TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

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N° RG 24/52194 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4IFO

N° : 1-CH

Assignations du :

12 Mars 2024

15 Mars 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 mai 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEUR

Monsieur [K] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS – #E1294

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [U]

[Adresse 1]

[Localité 3]

La S.A.S. L’EDENN 15 (NOM COMMERCIAL “L’EDENN CAFE”)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par la AARPI VICTOIRE AVOCATS, Maître Sara MONROIG, avocats au barreau de PARIS – #E202

INTERVENANTE VOLONTAIRE

La société L’ART-TISTE, société par actions simplifiée

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par la AARPI VICTOIRE AVOCATS, Maître Sara MONROIG, avocats au barreau de PARIS – #E202

DÉBATS

A l’audience du 25 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 16 octobre 2017, Mme [E] [R] a donné à bail commercial à la société L’EDENN 15 (dans le cadre d’un renouvellement) des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 11.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, à terme échu.

M. [K] [R] est venu aux droits de Mme [E] [R].

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 19 décembre 2023, à la société L’EDENN 15, pour une somme de 21.043,58 euros, au titre de l’arriéré locatif au 19 octobre 2023.

Par acte du 12 et 15 mars 2024, M. [K] [R] a fait assigner la société L’EDENN 15 et M. [Y] [U] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société L’EDENN 15 et celle de tous occupants de son chef, notamment M. [U], des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société L’EDENN 15 à payer à M. [K] [R] la somme provisionnelle de 16.128,05 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4ème trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 15.443,58 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner la société L’EDENN 15 au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner la société L’EDENN 15 au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Les parties ont tenté de trouver un accord amiable et ont pour cela sollicité plusieurs renvois.

À l’audience du 25 avril 2025, M. [K] [R] a précisé qu’il se désistait de ses demandes contre M. [Y] [U], et a maintenu les autres termes de son assignation, en actualisant la dette à la somme de 13.746,53 euros, 1er trimestre 2025 inclus, en s’opposant à l’octroi de tout délai, et subsidiairement en demandant que ces délais soient réduits et assortis d’une clause de déchéance du terme.

La société L’EDENN 15, M. [U] et la société l’ART-ISTE étaient représentés.

Ils ont sollicité :

— principalement le rejet des demandes en raison de contestations sérieuses,

— subsidiairement le rejet des demandes en raison de la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement,

— très subsidiairement l’octroi de 24 mois de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,

— en tout état de cause la mise hors de cause de M. [U] et la condamnation du demandeur à payer à la société L’EDENN 15, M. [U] et la société l’ART-ISTE la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025, date de la présente ordonnance.

Les parties ont été autorisées à produire en cours de délibéré des notes relatives à l’encaissement de 3 paiements réalisés par le preneur en avril 2025.

Ces éléments ont été produits.

MOTIFS

I – Sur le désistement des demandes à l’égard de M. [Y] [U] et l’intervention volontaire de la société L’ART-TISTE

Il convient de donner acte au demandeur de ce qu’il ne maintient aucune demande à l’égard de M. [U].

Pour autant le juge reste saisi de la demande reconventionnelle de M. [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 328 et suivants du code de procédure civile, dans une procédure avec représentation obligatoire, l’intervention volontaire est formée à l’égard des parties comparantes par des conclusions comportant les demandes de l’intervenant.

En l’espèce la société L’ART-TISTE sollicite, dans des conclusions contradictoires à l’égard du demandeur, principalement le débouté du demandeur mais également la condamnation de ce dernier au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La société L’ART-TISTE se présente comme l’exploitant actuel du local commercial.

Il y a donc lieu de juger cette intervention volontaire recevable.

II – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

En revanche les défendeurs soulèvent plusieurs contestations qui justifieraient les défauts de paiement du preneur.

Il convient de rappeler, préalablement à l’étude des contestations, qu’il résulte de l’article L 145-41 du code de commerce qu’un commandement de payer délivré pour une somme supérieure à celle effectivement due reste valable à hauteur de cette dernière.

Sur les « majorations clause pénale »

Le bailleur reconnaît que ces majorations n’étaient pas prévues au bail, de telle sorte qu’il les a déduites des derniers décomptes.

Cependant il convient également de les déduire de la somme visée par le commandement de payer, soit une déduction de 1.925 euros (11 x 175 euros).

Sur l’application des augmentations triennales du loyer

La société L’EDENN 15 reproche au bailleur d’avoir appliqué l’augmentation triennale sans notification préalable et de façon rétroactive.

M. [K] [R] ne répond pas sur ce moyen.

En droit, l’article L. 145-37 du code de commerce dispose : « Les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État ».

En application de l’article R. 145-20 du code de commerce, la demande doit « être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert ».

En l’espèce le locataire soutient n’avoir reçu aucune demande de révision triennale, et le bailleur n’apporte aucune preuve contraire.

Par conséquent les révisions opérées par le bailleur fin 2020 (hausse du loyer trimestriel de 147,09 euros) et en juin 2023 (hausse de 259,47 euros et non 112,38 euros puisqu’il faut se référer au loyer initial de 2.750 euros) sont irrégulières.

Il convient donc de déduire de la somme visée par le commandement la somme totale de 2.284,02 euros décomposée comme suit :

294,18 euros au titre du « rappel loyer révisé »1470,90 euros (147,09 x 10 trimestres)518,94 euros (259,47 x 2 trimestres)

Sur les opérations de régularisation de charges

Les défendeurs soutiennent que le bailleur a appelé les provisions sur charge sans opérer les opérations de régularisations de charges ni fournir au locataire les justificatifs demandés.

Le bailleur soutient que les régularisations de charges ont été opérées régulièrement, et les justificatifs transmis au locataire.

Il précise que les exercices 2022 et 2023 n’ont été régularisés qu’en janvier 2025 et produit les justificatifs afférents.

Ainsi s’agissant des sommes présentes dans le décompte du commandement de payer, une opération de régularisation apparaît bien le 30 septembre 2022 pour l’exercice 2021. Le bailleur produit des justificatifs que le défendeur ne critique pas.

Cette contestation sera donc écartée.

Sur l’absence de justificatif pour la facturation de la consommation individuelle d’eau

La société L’EDENN 15 conteste les facturations d’eau mises à sa charge en indiquant qu’elle n’a obtenu de justificatifs qu’au cours de la procédure judiciaire et que ces justificatifs sont inopérants alors que les numéros de compteurs sont incohérents et que les démarches réalisées par la société ISTA ne sont pas précisées.

M. [K] [R] soutient qu’il a fourni au locataire, et au juge des référés, des justificatifs qui démontrent la consommation d’eau du défendeur, et la facturation afférente. Il précise que les derniers relevés ont été effectués contradictoirement avec le défendeur.

Il résulte des pièces produites que des relevés de compteur ont été réalisés régulièrement dans l’immeuble et dans le local loué, sauf quand la défenderesse était absente. Au regard de ces relevés la consommation d’eau du local loué a effectivement connu une hausse très importante en 2021, hausse qui ne s’est pas reproduite les années suivantes.

Si la défenderesse conteste ces relevés il convient de noter que le dernier relevé, en mars 2025, a été effectué en sa présence, avec un indice cohérent avec ceux relevés par la société prestataire ISTA, notamment en 2021.

Il convient également de relever que si la locataire indique que le numéro du compteur ne serait pas le bon, elle produit une photographie, qui serait une photographie de son compteur réalisée par ses soins, joint à un mail du 18 février 2023, sur lequel l’indice est de 4532, soit un indice conforme aux relevés réalisés avant et après par le prestataire ISTA.

Ainsi les pièces produites par le bailleur suffisent à établir la réalité des sommes réclamées au titre de la consommation d’eau.

Cette contestation sera écartée.

Par conséquent il convient de déduire la somme de 4.209,02 euros (1.925 + 2.284,02) du montant visé par le commandement de payer du 19 décembre 2023, soit un commandement délivré valablement pour la somme de 16.834,56 euros (21.043,58 – 4.209,02).

Cette somme n’a pas été réglée intégralement par le preneur dans le mois suivant la délivrance du commandement.

Sur la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire

La société L’EDENN 15 soutient encore que le bailleur a agi de mauvaise foi tant au regard de la précédente procédure que de celle-ci puisqu’il réclame des sommes indues, que le locataire a fait des efforts de paiement et que M. [R] ne justifie pas de manquements suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.

M. [K] [R] s’oppose à ce moyen.

Il convient de relever que le juge des référés n’est pas saisi de la précédente procédure, dans laquelle cependant en tout état de cause le bailleur n’a pas été jugé de mauvaise foi puisque le locataire a bénéficié de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

S’agissant des sommes qui seraient réclamées à tort, et sauf à ce que l’intégralité de la créance soit jugée indue et qu’il soit démontré que le bailleur le savait, les contestations sur les sommes dues sont tranchées par le juge des référés lorsqu’elles sont évidentes, mais ne viennent pas caractériser la mauvaise foi du bailleur.

S’agissant des efforts de paiement du locataire depuis la délivrance du commandement pour réduire la dette, c’est un élément qui est pris en compte sur la question des délais de paiement, mais évidemment pas pour démontrer la mauvaise foi du bailleur.

Enfin la question de la gravité des manquements n’intervient pas dans une instance en constat de la résiliation d’un bail fondée sur le mécanisme d’une clause résolutoire pour défaut de paiement.

Ce moyen sera écarté.

Il n’existe par ailleurs aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, M. [K] [R] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement, rectifiées comme jugé plus haut, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 20 janvier 2024, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

III – Sur les sommes impayées

Selon le dernier décompte produit en cours de délibéré, le bailleur sollicite la somme de 10.546,53 euros, arrêtée au 29 avril 2025, 1er trimestre 2025 inclus.

Les sommes relatives aux « majorations clause pénale » ont déjà été déduites par le bailleur.

Il reste donc à déduire les sommes relatives aux révisions triennales, comme déjà jugé à propos du commandement de payer.

Ainsi il faut déduire la somme de 2.284,02 (jusqu’au 3ème trimestre 2023) et la somme de 1.556,82 euros (jusqu’au 1er trimestre 2025 : 6 trimestres x 259,47).

La créance s’élève désormais à la somme de 6.705,69 euros (10.546,53 – 2.284,02 – 1.556,82) arrêtée au 29 avril 2025, 1er trimestre 2025 inclus.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société L’EDENN 15 au payement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.

IV – Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la société L’EDENN 15, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 12 mois à la société L’EDENN 15 pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

V – Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif.

En cas de non-respect de l’échéancier, la société L’EDENN 15 sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d’expulsion. Mais cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

VI – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société L’EDENN 15, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide.

Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société L’EDENN 15 ne permet d’écarter la demande de M. [K] [R] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Seule la société L’EDENN 15 sera condamnée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Donnons acte à M. [K] [R] de ce qu’il ne maintient aucune demande à l’égard de M. [Y] [U] ;

Recevons l’intervention volontaire de la société L’ART-TISTE ;

Condamnons la société L’EDENN 15 à payer à M. [K] [R] la somme provisionnelle de 6.705,69 euros au titre de l’arriéré locatif au 29 avril 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Disons que la société L’EDENN 15 pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 12 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société L’EDENN 15 de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société L’EDENN 15 et à celle de tous occupants de son chef notamment la société L’ART-TISTE des lieux loués, à savoir [Adresse 2], avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;

Condamnons la société L’EDENN 15 aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société L’EDENN 15 à payer à M. [K] [R] la somme de 2.500 euros (deux mille cinq-cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 4] le 23 mai 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Fanny LAINÉ