TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Annabelle AYME

M^e Valérie COURTOIS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Annabelle AYME

M^e Valérie COURTOIS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08292 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YYW

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 15 juillet 2025

DEMANDEURS

Madame [W] [M] épouse [X], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Annabelle AYME, avocat au barreau de MARSEILLE,

Monsieur [T] [X], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Annabelle AYME, avocat au barreau de MARSEILLE,

DÉFENDERESSE

Madame [D] [N] [V], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne assistée de M^e Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0129

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 juillet 2025 prorogé du 19 juin 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 15 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08292 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YYW

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 21 avril 2010, M. [T] [X] a donné à bail à Mme [D] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 7], 6ème étage, pour un loyer mensuel de 930 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2023, Mme [W] [X], épouse de M. [T] [X], a donné congé à la locataire à effet au 20 avril 2024 pour reprendre le logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2024, Mme [W] [X] et M. [T] [X] ont fait assigner Mme [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de valider le congé délivré le 6 décembre 2023 pour le 20 avril 2024, constater que Mme [D] [N] est déchue de plein droit de tout titre d’occupation des locaux loués à compter de la prise d’effet du congé, soit depuis le 20 avril 2024, ordonner son expulsion immédiate ainsi que de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique au besoin, ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, et condamner Mme [D] [N] à leur payer les sommes suivantes :

—  994 euros par mois au minimum à titre d’indemnité d’occupation à compter du 20 avril 2024 jusqu’à complète libération des lieux,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Appelée à l’audience du 15 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 4 avril 2025, Mme [W] [X] et M. [T] [X], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, soutenues oralement, au terme desquelles ils ont maintenu les demandes de leur assignation et ont sollicité à titre subsidiaire d’enjoindre, au besoin sous astreinte, à Mme [D] [N] de justifier de la totalité de ses ressources ainsi que des réponses à ses demandes de relogement.

Au soutien de leurs prétentions et au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et des articles 1103, 1104 et 1729 du code civil, ils ont indiqué que le congé avait été valablement délivré s’agissant d’un bail meublé, qu’ils ignoraient jusqu’à la présente instance que Mme [D] [N] était une locataire protégée, et que le congé a été délivré afin de permettre que leur fille y vive durant ses études. S’agissant du préjudice de jouissance, ils ont indiqué avoir procédé aux travaux peu après avoir été avisés des désordres.

Mme [D] [N], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, soutenues oralement, au terme desquelles elle a demandé de :

— prononcer la nullité du congé notifié le 6 décembre 2023 pour le 20 avril 2024,

— dire que le bail s’est renouvelé à compter du 21 avril 2025 jusqu’au 20 avril 2028,

— à titre subsidiaire, prononcer la nullité du congé délivré le 6 décembre 2023 en application de l’article 15.III de la loi du 6 juillet 1989,

— annuler le congé pour défaut de caractère réel et sérieux du motif de reprise,

— condamner solidairement Mme [W] [X] et M. [T] [X] à lui payer la somme de 10000 euros de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi,

— débouter Mme [W] [X] et M. [T] [X] de l’ensemble de leurs demandes et les condamner solidairement aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [D] [N] a contesté la validité du congé compte tenu des dispositions applicables au bail non meublé. A titre subsidiaire elle a fait valoir que Mme [W] [X] et M. [T] [X] avaient l’obligation de lui proposer un relogement au regard de son âge et de ses ressources, ce qu’ils n’ont pas fait. Elle a enfin contesté le caractère réel et sérieux du motif de reprise. S’agissant de sa demande de dommages et intérêts, elle a indiqué que des désordres avaient été signalés aux propriétaires dès 2021.

Pour l’exposé complet des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 4 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025, prorogé au 15 juillet 2025, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la qualification du contrat de bail

Il convient en premier lieu d’examiner la qualification du contrat de bail dont dépend une partie des solutions au litige.

Aux termes des articles 25-4 et 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location.

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé dispose que chaque pièce d’un logement meublé est équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination qui comportent au minimum : literie comprenant couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur, vaisselle nécessaire à la prise des repas, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Il doit être précisé que ces textes, postérieurs au bail conclu entre les parties et donc non applicables en l’espèce, reprennent en grande partie la jurisprudence antérieure.

