TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 14/01/2025

à : Monsieur [M] [B]

Copie exécutoire délivrée

le : 14/01/2025

à : M^e Martin SALÉ-MONIAUX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/02483 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GFX

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 14 janvier 2025

DEMANDERESSE

La Société LARIO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Martin SALÉ-MONIAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2067

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [B], demeurant [Adresse 1]

représenté par M. [P] [B], son fils, muni d’un pouvoir spécial de représentation et d’une pièce d’identité

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 14 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/02483 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GFX

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 30 août 1980, M. [L] a donné à bail à M. [M] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3].

La société LARIO a acquis l’appartement le 13 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2024, la société LARIO a fait assigner M. [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat, ordonner son expulsion et d’obtenir sa condamnation à lui payer une indemnité d’occupation à compter de la date du jugement égale à 484,20 euros par mois charges provisionnelles mensuelles en en sus ou subsidiairement au montant des loyers et des charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, et une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 15 mars 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour permettre aux parties de mettre le dossier en état d’être jugé et compte tenu des difficultés d’effectifs du pôle civil de proximité de [Localité 5], pour être finalement retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A l’audience du 17 octobre 2024, la société LARIO, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande au juge de :

PRONONCER la résiliation du bail de l’appartement sis [Adresse 2] l’expulsion des lieux loués de Monsieur [M] [B] ainsi que de tous occupants de son chef, deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux à défaut de départ volontaire, sous astreinte de 50 € par jour de retard commençant à courir à l’expiration de ce délai de deux mois, et si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.DIRE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et A33-2 du code des procédures civiles d’exécution.DIRE que l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M] [B] à compter de la date du jugement, et ce jusqu’au départ effectif des lieux de Monsieur [M] [B] et de tous occupants de son chef par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, sera égale à 484,20 € par mois, charges provisionnelles mensuelles en sus ou, subsidiairement au montant des loyers et des charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué.DIRE Monsieur [B] irrecevable en ses demandes.DEBOUTER Monsieur [B] de l’ensemble de ses demandes. CONDAMNER Monsieur [M] [B] à payer à la société LARIO une somme de 5 000 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. CONDAMNER Monsieur [M] [B] aux entiers dépens de l’instance.

M. [M] [B], représenté par son fils, M. [P] [B], muni d’un pouvoir spécial, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande au juge de :

DIRE la demande d’origine de la société SAS LARIO irrecevableDÉBOUTER l’ensemble des demandes de la société SAS LARIOCONSTATER qu’il n’y a pas eu de cession/ abandon/ sous-location des locaux au fils de Monsieur [O] de fournir au locataire le DPE de la société LARIO valide pour la période de juillet 2023ORDONNER que le montant du loyer soit désormais de 35,50 € hors charge et de fournir les quittances de loyer au locataire par emailORDONNER la société SAS LARIO à reverser le trop-perçu des loyers depuis le 1er juillet 2023 (1233, 76 €)ORDONNER la suspension des versements du loyer sans consignation jusqu’à la réalisation complète des travaux d’isolations.CONDAMNER la société SAS LARIO pour non-respect du plafond de loyer par le bailleur (amende civil 15 000 € pour une personne morale).CONDAMNER SAS LARIO pour procédure abusive (amende civil 10 000 €)CONDAMNER SAS LARIO pour trouble de jouissance (73 550,40 € de dommages et intérêts)CONDAMNER SAS LARIO pour préjudice corporel et morale (56 834,40€ et 10,000€ de dommages et intérêts)CONDAMNER la société SAS LARIO à payer une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileCONDAMNER la société SAS LARIO aux entiers dépens de l’instanceSUBSIDIAIREMENT, appliquer l’article 14 au profit de Mme [E] [N] ainsi qu’aux descendants de Monsieur [B] [M]

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 17 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

La société LARIO sollicite la résiliation judiciaire du contrat et non le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, dans ces conditions, les stipulations relatives à la délivrance d’une sommation préalable de payer ou d’exécuter ne sont pas applicables. La demande de résiliation judiciaire du contrat est donc recevable.

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispos : « Les dispositions du présent titre sont d’ordre public.

Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. »

Il résulte, par ailleurs de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il ne résulte pas de ces dispositions que le locataire doit occuper de manière constante les lieux loués. En revanche, le locataire contrevient à ses obligations en faisant occuper les lieux, en son absence, par une autre personne. Ainsi, le locataire peut héberger un proche ou un tiers tant qu’il occupe également personnellement les lieux.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 précité prévoit la possibilité de tenir compte de l’état de santé du locataire pour apprécier le caractère de résidence principale d’un logement ouvrant droit à l’application de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 mais non pour venir déroger à l’obligation d’occuper personnellement les lieux. Ainsi, un locataire occupant moins de huit mois par an un logement pour raison de santé pourra tout de même bénéficier du régime de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [M] [B] ne vit plus dans le logement qui est dorénavant occupé par son fils, M. [P] [B]. Il sollicite d’ailleurs le transfert du bail au profit de sa conjointe et de ses enfants sur le fondement de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Selon ce texte, en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

L’abandon de domicile est caractérisé par un départ définitif imposé à l’occupant.

En l’espèce, M. [M] [B] ne donne pas la date précise à laquelle il a quitté le logement, en revanche, il reconnaît, comme l’indique la société LARIO, avoir quitté les lieux depuis au moins l’année 2006. Il n’est pas contesté qu’il vit depuis dans un logement social.

Il résulte de ces éléments que le départ de M. [M] [B] ne peut s’analyser en un abandon au sens de l’article 14 précité dans la mesure où l’emménagement dans un nouveau logement et notamment un logement social est une action préparée et anticipée par le locataire qui fait le choix, pour convenance personnel, de changer de domicile. En outre, M. [P] [B], mineur à l’époque, n’avait pas la capacité pour bénéficier d’un transfert de bail et il n’est pas démontrer que d’autres membres de la famille remplissent les conditions de l’article 14 pour bénéficier du transfert de contrat.

Ainsi, aucun transfert de bail n’est intervenu lorsque M. [M] [B] a quitté les lieux.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail du fait de la non occupation personnelle des locaux est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs du locataire et son expulsion. La résiliation prendra effet à la date du présent jugement.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [M] [B] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 484,20 euros, charges en sus, pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux. Etant précisé que le dispositif relatif à l’encadrement des loyers ne s’applique pas en matière d’indemnité d’occupation mais peut servir de référence pour fixer cette indemnité dans la mesure où la valeur équitable des locaux doit être déterminée.

Sur les demandes reconventionnelles

sur le plafonnement des loyer

S’il existe bien à [Localité 5] des dispositions relatives à l’encadrement des loyers en vigueur depuis le 1er juillet 2019, qui ne peuvent donc s’appliquer au contrat objet du présent litige signé le 30 août 1980, il convient de constater que les dispositions sur lesquelles se fondent M. [M] [B] ne sont pas applicables en l’espèce car elles concernent les locaux à usage d’habitation soumis à la loi du 1er septembre 1948 (article 38 de la loi du 6 juillet 1989), d’une part, ou des locaux vacants ou faisant l’objet de contrat renouvelé (articles 18 et 26 de la loi du 6 juillet 1989) d’autre part, ce qui n’est pas allégué. Les demandes de voir fixer le loyer à la somme de 35,50 euros et de remboursement d’un trop perçu doivent être rejetées ainsi que la demande de condamnation du bailleur à une amende civile du fait du non respect du plafonnement des loyers.

sur les quittances

Conformément à l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

La loi prévoit que le bailleur peut transmettre les quittances de loyer de manière dématérialisée, cette modalité de transmission n’est pas obligatoire. La demande sera donc rejetée.

sur le trouble de jouissance et la demande de travaux

M. [M] [B] soutient que la bailleresse manque à son obligation de garantir un logement décent du fait d’infiltrations d’eau dans le logement et d’un mauvais diagnostic de performance énergétique. Il sollicite l’indemnisation de ses préjudices ainsi que la condamnation de la société LARIO à réaliser des travaux d’isolation.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

En l’espèce ne sont versés aux débats, à l’appui de ces prétentions, que des photographies et un diagnostic de performance énergétique établi le 4 mars 2024 classant le logement en catégorie G, deux photographies de murs non datées et localisés, et un courrier d’un avocat faisant état d’infiltration d’eau. Ces éléments, émanant principalement du défendeur, sont insuffisants à démontrer la réalité des infiltrations alléguées, et le diagnostic s’il pourrait démontrer une mauvaise isolation du logement n’établit pas qu’il en résulte un préjudice pour le preneur. En conséquence, ces demandes seront rejetées étant en outre précisé que le bail étant résilié par la présente décision, M. [M] [B] n’a plus qualité pour venir demander la réalisation de travaux pour l’avenir.

S’agissant de la demande tendant à voir condamner la société LARIO à transmettre un diagnostic de performance énergétique pour la période de juillet 2023. M. [M] [B] n’apporte pas d’élément tendant à démontrer que ce document est en possession de la société LARIO et n’indique pas en quoi la communication de cette pièce est nécessaire dans le cadre de la présente instance, considération prise du fait qu’elle produit un diagnostic établi le 4 mars 2024, la demande est donc rejetée.

sur la demande au titre de la procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

En application des articles 1240 et 1241 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, qui constituent en principe un droit, ne dégénèrent en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que lorsque se trouve caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice.

Dès lors qu’il est fait droit dans son principe à la demande de la société LARIO, et que M. [M] [B] n’apporte pas d’élément au soutien de cette prétention permettant de caractériser une faute de la part de la société LARIO, il y a lieu de rejeter la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive formée par le défendeur.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [M] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Étant précisé que les frais du procès-verbal de constat n’étant pas dans un rapport étroit et nécessaire avec l’instance ne constituent pas des dépens, il en sera tenu compte dans le cadre de l’examen des frais irrépétibles.

Condamné aux dépens, M. [M] [B] devra verser à la société LARIO une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande tendant à voir constater le transfert de bail,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 30 août 1980 entre la société LARIO, d’une part, et M. [M] [B], d’autre part, portant sur l’appartement situé au [Adresse 3], à compter du présent jugement,

ORDONNE à M. [M] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DEBOUTE la société LARIO de sa demande d’astreinte,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [M] [B] à verser à la société LARIO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 484,20 euros, charges en sus, pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

REJETTE la demande de voir fixé le loyer à la somme de 35,50 euros et par conséquent, la demande de remboursement d’un trop perçu,

REJETTE la demande tendant à obtenir la transmission par email des quittances de loyer,

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre d’un trouble de jouissance et d’un préjudice corporel et moral,

REJETTE la demande de travaux d’isolation,

REJETTE la demande tendant à condamner la société LARIO à remettre un diagnostic de performance énergétique pour la période de juillet 2023,

REJETTE la demande formulée au titre d’une procédure abusive,

CONDAMNE M. [M] [B] à verser à la société LARIO une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [B] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection