TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e LAMI SOURZAC, M^e AUDINEAU

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e COLL

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/11521

N° Portalis 352J-W-B7F-CVCLZ

N° MINUTE :

Assignation du :

7 septembre 2021

JUGEMENT

rendu le 7 novembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [W] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Monsieur [J] [Y]

[Adresse 8]

[Localité 12]

Monsieur [X] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 13]

représentés par Maître Anne-Constance COLL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0653

DÉFENDEURS

S.A. GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE (GTF)

[Adresse 9]

[Localité 10]

représentée par Maître Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0380

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/11521 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVCLZ

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet MICHEL [P]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représenté par Maître Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Brigitte BOURDON, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Maïssam KHALIL, greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 5 septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Brigitte BOURDON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 7 novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [Y] est propriétaire des lots n°18, n°19, n°101 et 25 au sein de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 16], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [J] [Y] et M. [X] [Y] sont propriétaires indivis des lots n°40, n°41 et 91 au sein dudit immeuble.

Le syndic actuel de l’immeuble est la société [P], lequel a succédé à la société GTF (Gestion et transactions de France) lors de l’assemblée générale du 22 mars 2023.

Lors de l’assemblée générale du 24 juin 2021, tenue exclusivement par correspondance, ont été adoptées les résolutions n°3, 9, 18, 22.2 à 22.7 et 28.

C’est dans ces conditions que les consorts [Y] ont fait délivrer assignations, par exploits d’huissier du 7 septembre 2021, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 16] et à la société GTF, à titre principal, aux fins de voir engager la responsabilité de la société GTF, d’annulation de l’assemblée générale du 24 juin 2021 en son entier, ou à tout le moins des résolutions n°3, 9, 18, 22.2 à 22.7 et 28, de désignation d’un administrateur judiciaire et d’un expert-comptable, d’interdiction au syndic GTF de se représenter et de prendre des honoraires sur les actes relatifs à la présente procédure, de condamner le syndic à faire poser un panneau de sécurité dans l’escalier F, outre des demandes indemnitaires, et relatives aux frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 2 avril 2024, les consorts [Y] ont été déclarés irrecevables à agir en leur prétention indemnitaire tendant à l’engagement de la responsabilité délictuelle du cabinet GTF, et recevables pour le surplus de leurs prétentions.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 11 juin 2024, les consorts [Y] demandent au tribunal, au visa de l’article 700 du code de procédure civile, de :

«  Recevoir Messieurs [W] [Y], [J] [Y] et [X] [Y] en leurs demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

Juger le syndic GTF responsable en raison de :

— La non-application des décisions prises lors de l’AG de janvier 2020, notamment l’absence de recours à un expert-comptable et l’absence de repose du panneau de sécurité dans l’escalier F ; – La gestion de la convocation à l’AG du 24 juin 2021 ;

— La gestion de la rédaction du procès-verbal, notamment pour les résolutions 22.2 à 22.7 ;

Juger que l’AG du 24 juin 2021 s’est déroulée de façon irrégulière du fait de l’absence de nombreuses annexes comptables et de l’absence des résolutions demandées par M. [W] [Y] ;

Annuler les résolutions 3, 9, 18, 22.2 à 22.7 et 28 du procès-verbal de l’AG du 24 juin 2021 ;

Annuler l’AG du 24 juin 2021 du fait :

— Que les copropriétaires n’avaient pas le résultat de l’expertise comptable demandée en janvier 2020 et étaient donc dans l’incapacité de se prononcer sur la sincérité des comptes et de la trésorerie de la copropriété ;

— Que les copropriétaires n’avaient pas tous les documents comptables nécessaires dans leur convocation et étaient donc dans l’incapacité de se prononcer sur la sincérité des comptes et de la trésorerie de la copropriété ;

Désigner un expert-comptable qui sera chargé de clarifier les comptes de la copropriété ;

Interdire au syndic de copropriété GTF de prendre des honoraires sur les actes relatifs à la présente procédure judiciaire ;

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/11521 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVCLZ

En tout état de cause,

Débouter le syndic de copropriété GTF et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner le syndic de copropriété GTF et le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 21 juin 2024, la société GTF demande au tribunal, au visa des articles 1240, 1241 et 1353 du code civil, des articles 6 et 9 du code de procédure civile, des articles 7, 18, 29-1 A à 21-1 B de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 46, 47 et 49 du décret du 17 mars 1967, de:

«  Débouter Messieurs [W] [Y], [J] [Y] et [X] [Y] de toutes leurs demandes ;

Pour le cas où par impossible, le Tribunal estimait devoir désigner un expert-comptable :

Prononcer la mise hors de cause de la Société GTF, laquelle n’aura pas à participer aux opérations d’expertise ;

Les condamner solidairement ou en tout cas in solidum à payer à la société Gestion et Transactions de France la somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure

civile ;

Les condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Ariane Lami Sourzac, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.".

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 août 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 18ème, demande au tribunal, au visa des articles 10, 11, 19-2 et 49 du décret du 17 mars 1967, des articles 21, 24 et 25 la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 145 du code de procédure civile, de :

«  Déclarer M. [W] [Y], M. [J] [Y], M. [X] [Y] irrecevables en leurs demandes tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 24 juin 2021 en son entier ;

Débouter M. [W] [Y], M. [J] [Y], M. [X] [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner solidairement M. [W] [Y], M. [J] [Y], M. [X] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 16] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement M. [W] [Y], M. [J] [Y], M. [X] [Y] au entiers dépens d’instance ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 5 septembre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/11521 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVCLZ

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur l’irrecevabilité de la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 24 juin 2021 en son entier

Les consorts [Y] estiment être fondés à demander l’annulation de l’assemblée du 24 juin 2021 ou à tout le moins l’annulation des résolutions n°3, 9, 18, 22.2 à 22.7 et 28, même s’ils ont voté en faveur de certaines résolutions.

A l’appui de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 24 juin 2021 en son entier, ils invoquent :

(1) des irrégularités qui affecteraient la convocation à ladite assemblée, portant notamment :

— sur les documents relatifs aux comptes, faute de réalisation d’une expertise des comptes votée lors de l’assemblée générale du 29 janvier 2020 (résolution n°30) ;

— sur des annexes comptables incomplètes ;

— sur l’absence de bilan financier (décompte général définitif) des travaux de ravalement des façades de la cour principale de 2016-2017;

— sur le fait que le compte travaux ALUR, ne figure pas sur un compte séparé du compte général de copropriété.

(2) le motif que le conseil syndical, qui a reçu délégation, ne serait pas compétent pour choisir l’entreprise chargée des travaux de ravalement du rez-de-chaussée de la façade arrière l’escalier C, sur la base de deux devis joints à la convocation, alors qu’ils ne sont pas comparables, et ne pourraient dès lors être pris en charge par la copropriété.

(3) le motif que le cabinet GTF n’a pas inscrit à l’ordre du jour les demandes de résolutions sollicitées par eux par lettre recommandée du 12 novembre 2020 ; qu’un report de l’assemblée a été demandé par courriel avec accusé de réception du 7 juin 2021, afin que le syndic puisse inscrire leurs demandes de résolution à l’ordre du jour de l’assemblée reportée ; que cela leur a été refusé et il leur a été proposé une assemblée générale extraordinaire aux frais du syndic, en septembre ou octobre 2021 pour aborder ces résolutions.

Le syndicat des copropriétaires, ainsi que le cabinet GTF soulèvent le défaut de qualité à agir des consorts [Y], puisqu’un copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions ne peut invoquer la nullité de l’assemblée pour convocation irrégulière même s’il a fait inscrire des réserves dans le procès-verbal d’assemblée générale, ce qui est le cas des consorts [Y] qui ont voté en faveur de plusieurs résolutions adoptées lors de cette assemblée – notamment les résolutions n°7.1 et 7.1.2.

Le syndicat des copropriétaires ajoute que le cabinet GTF a bien joint à la convocation tous les éléments prévus aux articles 10 et 11 du décret du 17 mars 1967 concernant les comptes ; qu’ils ont été vérifiés par le conseil syndical ; que les comptes de l’exercice du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 ont été approuvés par l’assemblée générale (résolution n°2).

Il précise enfin que le conseil syndical a été habilité par l’assemblée pour choisir le devis relatif au ravalement, arrêter le budget des travaux à hauteur de 8 410 euros TTC, suivant un devis de la société Crête & Laurent et un devis de la société Renov, respectant ainsi l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967.

Sur la demande d’inscription de résolution à l’ordre du jour de M. [Y], le syndicat des copropriétaires soutient que conformément à la jurisprudence, la validité de l’assemblée générale n’est en aucun cas affectée du fait de la non-inscription à l’ordre du jour d’une résolution sollicitée par un copropriétaire ; que le cabinet GTF a proposé la tenue d’une assemblée générale extraordinaire à ses frais en septembre ou octobre 2021 pour aborder les résolutions demandées ; que le report de cette assemblée générale sollicité par M. [W] [Y] le 15 juin 2021 alors que l’assemblée devait avoir lieu le 24 juin 2021, n’était pas opportun les résolutions sollicitées n’ayant aucun impact sur les résolutions mises à l’ordre du jour ; qu’elles pouvaient être mises à l’ordre du jour d’une assemblée générale extraordinaire en septembre ou octobre 2021 ; que cependant, plutôt que d’accepter la tenue d’une assemblée générale extraordinaire, aux frais du syndic, les consorts [Y] ont préféré brandir la menace d’une nouvelle procédure ; qu’en outre, la possibilité d’un ordre du jour complémentaire n’existe plus depuis la publication du décret du 27 mai 2004.

Le cabinet GTF rappelle, sur le fondement des articles 1240, 1241 et 1353 du code civil, ainsi que les articles 6 et 9 du code de procédure civile, et du fait du jugement du 17 mars 2023 et de l’ordonnance du 2 avril 2024, que les demandes dirigées à son encontre sur l’existence d’un prétendu préjudice financier résultant d’erreurs comptables, ont été rejetées ; que le syndicat des copropriétaires justifie que les pièces comptables visées à l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ont été jointes à la convocation, et que les membres du conseil syndical ont vérifié les pièces justificatives et les comptes de gestion préalablement à l’assemblée tel que votée à la résolution n°2 ; qu’il justifie de l’analyse des comptes soumis au contrôle de l’ARC, conformément à la résolution n°30 votée lors de l’assemblée générale du 29 janvier 2020, selon facture du 31 août 2021.

Il verse aux débats le relevé de compte Alur prenant en compte les sommes régulièrement versées ; que concernant l’omission de présenter aux copropriétaires le montant du livret A au 30 juin 2019, il fait observer que l’état des dettes et créances communiquées par la société Sogi révèle un montant sur le livret A de 10 euros ; qu’ayant été désigné par l’assemblée du 23 janvier 2019, il a fallu un temps de recherches comptables important pour pouvoir reconstituer les fonds devant être versés sur le livret A, alors même que les fonds perçus n’avaient pas été affectés correctement par le précédent syndic ; qu’en tout état de cause, la résolution n°28, portant sur l’application et le suivi des décisions prises au cours des assemblées générales précédentes a été soumise aux copropriétaires lors de l’assemblée générale du 24 juin 2021 et a été rejetée ; qu’il n’a trouvé aucune trace d’un ravalement en 2016 parmi les éléments remis par la société Sogi, ni décompte général définitif, ni procès-verbal de réception, et qu’il est dès lors dans l’incapacité de soumettre aux copropriétaires un tel décompte.

Le cabinet GTF souligne en outre que les consorts [Y] ne s’expliquent pas sur les raisons pour lesquelles les deux devis présentés ne seraient pas comparables ni sur leur allégation selon laquelle l’un des devis porterait sur des travaux à réaliser sur des parties privatives ; que les devis portant sur des travaux de ravalement ou d’enduit extérieurs, parties communes, comportent des postes portant sur les fenêtres notamment, de manière à préserver l’harmonie de l’immeuble ; qu’un tel devis ne préjuge en rien des modalités de financement desdits

travaux ; que la lecture de la résolution n°18 montre que l’assemblée a décidé d’exécuter les travaux de ravalement, donner mandat au conseil syndical pour choisir l’entreprise et fixer un budget de travaux à la somme de 8 410,60 euros, donner mandat au président de séance pour fixer les dates des appels de fonds, valider la mission de suivi travaux par le service travaux du syndic et approuver les honoraires du syndic pour le suivi desdits travaux.

Sur la demande d’inscription de résolution à l’ordre du jour de M. [Y], le cabinet GTF verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée du 9 février 2022 démontrant que l’ensemble des résolutions demandées par les consorts [Y] ont été portées à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure.

Sur ce,

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Il est constant qu’en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui s’est abstenu ou a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale, et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale, dès lors qu’il n’est pas opposant.

En l’espèce, les consorts [Y] se sont abstenus ou ont voté en faveur de certaines résolutions de l’assemblée générale contestée.

En conséquence, les consorts [Y] sont irrecevables à solliciter la nullité de l’assemblée générale du 24 juin 2021 en son entier, sans qu’il soit besoin d’examiner les moyens soulevés quant à une éventuelle irrégularité de la convocation ou d’une habilitation donnée au conseil syndical.

2. Sur les demandes subsidiaires d’annulation des résolutions n°3, 9, 18, 22.2 à 22.7 et 28

2.1. Sur la résolution n°3 relative à l’approbation des comptes

Les consorts [Y] sollicitent à titre subsidiaire l’annulation de la résolution n°3 relative aux comptes de la copropriété (trésorerie et fonds Alur), au motif que l’expertise comptable prévue par la résolution n°30 de l’assemblée générale du 29 janvier 2020 n’aurait pas été mise en œuvre par le cabinet GTF, et que des irrégularités affectent les documents comptables joints à la convocation à l’assemblée générale.

Le syndic, la société GTF, ne développe aucun nouveau moyen que ceux opposés en réponse à la demande principale.

Le syndicat des copropriétaires répond à nouveau que la résolution n°3 ne souffre d’aucune irrégularité, dès lors que tous les éléments comptables requis par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ont été annexés à la convocation ; que le conseil syndical a vérifié les comptes; que la résolution a été adoptée avec 406/571 tantièmes des copropriétaires présents ou représentés ; qu’enfin, les consorts [Y] ne rapportent pas la preuve d’erreurs comptables et ne peuvent demander à la fois l’annulation de l’assemblée de 2020 en son entier et l’exécution de certaines de ses résolutions.

Sur ce,

Selon l’article 11 du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

«  I.- Pour la validité de la décision :

1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ".

Ainsi, le syndic n’est pas tenu de joindre à la convocation d’autres éléments comptables que ceux exigés à l’article 11 du décret. Il est loisible aux copropriétaires s’estimant insuffisamment informés de demander des explications au cours de l’assemblée générale pour éclairer leur vote.

En l’espèce, ont été joints à la convocation à l’assemblée générale les documents suivants :

— Annexe 1 – État financier, après répartition au 30 juin 2020, les sommes exigibles restant à recevoir par copropriétaires

— Annexe 2 – le compte de gestion courante par nature de charges

— Annexe 3 – le compte de gestion courante par clé de répartition, le budget prévisionnel de l’exercice du 01 juillet 2019 au 30 juin 2020, et comparatif des dépenses par rapport au budget.

— Annexe 4 – le compte de gestion pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles hors budget prévisionnel de l’exercice dos.

— Annexe 5 – l’état des travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles votés non encore clôturés la fin de l’exercice arrêté au 30 juin 2020.

Ainsi, les documents visés à l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ont été adressés aux copropriétaires.

Le procès-verbal d’assemblée rappelle que les comptes de gestion et pièces justificatives ont été vérifiés par le conseil syndical.

Ainsi l’information donnée aux copropriétaires dans la convocation à l’assemblée générale, relative à la situation comptable du syndicat des copropriétaires, a été conforme aux dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Les copropriétaires ont pu en discuter et voter en connaissance de cause.

Le conseil syndical avant l’assemblée a pu consulter les comptes du syndicat des copropriétaires.

Dès lors, les consorts [Y] n’établissent aucune irrégularité dans la tenue des comptes. Aucun abus n’est davantage démontré.

Dès lors, cette résolution a été régulièrement adoptée. En conséquence, les consorts [Y] seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°3 de l’assemblée du 24 juin 2021.

2.2. Sur la résolution n°9

Les consorts [Y] demandent, dans le dispositif de leurs conclusions, l’annulation de la résolution n°9 portant sur la désignation du cabinet GTF en tant que syndic, sans développer de moyens à cet égard.

Le cabinet GTF sollicite le débouté de la demande d’annulation de la résolution n°9 pour laquelle les consorts [Y] ne développent aucun moyen, et qui n’a plus d’intérêt puisqu’il n’est plus syndic de l’immeuble depuis l’assemblée du 22 mars 2023.

Le syndicat des copropriétaires soulève également le fait que les consorts [Y] se contentent de solliciter l’annulation de cette résolution sans développer d’argumentaire ; qu’en tout état de cause, celle-ci est régulière car le contrat de syndic était joint à la convocation et qu’elle a été adoptée à hauteur de 447/571 tantièmes des copropriétaires présents ou représentés.

Sur ce,

En l’absence de moyen développé à l’appui de leur prétention, les consorts [Y] seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée du 24 juin 2021.

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/11521 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVCLZ

2.3. Sur la résolution n°18 relative au ravalement de la façade arrière de l’escalier C

Les consorts [Y] demandent l’annulation de la résolution n°18, relative au ravalement du rez-de-chaussée de la façade arrière de l’escalier C (lot n°9), et portant délégation au conseil syndical du choix de l’entreprise. Ils se fondent sur les moyens précédemment développés à titre principal.

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet GTF reprennent également les moyens développés précédemment sur cette résolution.

Sur ce,

Selon l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire

En l’espèce, il n’est pas démontré par les consorts [Y] que le conseil syndical n’a pas reçu régulièrement délégation du syndicat des copropriétaires pour choisir l’entreprise chargée des travaux de ravalement de l’escalier, dans le montant de 8 410 euros de l’enveloppe de travaux adoptée en assemblée générale. Une mise en concurrence a été faite.

Dès lors, cette résolution a été régulièrement adoptée.

En conséquence, les consorts [Y] seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée du 24 juin 2021.

2.4. Sur les résolutions n°22, et 22.1 à 22.7, relatives à la situation des combles

Les consorts [Y] rappellent tout d’abord qu’ils ne sollicitent pas l’annulation de la résolution n°22.1 puisqu’elle a été rejetée par l’assemblée, contrairement à ce qui est affirmé par le cabinet GTF.

Ils exposent que les résolutions n°22.1 à 22.7 sont regroupées sous l’appellation « résolution n°22 » relatives à un projet de régularisation des combles, c’est-à-dire de modification de la réparation des tantièmes des lots de certains copropriétaires ayant agrandi leur lot avec ou sans l’accord de l’assemblée, en s’appropriant des combles, et avec l’appui d’un rapport de l’architecte du 20 octobre 2020 ; qu’ils ne sont pas opposés à une révision du règlement en ce sens, comme le montre leur vote en faveur de la résolution n°29 de l’assemblée litigieuse ; que s’agissant de M. [W] [Y] et son lot n°25, celui-ci est dans une situation légale car il a reçu l’autorisation de l’assemblée le 8 novembre 1993 ; que cette résolution concerne 16 copropriétaires sur 69, que l’assemblée ne peut obliger à engager des dépenses de géomètre alors qu’elle ignore combien de copropriétaires parmi ces 16 sont intéressés ou non par la jouissance voire l’achat des combles ; qu’il y a d’ailleurs une erreur dans la liste des 16 copropriétaires, puisque les plans de l’immeuble prouvent que le lot n°84 n’est pas situé sous les combles.

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/11521 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVCLZ

S’agissant de la résolution 22.2, ils soutiennent qu’en rappelant que le lot n°25 n’a pas pu être visité, cela a stigmatisé M. [W] [Y] alors que celui-ci est loué et qu’il ne peut y pénétrer librement, et ce d’autant que le locataire s’adonne à une activité de prostitution.

Concernant les résolutions 22.3 à 22.7, l’annulation de la résolution 22.1 étant une résolution de principe portant sur la régularisation de la situation des combles, qui a été rejetée, les résolutions d’application i.e. 22.3 à 22.7 (désignation d’un géomètre-expert, honoraires du syndic et du géomètre-expert et les modalités des appels de fonds), sont devenues sans objet et n’auraient pas dû être reportées comme étant approuvées dans le procès-verbal de l’assemblée litigieuse ; que ces résolutions ne concernent que les parties de l’immeuble situées dans les combles, alors que l’assemblée générale a rejeté la résolution 29 relative à la régularisation de l’ensemble des appropriations des parties communes de l’immeuble et pas seulement celles concernant les combles.

En réponse, le cabinet GTF fait observer que la résolution n°22.1 a été rejetée, que les consorts [Y] ont voté contre et ne peuvent dès lors en demander l’annulation ; que la résolution 22.2. n’a pas donné lieu à un vote et ne stigmatise aucunement M. [W] [Y], en ne faisant que rappeler que les copropriétaires doivent laisser accès pour l’exécution de travaux ou de décisions votées en assemblée ; qu’il ne peut être reproché au syndic d’avoir maintenu au vote les résolutions 22.4 à 22.7, alors que la résolution 22.1 portant sur l’accord de principe pour régularisation de la répartition des tantièmes des combles a été rejetée, puisque ces résolutions portaient sur la désignation d’un géomètre-expert dont le rapport est destiné à être soumis à l’approbation des copropriétaires ; que le rejet de cette résolution n’empêchera pas les copropriétaires d’accepter ou de refuser de régulariser la répartition des tantièmes desdits combles au regard du rapport du géomètre ; qu’ainsi, les copropriétaires ont décidé de ne pas d’emblée voter le principe de la régularisation des combles et ont choisi la solution consistant à confier une mission à un géomètre-expert, afin d’examiner les conséquences de la régularisation de l’appropriation des combles.

En réplique, le syndicat des copropriétaires explique que la résolution 22.1 a été rejetée et que dès lors que les consorts [Y] ont voté contre celle-ci, ils ne peuvent en demander l’annulation ; que la résolution n°22.2 est sans vote et ne peut être annulée de ce fait ; que la résolution 22.3 a été adoptée conformément à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ; que les résolutions n°22.4, 22.5, 22.6, 22.7 ont été régulièrement adoptées en application des articles 24 et 25 de ladite loi; que le rejet de la résolution n°22.1 ne rend pas automatiquement sans objet les résolutions n° 22.4, 22.5, 22.6, 22.7, et rappelle que la résolution n°22.1 porte sur l’accord de principe pour régulariser la situation des combles qui modifiera le règlement de copropriété, alors que les résolutions suivantes visent la désignation d’un géomètre-expert.

Sur ce,

Il est constaté que les consorts [Y] ne sollicitent pas l’annulation de la résolution 22.1. La résolution 22.2 est une résolution sans vote insusceptible d’être annulée.

Quant aux résolutions 22.3 à 22.7, relatives à la mission à confier à un géomètre pour modifier l’état descriptif de division et la répartition des tantièmes, au mandat à donner au président de séance pour fixer le budget de la mission, au mandat à donner au conseil syndical pour choisir le géomètre, à la fixation des dates d’appels de fonds et aux honoraires du syndic, ces résolutions ont été adoptées aux majorités requises des articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Le rejet de la résolution 22.1 ne faisait pas obstacle à une délibération de l’assemblée portant sur les autres résolutions. Il apparaît d’une bonne administration de la copropriété que les copropriétaires puissent se prononcer ultérieurement une fois complètement informés, sur la régularisation de la répartition des tantièmes en fonction de l’usage des combles par certains copropriétaires.

Il n’est pas démontré que les votes par correspondance ont été irréguliers, pas plus qu’il n’est démontré un abus à l’occasion des votes.

En conséquence, les consorts [Y] seront déboutés de leur demande d’annulation des résolutions n°22.2 à 22.7 de l’assemblée du 24 juin 2021.

2.5. Sur la résolution n°28 relative à l’application par le syndic des décisions adoptées lors des assemblées précédentes

Les consorts [Y] contestent le rejet de la résolution n°28 concernant la pose d’un plan de sécurité incendie dans l’escalier F, pourtant obligatoire en application de l’arrêté du 31 janvier 1986, et ce malgré les décisions prises à l’unanimité lors des assemblées précédentes du 23 janvier 2019 (résolution 34) et du 29 janvier 2020 (résolution 28) ; que ce plan a été finalement reposé au cours de l’exercice 2021-2022, plus de douze mois après et trois ans après leurs demandes, et qu’il n’y a plus lieu de demander sa repose sous astreinte.

Le cabinet GTF expose ne pas avoir omis de faire reposer le plan de sécurité incendie dans l’escalier F, mais simplement attendre la fin des travaux de purge de la cage de cet escalier et non de réfection soient terminés pour commander le panneau et l’installer.

En réplique, le syndicat des copropriétaires soutient que l’argument invoqué par les demandeurs ne suffit pas à solliciter l’annulation de ladite résolution, étant précisé qu’ils indiquent dans leurs dernières conclusions que le panneau de sécurité incendie a été reposé dans l’escalier F.

Sur ce,

Le simple constat des consorts [Y] relatif à la pose tardive d’un panneau de sécurité dans l’escalier F de la copropriété ne suffit pas à annuler cette résolution dont il n’est pas démontré qu’elle est irrégulière.

3. Sur la demande de désignation d’un expert-comptable et d’un administrateur judiciaire

Sur la désignation d’un expert-comptable

Les consorts [Y] sollicitent la désignation d’un expert-comptable chargé de clarifier les comptes de la copropriété pour les exercices comptables depuis 2018, comprenant les comptes des exercices annuels, le fonds travaux Alur depuis son origine en 2016 et le compte travaux du ravalement achevé en 2017, qui avait été alimenté par des appels de fonds entre 2014 et 2016, au regard de la mauvaise gestion du syndic GTF ; que la désignation d’un nouveau syndic lors de l’assemblée du 22 mars 2023 n’est pas de nature à remettre en cause cette demande, puisqu’il convient d’assurer au cabinet [P] nouvellement désigné des bases saines pour assurer la comptabilité.

En réponse, le cabinet GTF dit justifier de la réalisation de l’analyse comptable soumise au contrôle de l’ARC, conformément à la résolution n°30 votée lors de l’assemblée générale du 29 janvier 2020, selon facture du 31 août 2021 ; qu’en outre, ladite question a été soumise à l’assemblée du 9 février 2022 sur demande des consorts [Y] et a été rejetée ; que cette demande est ainsi injustifiée et sans objet, et que si par extraordinaire le tribunal y faisait droit, il ne serait plus concerné et ne pourrait y contribuer, puisqu’il n’est plus syndic et a remis l’intégralité des archives au cabinet [P].

Le syndicat des copropriétaires expose que les demandeurs ne motivent leur demande ni en fait ni en droit ; qu’ils ne démontrent pas de motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige conformément à l’article 145 du code de procédure civile ; que la résolution n°30 du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 janvier 2020, dont les demandeurs sollicitent l’annulation, avait décidé l’analyse des comptes par un expert-

comptable ; qu’en outre, trois syndics se sont succédés et à chaque fois les consorts [Y] ont critiqué leur comptabilité ; que la pièce n°11 sur laquelle ils s’appuient a été faite par M. [J] [Y] ; qu’ils sollicitent des explications sur les comptes relatifs à des travaux de ravalement réalisés en 2016-2017, soit il y a plus de cinq ans ; que le nouveau syndic ne s’associe en aucune façon à cette demande, qui ne présente aucun intérêt pour la copropriété.

Sur ce,

Les consorts [Y], qui procèdent par affirmations, n’apportent aucun élément justifiant la désignation d’un nouvel expert-comptable chargé d’examiner les comptes de copropriété, étant observé qu’une mission identique a été confiée à un contrôleur de l’ARC lors de l’assemblée du 20 janvier 2020, lequel a exécuté sa mission.

Le syndicat des copropriétaires a rejeté la résolution portant sur la désignation d’un nouvel expert-comptable lors de l’assemblée générale du 9 février 2022.

Le tribunal ne peut aucunement se substituer à l’assemblée générale et procéder à ce qui constitue un acte de gestion financière de la copropriété.

En conséquence, la demande de désignation d’un expert-comptable est rejetée.

Sur la désignation d’un administrateur judiciaire

Les consorts [Y] indiquent ne plus maintenir leur demande de désignation d’un administrateur judiciaire à la suite de l’absence de sollicitation d’un nouveau mandat par le cabinet GTF en décembre 2022, et la nomination du nouveau syndic (le cabinet [P]).

Le cabinet GTF et le syndicat des copropriétaires prennent acte du désistement des consorts [Y] concernant cette demande, devenue sans objet suite à la fin du mandat du cabinet GTF lors de l’assemblée du 22 mars 2023.

Sur ce,

Le tribunal constate que les demandeurs ont renoncé à cette prétention, étant rappelé qu’en application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, la désignation d’un administrateur provisoire n’est requise que lorsque le syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic, ce qui n’est manifestement pas la situation pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] 18ème [Adresse 14].

4. Sur la demande d’ « interdire au syndic GTF de prendre des honoraires sur les actes relatifs à la présente procédure »

Au dispositif de leurs conclusions, les consorts [Y] demandent au tribunal d’ « interdire au syndic de copropriété GTF de prendre des honoraires sur les actes relatifs à la présente procédure judiciaire ».

Sur ce,

L’article 768 du code de procédure civile dispose notamment que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée (…) Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. (…). Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.(…)

En l’espèce, la prétention des consorts [Y] n’est fondée ni en droit ni en fait. Au surplus, le tribunal n’a pas le pouvoir d’édicter une interdiction à visée générale comme en l’espèce, dont il serait en outre impossible d’assurer le respect.

En conséquence, il y a lieu de rejeter cette demande.

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/11521 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVCLZ

5. Sur la responsabilité du syndic

Les consorts [Y] maintiennent dans le dispositif de leurs dernières conclusions leur demande de voir " juger le syndic GTF responsable en raison de :

— La non-application des décisions prises lors de l’AG de janvier 2020, notamment l’absence de recours à un expert-comptable et l’absence de repose du panneau de sécurité dans l’escalier F ;

— La gestion de la convocation à l’AG du 24 juin 2021 ;

— La gestion de la rédaction du procès-verbal, notamment pour les résolutions 22.2 à 22.7 » ;

En réponse, le cabinet GTF souligne que bien que désormais irrecevables à solliciter sa condamnation à les indemniser d’un préjudice qu’ils n’ont en réalité pas subi, les consorts [Y] maintiennent dans leurs écritures une argumentation dont le but n’est autre que de la voir juger responsable de la non-application des décisions prises lors de l’assemblée générale de janvier 2020 et des conditions dans laquelle l’assemblée générale du 24 juin 2021 s’est déroulée ; qu’au terme de leur dispositif, ils demandent au tribunal de " juger le syndic GTF responsable en raison de … « , alors qu’il est acquis que les demandes de » dire et juger " n’emportent aucune conséquence juridique et ne constituent pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile ; qu’ainsi le tribunal n’a pas à se prononcer sur sa prétendue responsabilité.

Sur ce,

Il est rappelé au préalable que les demandes tendant à voire « dire et juger » n’emportent aucune conséquence juridique et ne constituent pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

En outre, il est aussi rappelé que suivant ordonnance du 2 avril 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les consorts [Y] à agir en leur prétention indemnitaire tendant à l’engagement de la responsabilité délictuelle de la société GTF.

6. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Les consorts [Y], parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Ariane Lami Sourzac, qui en fait la demande.

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/11521 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVCLZ

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, les consorts [Y] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 et à la société GTF la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

RAPPELLE que MM. [W] [Y], [J] [Y] et [X] [Y] sont irrecevables à agir en indemnisation à l’encontre de la société GTF,

DECLARE MM. [W] [Y], [J] [Y] et [X] [Y] irrecevables à solliciter la nullité de l’assemblée générale du 24 juin 2021 en son entier,

DEBOUTE MM. [W] [Y], [J] [Y] et [X] [Y] de leurs demandes d’annulation des résolutions n°3, n°9, n°18, n°22.2 à 22 .7 et n°28,

LES DEBOUTE de leur demande de désignation d’un expert-comptable,

REJETTE leur demande tendant à voir « interdire au syndic de copropriété GTF de prendre des honoraires sur les actes relatifs à la présente procédure judiciaire » ;

CONSTATE qu’ils renoncent à leur demande de désignation d’un administrateur provisoire,

CONDAMNE in solidum MM. [W] [Y], [J] [Y] et [X] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] [Localité 2] la somme de 3.500 euros et à la société GTF la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum MM. [W] [Y], [J] [Y] et [X] [Y] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Ariane Lami Sourzac,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à [Localité 15] le 7 novembre 2025.

La greffière La présidente