La qualification du bail doit s’apprécier au moment de sa conclusion.

En l’espèce, Mme [W] [X] et M. [T] [X] produisent le contrat de bail signé le 20 avril 2010 portant sur un logement meublé soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Le contrat stipule « pièce principale meublée avec une banquette d’angle faisant lit, coin cuisine comprenant évier, placards hauts et bas, plaque électrique 4 feux, hotte, frigidaire, petit four, éclairage au-dessus de l’évier, chambre avec lit double, placards d’angle, spots appliques, salle d’eau avec douche, WC, lavabo, armoire de toilette ». Il est précisé que le store du velux est hors service. L’état des lieux entrant du même jour ajoute à cette liste une table avec quatre chaises dans la pièce principale, des chauffages, ainsi qu’un aspirateur et un fer à repasser dans la salle de bain. Mme [W] [X] et M. [T] [X] versent également aux débats une attestation de M. [U] [S] en date du 18 mars 2025, indiquant avoir loué le logement à compter du 5 janvier 2018 et que ce dernier comprenait tous les équipements nécessaires à la vie de tous les jours, notamment des couettes et des couvertures, des rideaux occultants à la fenêtre de la chambre à coucher, la vaisselle nécessaire à la prise des repas, les ustensiles de cuisine. Enfin, les demandeurs produisent des échanges de mails avec Mme [D] [N] concernant le remplacement par les propriétaires de matériel neuf, à savoir un matelas en août 2015, un sommier en 2020 et un réfrigérateur en 2023.

Ainsi, il est tout d’abord établi que contrairement à ce que soutient Mme [D] [N], le logement comprenait lors de son entrée dans les lieux une literie, des plaques de cuisson, un four, un réfrigérateur, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires et du matériel d’entretien ménager. S’agissant des autres éléments qu’elle indique ne pas avoir eu à disposition, à savoir couettes ou couvertures, dispositif d’occultation des fenêtres dans la pièce destinée à être utilisée comme chambre à coucher, vaisselle nécessaire à la prise des repas et ustensiles de cuisine, le précédent locataire des lieux atteste de leur présence durant son occupation. Si ces éléments auraient pu être enlevés entre les deux locations, Mme [D] [N] n’apporte toutefois aucun élément en ce sens. Elle ne fournit par exemple aucun courrier à destination de Mme [W] [X] et M. [T] [X] pour solliciter les pièces manquantes nécessaires à sa vie quotidienne. Elle ne communique pas davantage la preuve d’achats qu’elle aurait effectués à son entrée dans les lieux. S’agissant de l’occultation des fenêtres dans la chambre, elle n’apporte aucun élément permettant de constater que le velux dont il est signalé dans le contrat que le store est défectueux se trouve dans la chambre. Il peut au contraire être compris du courrier de la direction du logement et de l’habitat en date du 29 juin 2021 que ce velux est situé dans la pièce principale (« fenêtre basculante ») ou dans le couloir (« vasistas ») et non dans la chambre où il est fait mention d’une fenêtre. Enfin, il ressort des courriels échangés entre les parties que Mme [D] [N] s’est adressée au bailleur pour le remplacement de certains équipements du logement (matelas, sommier et réfrigérateur), ce qui démontre également l’existence d’un bail meublé.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le logement litigieux comportait l’ensemble des éléments permettant d’y dormir, manger et vivre convenablement et que contrat de bail porte bien sur un logement meublé et non sur un logement nu, d’une durée d’un an, renouvelable pour la même durée par tacite reconduction.

Sur la validation du congé

Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, son concubin, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Sur les délais légaux

En l’espèce, Mme [W] [X] a délivré un congé pour reprise le 6 décembre 2023 par acte de commissaire de justice à effet au 20 avril 2024.

Mme [D] [N] conteste la validité du congé sur le fondement de la qualification erronée du contrat de bail et en conséquence sur le non-respect de l’échéance du bail, un bail nu se renouvelant tous les trois ans. Or, la requalification du contrat a été écartée. Le bail est un bail meublé d’une durée d’un an, s’étant renouvelé chaque année par tacite reconduction, et dont l’échéance était ainsi le 20 avril 2024. Le congé donné par le bailleur plus de trois mois avant l’échéance du bail a donc respecté les délais légaux.

