TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 25/51266 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7A56

N° : 15

Assignation du :

17 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 juillet 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEURS

Madame [K] [O] épouse [T]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Madame [K] [N] épouse [O]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Monsieur [Z] [O]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentés par Maître Antoine GENTY de la SCP BODIN GENTY, avocats au barreau de PARIS – #P182

DEFENDERESSES

S.A.R.L. SPA DE SIAM

[Adresse 8]

[Localité 6]

Madame [D] [S] épouse [W]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentées par Maître Matthieu ODIN de la SELARL SERRE ODIN EMMANUELLI, avocats au barreau de PARIS – #R0105

DÉBATS

A l’audience du 03 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 14 février 2011, « l’indivision [O]/[T] » a consenti à Mmes [D] [S] et [H] [G], agissant pour le compte de la SARL Spa de Siam, un contrat de bail portant sur un local commercial situé [Adresse 9], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 19 200 euros.

Le 15 février 2011, Mme [D] [S] s’est portée caution solidaire des engagements pris pour le compte du preneur.

Mme [K] [T], Mme [K] [O] et M [Z] [O] ont délivré au preneur le 3 décembre 2024 un commandement de payer la somme de 13 970,67€ au titre de la dette locative, de la clause pénale et du coût du commandement, le commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de celle-ci, Mme [K] [T], Mme [K] [O] et M [Z] [O] ont, par exploit délivré le 17 février 2025, fait citer la SARL Spa de Siam ainsi que Mme [D] [S], épouse [W], devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 200€ par jour de retard, outre la séquestration des biens laissés sur place,

— condamner conjointement et solidairement les défenderesses au paiement par provision de la somme de 20 883,95€ arrêtée au 1er trimestre 2025, avec intérêts à compter de l’assignation, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 30% jusqu’à libération des lieux, et à la somme de 2088,39€ au titre de la clause pénale,

— les condamner conjointement et solidairement au paiement de la somme de 1800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution.

A l’audience du 3 juin 2025, la partie requérante actualise la dette locative à la somme de 27 480,35€.

En réponse, la partie défenderesse sollicite de :

— dire n’y avoir lieu à référé et débouter les requérants de leur demande,

— condamner les requérants au paiement de la somme de 16 000€ au titre de l’indemnisation du préjudice subi, de 4000€ au titre de l’indemnisation du préjudice moral subi et de 3000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Au soutien de leurs prétentions, les défenderesses soutiennent que les bailleurs ont délivré de mauvaise foi le commandement de payer, estimant que le défaut de paiement des loyers est justifié par le manquement du bailleur à ses propres obligations contractuelles. A ce titre, elles rappellent qu’au cours d’une précédente procédure judiciaire en acquisition de la clause résolutoire, un protocole a été signé entre les parties aux termes duquel en contrepartie du règlement des loyers, les consorts [O] se sont engagés à renouveler le contrat de bail, ce qu’ils n’ont pas fait alors qu’elles ont régularisé les loyers impayés.

En réponse et à l’oral, les demandeurs contestent l’interprétation que font les défenderesses du protocole, contestant avoir consenti à la signature d’un renouvellement du contrat de bail.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement soit de payer resté infructueux.

Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur les conditions dans lesquelles le commandement a été délivré et sur la bonne foi du bailleur, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

En l’espèce, les défenderesses produisent des échanges électroniques du mois de novembre 2021 dont il ressort que les parties ont convenu, dans le cadre de l’appel d’une ordonnance de référé rendue le 24 septembre 2021, qu’elles renonceraient à leur appel aux conditions suivantes :

« qu’en contre partie du règlement par virement de la somme de 51.799,81 Euros à ORALIA à intervenir sans délai pour solder les arriérés et frais de procédure, suite à la procédure diligentée par les Consorts [O] à l’encontre de SPA de SIAM et Mme [S] :

— les Consorts [O] renonceront au bénéfice de l’ordonnance de référé qui a été rendue le 24/09/2021 ;

— le paiement effectué par virement annulera à réception automatiquement la résiliation du bail et l’expulsion qui ont été prononcées.

Le bail se poursuivra au nom du SPA et Mme [S] comme par le passé. »

Nulle part au sein de cet accord n’est mentionnée la volonté des bailleurs de renouveler le contrat de bail au profit du preneur, seule une poursuite du contrat « comme par le passé » étant envisagée.

Le courrier électronique de la société Oralia du 19 novembre 2021 mentionnant « Comme indiqué lors de notre échange, le bail sera renouvelé si seulement nous recevons les fonds. Dans le cas contraire, si le versement par virement n’est pas réceptionné au plus tard mardi, nous demanderons à l’huissier de faire délivrer le commandement de quitter les lieux », ne permet pas d’établir l’intention non équivoque des bailleurs de signer un avenant de renouvellement du contrat de bail, la formule “le bail sera renouvelé” employée dans un courrier électronique informel ne pouvant renvoyer de façon évidente à la notion juridique de renouvellement de bail.

En tout état de cause, il ne pèse pas sur le bailleur une obligation de renouveler le contrat de bail de sorte que l’absence d’un tel renouvellement ne permet pas non plus de justifier le non paiement du loyer. La contestation n’apparaît pas sérieuse.

Le preneur n’oppose aucune contestation sur la régularité du commandement de payer délivré le 3 décembre 2024, ni ne conteste ne pas en avoir régularisé les causes dans le délai d’un mois qui lui était imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans l’assortir d’une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter volontairement les lieux.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu.

En outre, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

En effet, si la partie requérante sollicite une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer majoré de 30%, cette demande ne repose ni sur le fondement d’une stipulation contractuelle (qui, au demeurant, n’est pas invoquée), ni sur la démonstration d’une faute délictuelle résultant d’un maintien dans les lieux sans droit ni titre qui justifierait, de façon non sérieusement contestable, l’octroi d’une indemnité supérieure au montant du loyer et des charges.

Dès lors, la majoration de l’indemnité d’occupation apparaît sérieusement contestable, tant en en son principe qu’en son montant.

Après déduction des pénalités (460€) et frais d’huissier (508,22€), il sera alloué à la partie requérante la somme non sérieusement contestable de 26 512,13€ à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 17 avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025 sur la somme de 19 915,73€ (montant de la dette locative exigible lors de la délivrance de l’assignation, déduction faite des pénalités et frais de poursuite).

Enfin, la stipulation prévoyant une majoration de 10% des arriérés n’apparaît pas manifestement excessive, et il y sera fait droit dans la limite de la somme sollicitée dans l’assignation et après déduction sur celle-ci des pénalités et frais de poursuite, soit 1991,57€ (10% de 19 915,73€).

Sur la provision à l’encontre de la caution

En vertu des articles 2288, 2294, 2205 et 1103 du code civil applicables à l’engagement de caution signée en 2011, la caution n’est tenue de satisfaire à l’obligation principale que dans les limites de son acte de cautionnement et s’étend aux intérêts et autres accessoires de l’obligation garantie.

En l’espèce, et selon les termes de l’engagement de caution de Mme [S], cette dernière s’est engagée « pour une durée déterminée et limitée au maximum à neuf années à compter de la prise d’effet du bail et jusqu’à concurrence de la somme maximale de 72477,60 Euros».

Le contrat de bail a pris effet le 15 février 2011, de sorte que l’engagement de caution a pris fin le 15 février 2020. En conséquence, l’obligation à garantie de Mme [S] apparaît sérieusement contestable et il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes reconventionnelles

En l’espèce, les défenderesses visent, dans le dispositif de leurs écritures, les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile et au sein du paragraphe relatif à la demande reconventionnelle, uniquement les articles 1217 et 1231-1 du code civil, sollicitant la condamnation des requérants au paiement d’une somme à titre de dommages et intérêts et non d’une provision.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il appartient aux défenderesses de démontrer qu’elles se trouvent dans une situation d’urgence, laquelle est caractérisée lorsqu’un retard même minime peut devenir préjudiciable à l’une des parties, et ce de façon presque irréparable.

En outre, l’article 484 du même code rappelle que l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

Dès lors, le juge des référés ne peut accorder que des provisions à valoir sur des dommages et intérêts et non des dommages et intérêts, puisqu’il ne peut trancher le fond du litige.

En l’espèce, les défenderesses ne démontrent ni se trouver dans une situation d’urgence qui justifierait que le juge des référés prononce une décision sur la question des dommages et intérêts, ni se trouver dans les conditions du référé, dans la mesure où elles sollicitent la condamnation d’une partie au paiement d’une somme au titre des dommages et intérêts et non d’une provision, demande qui échappe aux pouvoirs du juge des référés.

Pour l’ensemble de ces raisons, il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes reconventionnelles.

Sur le surplus des demandes

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du même code, en ce non compris le coût de la dénonciation à la caution qui n’a plus d’obligation de garantie.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser à la partie requérante, la somme de 1800 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail commercial ;

Disons que la société Spa de Siam devra libérer les locaux situés [Adresse 9] et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Rejetons la demande d’astreinte ;

Condamnons la SARL Spa de Siam à payer à Mme [K] [T], Mme [K] [O] et M [Z] [O] :

* la somme de 26 512,13 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 17 avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025 sur la somme de 19 915,73€  ;

* la somme de 1991,57 euros à titre de provision à valoir sur la clause pénale,

* une indemnité d’occupation provisionnelle trimestrielle équivalente au montant du loyer et des charges, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

Disons n’y avoir lieu à référé à l’encontre de Mme [D] [S] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles ;

Condamnons la SARL Spa de Siam à payer à Mme [K] [T], Mme [K] [O] et M [Z] [O] la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL Spa de Siam au paiement des dépens en ce non compris le coût de la dénonciation à la caution;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 2 juillet 2025.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN