TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 24/04147 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4HOY

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 15 Juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [B] [F]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Richard ruben COHEN de la SELASU SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1887

DÉFENDERESSE

SCCV [Adresse 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Christian LEFEVRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC385

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 15 Juillet 2025

2ème chambre civile

N° RG 24/04147 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4HOY

Madame Caroline ROSIO, Vice-Président, statuant en juge unique,

assistée de Madame Sophie PILATI, Greffière

DÉBATS

A l’audience publique du 24 Juin 2025 ; avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 15 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

********

FAITS ET PROCÉDURE

Un contrat de réservation portant sur un appartement dans un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 8] à [Localité 5] a été signé le 27 octobre 2022 entre [B] [F] et la société MDH PROMOTION. Il était assorti d’une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt dans les 60 jours de sa signature, faute de quoi le contrat serait considéré comme nul et non avenu. Le réservataire s’obligeait à déposer les demandes de prêt dans un délai de 10 jours à compter de l’expiration du délai de rétractation et à en justifier au réservant par la remise d’une attestation de demande de prêt. Passé le délai de 60 jours et avant expiration d’un délai de dix jours francs, le réservataire devait justifier au réservant de l’obtention des prêts. Le contrat de réservation spécifiait que le prix de vente s’entendait TVA incluse au taux actuellement en vigueur.

Un protocole d’accord transactionnel a été signé le 21 juillet 2023 par [B] [F] avec le réservant la société SCCV [Adresse 4] représentée par MDH PROMOTION selon lequel :

— Le réservant accepte de déduire du prix de vente indiqué dans le contrat de réservation la somme de 33.165 euros afin de mettre un terme définitif au préjudice pouvant résulter pour le réservataire de l’erreur de surface figurant sur le plan de vente dont il résulte une diminution de surface de 10,05m2

— Le réservataire renonce de manière irrévocable et définitive à solliciter quoi que ce soit au titre de l’erreur de surface et à toute contestation.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 septembre 2023, le conseil de [B] [F] mettait en demeure la société SCCV [Adresse 4] de lui faire parvenir sous quinzaine un nouveau contrat de réservation tenant compte de la nouvelle surface, du prix de vente hors TVA, du prix de vente TTC et de la mise en adéquation de la condition suspensive relative au financement avec une durée de validité de 60 jours au jour de la signature de l’avenant. Il demandait au titre de l’indemnisation du préjudice subi, relatif à l’impossibilité d’obtenir un prêt PTZ, la réalisation de divers travaux supplémentaires à concurrence de la somme de 50.000 euros.

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Par lettre officielle du 9 octobre 2023, le conseil de la société SCCV [Adresse 4] sollicitait le justificatif des demandes de prêt et les offres de refus de prêt en réponse à ses demandes, mentionnant que [B] [F] n’a pas notifié à sa cliente ses offres de prêt avant le 26 décembre 2022 et que les sanctions prévues par le contrat de réservation doivent recevoir application.

Par lettre officielle du 19 octobre 2023, le conseil de [B] [F] transmettait un refus de prêt notifié le 1er décembre 2022 et sollicitait la régularisation d’un nouveau contrat de réservation ainsi que l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’augmentation des taux d’intérêt.

Par acte d’huissier du 05 mars 2024, [B] [F] a assigné la SCCV [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Paris pour l’audience du 07 mai 2024 aux fins, au visa des articles 1104, 1111-2, 1132, 1137, 1178, et 1240 du Code civil, R.261-25, R. 261-26 et R. 261-31 du Code de la construction et de l’habitation, ainsi que de l’article 278 sexies du code général des impôts, de :

« – PRONONCER la nullité du contrat préliminaire de réservation du 27 octobre 2022 pour dol, et à défaut, pour erreur,

En tout état de cause,

— DIRE ET JUGER que la société SCCV [Adresse 4] a manqué à ses obligations d’informations sincères et véritables à l’égard de Monsieur [B] [F],

— AUTORISER l’Etude ETASSE & ASSOCIES, Notaires à [Localité 7] à libérer l’acompte séquestré d’un montant de 1.500 euros au profit de Monsieur [B] [F],

— CONDAMNER la société SCCV [Adresse 4] à payer à Monsieur [B] [F] les sommes suivantes :

—  120.000 euros en réparation du préjudice de perte de chance d’avoir pu acquérir à des conditions conformes à la situation du bien et à sa situation personnelle,

—  10.000 euros en réparation du préjudice moral,

—  5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société SCCV [Adresse 4] aux entiers dépens de l’instance. »

L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 juillet 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 24 juin 2025.

Par conclusions de révocation de l’ordonnance de clôture notifiées par voie électronique le 26 juillet 2024, la SCCV [Adresse 4] a demandé au juge de la mise en état de révoquer l’ordonnance de clôture, arguant que ce dossier venait à une première audience de mise en état le 03 juillet 2024, l’avocat de la partie défenderesse en ayant sollicité le renvoi pour conclure, et soulignait qu’il rencontrait des difficultés avec le système RPVA puisqu’il n’avait pas reçu sa clé et que son délégataire rencontrait aussi une difficulté.

Par note du 02 septembre 2024, le juge de la mise en l’état rejetait la demande de rabat de clôture au motif qu’il appartenait à la défenderesse de se constituer pour l’audience d’orientation du 7 mai 2024, malgré l’absence de constitution l’affaire a été renvoyée au 3 juillet suivant

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pour dépôt de constitution et de conclusions de la défenderesse, qu’il lui appartenait de prendre toute disposition utile pour se mettre en état à cette date sans se placer par son inaction prolongée à la merci d’un impondérable au dernier instant.

Par conclusions de révocation de l’ordonnance de clôture et en réponse, notifiées par voie électronique le 31 décembre 2024, la SCCV [Adresse 4] a demandé au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 802 et suivants du CPC,

Vu les dispositions des articles 15 et suivants du CPC,

— REVOQUER l’ordonnance de clôture intervenue le 03/07/2024

Vu les dispositions de l’article 1103 et suivants du CC

Vu les dispositions de l’article 1137 et suivants du CC

Vu les dispositions de l’article 1132 et suivants du CC

Vu les dispositions de l’article 1112 et suivants du CC

Vu les dispositions de l’article 1178 et suivants du CC

Vu les dispositions de l’article 1353 du CC

À TITRE PRINCIPAL

CONSTATER la nullité du contrat de réservation du 27/10/2022, ou à tout le moins, PRONONCER sa nullité au visa de l’article 1103 et suivants du Code civil

À TITRE SUBSIDIAIRE

DEBOUTER Monsieur [F] de toutes ses demandes, fins et prétentions

DANS TOUS LES CAS

— ECARTER l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514-1 du CPC

— CONDAMNER Monsieur [F] au paiement de la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC

— CONDAMNER Monsieur [F] au paiement des dépens, dont distraction sera faite au profit de Maître LEFEVRE, avocat aux offres de droit, et dont le recouvrement sera assuré conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC »

Par message RPVA du 27 mars 2024, la SCCV [Adresse 4] a sollicité le renvoi de l’affaire en formation collégiale.

A l’issue des débats lors de l’audience de plaidoiries du 24 juin 2025, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 juillet 2025.

.MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de renvoi en collégial par note par RPVA du 27 mars 2024

Selon l’article L 212-2 du COJ, en vigueur depuis le 1er janvier 2020, « lorsqu’une affaire, compte tenu de l’objet du litige ou de la nature

des questions à juger, est portée devant le tribunal judiciaire statuant à juge unique, le renvoi à la formation collégiale peut être décidée d’office, ou à la demande de l’une des parties, dans les cas prévus par décret en Conseil d’Etat. Cette décision constitue une mesure d’administration judiciaire qui n’est pas susceptible de recours ».

En l’espèce, la demande a été formée tardivement, après l’audience de clôture et quelques mois avant l’audience de plaidoirie à juge unique. Il relève d’une bonne administration de la justice et afin d’assurer des délais raisonnables que l’affaire soit jugée en juin 2025 et ne soit pas renvoyée à une audience ultérieure.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de cloture

La SCCV [Adresse 4] sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture en ce qu’un incident informatique est intervenu, l’empêchant de conclure dans le délai d’un mois et dix jours en ce qu’il avait reçu les pièces de son contradicteur le 23 mai 2025, et afin de pouvoir respecter le principe du contradictoire.

Il produit une attestation du bâtonnier du Val-de-Marne selon laquelle son confrère rencontrait des difficultés avec sa clé RPVA et que les services de l’ordre des avocats ont procédé à une délégation en urgence.

En l’espèce, la SCCV [Adresse 4] justifie de difficultés informatiques ayant empêché le conseil de la SCCV [Adresse 4] de conclure dans les délais prescrits par le juge de la mise en état. Il sera considéré que cet incident informatique constitue une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture.

Les conclusions notifiées par voie électronique le 31 décembre 2024 par la SCCV [Adresse 4] tendant à solliciter la révocation de l’ordonnance de clôture mais aussi à conclure au fond sont donc recevables et la clôture sera à nouveau prononcée le jour de l’audience de plaidoirie, soit le 24 juin 2025.

Sur la nullité du contrat de réservation du contrat préliminaire de réservation du 27 octobre 2022

Selon l’article 1178 du code civil, « un contrat qui ne comporte pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution (…) »

En l’espèce, les parties s’accordent à solliciter la nullité du contrat de réservation du 27 octobre 2022 de sorte qu’il sera constaté que le contrat est annulé. Les prestations exécutées donneront lieu à restitution, le contrat étant censé n’avoir jamais existé.

En conséquence, l’Etude ETASSE & ASSOCIES, Notaires à [Localité 7], sera autorisée à libérer l’acompte séquestré d’un montant de 1.500 euros au profit de [B] [F].

Sur les demandes indemnitaires

[B] [F] sollicite la réparation intégrale des préjudices subis consistant en la perte de chance d’avoir pu acquérir dans les conditions qui devaient être appliquées au regard de la situation du bien et de ses revenus lors du contrat de réservation.

La SCCV [Adresse 4] oppose que les dispositions de l’article 1178 du code civil invoquées par [B] [F] pour solliciter des dommages et intérêts s’appliquent à la condition que l’annulation du contrat soit prononcée par le juge, ce qui n’est pas le cas au présent dossier.

Sur ce,

[B] [F] reproche à la SCCV [Adresse 4] le fait d’avoir perdu une chance d’acquérir le bien à des conditions plus favorables. Or en ayant consenti un contrat de réservation, la SCCV [Adresse 4] s’est seulement engagée lui réserver la faculté d’acquérir un appartement qui par la suite s’est révélée être d’une superficie moindre, étant précisé qu’un protocole d’accord transactionnel a été signé entre les parties le 21 juillet 2023 lors duquel [B] [F] s’est engagé à ne pas solliciter de demande indemnitaire à ce titre.

La SCCV n’a jamais eu l’obligation de signer un avenant ou un autre contrat de réservation de sorte que [B] [F] ne démontre aucune faute de la SCCV [Adresse 4].

Dès lors, la demande en réparation de son préjudice relatif à la perte de chance d’acquérir le bien à des conditions financières plus avantageuses sera rejetée ainsi que sa demande formée au titre de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

[B] [F] succombant dans la présente instance, il convient de le condamner aux dépens dont distraction sera faite au profit de Maître LEFEVRE, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Compte tenu des termes du litige, l’équité commande de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu de déroger à l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort ;

Révoque l’ordonnance de clôture en date du 03 juillet 2024 ;

Reçoit les conclusions au fond de la SCCV [Adresse 4] notifiées par voie électronique le 31 décembre 2024 ;

Prononce la clôture de la procédure au 24 juin 2025 ;

Constate la nullité du contrat préliminaire de réservation du 27 octobre 2022 conclu entre [B] [F] et la société MDH PROMOTION portant sur un appartement dans un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 8] à [Localité 5] ;

Autorise l’Etude ETASSE & ASSOCIES, Notaires à [Localité 7] à libérer l’acompte séquestré d’un montant de 1.500 euros au profit de Monsieur [B] [F] ;

Rejette les demandes de [B] [F] tendant à condamner la société SCCV [Adresse 4] à lui verser les sommes suivantes :

—  120.000 euros en réparation du préjudice de perte de chance d’avoir pu acquérir à des conditions conformes à la situation du bien et à sa situation personnelle,

—  10.000 euros en réparation du préjudice moral,

Condamne [B] [F] aux dépens et accorde à Maître LEFEVRE le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette l’ensemble des demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à Paris le 15 Juillet 2025

La Greffière La Présidente

Sophie PILATI Caroline ROSIO