Cour d’appel de Bordeaux, 17 décembre 2009, n° RG 08/06374).

En l’espèce, l’assignation délivrée 23 avril 2021 à la requête de Madame [N] [M] vise les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, et plus spécifiquement celles des articles 42 alinéa 2 et 25 b) (autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci) de ladite loi, en se plaignant d’erreurs affectant la convocation, d’une difference de traitement entre copropriétaires, de la non-communication d’un rapport, d’un défaut d’information de certains copropriétaires en resultant, ainsi que de l’absence de prévision d’un second vote, dans les conditions de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, au sein des formulaires de vote par correspondence adressés aux copropriétaires, de l’absence d’autorisation préalable de l’assemblée générale pour la réalisation de certains travaux, d’atteintes visuelles resultant de certains travaux, d’un trouble aux droits des copropriétaires, et de la réalisation de travaux en contrariété avec les stipulations de l’article 8 du règlement de copropriété.

Ladite assignation vise également expressément les dispositions de l’article 1240 du code civil (responsabilité extra-contractuelle) s’agissant de la demande indemnitaire formulée par Madame [M] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] et de son syndic en exercice, la S.A. GTF IMMOBILIER.

Il se déduit nécessairement de ces éléments que Madame [M] :

— se plaint de diverses violations de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de son décret d’application (vices de forme et de fond), s’agissant de ses demandes de nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 décembre 2020 ou de resolutions de ladite assemblée,

— sollicite l’engagement de la responsabilité civile délictuelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] et de son syndic en exercice, la S.A. GTF IMMOBILIER, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, de sorte que l’assignation contient bien un exposé des moyens en droit, en application du 2° de l’article 56 du Code de procédure civile.

La nullité de l’assignation délivrée le 23 avril 2021 n’est donc pas encourue, dès lors qu’il ne peut sérieusement être reproché à Madame [M] de ne pas invoquer de motifs en droit, conformément aux dispositions de l’article 56 2° du Code de procédure civile précitées, permettant ainsi aux parties défenderesses, qui ne pouvaient se méprendre sur l’objet des demandes, de présenter une défense adaptée.

L’exception de nullité de l’assignation délivrée par Madame [M], pour absence d’exposé de moyens en droit, soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], sera donc rejetée.

II – Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 décembre 2020 en son entier formée par Madame [M] :

Madame [M] considère que l’assemblée générale du 7 décembre 2020 est nulle, et elle soutient que :

— la numérotation des résolutions n° 12 à 19 diffère selon le projet de résolution transmis le 10 novembre 2020 et le bulletin qui était à renvoyer : il y avait donc un risque que les copropriétaires se trompent dans leur vote ;

— le rapport de Monsieur [P], architecte mandaté par la copropriété concernant les installations litigieuses, a été remis le 10 octobre 2020 par le syndic à la S.C.I. VAL 826, un mois avant d’être porté à la connaissance des autres copropriétaires le 10 novembre 2020, créant une différence de traitement entre les copropriétaires et empêchant Mme [M] de faire part de ses observations en temps utile pour qu’elles soient intégrées à l’ordre du jour ;

— plusieurs votes « abstention » n’ont pas été comptabilisés ou ont été comptabilisés comme « pour », ce qui est de nature à remettre en cause l’ensemble des votes de l’assemblée générale litigieuse ;

— les votes devant être exprimés selon les modalités de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont également viciés du fait d’une impossibilité des copropriétaires d’exprimer leurs observations et options de vote dans l’hypothèse d’un second vote.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] répond que :

— s’il existe un décalage entre la numérotation des résolutions 12 à 19 figurants sur la convocation et dans le formulaire de vote, il apparait que ce dernier contient pour chaque résolution un libellé précis, de sorte qu’aucune erreur n’était possible sur la nature et le sens du vote ;

— Madame [M] a eu connaissance du rapport de Monsieur [P] comme les autres copropriétaires lors de la réception de la convocation à l’assemblée générale ;

— si le vote de Madame [M] avait été comptabilisé comme « pour », les résolutions litigieuses auraient été adoptées, même si l’on procède au retrait des tantièmes correspondant à son vote : l’abstention n’aurait rien changé à l’adoption des résolutions 12, 13, 14, 16 et 17 de l’assemblée litigieuse, la résolution 15 n’ayant pas fait l’objet d’un vote ;

— le formulaire par correspondance délivré aux copropriétaires était conforme au modèle établi par la chancellerie et publié par arrêté du 2 juillet 2020,

— le grief selon lequel le syndic a mentionné en bas du bulletin de vote que le second vote au titre de l’article 25-1 serait identique au 1er et au 2ème ne saurait dès lors être retenu ;

— en tout état de cause, si une nullité était retenue, celle-ci ne pourrait affecter que les résolutions concernées et non l’assemblée générale dans son ensemble ;

— l’argument développé selon lequel les copropriétaires n’avaient pas la possibilité de revoir leur vote est sans objet, le vote par correspondance impliquant une absence du copropriétaire lors de l’assemblée et un vote exprimé avant la tenue de cette assemblée ;

— la jurisprudence invoquée par Madame [M] n’est pas probante dans la mesure où celle-ci demeure une décision isolée de cour d’appel et dont les conclusions ne sont pas produites, donc dont les faits d’espèce ne sont pas connus.

La société GTF oppose que :

— s’il existe bien un décalage dans la numérotation des résolutions n° 12 à 19, le formulaire de vote contient pour chaque résolution un libellé précis qui ne peut prêter à confusion ;

— le bulletin de vote de Mme [M] montre qu’elle était parfaitement informée des résolutions pour lesquelles elle votait, de sorte qu’elle n’a subi aucun préjudice à ce titre ;

— Mme [M] ne justifie nullement du défaut d’informations transmises aux copropriétaires par le syndic, le rapport de M. [P] ayant été annexé à la convocation à l’assemblée générale, si bien que cette dernière en a eu connaissance comme tous les copropriétaires, à réception de la convocation ;

— s’il est exact que le vote d’abstention de Mme [M] pour les résolutions 12,13,14,15, 16 et 17 n’a pas été mentionné, il n’en demeure pas moins que même si ce dernier avait été comptabilisé comme « abstention », les résolutions litigieuses n’en auraient pas moins été adoptées ;

— enfin, la société GTF reprend l’argumentation du syndicat des copropriétaires concernant les votes soumis aux dispositions de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

***

En application du deuxième alinéa l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les actions ayant « pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Décision du 07 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/02055 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZCYR

Il est constant qu’en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 10-18.312, 24 mars 2015, n° 13-28.799, 14 mars 2019, n° 18-10.382 et 18-10.379, etc.), et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730).

De même, le copropriétaire qui a voté en faveur d’une résolution adoptée n’est plus recevable à la contester, (ex. Civ. 3ème, 17 septembre 2013, n° 12-21.070).

Le copropriétaire abstentionniste n’est pas considéré comme un opposant, même lorsque son abstention s’accompagne de la formulation expresse de réserves (ex. : Civ. 3ème, 12 avril 2018, n° 17-16.034, premier moyen, 24 avr. 2013, n° 12-16.849).

La qualité de copropriétaire opposant étant une condition d’application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal peut relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu’il n’a pas voté contre une décision adoptée à laquelle il s’oppose, sans être tenu d’inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée (ex. : Civ. 3ème, 9 février 2017, n° 15-26.908).

L’examen du formulaire de vote par correspondance rempli par Madame [M] et du procès-verbal de l’assemblée générale annuelle du 7 décembre 2020 (pièces n° 15 et 17 produites par Mme [M]), qui fait foi jusqu’à preuve contraire des constatations qu’il opère, permet d’établir que Madame [M] a notamment voté pour les résolutions n° 1 (élection du président de séance), 4 (élection du secrétaire), 5 (présentation et approbation des comptes pour la période du 01/01/2019 au 31/12/2019), qui ont été adoptées à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, et qu’elle s’est abstenue concernant les résolutions n° 12 à 18.

Madame [M] n’ayant pas la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant pour l’ensemble des résolutions votées lors de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4] en date du 7 décembre 2020, elle doit être déclarée irrecevable en sa demande principale d’annulation de ladite assemblée, en son entier.

III – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 22, 23, et 24 de l’assemblée générale du 7 décembre 2020 formée par Madame [M] :

Madame [M] soutient que les résolutions n° 22, 23 et 24 sont viciées et doivent être annulées.

Sur la résolution n° 22 « validation rétroactive de travaux visant l’installation d’une ventouse pour chaudière en façade sur cour et la pose, dans la cage d’escalier, d’un coffrage pour la colonne de gaz et d’une armoire pour le compteur pour le compteur individuel GDF alimentant le lot de la SCI VAL 826 », Madame [M] avance que :

— les travaux portant sur des parties communes, notamment en l’espèce « le percement en façade d’un conduit d’évacuation après le rebouchage d’un ancien conduit d’aération et l’adjonction d’une ventouse d’évacuation des fumées de chaudière en PVC blanc », et « l’ajout de coffrage dans la cage », doivent faire l’objet d’une autorisation de l’assemblée des copropriétaires à la majorité des voix avant leur réalisation ;

— ces travaux validés rétroactivement sont également contraires à l’article 8 du règlement de copropriété de l’immeuble qui stipule que « chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse soit compromettre la solidité de l’immeuble, soit porter atteinte à sa destination » ;

— les travaux réalisés par la S.C.I. VAL 826 causent un trouble anormal aux droits des copropriétaires et notamment de Madame [M], puisque la S.C.I. VAL 826 a sollicité de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 décembre 2018 l’autorisation de procéder à différents travaux mais ni à installer une ventouse sur la façade ni à déplacer son compteur gaz en partie commune ;

— en outre, le copropriétaire qui sollicite une autorisation rétroactive doit respecter le même mode opératoire que celui qu’il aurait dû observer en cas d’autorisation préalable, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

— la résolution n° 22 sollicite une autorisation rétroactive sur l’ensemble des travaux réalisés par la S.C.I. VAL 826, alors même que les travaux litigieux sont de nature différente : les copropriétaires étaient dans l’incapacité de faire connaitre leur choix sur chacun des travaux dont l’autorisation est sollicitée ;

— la résolution n° 22 aurait également dû être accompagnée du schéma de l’installation de la ventouse ainsi que de ses caractéristiques techniques et les raisons pour lesquelles les travaux ainsi réalisés ne pouvaient pas être installés autrement, le rapport de Monsieur [P] ne précisant pas si les travaux en question sont conformes aux normes et règles de l’art ;

— les travaux litigieux n’ont fait l’objet d’aucun contrôle de conformité aux normes en vigueur, qu’il s’agisse de la ventouse sur la façade ou du coffrage du compteur à gaz dans la cage d’escalier, le rapport de Monsieur [P] ne se prononçant pas sur ce point ;

— la pose de la ventouse porte atteinte à l’harmonie de l’immeuble, génère une nuisance auditive et émet de la vapeur, causant un préjudice aux copropriétaires et notamment à Madame [M] dont la fenêtre d’une chambre est située juste au-dessus de la ventouse ;

— enfin, le coffrage vient modifier l’esthétique des parties communes et empiéter sur ces dernières sans que la S.C.I. VAL 826 n’ait à en dédommager la copropriété, créant une rupture d’égalité entre les copropriétaires.

Sur la résolution n° 23 « autorisation au Syndic d’agir à l’amiable et en justice afin d’obtenir le retrait d’une ventouse d’évacuation de fumées et la remise en état de la façade cour par la SCI VAL 826 », Madame [M] affirme que la différence de traitement entre les copropriétaires l’a empêché de faire connaitre ses observations et griefs à l’encontre des travaux de la S.C.I. VAL 826, la résolution étant donc viciée puisque les copropriétaires ont été tenus dans l’ignorance de la totalité des éléments relatifs aux travaux litigieux.

Sur la résolution n° 24 « autorisation du syndic d’engager toute procédure à l’encontre de la SCI VAL 826 afin d’obtenir le retrait du coffrage apposé sur le palier du 1er bâtiment A escalier 1 par la SCI VAL 826 lors du déplacement de son compteur gaz privatif et au déplacement dudit compteur dans ses parties privatives », Madame [M] avance les mêmes arguments que ceux exposés pour obtenir la nullité de la résolution n° 23.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] oppose que la résolution n° 22 a été adoptée selon des éléments objectifs et ne saurait dès lors encourir la nullité.

Il avance que :

— la ventouse litigieuse ne constitue que le remplacement d’un équipement par un autre équipement, (une bouche de ventilation), de sorte que les travaux affectant les parties communes avaient déjà été réalisés ;

— l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble doit être appréciée au regard de ce qui existait précédemment à la pose de la ventouse, à savoir une bouche d’aération située au même endroit et apparente ;

— le remplacement de l’ancienne bouche de ventilation par une ventouse ne nécessitait donc pas une autorisation préalable de l’assemblée et, le cas échéant, la résolution n° 22 a ratifié les travaux ;

— le rapport de Monsieur [P] joint à la convocation prévoyait le vote de cette régularisation et le procès-verbal de Me [T] également joint à cette convocation estime que la ventouse ne produit pas de nuisance sonore caractérisée ;

— le rapport de Monsieur [P] estime également que les sorties de ventilation sont conformes aux règles posées par le DTU 61-1-4 ;

— il ressort de ce même rapport que le compteur et la création d’un placard dans les parties communes sont conformes d’un point de vue technique et ne présentent pas d’atteinte esthétique aux parties communes ;

— enfin, aucune disposition légale ni aucune décision de jurisprudence ne prévoit de dispositions prévoyant que la demande de ratification doit être formée selon « le même mode opératoire que celui qui doit être observé en cas d’autorisation préalable » et que cette dernière nécessite « la production de plans et documents nécessaires pour permettre à l’assemblée de se prononcer en toute connaissance de cause », s’agissant d’une ratification de travaux déjà exécutés et non d’une autorisation a priori ;

— les copropriétaires étaient bien informés du respect par la S.C.I. VAL 826 des recommandations de l’architecte, le rapport de Monsieur [P] ayant été joint à la convocation à l’assemblée générale.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 23 et 24, le syndicat des copropriétaires oppose que :

— ces deux résolutions ont été inscrites à la demande de Madame [M] ;

— il est logique qu’elles aient été rejetées dans la mesure où les travaux effectués par la S.C.I. VAL 826 ont été ratifiés par l’assemblée générale dans la résolution n° 22.

Enfin le syndic, la société GTF, oppose aux arguments de Madame [M] tendant à l’annulation des résolutions n° 22 à 24 que :

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8ème chambre 2ème section

N° RG 23/02055 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZCYR

— le syndic a porté à l’ordre du jour de l’assemblée générale la demande exacte formulée par la S.C.I. VAL 826 avec les pièces annexées ;

— la S.C.I. VAL 826 a pris l’initiative de demander au syndic une résolution afin d’obtenir une ratification des travaux réalisés sans autorisation, en transmettant à cet effet toutes les pièces techniques nécessaires ;

— le syndic a été diligent puisqu’il a saisi l’architecte de l’immeuble, afin qu’il établisse un rapport sur les travaux réalisés ;

— les copropriétaires disposaient de tous les éléments et informations nécessaires pour émettre un vote éclairé sur la ratification des travaux litigieux.

***

Au préalable, le tribunal relève que les moyens relatifs à la numérotation des projets de résolutions, à l’absence de comptabilisation de certains votes d'« abstention » de copropriétaires et à l’absence d’indication dans les formulaires de vote par correspondance de la possibilité pour les copropriétaires de s’exprimer dans le cadre d’un second vote dans les conditions de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, ne concernent que la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 7 décembre 2020 en son entier et qu’ils ne sont pas repris dans les dernières écritures de la demanderesse au soutien de ses demandes subsidiaires d’annulation des résolutions n° 22, 23, et 24 de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires du 7 décembre 2020 (pages 16 à 29), de sorte qu’il n’y a pas lieu d’examiner ces moyens.

3-1 Sur la résolution n° 22 (« A la demande de la SCI VAL 826, Validation rétroactive de travaux visant l’installation d’une ventouse pour chaudière en façade sur cour et la pose, dans la cage d’escalier, d’un coffrage pour la colonne de gaz et d’une armoire pour le compte individuel GDF alimentant le lot de la SCI VAL 826 ») :

3-1-1 Sur le moyen tiré de l’autorisation préalable et rétroactive :

Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble », et conformes à la destination de celui-ci.

Il est par ailleurs constant que des travaux irrégulièrement entrepris par un copropriétaire peuvent être ratifiés a posteriori par une décision ultérieure de l’assemblée générale, prise en plein de connaissance de cause, statuant à la majorité requise pour autoriser lesdits travaux (ex. Civ. 3ème, 20 novembre 1985, n° 84-16.414), nonobstant le fait que les travaux litigieux ont été réalisés au mépris du règlement de copropriété et des règles édictées par la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 3ème, 20 novembre 1985, n° 84-16.414, troisième moyen).

L’assemblée générale peut ainsi autoriser a posteriori les travaux irrégulièrement réalisés en méconnaissance des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d’appel de Bastia, Chambre civile, 25 juin 2008, n° RG 07/00231), c’est-à-dire les ratifier (ex. : Cour d’appel de Paris, 23ème chambre, section A, 19 décembre 2001, n° RG 2000/08415 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 24 juillet 2019, n° RG 16/02723), en autorisant les travaux préalablement faits (ex. : Cour d’appel de Rouen, Chambre 1, Cabinet 1, 15 septembre 2010, n° RG 08/05468).

En l’espèce, la résolution n° 22 porte précisément sur la validation « rétroactive », a posteriori, de travaux affectant les parties communes et/ou l’aspect extérieur de l’immeuble, relevant de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, effectués sans autorisation préalable de l’assemblée générale à l’initiative de la S.C.I. VAL 826.

Les stipulations de l’article 8 (Usage des parties privatives, page 23) du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] en date du 2 juin 1973 (pièce n° 2 produite en demande), invoquées en demande par Madame [M], ne constituent qu’une reprise des dispositions de l’article 9 I de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot » et qu’il « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Elles ne sont pas de nature à imposer en toutes circonstances une autorisation préalable de l’assemblée générale et à remettre en cause la possibilité pour cette dernière d’autoriser rétroactivement et a posteriori des travaux qui auraient été effectués sans autorisation préalable.

La résolution n° 22 querellée a précisément pour objet et pour effet de régulariser a posteriori le défaut d’autorisation préalable des travaux, en violation à la fois dans les conditions prévues à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et des dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 4ème chambre A, 27 avril 2017, n° RG 15/13587), en « couvrant » ces infractions au règlement de copropriété et au statut de la copropriété des immeubles bâtis (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 10 mars 2010, n° RG 08/15075).

Ce moyen de droit sera donc écarté.

3-1-2 Sur le moyen relatif au vote d’une résolution unique portant sur l’ensemble des travaux réalisés par la S.C.I. VAL 826 :

Il est constant qu’en application des articles 9 du décret du 17 mars 1967 et 17 de la loi du 10 juillet 1965, chaque résolution proposée au vote de l’assemblée générale des copropriétaires ne doit avoir qu’un seul objet (ex. : Civ. 3ème, 26 septembre 2007, n° 06-11.191 ; 14 janvier 2009, n° 08-10.624).

Toutefois, une résolution unique peut avoir pour objet plusieurs questions lorsque celles-ci sont indissociables, dès lors que le vote unique porte sur des questions ayant un caractère indissociable en raison du lien de dépendance ou de connexité existant entre elles.

Ainsi, il est constant qu’une assemblée générale peut, par une même décision, voter un ensemble de travaux dès lors que ces derniers forment un tout indissociable (ex. : Civ. 3ème, 9 juillet 2020, n° 19-18.623, §8).

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Il appartient au juge du fond de procéder à l’analyse des éléments de preuve sur lesquels il se fonde pour retenir le caractère indissociable des objets de la résolution, écartant la nécessité d’un vote distinct (ex. : Civ. 3ème, 8 octobre 2015, n° 14-22.391 ; 11 juillet 2019, n° 18-16.904).

En l’espèce, la résolution n° 22 porte sur des travaux d’installation d’une ventouse pour chaudière en façade sur cour, d’une part, ainsi que de pose d’un coffrage dans la cage d’escalier, pour la colonne de gaz, et d’une armoire pour le compteur individuel GDF alimentant le lot de la S.C.I. VAL 826, d’autre part, qui s’inscrivent dans le cadre d’un projet global unique (ex. : Cour d’appel de Lyon, 1ère chambre civile B, 27 juin 2023, n° RG 21/06226) et forment un tout indissociable en raison du lien de dépendance ou de connexité existant entre eux.

En effet, la demande d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 7 décembre 2020 formulée par la S.C.I. VAL 826, selon courrier reçu par le syndic le 20 octobre 2020 (pièce n° 1 produite par le syndicat des copropriétaires, convocation à l’assemblée générale du 7 décembre 2020), porte sur la validation rétroactive de l’installation d’une chaudière à ventouse en sortie de façade sur cour, dont la bonne mise en œuvre suppose le coffrage de la colonne de gaz et du compteur de gaz alimentant le lot de la S.C.I. VAL 826, de nature à minimiser les nuisances subies par les copropriétaires, ces aménagements constituant le prolongement des travaux afférents à la ventouse de chaudière.

Il convient donc de considérer que ces différents travaux n’entraînent pas à eux seuls la nécessité de délibérations distinctes pour répondre aux impératifs de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, qu’ils sont nécessairement liés, que ces questions sont indissociables et qu’elles n’entraînent pas l’obligation de votes séparés (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 23 novembre 2022, n° RG 18/28197).

Ce moyen de droit sera donc écarté.

3-1-3 Sur les moyens relatifs à « l’absence de conformité des travaux litigieux » et à la « différence de traitement » entre les copropriétaires:

Ne peuvent être autorisés en application des dispositions précitées de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 les travaux portant atteinte aux droits des copropriétaires sur les parties communes ou sur les parties privatives afférentes à leurs lots.

Par ailleurs, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11 I (article 13 du décret du 17 mars 1967).

Aux termes du dernier alinéa de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, « il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux ».

En l’espèce, une documentation technique fournie, précisant notamment l’implantation et la consistance des travaux réalisés [plans et coupe, photos façade cour du bâtiment A, extraits NF DTU 61 1-4, photos palier R+2 du bâtiment A, extraits concernant les comptes de gaz individuels, extrait de la circulaire du 13/12/182 concernant la sécurité des personnes dans des bâtiments existants, arrêté du 2 août 1977 concernant les installations de gaz, outre un procès-verbal de constat d’huissier du 23 septembre 2020 comportant de nombreuses photographies], était jointe à la convocation adressée aux copropriétaires par courrier en date du 10 novembre 2020, dans le délai impératif de vingt-et-un jours prévu par l’article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, de sorte que :

— les copropriétaires ont été mis en mesure de statuer en pleine de connaissance de cause sur la demande de validation de travaux formulée par la S.C.I. VAL 826, en disposant d’une information technique précise, nonobstant la date d’établissement du rapport de visite de M. [Z] [P] (10/10/2020),

— aucune inégalité de traitement entre les copropriétaires dans l’accès à ladite information n’apparaît caractérisée en l’espèce.

Madame [M] ne produit aucune analyse émanant d’un professionnel de la construction, qui serait de nature à contredire les constatations techniques de M. [Z] [P], architecte, relatives à la conformité du dispositif de ventouse, au regard de la configuration de la courette litigieuse, à la réglementation relative aux appareils de combustion raccordés, prévue par le DTU 61-1 relatif à l’installation de gaz dans les locaux d’habitation, s’agissant de débouchés situés à 0,40 m de tout ouvrant et à 0,60 m de tout orifice d’entrée d’air de ventilation positionnés au-dessus du débouché.

Par ailleurs, Madame [M], qui indique être propriétaire d’un appartement R+3 situé au-dessus de celui (R+2) appartenant à la S.C.I. VAL 826 (dernières écritures, page 3 sur 33), ne tire aucune conséquence juridique de la mention contenue dans le rapport de M. [P] selon laquelle « une des persiennes ajourées de la fenêtre dans l’appartement du niveau R+2 gauche vient partiellement recouvrir » la « ventouse » et qu’il « faudrait éviter de la laisser ouverte lors du fonctionnement de la chaudière », alors même que l’architecte n’a relevé aucun danger particulier susceptible d’être occasionné par l’ouverture de cette persienne et qu’il n’est ni allégué ni justifié de l’existence d’une atteinte aux droits des autres copropriétaires résultant de cette configuration, s’agissant d’une ventouse se situant « à un mètre environ de la fenêtre du deuxième étage » (procès-verbal de constat d’huissier du 23 septembre 2020, page 2).

Il en est de même s’agissant des « réglettes de ventilations dans les fenêtres de l’escalier » recommandées par M. [P] dans son rapport du 10 octobre 2020 (page 2) « pour améliorer la ventilation » de l’escalier commun, dont il n’est ni allégué ni démontré que l’absence, à la supposer avérée, serait de nature à porter atteinte aux droits des copropriétaires ou à générer des nuisances particulières.

S’agissant enfin du certificat de conformité devant être délivré par l’installateur, outre que des justificatifs de maintenance de la chaudière installée dans le lot de la S.C.I. VAL 826 ont été portées à la connaissance des copropriétaires dans le cadre de la demande de validation rétroactive de travaux formée par la S.C.I. VAL 826, le tribunal relève que l’assemblée générale, aux termes de la résolution querellée n° 22, a par ailleurs donné « pour mission au Syndic d’obtenir de Gaz de France (ou toute entreprise spécialisée) un certificat de conformité du compteur individuel de gaz alimentant le lot de la SCI VAL 826 et de faire réaliser périodiquement, pat tel organisme agréé, la vérification et l’entretien des installations de gaz de l’immeuble ».

Les moyens susvisés seront donc écartés.

3-1-4 Sur le moyen relatif aux « nuisances générées par les travaux litigieux » (bruit, atteinte à l’esthétique ou à l’harmonie de l’immeuble) :

Ne rentrent pas dans le champ d’application des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, mais relèvent de l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, les travaux portant atteinte à l’harmonie ou à l’esthétique de l’immeuble, dès lors qu’ils constituent des éléments de sa destination (ex. : Civ. 3ème, 18 février 2004, n° 02-15.147).

Si la notion de destination de l’immeuble peut inclure les caractéristiques architecturales et esthétiques de l’immeuble, c’est à la condition que cet immeuble présente des particularités ou une identité marquées, une originalité ou un très grand standing notamment au regard des matériaux utilisés (ex. : Cour d’appel de Versailles, 4ème chambre – 2ème section, 26 février 2020, n° RG 18/00819).

En l’espèce, l’examen de la documentation annexée à la convocation adressée aux copropriétaires permet d’établir que la chaudière installée, qui apparaît conforme à la réglementation en vigueur (rapport de M. [P]) :

— ne génère pas de nuisances olfactives lorsqu’elle est en fonctionnement (procès-verbal de constat d’huissier du 23 septembre 2020, page 3), aucune fumée ne s’échappant de la ventouse,

— génère un « bruit en provenance de cette ventouse » qualifié de « faible », ainsi qu’il en ressort des mesures de pression sonores prises « avant et pendant le fonctionnement » de la chaudière litigieuse, depuis le palier et depuis la salle de bains (procès-verbal de constat d’huissier du 23 septembre 2020, page 4),

— les bruits en provenance de la cuisine du restaurant au rez-de-chaussée et de la boulangerie, dont les portes sont ouvertes sur la cour, sont beaucoup plus importants que ceux provenant de l’échappement de la chaudière litigieuse (procès-verbal de constat d’huissier du 23 septembre 2020, page 5),

— le placard situé sur le palier du premier étage à gauche de la porte palière, contenant le compte de gaz de l’appartement, est d’aspect récent et « dimensionné pour l’accueillir » (procès-verbal de constat d’huissier du 23 septembre 2020, page 5).

Madame [M] ne produit dans le cadre de la présente instance aucun élément qui viendrait contredire ces constatations relatives à la chaudière litigieuse en établissant que le fonctionnement de la ventouse entraînerait « un bruit au droit de la chambre » de l’appartement de Madame [M], contraignant « tout occupant » à « maintenir sa fenêtre fermée dès que la chaudière de la SCI VAL 826 est en fonctionnement », comme le prétend, sans le démontrer, la demanderesse.

Il ne ressort pas, de surcroît, de la documentation annexée à la convocation adressée aux copropriétaires que la ventouse, d’aspect récent, discrète et de dimensions modestes, installée en façade sur cour de l’immeuble, viendrait « dégrader » cette cour, au regard de ses caractéristiques spécifiques (pièce n° 3 produite par Mme [M], photographies de la cour intérieure de l’immeuble).

Il en est de même des coffrages mis en place, au niveau de la colonne de gaz (en dépit des dimensions de celui-ci) et du compteur gaz du 2ème étage, qui ne dénaturent pas l’harmonie de la façade sur cour ni du palier du premier étage de l’immeuble, ainsi qu’il en ressort des photographies intégrées au procès-verbal de constat d’huissier en date du 23 septembre 2020 (pages 3, 6 et 7 en particulier), de même que des photographies de la façade cour du bâtiment A (30/09/2012) et du palier du R+2 du bâtiment (10/10/2020) mentionnées en documents joints n° 2 et 4 dans le rapport du 10 octobre 2020 de M. [P].

Si l’immeuble en cause est de bonne facture et présente une certaine harmonie, il n’est manifestement pas d’un très grand standing et les particularités de son style ou de son « identité » n’apparaissent pas avec évidence.

Eu égard à la destination de l’immeuble, telle qu’elle ressort notamment des stipulations du règlement de copropriété (page 23, article 8, Usage des Parties privatives), à usage mixte large (d’habitation, de bureaux, de locaux commerciaux ou de production industrielle, pour l’exercice de professions libérales) et du standing de l’immeuble, tel qu’il ressort en particulier des photographies annexées à la convocation adressée aux copropriétaires en vue de l’assemblée générale du 7 décembre 2020, la résolution contestée, relative à l’installation d’une ventouse de chaudière en façade sur cour intérieure, ne porte nullement atteinte à la destination de l’immeuble et apparaît tout à fait compatible avec son esthétique (ex. : Cour d’appel de Metz, 1ère chambre, 7 mars 2019, n° RG 17/02492).

Rien ne montre que la chaudière à ventouse installée, avec expulsion des rejets par condensation au niveau de la sortie créée en façade pour l’évacuation des gaz, ne serait pas conforme à la réglementation, alors qu’il s’agit par ailleurs d’un système ne portant pas atteinte à l’harmonie de la façade, eu égard à son caractère relativement discret et à sa généralisation en cours dans l’immobilier parisien.

Le moyen relatif aux nuisances sera donc également écarté.

Sur ce ;

Au regard de l’ensemble des éléments précités, Madame [N] [C] [G] [M], épouse [F], devra être déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n° 22 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] en date du 7 décembre 2020.

3-2 Sur les résolutions n° 23 (à la demande de Mme [N] [M] : « Autorisation au Syndic d’agir à l’amiable et en justice afin d’obtenir le retrait d’une ventouse d’évacuation de fumées et la remise en état de la façade cour par la SCI VAL 826 ») et 24 (à la demande de Mme [N] [M] « Autorisation au Syndic d’engager toute procédure à l’encontre de la SCI VAL 826 afin d’obtenir le retrait du coffrage apposé sur le palier du 1er étage bâtiment A par la SCI VAL 826 lors du déplacement de son compteur gaz privatif et au déplacement dudit compteur dans ses parties privatives) :

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En l’espèce, il n’est justifié d’aucune « différence de traitement » injustifiée entre les copropriétaires qui aurait « empêché Madame [M] de faire connaître ses observations et griefs à l’encontre des travaux de la SCI VAL 826 » (dernières écritures de la demanderesse, pages 27, 28 et 29 sur 33), alors que les copropriétaires ont tous disposé en amont de l’assemblée générale d’une documentation technique précise et détaillée leur permettant se prononcer de manière éclairée et en toute connaissance de cause.

Pour le surplus, le tribunal relève que les copropriétaires ont souverainement, et de façon logique, décidé de ne pas engager de procédure à l’encontre de la S.C.I. VAL 826 aux fins de retrait de la ventouse d’évacuation de fumées et de remise en état de la façade cour, d’une part, et de retrait du coffrage apposé sur le palier du 1er étage bâtiment A, escalier A, d’autre part, selon résolutions querellées n° 23 et 24, après avoir ratifiés rétroactivement ces mêmes travaux selon résolution n° 22 les précédant de la même assemblée générale.

Dans ces conditions, Madame [N] [C] [G] [M], épouse [F], ne pourra qu’être déboutée de sa demande d’annulation des résolution n° 23 et 24 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] en date du 7 décembre 2020.

IV – Sur la demande indemnitaire par Madame [M] :

Madame [M] demande à ce que la responsabilité du syndicat des copropriétaires et celle de son syndic, la société GTF, soient engagées.

Elle soutient que :

— en mettant au vote une résolution dont les éléments essentiels concernant les travaux litigieux de la S.C.I. VAL 826 n’ont pas été transmis à la collectivité des copropriétaires, le syndic a privé les votants des informations nécessaires à un vote éclairé ;

— la régularisation accordée à la S.C.I. VAL 826 s’est faite en contravention du règlement de copropriété et des droits des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] oppose que les conditions pour engager sa responsabilité et celle de son syndic ne sont pas réunies.

Il soutient que :

— l’aspect esthétique et l’harmonie de l’immeuble n’ont pas été dégradés du fait de la préexistence d’une bouche d’aération ;

— Madame [M] ne donne aucun chiffrage précis de son préjudice au titre de la dégradation prétendue de l’harmonie de l’immeuble ;

— les troubles anormaux avancés ne sont pas prouvés ;

— aucun préjudice n’étant démontré, la demande de Madame [M] tendant à contraindre le syndicat à faire injonction à la S.C.I. VAL 826 de procéder aux travaux de remise en état est sans objet ;

— si le tribunal devait faire droit à la demande d’injonction de Madame [M], il devrait cependant ne pas assortir cette dernière d’une astreinte, puisqu’il n’est juridiquement pas possible de faire courir une astreinte sur une obligation dont la réalisation n’incombe pas à la partie qui se voit condamnée mais à un tiers, en l’espèce la S.C.I. VAL 826.

La société GTF oppose, d’une part, que la responsabilité du syndic ne peut être mise en œuvre par un copropriétaire car il n’est pas satisfait du sens des votes de l’assemblée et, d’autre part, que Madame [M] ne démontre aucune faute du syndic à l’occasion de l’organisation de l’assemblée générale du 7 décembre 2020, ni le lien de causalité avec le préjudice qu’elle prétend avoir subi.

***

Le copropriétaire est fondé à agir sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel à l’encontre du syndic si l’une de ses fautes lui a causé un préjudice direct et personnel. Le syndicat des copropriétaires, quant à lui, est tenu de répondre des fautes du syndic dans l’exercice de ses fonctions.

N’ayant aucun lien de droit avec chaque copropriétaire pris individuellement, la responsabilité délictuelle du syndic peut être engagée à l’égard d’un copropriétaire sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, à condition que ce dernier établisse l’existence de fautes commises par le syndic dans l’accomplissement de sa mission.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses fonctions.

La responsabilité du syndic fondée sur la faute dans l’exécution de sa mission entraîne la responsabilité du syndicat, sauf faute personnelle et exclusive du syndic (ex. : Cour d’appel de Rennes, 4ème chambre, 14 juin 2008, n° RG 15/02617 ; 15 mars 2018, n° RG 14/08917). Il s’en déduit qu’un copropriétaire est recevable à agir en responsabilité délictuelle contre le syndicat des copropriétaires du fait des manquements commis par le syndic et qu’une condamnation in solidum peut être prononcée.

En application de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, il incombe au syndic de porter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les questions dont un copropriétaire demande l’inscription, telles que formulées (ex. : Civ. 3ème, 16 octobre 2012, n° 11-22.514), sans pouvoir se faire juge de l’opportunité de celles-ci (ex. : Civ. 3ème, 13 septembre 2018, n° 17-22.124).

La décision souveraine de l’assemblée générale des copropriétaires s’impose au syndic, qui est un mandataire du syndicat et doit respecter les instructions de son mandant (ex. : Civ. 3ème, 6 février 2002, n° 00-17.324).

En l’espèce, les conditions de mise en œuvre de la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires et de son syndic ne sont pas réunies dès lors qu’il a été vu précédemment que les éléments transmis aux copropriétaires en amont de l’assemblée générale étaient suffisants pour éclairer leur vote, que le syndic a rempli sa mission légale en inscrivant à l’ordre du jour la demande de validation rétroactive de travaux formulée par la S.C.I. VAL 826, qu’aucune rupture de l’harmonie de l’immeuble ni aucune atteinte manifeste aux droits et à la jouissance paisible de Madame [M] ne sont caractérisées et que l’assemblée générale des copropriétaires pouvait parfaitement, comme elle l’a fait, ratifier a posteriori des travaux réalisés sans autorisation préalable, en violation des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et des stipulations du règlement de copropriété.

Madame [M] ne rapporte pas davantage la preuve du préjudice dont elle se plaint prétendument causé par « la dégradation de l’harmonie de l’immeuble dont elle est propriétaire et les troubles anormaux apportés à la jouissance paisible » (dernières écritures de la demanderesse, page 29 sur 33), préjudice dont la nature même n’est pas clairement indiqué et qu’il n’est justifié en l’espèce ni dans son principe ni dans son quantum (10.000 €).

Faute de rapporter la preuve d’une faute imputable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] et/ou à son syndic en exercice, le Cabinet GTF, qui lui aurait causé un quelconque préjudice, Madame [N] [C] [G] [M], épouse [F], ne pourra qu’être déboutée l’intégralité de ses demandes :

— de condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] et de la S.A.GTF IMMOBILIER à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

— tendant à voir ordonner sous astreinte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] de faire injonction au copropriétaire contrevenant, de surcroît non appelé en la cause, de procéder aux travaux de remise en état.

V – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Madame [N] [C] [G] [M], épouse [F], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu’au paiement, au titre des frais irrépétibles, de :

— la somme de 3.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4],

— et la somme de 3.000,00 € à la S.A. GTF IMMOBILIER (Société Gestion et Transactions de France).

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile sera accordé à Maître Cécile IDIART ainsi qu’à Maître Ariane LAMI SOURZAC.

Par ailleurs, les prétentions de Madame [N] [C] [G] [M], épouse [F], étant déclarées mal fondées dans le cadre de la présente instance judiciaire l’opposant au syndicat des copropriétaires, elle sera déboutée de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Rejette l’exception de nullité de l’assignation délivrée le 23 avril 2021 par Madame [M], soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4],

Déclare Madame [N] [C] [G] [M], épouse [F], irrecevable en sa demande d’annulation, en son entier, de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4] en date du 7 décembre 2020,

Déboute Madame [N] [C] [G] [M], épouse [F], de ses demandes subsidiaires d’annulation des résolutions n° 22, 23 et 24 de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] en date du 7 décembre 2020,

Déboute Madame [N] [C] [G] [M], épouse [F], de l’intégralité de sa demande de condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] et de la S.A.GTF IMMOBILIER à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

Rejette l’intégralité de la demande formée par Madame [N] [C] [G] [M], épouse [F], tendant à voir ordonner sous astreinte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] de faire injonction au copropriétaire contrevenant de procéder aux travaux de remise en état,

Condamne Madame [N] [C] [G] [M], épouse [F], aux entiers dépens de l’instance,

Accorde à Maître Cécile IDIART ainsi qu’à Maître Ariane LAMI SOURZAC le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne Madame [N] [C] [G] [M], épouse [F], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [N] [C] [G] [M], épouse [F], à payer à la S.A. GTF IMMOBILIER (Société Gestion et Transactions de France) la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame [N] [C] [G] [M], épouse [F], de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 07 Novembre 2024

La Greffière, Le Président,