TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e DALIN (P0349)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e EDOU (P0021)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/01159

N° Portalis 352J-W-B7H-CY354

N° MINUTE : 2

Assignation du :

24 Janvier 2023

JUGEMENT

rendu le 27 Janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [M] [L] épouse [R]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Victor EDOU de la S.E.L.A.R.L. EDOU – DE BUHREN – HONORE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0021

DÉFENDERESSE

S.A.S. L2JS (RCS de [Localité 9] 521 504 431)

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Didier DALIN de la S.E.L.A.R.L. DALIN – GIE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0349

Décision du 27 Janvier 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/01159 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY354

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 18 Novembre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2025 prorogé au 27 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 2 mars 2022, Madame [M] [L] épouse [R] s’est engagée unilatéralement à vendre à la S.A.S. L2JS des locaux en rez-de-chaussée à usage commercial composés d’une boutique, d’une entrée, de deux pièces, de deux chambres, d’une cuisine, d’une salle de bains, et d’un cabinet de toilettes avec WC, avec sous-sol aménagé, constituant le lot n°1 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 10] cadastré section CY numéro [Cadastre 1] au prix de 530.000 euros, la promesse unilatérale de vente expirant le 30 juin 2022 à 16 heures.

Exposant avoir découvert que par acte sous signature privée en date du 13 mai 2022, Madame [M] [L] épouse [R] avait conclu avec la S.A.S. L’ARTISAN DE [Localité 6], titulaire d’un bail commercial portant sur les locaux susvisés, un protocole d’accord transactionnel prévoyant un échelonnement de la dette locative de cette dernière, la S.A.S. L2JS a, par lettre adressée par l’intermédiaire de la notaire en charge de la défense de ses intérêts en date du 4 juillet 2022, informé la notaire de la promettante qu’elle ne donnerait pas suite à la promesse de vente, lui demandant également de lui restituer la somme de 26.500 euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation.

Par lettres recommandées adressées par l’intermédiaire de son conseil en date des 22 juillet et 12 octobre 2022 réceptionnées respectivement les 25 juillet et 10 novembre 2022, Madame [M] [L] épouse [R] a mis en demeure la S.A.S. L2JS respectivement de procéder à la réitération de la vente par acte notarié avant la fin du mois de juillet 2022, et de lui verser sous huitaine la somme de 53.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation, et devant le refus opposé par celle-ci par lettres officielles adressées par l’intermédiaire de son conseil en date des 22 novembre et 21 décembre 2022 l’a, par exploit d’huissier en date du 24 janvier 2023, fait assigner en paiement devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 8 novembre 2023, Madame [M] [L] épouse [R] demande au tribunal, au visa de l’article 1103 du code civil, de :

– à titre principal, constater que la S.A.S. L2JS est déchue du bénéfice de la promesse de vente régularisée le 2 mars 2022 ;

– constater que le gérant de la S.A.S. L2JS était informé des négociations amiables avec le gérant de la S.A.S. L’ARTISAN DE [Localité 6] ;

– constater que les courriers faisant état de la faculté de substitution sont datés du 15 septembre 2022 et sont donc postérieurs au 31 juillet 2022, date de caducité de la promesse de vente ;

– en conséquence, juger que la S.A.S. L2JS doit lui régler la somme de 53.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation ;

– ordonner la libération à son profit de la somme de 26.500 euros séquestrée chez Maître [H] [W] ;

– condamner la S.A.S. L2JS à lui payer la somme de 26.500 euros au titre du surplus de l’indemnité d’immobilisation ;

– débouter la S.A.S. L2JS de l’ensemble de ses demandes ;

– à titre subsidiaire, constater que les sommes séquestrées restent la propriété du promettant en cas de substitution ;

– en conséquence, ordonner la libération à son profit de la somme de 26.500 euros séquestrée chez Maître [H] [W] ;

– en tout état de cause, condamner la S.A.S. L2JS à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. L2JS aux dépens ;

– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 24 juillet 2023, la S.A.S. L2JS sollicite du tribunal, au visa de l’article 1103 du code civil, de :

