TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/03965

N° Portalis 352J-W-B7I-C4OF6

N° MINUTE : 1

Assignation du :

21 Mars 2024

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [T] BARTMANN[2]

[2]

[Adresse 4]

[Localité 9]

JUGEMENT

rendu le 08 Avril 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. MONTMARTRIMO 14

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Charles-Edouard BRAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0082

DEFENDERESSE

S.N.C. JIN JIN

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Christophe PEREIRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0230

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 19 Février 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 12 mai 2025, la S.A.R.L. Montmartrimo 14 a donné à bail commercial à Mme [O] [K] des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 14].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2025 et jusqu’au 30 avril 2024, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 36 592 euros.

Les lieux ont pour destination exclusive les activités de « commerce de vins – liqueurs – restaurant – débit de tabac – tabletteries – confiseries – lotos-PMU – vente sur la rue de sandwichs, glaces, crêpes et salades à emporter ».

Par acte sous signature privée du 16 mai 2018, Mme [K] a cédé son fonds de commerce à la S.N.C. Jin Jin.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2023, la bailleresse a signifié à la S.N.C. Jin Jin un congé pour la date du 30 avril 2024, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er mai 2024 moyennant la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 90 000 euros en principal.

Au 30 avril 2024, le loyer annuel en principal s’établissait à la somme de 42 350,80 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 1er février 2024, la S.A.R.L. Montmartrimo 14 a notifié à la S.N.C. Jin Jin un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal de 92 500 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er mai 2024.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la S.A.R.L. Montmartrimo 14 a ensuite fait assigner la S.N.C. Jin Jin devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 21 mars 2024, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la même somme.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 février 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 avril 2025.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, la S.A.R.L. Montmartrimo 14, reprenant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 6 décembre 2024, demande à la juge des loyers commerciaux de :

« – Juger que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative conformément aux dispositions contractuelles du bail,

— Fixer en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé au 1er mai 2024 à la somme annuelle en principal de 97.500 € HT HC (QUATRE-VINGT-DIX-SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS HORS TAXES ET HORS CHARGES), toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements découlant de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d’application,

— Juger que les intérêts au taux légal seront dus sur tous arriérés de loyer, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, ou subsidiairement à compter de la saisine du juge des loyers commerciaux, et seront ensuite capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

— Subsidiairement, si une mesure d’instruction venait à être ordonnée, fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 67.300 € HT/HC (SOIXANTE-SEPT MILLE TROIS CENTS EUROS HORS TAXES ET HORS CHARGES) en principal pendant la durée de l’instance, et ce dans les termes de l’article L. 145-57 du Code de commerce,

— Débouter la Société JIN JIN de ses prétentions, et notamment de sa demande de l’application de la règle du lissage de l’augmentation du loyer,

— Condamner la société locataire en tous les dépens. »

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 2 décembre 2024, la S.N.C. Jin Jin demande à la juge des loyers commerciaux de :

« – Dans le cadre d’un renouvellement au 1er mai 2024 aux charges, clauses et conditions du bail expiré, la société JIN JIN forme toute contestation sur la valeur locative de 92.500 € HT HC à laquelle la société MONTMARTRIMO 14 entend voir fixer le loyer de renouvellement.

— En revanche, la société JIN JIN ne s’oppose pas à la demande d’expertise formée à titre subsidiaire par la société MONTMARTRIMO 14.

— Dans l’hypothèse où le tribunal ordonnerait une expertise, la locataire demande que le loyer provisionnel dû pendant toute la durée de la procédure soit maintenu à son montant actuel.

— La provision à valoir sur les frais de l’expertise sera mise à la charge de la société MONTMARTRIMO 14, demanderesse à l’instance, tout comme les dépens.

— La société JIN JIN demande également au tribunal de rappeler, conformément aux dispositions de l’article L.145-34 alinéa 4, que la variation de loyer découlant de sa fixation à la valeur locative ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Selon l’article L. 145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

Par ailleurs, l’article L. 145-12 du même code dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2024.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R. 145-3 à R. 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

Suivant l’article R 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

En l’espèce, les parties sont convenues, selon la clause du bail intitulée « loyer », que « le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative tel que prévue à l’article L. 145-33 du code de commerce et sera exigible en totalité dès le renouvellement du bail ».

Les parties ont essentiellement produit des pièces de nature procédurale ou purement factuelles qui étayent leurs demandes mais ne permettent pas à la juridiction de statuer de manière suffisamment éclairée.

La valeur locative étant l’élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4 000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la S.A.R.L. Montmartrimo 14 qui a principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

L’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes des parties et de réserver les frais irrépétibles et les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel et mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la S.A.R.L. Montmartrimo 14 et la S.N.C. Jin Jin et portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 14] pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2024,

Ordonne avant-dire droit une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux,

Commet pour y procéder :

Mme [T] [F]

[Adresse 5]

[Courriel 10] – 01 42 65 31 12

Avec pour mission :

* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 1] à [Adresse 12] [Localité 3], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard sur les pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,

* de rechercher les prix pratiqués pour des locaux équivalents,

* de préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,

* de donner un avis sur les correctifs à retenir en majoration et minoration de la valeur locative de base,

* d’estimer, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables, la valeur locative des locaux en cause au 1er mai 2024,

* du tout dresser rapport motivé.

Dit que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Fixe à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.A.R.L. Montmartrimo 14 à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, Atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 10 mai 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que la juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Demande à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

Rappelle que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,

Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 mars 2026,

Rappelle qu’en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Mme [W] [C]

[Adresse 2]

01 44 05 21 21 – 06 26 19 88 87

[Courriel 11]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la S.N.C. Jin Jin, outre les charges, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Rappelle, conformément à l’article R. 145-31 du code de commerce, que dès le dépôt du rapport, le greffe avisera par lettre recommandée avec avis de réception les avocats des parties de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes,

Rappelle l’affaire à l’audience du 26 juin 2025 à 09h30 pour s’assurer pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 13], le 08 avril 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER C. AHSSAINI