TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 25/55043 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAKJH

AS M N° : 14

Assignation du :

21 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 novembre 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.A. PIERRES INVESTISSEMENT

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Paula FRIAS, avocat au barreau de PARIS – #B1047

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CINEPOQUE

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Serge SMILEVITCH, avocat au barreau de PARIS – #R0122

DÉBATS

A l’audience du 16 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 9 septembre 1985, les sociétés Cinéma studio de l’Odéon, Cinéma studio [Adresse 8] et Cinéma studio du Luxembourg ont donné à bail commercial à la société Cinéma Plus des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 11], pour une durée de neuf années à compter du 2 octobre 1985.

Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 1994, la société Immobilière du [Adresse 3], venue aux droits des sociétés bailleresses initiales, a donné à bail commercial renouvelé à la société Cinépoque, venant aux droits de la société Cinéma Plus, pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 1994.

Par jugement en date du 10 mars 2015, le tribunal de grande instance de Paris a fixé à 76 540 euros en principal par an à compter du 1er avril 2012 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la société Cinépoque et la SCI Ferry 14, crédit preneur et la Banque Populaire Rives de Paris, crédit bailleur, venant aux droits de la société Immobilière du [Adresse 3], pour les locaux situés [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2023, la société Cinépoque a fait assigner la société Pierres Investissement, venant aux droits de la SCI Ferry 14, devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner à lui restituer la somme de 72 607, 77 euros au titre de charges de copropriété indument payées.

Cette procédure, enregistrée sous le numéro de répertoire général 23/07614 est actuellement pendante devant la 18ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 10 avril 2024, la société Pierres Investissement a informé la société Cinépoque qu’elle entendait procéder à la vente des locaux et lui a proposé de l’acquérir, conformément à son droit de préférence prévu à l’article L. 145-46-1 du code de commerce, pour le prix de 1 150 000 euros. Elle a alors précisé qu’il sera procédé en cas de vente à l’apurement des loyers et charges locatives au jour de l’acte de vente.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 10 mai 2024, la société Cinépoque a notifié à la société Pierres Investissement son acceptation de l’offre de vente et son intention de recourir à un prêt bancaire pour financer le montant de l’acquisition qui s’élève à la somme de 1 500 000 euros.

Le 10 septembre 2024, Maître [L], notaire assistant la société Pierres Investissement, a dressé un procès-verbal de difficulté, les parties n’ayant pas réussi à se mettre d’accord sur la prise en charge des loyers et charges arriérés.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, la société Cinépoque a fait assigner la société Pierres Investissement devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir la vente des locaux être déclarée intervenue le 10 septembre 2024 entre les parties.

Cette procédure, enregistrée sous le numéro de répertoire général 24/13416, est actuellement pendante devant la 2ème chambre du tribunal judiciaire de Paris.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Pierres Investissement a, par acte de commissaire de justice du 7 avril 2025, fait délivrer à la société Cinépoque un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme au principal de 150 412, 24 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 1er avril 2025.

La société Pierres Investissement a fait procéder, par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2025, à une saisie conservatoire à hauteur de la somme de 150 844, 55 euros sur le compte bancaire de la société Cinépoque détenu dans les livres de la société Crédit industriel et commercial (CIC). Cette saisie a été dénoncée à la société Cinépoque le 10 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025, la société Cinépoque a fait assigner la société Pierres Investissement devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir la mainlevée de la saisie conservatoire.

Par jugement en date du 11 juillet 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a ordonné la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée par la société Pierres Investissement sur les comptes de la société Cinépoque le 8 avril 2025 et a condamné la société Pierre Investissements à payer à la société Cinépoque la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il a, en effet, jugé que la société Pierres Investissement n’établissait pas l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe pour un montant de 150 412, 24 euros.

La société Pierres Investissement a interjeté appel de cette décision.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 16 octobre 2025.

Lors de cette audience, dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la société Pierres Investissement a demandé au juge des référés, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1103 et suivants du code civil, L. 143-2, 145-1 à L. 145-60, R. 145-1 à R. 145-37, et D. 145-12 à D. 145-19 du code de commerce, de :

«  – JUGER Pierres Investissement recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

— DECLARER valable et opposable le commandement de payer du 7 avril 2025 ; A TITRE PRINCIPAL,

— DEBOUTER Cinépoque de sa demande d’irrecevabilité à l’encontre des demandes formées par Pierres Investissement ;

— SE DECLARER compétent pour statuer sur les demandes de Pierres Investissement ;

— JUGER que la clause résolutoire est acquise à compter du 8 mai 2025 par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 7 avril 2025 ;

— FIXER l’indemnité d’occupation provisionnelle à la somme mensuelle de 15 741,58 EUR TTC hors charges (dernier loyer mensuel facturé, soit 7 870,79 EUR TTC hors charges majoré de 100 %), à compter du 8 mai 2025 ;

— JUGER que ces demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ;

EN CONSEQUENCE,

— ORDONNER l’expulsion immédiate de Cinépoque et de tous occupants de leur chef des Locaux Loués, situés au [Adresse 2] [Localité 10] ;

— AUTORISER si nécessaire, Pierres Investissement à requérir le concours de la force publique pour veiller au déroulement des opérations ;

— ORDONNER que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et, à défaut, seront laissés sur place ou entreposés aux frais, risques et périls de Cinépoque en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice en charge de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de huit (8) jours à l’expiration duquel il sera procédé à leur destruction ou à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du Juge de l’exécution, conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNER Cinépoque au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 15 741,58 EUR TTC hors charges (dernier loyer mensuel facturé, soit 7 870,79 EUR TTC hors charges majoré de 100 %), à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, à savoir le 8 mai 2025, tout mois commencé étant dû et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ou par expulsion en l’absence de meubles laissés dans les lieux ou à l’issue du délai de quatre (4) semaines à compter de la date d’expulsion en cas de maintien de meubles dans le Local loué ;

— ORDONNER que le dépôt de garantie à hauteur de 26 290,87 EUR reste acquis à Pierres Investissement, en sa qualité de bailleur ;

— JUGER que Pierres Investissement se réserve le droit de toute réclamation ou demande complémentaire au titre du Bail ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— DEBOUTER Cinépoque de l’ensemble de ses demandes, et notamment de sa demande de condamnation de Pierres Investissement au paiement d’une amende civile à hauteur de 10 000 EUR ;

— CONDAMNER Cinépoque au paiement de la somme de 5 000 EUR au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Cinépoque aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer."

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience par son conseil, la société Cinépoque a demandé au juge des référés, au visa des articles 31, 32 et 834 du code de procédure civile, L. 145-46-1 du code de commerce, 1113, 1118, 1121 et 1583 du code civil, de :

«  Déclarer irrecevable la société PIERRES INVESTISSEMENT en ses demandes.

Dans tous les cas, déclarer la société PIERRES INVESTISSEMENT infondée en ses demandes.

Débouter la société PIERRES INVESTISSEMENT de l’ensemble de ses demandes,

Subsidiairement,

Se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes de la société PIERRES INVESTISSEMENT,

Très subsidiairement, Juger que les demandes de la société PIERRES INVESTISSEMENT se heurtent à l’existence d’une contestation sérieuse, Condamner la société PIERRES INVESTISSEMENT à payer à la société CINEPOQUE la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civil.

[…]

Condamner la société PIERRES INVESTISSEMENT à une amende civile de 10.000 €.

Condamner la société PIERRES INVESTISSEMENT en tous les dépens. "

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité à agir

La société Cinépoque fait valoir que la société Pierres Investissement lui a notifié le 10 avril 2024 une proposition d’offre d’acquérir les locaux loués pour la somme de 1 500 000 euros qu’elle a acceptée le 10 mai 2024, de sorte que la société Pierres Investissement a perdu sa qualité de bailleresse en application des articles L. 145-46-1 du code de commerce,1121 et 1583 du code civil, et ce quand bien même elle a refusé de signer l’acte de vente et d’en percevoir le prix.

Elle relève que le juge de l’exécution a rendu une décision en ce sens le 11 juillet 2025.

La société Pierres investissement soutient ne pas avoir perdu sa qualité de bailleresse dans la mesure où l’acte de vente n’a pas a été signé en raison du refus de la société Cinépoque de régler sa dette locative le jour de la signature de la vente alors qu’elle avait préalablement donné son accord.

Elle argue que le juge de l’exécution n’a pas statué sur le point de savoir si la vente était parfaite, une telle question ne relevant pas de sa compétence et ce d’autant que le juge du fond en est saisi et que sa décision n’a pas autorité de la chose jugée au principal.

Elle relève avoir, à ce jour, en l’absence de signature de l’acte de vente, toujours la qualité de bailleresse.

Suivant l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Suivant l’article 31 dudit code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 dudit code ajoute que « est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

L’intérêt au succès ou au rejet d’une prétention s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice.

Aux termes de l’article L. 145-46-1, alinéas 1 et 2, du code de commerce, " Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet. "

Suivant l’article 1113 du code civil dispose que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

L’article 1121 du même code ajoute que le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant. Il est réputé l’être au lieu où l’acceptation est parvenue.

L’article 1583 du même code précise que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En l’espèce, par lettre recommandée avec avis de réception en date 10 avril 2024, la société Pierres Investissement a informé la société Cinépoque qu’elle entendait procéder à la vente des locaux et lui a proposé de l’acquérir, conformément à son droit de préférence prévu à l’article L. 145-46-1 du code de commerce, pour le prix de 1 150 000 euros, en précisant qu’il sera procédé en cas de vente à l’apurement des loyers et charges locatives au jour de l’acte de vente.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 10 mai 2024, la société Cinépoque a notifié à la société Pierres Investissement son acceptation de l’offre de vente et son intention de recourir à un prêt bancaire pour financer le montant de l’acquisition qui s’élève à la somme de 1 500 000 euros.

La signature de l’acte de vente qui devait intervenir le 10 septembre 2024 n’a pu avoir lieu dès lors que les parties ne se sont pas entendues sur le projet d’acte de vente, la société Pierres Investissement souhaitant que soit mentionné que la société Cinépoque règle la somme de 97 939, 84 euros au titre de l’arriéré locatif et que l’apurement des comptes mettra un terme au contentieux en cours devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris relativement au charges et la société Cinépoque s’y opposant. Le 10 septembre 2024, Maître [L], notaire de la société Pierres Investissement, a, en conséquence, dressé un procès-verbal de difficulté.

La société Cinépoque a, dès lors, par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, fait assigner la société Pierres Investissement devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir dire que la vente des locaux est intervenue le 10 septembre 2024 entre les parties.

Il résulte de ces éléments que la vente des locaux litigieux prévue le 10 septembre 2024 n’a pu être finalisée en raison d’un désaccord entre la société Pierres Investissement et la société Cinépoque sur le paiement de l’arriéré locatif et que la deuxième chambre civile est actuellement saisie d’une action visant à ce que la vente soit déclarée parfaite.

Dès lors, au jour où le juge des référés statue, la société Pierre Investissement demeure propriétaire des locaux litigieux et a, en conséquence, la qualité de bailleresse.

La fin de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité à agir soulevée par la société Cinépoque sera, en conséquence, rejetée.

Sur les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 7 avril 2025 par la société Pierres Investissement à la société Cinépoque pour avoir paiement de la somme de 150 412, 24 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 1er avril 2025.

Il ressort du décompte actualisé au 2 juin 2025 produit par la société Pierres Investissement que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui n’est pas contesté par la société Cinépoque.

Toutefois, il résulte des éléments qui précèdent que la qualité de bailleresse de la société Pierres Investissement est contestée par la société Cinépoque, dès lors qu’elle a, le 10 avril 2024, fait une offre de vente des locaux à la société Cinépoque pour le prix de 1 150 000 euros, en précisant qu’il sera procédé en cas de vente à l’apurement des loyers et charges locatives au jour de l’acte de vente, que la société Cinépoque a, le 10 mai 2024, accepté cette offre de vente et que la finalisation de la vente n’ayant pu avoir lieu le 10 novembre 2024, la société Cinépoque a saisi la deuxième chambre civile du tribunal judiciaire de Paris d’une action tendant à voir déclarer la vente parfaite.

Il existe, dès lors, une contestation sérieuse sur la qualité de bailleresse de la société Pierres Investissement au jour où elle a fait délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 avril 2025.

Par voie de conséquence, il existe une contestation sérieuse sur la régularité du commandement qui a été délivré le 7 avril 2025.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et sur toutes ses autres demandes qui en découlent.

Sur la demande reconventionnelle d’amende civile pour procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, la société Cinépoque sollicite la condamnation de la société Pierres Investissement à payer une amende civile de 10 000 euros.

Toutefois, elle est irrecevable à solliciter le paiement d’une amende civile, une partie n’ayant pas qualité pour demander la condamnation de l’autre à une telle amende, qui profite à l’Etat.

Sa demande de ce chef sera, en conséquence, déclarée irrecevable.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la société Pierres Investissement sera condamnée au paiement des dépens.

Par suite, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 5 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la fin de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité à agir de la société Pierres Investissement soulevée par la société Cinépoque ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Pierres Investissement de constat d’acquisition de clause résolutoire et sur ses autres demandes qui en découlent ;

Déclarons irrecevable la demande de la société Cinépoque de condamnation de la société Pierres Investissement au paiement d’une amende civile pour procédure abusive ;

Condamnons la société Pierres Investissement aux entiers dépens ;

Condamnons la société Pierres Investissement à payer à la société Cinépoque la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 9] le 13 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