TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Alain GROGNARD

Madame [V] [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Antonin PIBAULT

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06870 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NOC

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 04 juin 2025

DEMANDEURS

Monsieur [U] [T],

[Adresse 4]

représenté par M^e Antonin PIBAULT, avocat au barreau de VAL D’OISE,

Madame [W] [Y],

[Adresse 4]

représentée par M^e Antonin PIBAULT, avocat au barreau de VAL D’OISE,

DÉFENDERESSE

Madame [H] [S], ayant pour mandataire judiciaire Madame [V] [A], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, demeurant [Adresse 5],

[Adresse 2]

représentée par M^e Alain GROGNARD, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 juin 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06870 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NOC

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juin 1997 à effet au 1er juillet 1997, M. [X] [R] a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [S] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 7].

M. [U] [T] et Mme [Y] ont acquis ce logement le 9 mai 2023.

Par jugement du juge des tutelles du tribunal judiciaire de Paris du 19 décembre 2023, Mme [H] [S] a été placée sous sauvegarde de justice et Mme [V] [A] désignée en qualité de mandataire spécial.

Par jugement du 11 octobre 2024, elle a été placée sous mesure de curatelle renforcée aménagée pour une durée de cinq ans et Mme [V] [A] désignée en qualité de curatrice.

Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2024, M. [U] [T] et Mme [Y] ont assigné Mme [H] [S] représentée par Mme [V] [A], mandataire judiciaire à la protection des majeurs devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Mme [H] [S], Expulsion de Mme [H] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin, Condamnation de Mme [H] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant majoré des charges à compter de la signification de l’assigntion jusqu’au jour de la remise des clés, Condamnation de Mme [H] [S] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de mise à exécution de la décision.

À l’audience du 17 octobre 2024, M. [U] [T] et Mme [Y] respectivement représenté et assistée par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement, demandent à titre principal : le constat de la résiliation amiable du bail et à titre subsidiaire sa résiliation judiciaire. Ils maintiennent leurs autres demandes.

Ils indiquent qu’aucune dette locative ne s’est constituée mais que le loyer est payé irrégulièrement.

Mme [H] [S] et Mme [V] [A], respectivement représentée et assistée par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

De recevoir l’intervention volontaire de Mme [V] [A], A titre liminaire : prononcer la nullité de la convention de résiliation amiable du bail d’habitation signée le 15 mars 2023, A titre principal : débouter les demandeurs de leur demandes, A titre subsidiaire : le délai d’un an pour quitter les lieux à compter de la décision à intervenir, En tout état de cause : écarter l’exécution provisoire, le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Mme [V] [A] indique que Mme [H] [S] a été hospitalisée en unité psychiatrique à deux reprises et se trouve actuellement en post cure sans date de sortie envisagée. Elle déclare que le logement est meublé et a été nettoyé.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2024.

La réouverture des débats a été prononcée par mention au dossier afin que les parties et en particulier les demandeurs puissent éclairer la juridiction sur la difficulté suivante : le bail a été conclu par M. [X] [R]. Or M. [K] [R] a signé l’accord amiable et a vendu le bien immobilier aux demandeurs et il n’est pas justifié de ce qu’il serait venu aux droits de M. [X] [R].

A l’audience du 28 mars 2025, M. [U] [T] et Mme [Y] représentés par leur conseil exposent que M. [X] [R] a procédé à une donation en 2012 au profit de M. [K] [R] sans qu’ils ne puissent produire l’acte de donation, que le donateur était déjà décédé au moment de la licitation du 9 mai 2023.

Mme [H] [S] représentée par son conseil considère que M. [K] [R] est bien venu aux droits de M. [X] [R] et qu’il avait qualité pour signer l’accord.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à diposition au greffe.

MOTIVATION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu’il n’y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n’en étant pas saisi.

En application de l’article 4 du code de procédure civile, il y a lieu de considérer que les demandeurs sont venus aux droits de M. [K] [R] lequel est venu aux droits du bailleur M. [X] [R].

Sur l’intervention volontaire de Mme [V] [A]

L’article 66 du code de procédure civile dispose que « constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ». En vertu des articles 325 et suivants du code de procédure civile « L’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. ».

En l’espèce, Mme [V] [A] est la curatrice de Mme [H] [S]. Elle n’a aucune qualité à agir en son nom personnel mais peut seulement assister cette dernière. Son intervention volontaire sera donc déclarée irrecevable.

Sur les demandes relatives à l’accord amiable

L’article 1128 du code civil dispose qu’est nécessaire à la validité d’un contrat le consentement des parties. Aux termes de l’article 1129 du code civil il faut être sain d’esprit pour consentir valablement à un contrat conformément à l’article 414-1 dudit code lequel dispose que pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte.

En application des dispositions de l’article 464 du code civil relatives aux mesures de curatelle et tutelle les obligations résultant des actes accomplis par la personne protégée moins de deux ans avant la publicité du jugement d’ouverture de la mesure de protection peuvent être réduites sur la seule preuve que son inaptitude à défendre ses intérêts, par suite de l’altération de ses facultés personnelles, était notoire ou connue du cocontractant à l’époque où les actes ont été passés. Ces actes peuvent, dans les mêmes conditions, être annulés s’il est justifié d’un préjudice subi par la personne protégée.

En l’espèce, le 15 mars 2023 Mme [H] [S] et M. [K] [R] ont signé une convention de résiliation amiable du bail d’habitation aux termes de laquelle « Le Locataire a signalé, par courrier recommandé adressé au Propriétaire, un dégât des eaux endommageant le plafond de la salle de bains. (…) qui remonte nécessairement, vu l’état de dégradation de la pièce, à plusieurs années, ce qui n’est pas contesté par la locataire. Ce dégât des eaux a été signalé très tardivement et n’a pas fait l’objet d’une déclaration à l’assurance du locataire. Les dégradations (…) sont graves et mettent en péril la stabilité et la sécurité de l’immeuble. (…). Il a donc été relevé, en présence du locataire, la défaillance de ce dernier au regard de ses obligations d’entretien de son logement, et de signalement du dégât des eaux. Par ailleurs, le logement n’est plus habité (…) et est en très mauvais état général. (…). Les comparants conviennent de résilier amiablement le bail sans indemnité de part ni d’autre au 15 juin 2023. Le Locataire s’oblige à déménager ou faire déménager ses effets personnels et à remettre les clés de son logement au plus tard le 15 juin 2023. S’il ne s’exécutait pas dans le délai convenu, il encourrait une astreinte de 500,00 euros par jour de retard sans préjudice des dommages et intérêts, (…) En contrepartie propriétaire accepte : d’assumer seul les travaux de réparation, et remise en état de l’appartement, sans engager la responsabilité du Locataire, (…) ».

Mme [H] [S] a été d’abord placée sous souvegarde de justice le 19 décembre 2023. puis sous mesure de curatelle renforcée aménagée pour une durée de cinq ans le 11 octobre 2024 soit dans le délai de deux ans suivant la conclusion de l’accord amiable.

Néanmoins, Mme [H] [S] ne fait pas la démonstration de ce que l’altération de ses facultés préexistait à la signature de cet accord – les seuls éléments établis correspondant à des périodes d’hospitalisation en unité psychiatrique du 4 août au 24 octobre 2023 puis du 18 juillet 2024 au 29 août 2024 soit postérieurement (cf. bulletins de sortie/ situation) – ni a fortiori de ce que le bailleur en avait connaissance.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande aux fins de nullité de l’accord amiable sur le fondement de l’article 464 du code civil.

Aux termes de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les dispositions du titre I de ladite loi sont d’ordre public.

En application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, un contrat de bail d’habitation prend fin par l’effet d’un congé, d’une clause résolutoire ou du prononcé de la résiliation judiciaire du contrat.

Le bailleur comme le locataire ont la faculté de renoncer aux dispositions protectrices d’ordre public de cette loi sous réserve toutefois – et de jurisprudence constante – de la réunion de trois conditions : la renonciation est intervenue postérieurement à l’acquisition du droit, en toute connaissance de cause et est certaine et non équivoque.

En l’espèce, compte tenu des dégradations importantes constatées dans l’appartement, le bailleur a voulu obtenir un départ rapide de la locataire en concluant avec elle l’accord amiable du 15 mars 2023 lui laissant un délai de trois mois pour quitter les lieux sous peine d’une astreinte, exorbitante, de 500 euros par jour de retard.

Or, il ne ressort aucunement de cet accord ni même des pièces de la procédure que Mme [H] [S] ait renoncé même tacitement, en toute connaissance de cause, aux modalités légales de résiliation d’un contrat de bail d’habitation telles que fixées par le titre I de la loi du 6 juillet 1989.

Il y a lieu en conséquence de prononcer la nullité de cet accord et de débouter M. [U] [T] et Mme [Y] de leur demande en validation.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes de l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, les bailleurs versent aux débats un procès-verbal de constat par commissaire de justice dressé le 15 mars 2023, établi contradictoirement contrairement à ce que soutient Mme [H] [S] qui était présente, dont il ressort notamment que le plafond de la salle de bain s’est complètement effondré, laissant apparaitre les poutres, que la lunette des WC est fracturée, que des débris et gravats jonchent le sol, que les plafonds de la cuisine et de la chambre sont fissurés, comportent des traces d’humidité et de gonflements. Des photographies ont été jointes laissant à voir la salle de bain dans un état de délabrement avancé.

M. [U] [T] et Mme [Y] produisent par ailleurs deux courriers du 29 décembre 2022 de Mme [H] [S], le premier les informant que le plafond de la salle de bain s’est écroulé et a cassé les WC et le second que depuis le mois de septembre de graves dommages sont apparus sur le mur de la salle de bain à la suite d’un dégât des eaux au 3è étage, courrier auquel était joint un formulaire de constat amiable de dégât des eaux complété uniquement par Mme [H] [S] laquelle parait avoir renseigné une date de sinistre au 1er juillet 2021.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [H] [S] a informé tardivement – et non imméditaement comme elle le soutient – le bailleur du sinistre alors que le dégat des eaux s’était déjà produit au minimum 4 mois auparavant et que le plafond s’était déjà écroulé ce qui a provoqué des dégradations importantes dans le logement. Elle ne justifie par ailleurs d’aucune déclaration de sinistre auprès de son assureur.

Ce manquement de la locataire à ses obligations découlant du bail est suffisamment grave pour entraîner la résolution du contrat à ses torts exclusifs à compter du présent jugement, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres motifs de résiliation invoqués par le bailleur, ainsi que son expulsion.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un égal à celui du loyer et des charges qui auraient dus en cas de poursuite du bail

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [U] [T] et Mme [Y] ou à leur mandataire.

Sur la demande de délai pour libérer les lieux

Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, si la situation de vulénrabilité de Mme [H] [S] est établie, il ressort des débats qu’elle est prise en charge en maison de repos depuis sa sortie d’hospitalisation au mois d’octobre 2024 sans qu’une date de sortie ne soit encore envisagée de sorte qu’elle n’occupe plus le logement depuis plusieurs mois et que son retour est incertain. La demande de délai sera en conséquence rejetée.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [H] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, hors coût du commandement de payer en l’absence de demande aux fins de constat de l’acquisition d’une clause résolutoire. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En équité, n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, Mme [H] [S] n’occupant déjà plus le logement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Décision du 04 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06870 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NOC

DECLARE irrecevable l’intervention volontaire de Mme [V] [A] et constate qu’elle assiste Mme [H] [S] en qualité de curatrice ;

PRONONCE la nullité de l’accord amiable du 15 mars 2023 conclu entre M. [K] [R] et Mme [H] [S] et DEBOUTE en conséquence M. [U] [T] et Mme [Y] de leur demande aux fins de validation dudit accord ;

PRONONCE la résiliation à la date de la présente décision du bail d’habitation conclu le 28 juin 1997 entre M. [X] [R] aux droits duquel sont venus M. [U] [T] et Mme [Y], d’une part, et Mme [H] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 7], aux torts exclusifs de la locataire ;

ORDONNE à Mme [H] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de délai pour libérer les lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [H] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le présent jugement , est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

REJETTE toute autre demande ,

CONDAMNE Mme [H] [S] aux dépens, hors coût du commandement de payer,

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Fait et jugé à [Localité 6] le 04 juin 2025

Le greffier Le Président