– constater que Madame [M] [L] épouse [R] a signé, pendant la période de validité de la promesse de vente, un protocole transactionnel avec le locataire commercial contredisant les énonciations de ladite promesse sans l’en informer préalablement ;

– constater que Madame [M] [L] épouse [R] a, dans un premier temps, refusé la substitution au profit de la S.A.R.L. TRADE INVESTISSEMENT puis, à son insu, a vendu au même prix le bien immobilier dont s’agit à cette dernière ;

– en conséquence, constater que le fait de conserver l’indemnité d’immobilisation constituerait un enrichissement sans cause ;

– débouter Madame [M] [L] épouse [R] de l’ensemble de ses demandes ;

– faire droit à sa demande reconventionnelle et condamner Madame [M] [L] épouse [R] à lui payer la somme de 26.500 euros en restitution du montant de l’indemnité d’immobilisation séquestrée, assortie des intérêts de droit à compter du 4 juillet 2022 ;

– condamner Madame [M] [L] épouse [R] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

– condamner Madame [M] [L] épouse [R] à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Madame [M] [L] épouse [R] aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 15 mars 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 18 novembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2025, puis prorogée au 27 janvier 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions des parties aux fins de voir « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande principale en paiement et la demande reconventionnelle en restitution de l’indemnité d’immobilisation

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

En outre, en application des dispositions de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu des dispositions de l’article 1104 dudit code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Selon les dispositions des premier et troisième alinéas de l’article 1217 de ce code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation.

Enfin, d’après les dispositions de l’article 1221 du code susvisé, le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

En l’espèce, il y a lieu de relever que la promesse unilatérale de vente conclue par acte notarié en date du 2 mars 2022 entre Madame [M] [L] épouse [R] en qualité de promettante d’une part, et la S.A.S. L2JS en qualité de bénéficiaire d’autre part, stipule : en sa clause intitulée « OBJET DU CONTRAT PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE », que « le BÉNÉFICIAIRE accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation » ; en sa clause intitulée « USAGE DU BIEN », que « le PROMETTANT déclare que le BIEN est actuellement à usage commercial de boulangerie, pâtisserie, viennoiserie, salon de thé, sandwicherie froide, vente à emporter et à consommer sur place. Le BÉNÉFICIAIRE entend conserver cet usage » ; en sa clause intitulée « [Localité 7] EXÉCUTOIRE DE LA PROMESSE », qu’ « il est entendu entre les parties qu’en raison de l’acceptation par le BÉNÉFICIAIRE de la promesse faite par le PROMETTANT, en tant que simple promesse, il s’est formé entre elles un contrat dans les termes de l’article 1124 du Code civil. En conséquence, et pendant toute la durée du contrat, celui-ci ne pourra être révoqué que par leur consentement mutuel. Il en résulte notamment que : Le PROMETTANT a, pour sa part, définitivement consenti à la vente et qu’il est d’ores et déjà débiteur de l’obligation de transférer la propriété au profit du BÉNÉFICIAIRE aux conditions des présentes. Le PROMETTANT ne peut plus, par suite, pendant toute la durée de la présente promesse, conférer une autre promesse à un tiers ni aucun droit réel ni charge quelconque sur le BIEN, consentir aucun bail, location ou prorogation de bail. […] Le non-respect de cette obligation entraînera l’extinction des présentes si bon semble au BÉNÉFICIAIRE » ; et en sa clause intitulée « CONTRAT DE LOCATION », que « le BIEN est actuellement loué au profit de la société dénommée L’ARTISAN DE [Localité 6] […] établi conformément aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le 15 mars 2021 pour se terminer le 14 mars 2030. […] Le PROMETTANT déclare qu’il existe une procédure en référé provision/expulsion aux fins d’obtenir la résiliation du bail commercial en cours. Eu égard à l’important arriéré de loyers, l’avocat du PROMETTANT a pris l’initiative de mettre en œuvre une procédure de résiliation. Cette affaire est venue à l’audience du 18 novembre dernier. Toutefois, le Tribunal a décidé de rouvrir les débats et a renvoyé l’affaire au 10 mars 2022, considérant que le locataire n’avait pas été touché par l’assignation. […] Les parties conviennent de ce qui suit, suite à la décision qui sera rendue préalablement à la réitération des présentes : – Pour le cas où le local serait libéré, aucune indemnité ne sera due pour quelque cause que ce soit ; – Pour le cas où le locataire serait condamné à payer les arriérés de loyers, ceux-ci reviendraient au PROMETTANT ; – Pour le cas où le locataire n’aurait pas libéré les lieux et n’aurait pas réglé les arriérés de loyers, le BÉNÉFICIAIRE poursuivra à sa charge la procédure à son encontre » (pièce n°1 en demande et en défense, pages 3, 5, 7, 8 et 9).