Sur la situation de la locataire

En application de l’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989, les personnes âgées de plus de 65 ans aux ressources modestes, c’est-à-dire inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés, doivent bénéficier d’une proposition de relogement de la part du bailleur, quel que soit le motif du congé.

L’âge du locataire s’apprécie au moment de l’échéance du bail et ses ressources au moment de la délivrance du congé.

En l’espèce, Mme [D] [N] indique avoir eu plus de soixante-cinq ans au 20 avril 2024 et verse aux débats une pièce d’identité démontrant qu’elle est née le 4 octobre 1958. Mme [D] [N] était donc âgée de 65 ans au 20 avril 2024, date d’échéance du bail.

S’agissant de ses ressources, elle communique ses déclarations d’impôt sur les revenus de 2021, 2022, 2023. Sa déclaration sur les revenus de 2022, l’année précédant la délivrance du congé, montre une absence de revenus et la déclaration sur les revenus de 2023, année de délivrance du congé, montre que 225 euros ont été déclarés. Il apparaît ainsi que les ressources de Mme [D] [N], telles qu’elles ont été déclarées à l’Administration fiscale, sont inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés.

Toutefois, il convient de déterminer si le bailleur avait connaissance de ces éléments au moment de la délivrance du congé ou en a été informé durant le temps du préavis afin qu’il soit en mesure de répondre à son obligation de proposer un relogement à la locataire.

Le bail a été conclu en avril 2010 et le congé a été délivré en décembre 2023, soit treize ans plus tard. S’agissant de l’âge de la locataire, rien n’établit qu’elle a communiqué un document d’identité lors de la conclusion du contrat, même s’il peut être pensé qu’il s’agit d’un élément essentiel pour un bailleur. Mme [D] [N] ne verse aux débats aucun élément pour démontrer qu’elle a fait part de son âge au bailleur durant le temps du préavis. S’agissant des ressources, Mme [D] [N] ne prétend pas avoir justifié de faibles ressources au moment de la conclusion du contrat, ce qui aurait pu conduire le bailleur à estimer treize ans plus tard que ses ressources étaient potentiellement en-dessous du seuil permettant de bénéficier d’une protection particulière dans le cadre d’un congé. Mme [D] [N] verse aux débats un unique mail adressé à M. [T] [X] le 2 avril 2024 dans lequel elle évoque comme « seule solution dans le contexte actuel le relogement dans un bien similaire et proche de son domicile actuel ». Elle en déduit que le bailleur avait ainsi connaissance de sa situation. Il sera observé d’une part que par ce mail, Mme [D] [N] n’informe aucunement le bailleur de son âge et de ses ressources impliquant son obligation de proposer un relogement conformément aux dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989. D’autre part et au surplus, ce mail intervient 18 jours seulement avant la fin du préavis, ce qui apparaît trop tardif pour que le bailleur soit en mesure de répondre à son obligation durant le temps du préavis. Par ailleurs, les demandeurs communiquent un mail de Mme [D] [N] en date du 13 mars 2024 dans lequel elle indique « concernant votre demande pour une date d’état des lieux, je suis au regret de vous informer que je ne suis pas en mesure de quitter mon logement », sans la moindre référence à son âge ou sa situation financière.

Ainsi, aucun élément ne permet d’établir que Mme [W] [X] et M. [T] [X] avaient connaissance que Mme [D] [N] remplissait les critères cumulatifs de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, et Mme [D] [N] ne les en a pas informé durant le délai de préavis. Il ne peut ainsi pas leur être reproché de ne pas avoir respecté l’obligation de proposer un relogement à Mme [D] [N].

Sur le motif du congé

En l’espèce, le congé est rédigé comme suit : « actuellement, Mademoiselle [X] [K], fille de votre bailleresse, est hébergée chez ses grands-parents à l’adresse du [Adresse 3]. Elle effectue des études de kinésithérapie à l’EFOM/ Université de [Localité 6] sis [Adresse 1]. Elle souhaite donc se rapprocher de son Université et raccourcir ainsi son temps de transport dans le cadre d’études exigeantes et chronophages, et également soulager de sa présence ses grands-parents dont l’âge est avancé ». Il apparaît que ce congé est suffisamment motivé en ce qu’il indique que la propriétaire entend reprendre le logement pour le faire habiter par une des personnes prévues à l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 précité et qu’il mentionne la nature du lien existant entre le propriétaire et le bénéficiaire. Il comprend les nom, prénom et adresse du bénéficiaire de la reprise.

La défenderesse soutient qu’il n’est pas démontré qu'[K] [X] vit chez ses grands-parents ni depuis combien de temps, que Mme [W] [X] et M. [T] [X] sont propriétaires d’un autre appartement dans le même immeuble et qu’ils doivent justifier des raisons pour lesquelles ils n’ont pas donné congé à leur autre locataire, et enfin que le nom [X] figure sur une boîte aux lettres de l’immeuble, ce qui peut signifier que leur fille vit déjà dans les lieux.

Il sera relevé que Mme [W] [X] et M. [T] [X], par les éléments qu’ils produisent, justifient suffisamment du caractère réel et sérieux de leur décision de reprise au bénéfice de leur fille, [K] [X], domiciliée chez ses grands-parents à [Localité 8], ce dont atteste sa grand-mère sans qu’il soit besoin de déterminer l’ancienneté de cet hébergement. Son inscription au sein d’une université à [Localité 6] est également justifiée. Le fait qu’elle habite déjà dans l’immeuble est une simple allégation de la défenderesse. Enfin, Mme [W] [X] et M. [T] [X] n’ont pas l’obligation de justifier du choix de l’appartement, ce qu’ils font cependant dans leurs dernières conclusions. Il appartient à la défenderesse de rapporter la preuve du caractère frauduleux de la volonté de reprise des lieux. Cependant, en se contentant d’affirmer qu’il n’est pas démontré qu'[K] [X] demeure actuellement chez ses grands-parents et qu’elle vit potentiellement dans l’immeuble dans lequel elle est elle-même locataire, elle échoue à apporter cette preuve.

La demande tendant à voir prononcer la nullité du congé est par conséquent rejetée.

Le congé est ainsi régulier sur la forme et sur le fond et le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 20 avril 2024 à minuit. Mme [D] [N] se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 21 avril 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement, aucun élément ne justifiant en l’espèce de diminuer ou supprimer le délai prévu à cet article.

En cas de maintien dans les lieux de Mme [D] [N], ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle. Son montant sera fixé à celui du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, soit la somme de 994 euros selon ce qui est indiqué par les demandeurs et non contesté par la défenderesse.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de la date de résiliation du contrat soit le 20 avril 2024 à minuit et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [W] [X] et M. [T] [X] ou à leur mandataire.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il sera rappelé qu’il appartient au locataire qui agit à l’encontre de son bailleur de rapporter la preuve des troubles de jouissance qu’il invoque.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. Il résulte de l’article 220 du code civil que toute dette contractée par un époux ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants oblige l’autre solidairement.

En l’espèce, Mme [D] [N] indique avoir fait part de désordres aux propriétaires dès le mois d’avril 2021. Si le courrier envoyé en recommandé a été retourné faute de destinataire connu à l’adresse, il ressort des pièces versées aux débats et des déménagements successifs des demandeurs que Mme [D] [N] pouvait légitimement penser que cette adresse était celle des bailleurs au moment de son envoi, même s’il peut être observé qu’elle ne les a pas sollicités par courriel alors qu’il est établi qu’elle avait connaissance de leur adresse mail. Elle ne fournit aucune preuve d’envoi d’un autre courrier, rien n’établissant que celui en date du 2 octobre 2023 figurant en procédure a bien été envoyé.

Toutefois, il est établi que Mme [D] [N] a signalé l’état de l’appartement au Service Technique de l’Habitat de la Direction du Logement et de l’Habitat de la Ville de [Localité 6] qui a effectué un contrôle sanitaire le 16 juin 2021. Le courrier de ce service en date du 29 juin 2021 indique « fenêtres de la pièce principale non étanches, fenêtre de gauche impossible à ouvrir, bois gonflé et dégradé, fenêtre de droite traverse basse très dégradée ainsi que le vantail sur l’extérieur, fenêtre basculante non étanche au niveau du bâti, carreau double vitrage non étanche présence d’une condensation entre les deux carreaux. Couloir : vasistas en toiture non étanche ; Chambre : fenêtre non étanche pouvant laisser passer des infiltrations d’eaux. Présence d’une humidité avec des moisissures sur les murs de la pièce principale en raison d’une ventilation non fonctionnelle dans le logement ». Ce service a alors demandé aux propriétaires de prendre les mesures nécessaires. Il ressort d’un second courrier en date du 29 septembre 2023 qu’une nouvelle visite s’est déroulée le 26 septembre 2023, lors de laquelle il a été constaté que les fenêtres de l’appartement n’étaient pas étanches et n’assuraient plus de protection efficace contre les intempéries. Le service a mis en demeure les propriétaires de prendre les dispositions nécessaires pour faire cesser les désordres constatés. Il ressort enfin d’un troisième courrier en date du 20 août 2024 qu’un procès-verbal de contravention a été dressé le 18 janvier 2024 à l’encontre de Mme [W] [X] et M. [T] [X] pour n’avoir pas assuré la protection contre les intempéries dans le logement en assurant le fonctionnement normal et l’étanchéité des menuiseries extérieures, notamment les fenêtres de la pièce principale, de la chambre et du couloir.

Mme [W] [X] et M. [T] [X] indiquent ne pas avoir informés du premier courrier du 29 juin 2021. A la suite du courrier du 26 septembre 2023, ils expliquent avoir rapidement engagé leurs démarches jusqu’à la réalisation des travaux en juillet 2024. Ils soulignent qu’ils auraient pu être réalisés dès le mois d’avril 2024 et qu’ils n’ont été repoussés qu’en raison de l’indisponibilité de Mme [D] [N], ce dont ils justifient (pièces n°13 et 15).

Il ressort de ces éléments que des désordres ont été constatés dès le mois de juin 2021. Leur nature et leur origine sont déterminés, ainsi que son imputabilité aux bailleurs. Il doit être considéré que Mme [W] [X] et M. [T] [X] en ont été informés à cette date par les services de la ville de [Localité 6]. Si les travaux ont été réalisés en juillet 2024, ils auraient pu l’être dès le mois d’avril 2024 et ne l’ont pas été du fait de la locataire. Il sera donc retenu un préjudice de jouissance du mois de juillet 2021 au mois d’avril 2024 soit une période de 34 mois. En l’absence de tout élément sur les conséquences des désordres, les seules photos communiquées n’étant ni expliquées, ni détaillées, et de toute explication du chiffrage de la demande, seules pourront être retenues les constatations du service technique de l’habitat de la ville de [Localité 6], et le préjudice de jouissance sera fixé à 5% du montant du loyer initial soit la somme de 46,50 euros par mois, aucun élément sur l’évolution du loyer n’étant communiqué sauf à savoir qu’il serait de 994 euros à ce jour si le bail avait été maintenu.

Mme [W] [X] et M. [T] [X] seront donc condamnés à payer à Mme [D] [N] la somme de 1581 euros (46,5x32) au titre de son préjudice de jouissance. Cette condamnation ne sera pas solidaire, en l’absence de tout fondement contractuel, les dispositions de l’article 220 du code civil ne trouvant par ailleurs pas à s’appliquer en l’espèce.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [D] [N], qui succombe à titre principal, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de nullité du congé,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [D] [N] par Mme [W] [X] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 21 avril 2010 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 20 avril 2024 à minuit,

ORDONNE à Mme [D] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 7], 6ème étage, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [D] [N] à verser à Mme [W] [X] et M. [T] [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 21 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion), soit la somme de 994 euros,

CONDAMNE Mme [W] [X] et M. [T] [X] à payer à Mme [D] [N] la somme de 1581 euros au titre de son préjudice de jouissance,

REJETTE la demande Mme [W] [X] et M. [T] [X] présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [N] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 15 juillet 2025 et signé par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux

de la protection