Il résulte de la combinaison de ces stipulations contractuelles que la promettante ne pouvait plus, postérieurement à la signature de la promesse unilatérale de vente, exercer de prérogatives sur le contrat de bail commercial en cours, la procédure de référé expulsion de la S.A.S. L’ARTISAN DE [Localité 6] devant être poursuivie soit par Madame [M] [L] épouse [R] préalablement à la date de réitération de la promesse unilatérale par acte de vente notarié, soit par la S.A.S. L2JS postérieurement à cette date.

Il ressort des éléments produits aux débats que par acte sous signature privée en date du 13 mai 2022, Madame [M] [L] épouse [R] a conclu avec la S.A.S. L’ARTISAN DE [Localité 6] un protocole d’accord transactionnel aux termes duquel : cette dernière s’est engagée à verser à la première notamment la somme de 15.000 euros avant le 19 mai 2022, la somme de 21.512,01 euros entre le 1er juin et le 1er août 2022, ainsi que la somme mensuelle de 3.710 euros au titre des loyers et charges locatives courants ; et en contrepartie, la première s’est engagée à se désister de l’instance et de l’action introduites devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial et visée au commandement de payer signifié le 21 juin 2021 et en expulsion (pièce n°2 en défense).

Dès lors que Madame [M] [L] épouse [R] s’était engagée à ne plus exercer de prérogatives sur le contrat de bail commercial en cours, il y a lieu de retenir que la renonciation à poursuivre l’expulsion de la S.A.S. L’ARTISAN DE [Localité 6] des locaux donnés à bail ne pouvait être exercée de sa propre initiative sans l’accord de la S.A.S. L2JS.

Or, il est démontré que ce n’est que par courriel en date du 21 juin 2022, soit postérieurement à la date de signature de la transaction, que le conseil de Madame [M] [L] épouse [R] a informé sa gestionnaire et administratrice de biens qu’ « un Protocole a été signé mais il est possible qu’il exécute le Protocole directement auprès de madame [R]. Je n’ai pas reçu de mail de cette dernière. Nous avons une audience prévue fin septembre pour évaluer le respect du Protocole d’accord » (pièce n°6 en demande), privant ainsi la S.A.S. L2JS de la possibilité de poursuivre la procédure d’expulsion de la S.A.S. L’ARTISAN DE [Localité 6], en violation des stipulations contractuelles de la promesse unilatérale de vente.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la défenderesse est fondée à se prévaloir de l’extinction de la promesse unilatérale de vente aux torts de la promettante.

La clause intitulée « INDEMNITÉ D’IMMOBILISATION – TIERS CONVENU » insérée au contrat de promesse unilatérale de vente prévoit que : « Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de CINQUANTE-TROIS MILLE EUROS (53.000,00 EUR). Sur laquelle somme le BÉNÉFICIAIRE s’engage à verser au PROMETTANT, dans les dix jours des présentes, et ainsi qu’il résultera de la comptabilité du rédacteur des présentes, celle de VINGT-SIX MILLE CINQ CENTS EUROS (26.500,00 EUR), représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée. […] Le sort de la somme versée sera le suivant, selon les hypothèses envisagées : […] – Elle sera restituée purement et simplement au BÉNÉFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes ; – Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise, à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BÉNÉFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées » (pièce n°1 en demande et en défense, page 10).

En l’occurrence, eu égard à la teneur de la présente décision, en raison de l’extinction de la promesse unilatérale de vente litigieuse aux torts exclusifs de Madame [M] [L] épouse [R], laquelle doit être assimilée à la défaillance d’une condition suspensive, il y a lieu de débouter la promettante de ses demandes de paiement et d’autorisation de conservation de l’indemnité d’immobilisation, et de la condamner à payer à la S.A.S. L2JS la somme de 26.500 euros ayant fait l’objet du séquestre en l’étude notariale.

En conséquence, il convient de débouter Madame [M] [L] épouse [R] de ses demandes en paiement de la somme de 53.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation et de libération de la somme de 26.500 euros séquestrée chez le notaire, et de la condamner à payer à la S.A.S. L2JS la somme de 26.500 euros en restitution de l’indemnité d’immobilisation versée en l’étude notariale.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En outre, en application des dispositions de l’article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En l’espèce, dans sa lettre en date du 4 juillet 2022, la notaire en charge de la défense des intérêts de la S.A.S. L2JS se contente d’indiquer « je vous prie par conséquent de bien vouloir me restituer les 26.500,00 € versés au titre de l’indemnité d’immobilisation » (pièce n°3 en défense), ce qui ne constitue pas une interpellation suffisante valant mise en demeure.

Dès lors, la créance de la bénéficiaire emportera intérêts au taux légal à compter du 28 février 2023, date de remise au greffe et de notification par RPVA des conclusions de la défenderesse comportant pour la première fois une telle demande reconventionnelle dans le cadre de la présente instance.

En conséquence, il convient de dire que la somme de 26.500 euros que Madame [M] [L] épouse [R] est condamnée à restituer à la S.A.S. L2JS portera intérêts au taux légal à compter du 28 février 2023 jusqu’à complet paiement.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon les dispositions de l’article 1231 du code civil, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

En outre, d’après les dispositions de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Enfin, conformément aux dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1231-6 dudit code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il y a lieu de rappeler que des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des retards de paiement ne peuvent être alloués au créancier sans que soit constatée la mauvaise foi du débiteur (Civ. 3, 1er décembre 1993 : pourvoi n°91-22232 ; Civ. 3, 16 mars 2010 : pourvoi n°09-13361 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°21-10119 ; Civ. 3, 12 octobre 2023 : pourvoi n°22-19388).

En l’espèce, force est de constater que la défenderesse ne caractérise ni la mauvaise foi de la promettante, ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement de sa créance, lequel est déjà réparé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. L2JS de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée à l’encontre de Madame [M] [L] épouse [R] au titre de la résistance abusive.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [L] épouse [R], partie perdante, sera condamnée aux dépens, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.S. L2JS une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 3.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [M] [L] épouse [R] de sa demande principale en paiement de la somme de 53.000 euros formée à l’encontre de la S.A.S. L2JS au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse unilatérale de vente conclue par acte notarié en date du 2 mars 2022,

DÉBOUTE Madame [M] [L] épouse [R] de sa demande subsidiaire de libération de la somme de 26.500 euros ayant fait l’objet d’un séquestre en l’étude notariale de Maître [W], notaire à [Localité 8] (Hauts-de-Seine), formée à l’encontre de la S.A.S. L2JS au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse unilatérale de vente conclue par acte notarié en date du 2 mars 2022,

CONDAMNE Madame [M] [L] épouse [R] à payer à la S.A.S. L2JS la somme de 26.500 (VINGT-SIX MILLE CINQ CENTS) euros en restitution de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse unilatérale de vente conclue par acte notarié en date du 2 mars 2022 ayant fait l’objet d’un séquestre en l’étude notariale de Maître [W], notaire à [Localité 8] (Hauts-de-Seine), assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 28 février 2023 jusqu’à complet paiement,

DÉBOUTE la S.A.S. L2JS de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée à l’encontre de Madame [M] [L] épouse [R] au titre de la résistance abusive,

DÉBOUTE Madame [M] [L] épouse [R] de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [M] [L] épouse [R] à payer à la S.A.S. L2JS la somme de 3.000 (TROIS MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [M] [L] épouse [R] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 27 Janvier 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM