TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Benjamin JAMI

M^e Christine MORIAU

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Virginie LE ROY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04982 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4347

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 06 mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [T] [B], demeurant [Adresse 1]

Madame [D] [V], demeurant [Adresse 1]

Madame [I] [B], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Virginie LE ROY de la SELARL RESONANCES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0230

DÉFENDERESSES

S.A. JEAN CHARPENTIER [X], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Christine MORIAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1202

Madame [F] [K], demeurant [Adresse 4] (SUISSE)

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Deborah FORST, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mars 2025 par Deborah FORST, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 06 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/04982 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4347

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2018, Madame [F] [K], représentée par son mandataire la société Jean Charpentier [X] SA, a donné à bail à Monsieur [T] [B] et à Madame [D] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] 4e étage porte droite et la cave n° 17, pour un loyer mensuel de 1650 euros, outre 115 euros de provisions pour charges, à effet au 31 octobre 2018.

Un dégât des eaux est survenu le 2 septembre 2019 au niveau des WC.

[I] [B], fille de Monsieur [T] [B] et à Madame [D] [V] est née le 22 octobre 2022.

Monsieur [T] [B], Madame [D] [V] et Madame [I] [B] ont quitté les lieux le 14 décembre 2023.

Par actes de commissaire de justice des 6 mars 2024 et 25 mars 2024, Monsieur [T] [B], Madame [D] [V], et Madame [I] [B], représentée par ses parents Monsieur [T] [B] et Madame [D] [V], ont fait assigner Madame [F] [K] et la société Jean Charpentier [X] SA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

les recevoir en leurs demandes ;condamner in solidum Madame [F] [K] et la société Jean Charpentier [X] SA à leur verser une indemnité de 46 805 euros en réparation de leur préjudice de jouissance correspondant :à une indemnité de 22 220 euros égale à 100% des loyers versés par les demandeurs pour la période du 27 septembre 2022 au 14 décembre 2023 ;à une indemnité de 21 450 euros égale à 50% des loyers versés par les demandeurs pour la période d’août 2020 au 26 septembre 2022 ;à une indemnité de 3135 euros égale à 10% des loyers versés pour la période du 1er novembre 2018 au 31 juillet 2020 ;condamner in solidum Madame [F] [K] et la société Jean Charpentier [X] SA à verser à Monsieur [T] [B] la somme de 1500 euros au titre du remboursement des frais de déménagement ;Condamner in solidum Madame [F] [K] et la société Jean Charpentier [X] SA à verser à Monsieur [T] [B], Madame [D] [V], et Madame [I] [B] une indemnité complémentaire de 5000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral ;condamner in solidum Madame [F] [K] et la société Jean Charpentier [X] SA à leur verser une indemnité de 5000 euros chacun pour résistance abusive ;condamner in solidum Madame [F] [K] et la société Jean Charpentier [X] SA à leur verser 5000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner in solidum Madame [F] [K] et la société Jean Charpentier [X] SA aux dépens ;assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 juillet 2024, et renvoyée à l’audience du 18 décembre 2024, à laquelle elle a été retenue.

Monsieur [T] [B] et Madame [D] [V], agissant en leur nom propre et en leur qualité de représentants légaux de leur fille mineure [I] [B], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites reprises dans leurs observations orales aux termes desquelles ils demandent de :

les recevoir en leurs demandes ;débouter Madame [F] [K] et la société Jean Charpentier [X] SA de toutes leurs demandes ;à titre liminaire, de juger que leurs demandes ne sont pas prescrites ;à titre principal :juger que Madame [F] [K] a commis des fautes et que partant sa responsabilité contractuelle est engagée ;juger que la société Jean Charpentier [X] SA a commis des fautes et que partant sa responsabilité délictuelle est engagée ;condamner in solidum Madame [F] [K] et la société Jean Charpentier [X] SA à leur verser une indemnité de 46 805 euros en réparation de leur préjudice de jouissance correspondant :à une indemnité de 22 220 euros égale à 100% des loyers versés par les demandeurs pour la période du 27 septembre 2022 au 14 décembre 2023 ;à une indemnité de 21 450 euros égale à 50% des loyers versés par les demandeurs pour la période d’août 2020 au 26 septembre 2022 ;à une indemnité de 3135 euros égale à 10% des loyers versés pour la période du 1er novembre 2018 au 31 juillet 2020 ;condamner in solidum Madame [F] [K] et la société Jean Charpentier [X] SA à verser à Monsieur [T] [B] la somme de 1500 euros au titre du remboursement des frais de déménagement ;Condamner in solidum Madame [F] [K] et la société Jean Charpentier [X] SA agi à verser à Monsieur [T] [B], Madame [D] [V], et Madame [I] [B] une indemnité complémentaire de 5000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral ;condamner in solidum Madame [F] [K] et la société Jean Charpentier [X] SA à leur verser une indemnité de 5000 euros chacun pour résistance abusive ;à titre subsidiaire :juger que la responsabilité de plein droit de Madame [F] [K] et la SA Jean Charpentier [X] est engagée sur le fondement des vices cachés ;condamner in solidum solidum Madame [F] [K] et la société Jean Charpentier [X] SA à leur verser une indemnité de 46 805 euros en réparation de leur préjudice de jouissance correspondant :à une indemnité de 22 220 euros égale à 100% des loyers versés par les demandeurs pour la période du 27 septembre 2022 au 14 décembre 2023 ;à une indemnité de 21 450 euros égale à 50% des loyers versés par les demandeurs pour la période d’août 2020 au 26 septembre 2022 ;à une indemnité de 3135 euros égale à 10% des loyers versés pour la période du 1er novembre 2018 au 31 juillet 2020 ;condamner in solidum Madame [F] [K] et la société Jean Charpentier [X] SA à verser à Monsieur [T] [B] la somme de 1500 euros au titre du remboursement des frais de déménagement ;condamner in solidum Madame [F] [K] et la société Jean Charpentier [X] SA à verser à Monsieur [T] [B], Madame [D] [V], et Madame [I] [B] une indemnité complémentaire de 5000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral ;condamner in solidum Madame [F] [K] et la société Jean Charpentier [X] SA à leur verser une indemnité de 5000 euros chacun pour résistance abusive ;en tout état de cause :condamner in solidum Madame [F] [K] et la société Jean Charpentier [X] SA à leur verser 5000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner in solidum Madame [F] [K] et la société Jean Charpentier [X] SA aux dépens ;assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

A titre liminaire, ils font valoir, sur le fondement de l’article 2241 du code civil que l’action liée au manquement à l’obligation de délivrance des accessoires du bail, en l’espèce le diagnostic plomb, a commencé à courir à la signature du bail le 30 octobre 2018, et qu’elle se distingue de l’action en responsabilité pour exposition au risque de plomb. Ils soutiennent qu’ils avaient formé une demande tendant à être indemnisés de l’exposition au plomb, qui intégraient nécessairement la question de l’absence de transmission du constat d’exposition au plomb, par conclusions récapitulatives soumises à l’audience de plaidoiries du 10 août 2023. Sur l’action tendant à réparer leur préjudice résultant de l’exposition au plomb dans l’appartement, ils font valoir que le délai de prescription n’a commencé à courir que le 8 juin 2023, date à laquelle ils ont réceptionné la lettre de la préfecture.

Au soutien de leurs demandes principales, ils estiment que la responsabilité contractuelle de la bailleresse est engagée à leur égard, sur le fondement des articles 1217, 1231-1, 1719, 1720 du code civil, de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, de l’article 1-1 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, celle-ci ayant manqué à son obligation de délivrance en s’abstenant de remettre le constat de risque d’exposition au plomb du 6 novembre 2009 avant le 12 juillet 2023, ce qui les a conduits à être exposés à un grave danger d’intoxication au plomb notamment dans la peinture en train de s’écailler, et ce, alors qu’ils avaient connaissance de la dégradation des murs et que le diagnostic indiquait que le propriétaire veillerait à l’entretien des revêtements recouvrant les unités de diagnostic 1 et 2. Ils ajoutent que la bailleresse a manqué à son obligation d’entretien et de réparation en ne réalisant que des travaux réparatoires minimum les conduisant à subir pendant deux ans avant le 27 septembre 2022, date à laquelle une entreprise sanitaire de plomberie est intervenue pour procéder à la dépose des WC et à la pose d’un WC non suspendu, des désordres caractérisés par de l’humidité, de la moisissure et de la peinture écaillée. Ils estiment que les travaux de remise en état n’ont néanmoins pas été effectués jusqu’à leur départ des lieux en raison de la carence de la bailleresse à rechercher la cause des infiltrations. Ils considèrent enfin que la bailleresse a manqué à son obligation de garantie de jouissance paisible en les laissant vivre dans un appartement humide et présentant des moisissures pendant cinq ans.

Ils soutiennent que la responsabilité délictuelle de la société Jean Charpentier [X] SA se trouve également engagée à leur égard, sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, dès lors qu’en sa qualité de mandataire ayant pour mission la gestion et l’administration de l’appartement dans lequel ils résidaient, ainsi qu’en sa qualité de syndic chargé de veiller à l’intérêt des copropriétaires, elle s’est abstenue de faire réparer les parties privatives et de rechercher l’origine des désordres dans les parties communes. Ils exposent qu’elle a commis des fautes en s’abstenant de communiquer le constat d’exposition au plomb, de procéder à la recherche de fuite destructive et à effectuer les travaux en conséquence, en s’abstenant de réaliser les travaux de nature à faire cesser l’exposition au plomb, en les laissant vivre pendant cinq ans dans des lieux humides et présentant de l’humidité, exposés au plomb malgré un nombre d’interventions anormalement élevé et pour la plupart inutiles.

Au soutien de leur demande subsidiaires, ils estiment, sur le fondement de l’article 1721 du code civil, que les défendeurs ne les ont jamais valablement informés des risques auxquels ils s’exposaient lors de la location du bien, qu’il s’agisse du risque de dégât des eaux multiples ou de l’exposition au plomb, et que les désordres ont porté atteinte à l’habitabilité des lieux.

Pour solliciter l’indemnisation de leur préjudice de jouissance, ils soulignent que celui-ci doit être indemnisé même si le bailleur a accompli des diligences pour faire cesser les troubles, et expliquent qu’entre leur entrée dans les lieux le 30 octobre 2018, ils ont subi un risque d’exposition au plomb qui ne leur a été révélé que par le courrier de la préfecture de [Localité 5] le 12 juin 2023 ; que depuis leur entrée dans les lieux, ils ont subi des désagréments successifs liés à la vétusté des réseaux privatifs et collectifs d’eau dont ils ont réalisé l’ampleur en 2022 lorsque les multiples interventions se sont avérées vaines ; qu’à compter du mois d’août 2020, ils ont subi l’apparition de moisissures et l’effritement de la peinture des toilettes et du séjour avec cette circonstance que des désordres n’ont cessé de s’aggraver jusqu’à leur départ et que le protocole, qui est intervenu à une date à laquelle ils pensaient que les problèmes d’infiltrations avaient été réglés, n’a indemnisé que pour la non-utilisation de leurs toilettes pendant une période prolongée ; que depuis le 22 octobre 2022, date de la naissance de leur fille, ils ont subi un danger d’empoisonnement au plomb et qui a perduré jusqu’à leur départ des lieux le 14 décembre 2023.

Ils soutiennent que leur préjudice moral est caractérisé par le fait d’avoir vécu dans un logement insalubre et par les troubles que cela leur a occasionné, caractérisés par le fait de ne plus recevoir chez eux, de les contraindre à un suivi et à des relances incessantes, de subir un stress, et ce, alors que Madame [D] [V] était enceinte. Ils ajoutent que depuis saisie réalisée sur leurs comptes bancaires et la nécessité de déménager, Monsieur [T] [B] a subi des troubles lombaires et a été victime d’une inflammation prostatique nécessairement liés, en tout ou partie, avec les problèmes locatifs. S’agissant du préjudice subi par [I], ils estiment qu’il se caractérise par son exposition à un risque de plomb et au fait qu’elle a nécessairement ressenti le stress de ses parents, et ce, dès le début de la grossesse.

Ils exposent que leur préjudice matériel est constitué par la nécessité de quitter le logement en raison du risque sanitaire, ce qui a entrainé des frais de déménagement.

A l’appui de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile, ils font valoir que celle-ci est constituée par le refus des défendeurs pendant plusieurs mois, voire plusieurs années, de réaliser les travaux nécessaires pour remettre en état des WC vétustes et la remise en état de l’appartement, par le refus de réaliser une recherche de fuite destructive extensive, par l’absence de réponse aux multiples mises en demeure afin de réparer les troubles, par l’absence de délivrance spontanée du constat d’exposition au plomb lors de l’entrée dans les lieux, puis lorsqu’il a été manifeste que la peinture s’écaillait. Ils soutiennent que les défendeurs se sont pour leur part toujours opposés à l’idée de réduire temporairement le montant des loyers, allant jusqu’à leur faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 janvier 2023 et à procéder à des saisies conservatoires sur les loyers.

Madame [F] [K], représentée par son avocat, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles elle demande :

à titre principal :de débouter Monsieur [T] [B], Madame [D] [V] et Madame [I] [B] de leurs demandes indemnitaires au titre du préjudice de jouissance ;de déclarer irrecevable la demande de Monsieur [T] [B], Madame [D] [V] et Madame [I] [B] au titre de la violation de l’obligation de délivrance sur le fondement de la prescription ;débouter Monsieur [T] [B], Madame [D] [V] et Madame [I] [B] de leurs demandes indemnitaires au titre du préjudice moral ;débouter Monsieur [T] [B], Madame [D] [V] et Madame [I] [B] de leurs demandes indemnitaires au titre de la résistance abusive ;débouter Monsieur [T] [B], Madame [D] [V] et Madame [I] [B] et de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;à titre subsidiaire :de réduire les demandes à de plus justes proportions ;de condamner la société Jean Charpentier [X] SA à la garantir de toute condamnation susceptible d’intervenir ;en tout état de cause, de condamner tout succombant à verser à Madame [F] [K] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que la demande tendant à être indemniser pour la violation de l’obligation de délivrance est prescrite, les défendeurs ayant eu l’information selon laquelle le constat de risque d’exposition au plomb ne leur avait pas été délivré lors de la conclusion du bail le 30 octobre 2018, et n’ayant sollicité pour la première fois la délivrance de celui-ci que le 20 juin 2023. Elle estime qu’en tout état de cause, le constat fait ressortir des mesures de concentration du plomb en classe 0 et 1, de sorte que le bien ne présentait aucun risque, et ce, d’autant plus que les lieux avaient été rénovés fin 2018. Elle fait valoir qu’ayant confié la gestion locative de son bien à un professionnel, elle n’était pas en charge de l’établissement du dossier locatif, ni des recherches de fuite.

S’agissant du manquement à l’obligation d’entretien invoqué en demande, elle soutient avoir fait face à des difficultés pour avoir accès au logement afin de remédier aux désordres, du fait des demandeurs, et que cinq recherches de fuite ont été menées entre septembre 2019 et septembre 2022. Elle indique qu’elle ne pouvait en outre procéder à la reprise des embellissements en raison de l’humidité dans les murs, et tant que l’origine des infiltrations n’était pas déterminée. Elle considère que les demandeurs ont été indemnisés par leur assurance, et qu’un protocole a été régularisé entre les parties le 2 juin 2022 pour le dégât des eaux survenu dans les WC en 2018 et qui n’a pu être réparé qu’en mars 2022, leur accordant deux mois de loyers. Elle ajoute qu’avant la délivrance de l’arrêté préfectoral du 8 juin 2023, elle ignorait l’existence de mesure de concentration au plomb.

Elle conteste avoir manqué à son obligation de garantie d’assurer la jouissance paisible des lieux dès lors que seuls les WC ont été le siège des infiltrations d’eau, que les demandeurs ont toujours été en capacité d’occuper le bien, et qu’ils ont refusé l’accès à plusieurs reprises et qu’ils l’ont sous-loué au mois de juillet 2023. Elle considère qu’il est excessif de décrire le bien comme humide pendant cinq ans et dont les murs étaient remplis de moisissures.

Sur les demandes indemnitaires formées à titre subsidiaire par les demandeurs sur le fondement des vices cachés, elle fait valoir qu’aucune information préalable du bailleur n’aurait permis de déceler l’hypothèse d’une infiltration, que les demandeurs ont été indemnisés, et qu’ils n’ont pas été empêchés d’utiliser leur bien. De même, elle estime que l’existence de mesures de concentration en plomb n’a pas eu pour effet d’interrompre l’usage des lieux.

Sur l’évaluation du préjudice de jouissance, ils font valoir que leur fille [I] ne saurait prétendre à la réparation d’un préjudice qui aurait commencé à courir avant sa naissance. Ils ajoutent, s’agissant du risque d’exposition au plomb, qu’il ne s’agit que d’un préjudice hypothétique et non indemnisable, que l’accès au logement a été rendu complexe par le fait des demandeurs eux-mêmes ce qui n’a permis à une entreprise de s’y rendre pour faire établir un devis que le 25 septembre 2023. En ce qui concerne le préjudice lié aux infiltrations, elle soutient que les demandeurs ont d’ores et déjà été indemnisés par le protocole d’accord, et qu’en tout état de cause, les désordres par infiltration impactant les WC ont débuté au mois de septembre 2019 et que les demandeurs demeurent taisants sur l’indemnisation reçue par leur assurance.

Sur le préjudice moral, elle soutient que la demande de réparation formée au nom de leur fille [P] fait double emploi avec la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance, qu’outre le caractère esthétique, les WC étaient en parfait état de fonctionnement et que le caractère insalubre de l’intégralité du logement n’est pas démontré.

Sur le préjudice matériel, elle estime qu’il n’est pas justifié que le déménagement soit lié l’état du logement, les demandeurs ayant emménagé dans un bien dont ils sont propriétaires et qu’ils ont potentiellement acheté sur plan.

Elle conteste enfin avoir fait preuve de résistance abusive, considérant qu’elle ne pouvait exiger la mise en œuvre de travaux réparatoires sur des supports humides et tant que l’origine des désordres n’était pas déterminée, qu’elle n’a jamais refusé de procéder aux recherches de fuite, qu’elle a toujours répondu aux demandes des locataires, qu’elle a communiqué le constat d’exposition au plomb dès qu’il lui a été demandé. Elle soutient que la délivrance d’un commandement de payer et la mise en œuvre d’une saisie ne sont pas fautifs dès lors que les locataires reconnaissent ne pas avoir réglé les derniers loyers dus.

A l’appui de son appel en garantie à l’égard de la SA Jean Charpentier, elle expose, sur le fondement de l’article 1992 du code civil, que le bail consenti aux demandeurs a été établi par la société Jean Charpentier [X] SA le 30 octobre 2018 et qu’il ne comprenait pas le dossier de diagnostic technique comprenant le constat de risque d’exposition au plomb qu’il lui revenait pourtant produire et d’actualiser.

La société Jean Charpentier [X] SA, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles elle demande :

de débouter Madame [D] [V] et Monsieur [T] [B] de toutes leurs demandes ;subsidiairement, de réduire leurs demandes à de très justes proportions ;de rejeter la demande en garantie formée par Madame [F] [K] ;de les condamner solidairement à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait valoir que l’action relative à l’indemnisation pour défaut de transmission du constat d’exposition au plomb est prescrite dès lors que lors de la conclusion du bail le 30 octobre 2018, les locataires ont eu connaissance de l’absence de réalisation de ce constat, et qu’ils ont attendu cinq ans pour rechercher la responsabilité de la société Jean Charpentier [X] SA tel que cela était formulé dans l’assignation du 7 mars 2024, et qu’ils n’ont nullement fondé leur action devant les premiers juges sur une faute tirée du non-respect de l’obligation de délivrance en s’abstenant de communiquer le constat d’exposition au plomb. Au surplus, elle estime qu’elle n’a commis aucune faute, le constat de diagnostic au plomb établi en 2009 ne révélant aucun risque pour la santé et la sécurité des occupants et l’appartement ayant été refait lors de l’entrée dans les lieux des locataires. Elle ajoute que le document de 2023 permet de constater que seules les parties extérieures (garde-corps et barres d’appui) ou les portes et huisseries étaient concernées, et que par conséquence, le préjudice n’est pas établi.

Elle expose avoir respecté l’obligation d’entretien et de réparation, la première fuite de 2019 qui avait rapidement été résolue ayant nécessité un temps de séchage, la deuxième fuite survenue au mois d’avril 2021 ayant donné lieu à une intervention de la société Jean Charpentier [X] SA dès qu’elle en a été informée et donnant lieu à une réparation pour laquelle l’assureur des demandeurs a mandaté une entreprise qui a indiqué ne pouvoir intervenir en raison d’un très fort taux d’humidité. Elle ajoute que la troisième fuite signalée le 8 mars 2022 a été réparée et également déclarée à leur assureur qui devait prendre en charge la remise en état conformément à la convention IRSI. Elle estime qu’il revenait ainsi à l’assureur des demandeurs de prendre en charge les travaux consécutifs au sinistre. En ce qui concerne les travaux relatifs au plomb, elle fait valoir qu’à la réception de l’arrêté préfectoral, elle a contacté à plusieurs reprises les locataires afin de convenir d’un rendez-vous en vain de sorte que le rendez-vous n’a eu lieu que le 25 septembre 2023.

Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance réclamé par les demandeurs, elle indique que le risque d’exposition au plomb était hypothétique et circonscrit, qu’ils ont continué à occuper les lieux, qu’un protocole a été conclu afin de les indemniser pour la période antérieure au 2 juin 2022 et que les fuites ont été réparées. En ce qui concerne le risque d’exposition au plomb, elle expose que la demande d’indemnisation est disproportionnée et sans rapport avec le préjudice, le risque concernant essentiellement les parties extérieures, ou les portes et les huisseries de porte et les mesures pratiques au mois de juin 2023 sur les peintures ne révélant aucune dangerosité.

En ce qui concerne la demande d’indemnisation du préjudice moral, elle relève que leur fille [I] ne saurait être indemnisée pour une période antérieure à sa naissance, et que le montant sollicité n’est pas explicité.

Elle conteste avoir fait preuve d’une attitude constitutive d’une résistance abusive, soutenant que les réclamations des demandeurs ont été traitées au temps et en heure, donnant lieu à des diligences pour la mise en œuvre des interventions nécessaires, qu’il n’a jamais été prescrit une recherche de fuite destructive extensive dès lors que les plombiers intervenus ont remédié aux fuites, qu’il résultait du bail que le constat d’exposition au plomb n’avait pas été réalisé et qu’ils ne pouvaient donc reprocher son absence de production spontanée.

S’agissant de la demande formée sur le fondement des vices cachés, elle estime qu’elle ne peut prospérer à son égard dans la mesure où en tant que gestionnaire, elle n’est pas responsable du bien au sens de la loi du 6 juillet 1989 et n’a aucun lien contractuel avec les locataires.

Pour s’opposer enfin à la demande d’appel en garantie formée par Madame [F] [K], elle soutient qu’elle n’est pas responsable du bien au sens de la loi du 6 juillet 1989, que le constat de risque d’exposition au plomb réalisé en 2009 n’avait révélé aucun risque pour la santé et la sécurité des occupants, que l’appartement avait été refait lors de l’entrée dans les lieux et qu’aucun préjudice n’est établi.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Selon l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure.

En l’espèce, le bail conclu le 30 octobre 2018 entre Madame [F] [K], ayant pour mandataire la société Jean Charpentier [X] SA, et Madame [D] [V] et Monsieur [T] [B] ne porte aucune indication sur la présence ou non en annexe du bail du dossier de diagnostic technique devant comprendre le constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949. Les parties ne contestent pas que ce diagnostic n’a pas été produit aux locataires lors de la conclusion du bail. Ils ont donc eu connaissance de l’absence de transmission de ce document lors de la conclusion du bail, ce qui a fait partir le délai de prescription au 30 octobre 2018.

Sauf à bénéficier d’une cause d’interruption, le délai de prescription à l’égard de la bailleresse a donc expiré le 30 octobre 2021.

Ce délai a expiré, à l’égard de la société Jean Charpentier [X] SA le 30 octobre 2023.

Les assignations dans le cadre de la présente instance ont été délivrées les 6 et 24 mars 2024.

Les demandeurs soutiennent avoir formé pour la première fois une demande de transmission de ce constat dans des conclusions récapitulatives datées du 28 juillet 2023 et remises à une audience de plaidoiries du 10 août 2023. Il n’est nullement établi que de telles conclusions aient été déposées à une audience de plaidoiries le 10 août 2023. Dans ces conditions, il n’est pas établi qu’une demande d’indemnisation pour l’absence de transmission du constat de risque d’exposition au plomb ait été réalisée avant le 30 octobre 2021 à l’égard de Madame [F] [K], et avant le 30 octobre 2023 à l’égard de la société Jean Charpentier [X] SA, de sorte que la demande d’indemnisation pour défaut de transmission du constat de risque d’exposition au plomb lors de la conclusion du bail est prescrite.

En revanche, le délai de prescription de la demande d’indemnisation du risque d’exposition au plomb en lui-même n’a commencé à courir qu’au jour où les locataires ont connu l’existence de ce risque. Or, force est de constater qu’en l’absence de transmission du constat de risque d’exposition au plomb par le bailleur lors de la conclusion du bail, le délai n’a pu commencer à courir à leur égard avant le 8 juin 2023, date de l’arrêté préfectoral et du courrier afférent transmis aux locataires les informant que dans le cadre de mesures d’urgence contre le saturnisme infantile, un diagnostic a été réalisé dans le logement qu’ils occupent et qui a révélé un risque d’accessibilité au plomb dans les peintures du logement. Ce n’est ainsi qu’à la réception de cet arrêté que les locataires ont eu connaissance du risque d’exposition au plomb dans leur logement. Les assignations à l’égard de la bailleresse été de la société Jean Charpentier [X] SA ayant été délivrées au mois de mars 2024, soit dans les délais de trois et cinq ans à compter de cette date, leur action en responsabilité afin d’être indemnisés de leurs préjudices pour le risque d’une exposition au plomb depuis la conclusion du bail le 30 octobre 2018 n’est pas prescrite.

Sur la demande principale des demandeurs

Sur la responsabilité de Madame [F] [K]

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Aux termes de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dans sa version applicable au jour de la conclusion du bail, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (…) ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. (…) ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’article 1-1 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 dispose que constituent un habitat indigne les locaux ou les installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée du 2 novembre 2018 que le logement se trouvait en bon état lors de l’entrée dans les lieux par les locataires.

Le constat de risque d’exposition au plomb daté du 6 novembre 2009 fait état de la présence de revêtements non dégradés contenant du plomb, les dégradations constatées étant de type 1, et se trouvant dans la peinture des murs, de la porte et du plafond de l’entrée, dans la peinture de la porte et de la fenêtre intérieure du séjour, dans les peintures des murs, du plafond, de la porte et de la fenêtre de la cuisine, dans la peinture des murs, de la fenêtre et des volets de la chambre 1, dans la peinture des murs, de la porte et de la fenêtre des toilettes, dans la peinture des murs, du plafond, de la porte, de la fenêtre et des volets de la chambre 2, dans la peinture des murs, du plafond, de la porte et de la fenêtre du placard. Au regard des conclusions de ce constat selon lequel les revêtements n’étaient pas dégradés, et de la production de la facture du 19 novembre 2018 par la bailleresse selon laquelle les lieux avaient été repeints, il n’est pas établi que la bailleresse ait exposé les occupants à un risque de plomb lors de leur entrée dans les lieux.

Selon un rapport réalisé par l’assureur de Monsieur [T] [B] le 5 août 2020, un dégât des eaux s’est produit le 2 septembre 2019, causé par une fuite accidentelle au droit d’un joint d’alimentation d’eau froide de la chasse d’eau non accessible, dissimulée derrière le coffrage du WC suspendu et a conduit à des dommages sur la peinture du mur droit du séjour. Un courriel du 14 avril 2021 de l’entreprise désignée pour intervenir mentionne qu’un contrôle de taux d’humidité et a été effectué et que le taux relevé est de 100%, le conduisant à conclure que la fuite est toujours active. Il résulte ainsi de ces éléments que malgré l’intervention d’un plombier le 16 septembre 2019 à la diligence du bailleur, selon la facture produite, et malgré une seconde intervention le 12 novembre 2020, la fuite n’a pas été réparée, empêchant par conséquent les travaux d’embellissement sur les peintures d’être réalisés. De même, la facture relative à l’intervention d’un plombier du 19 mai 2021 mentionne que dans le coffrage côté WC suspendu, la colonne montante en plomb est humide, que le plombier ne parvient pas à déterminer si la fuite provient de la descente en traversée de plancher ou sur l’alimentation en plomb, et qu’il est à prévoir une recherche de fuite destructive comprenant l’ouverture du coffrage, du solin et de la traversée de plancher entre le 2e et le 4e étage, ou bien de faire passer une société de recherche de fuite non destructive. A la lecture de cette facture, la fuite était toujours en cours dans les WC, empêchant la réfection des dommages causés aux embellissements sur les peintures. La facture du 28 septembre 2021 adressée au cabinet Jean Charpentier fait état de l’ouverture du WC suspendu pour l’accès à la colonne générale et à l’évacuation du WC suspendu, de la constatation d’une fuite sur la pipe d’évacuation du WC, et, faute de disposer de la pièce nécessaire, du remboitement et du collage de l’évacuation et de la préconisation du remplacement du WC avec la transmission d’un devis à ce titre. Ainsi, à cette date, la fuite a été identifiée et réparée, néanmoins, des travaux étaient encore nécessaires pour remplacer le WC et procéder aux restaurations sur les embellissements. Dans un courriel du 23 décembre 2021 adressé à la bailleresse, Monsieur [T] [B] sollicitait la remise en état des lieux et un dédommagement pour les désagréments causés, et selon un courrier du 28 janvier 2022 adressé par la MAIF, assureur de Monsieur [T] [B], à la société Jean Charpentier, si la fuite avait été réparée, les travaux de peinture et de remise en place du carrelage n’avaient toujours pas été accomplis. A la lecture de ces pièces, les travaux de remise en état des WC n’avaient toujours pas été accomplis à cette date. Or, par courriel du 6 mars 2022, Monsieur [T] [B] a informé la bailleresse d’un nouveau dégât des eaux survenu le matin même, et par courriel du 8 mars 2022, la société Jean Charpentier donnait les coordonnées d’un entrepreneur dont l’intervention devait consister en la réparation de la fuite, et qu’il devait être prévu la réfection totale du WC et des peintures suite aux différents dégâts des eaux, réparations effectivement prévues par une facture du 1er avril 2022. Pour autant, malgré cette intervention, une recherche de fuite avec destruction a été menée le 23 septembre 2022 par le même entrepreneur, et selon un courriel du 29 septembre 2022 de l’entrepreneur ayant procédé à cette intervention, il a été constaté un taux d’humidité élevé, de l’humidité du WC suspendu, et une porosité de l’arrivée d’eau générale qui suintait, conduisant l’entrepreneur à conseiller l’installation d’un WC ouvert. Au regard de la proximité de cette intervention avec celle du 1er avril 2022, l’origine des désordres conduisant à la présence d’humidité dans les toilettes n’avait pas été résolue, empêchant ainsi la mise en œuvre de la réfection des peintures et dont les photographies jointes montrent un état de dégradation important des peintures, celles-ci étant très écaillées. Par ailleurs, un courrier d’un assistant de travaux du 13 juillet 2023 intervenu au domicile des locataires relève un taux d’humidité de 25%, certainement dû à une ancienne fuite, caractérisant la persistance d’une humidité dans le mur quand bien même aucune fuite active n’était constatée dans les WC à cette date.

Les désordres liés à ces dégâts des eaux demeurent visibles sur le procès-verbal de constat du 14 décembre 2023 réalisé par un commissaire de justice et qui relève que dans les sanitaires, les murs sont revêtus d’une peinture hors d’usage, que dans la pièce de droite, sur le mur situé à gauche le revêtement est hors d’usage et la peinture écaillée sur l’ensemble de la surface en partie basse, que dans le placard, les murs sont revêtus d’une peinture hors d’usage, que la peinture d’effrite, est écaillée et craquelée, et que dans la pièce en face, correspondant au salon, le mur situé tout de suite à droite présente des traces de peinture écaillée. Au regard de ces éléments, l’humidité causé par les fuites à répétition dans les toilettes, et dont l’origine liée à des dégradations locatives n’est pas établie, a causé des dégradations importantes aux embellissements des toilettes, une humidité dans le mur des toilettes, et l’écaillement des peintures des murs situés dans le placard, le salon et la chambre attenante aux toilettes.

Force est ainsi de constater, au regard de ces dégradations, que le bailleur a manqué à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux aux locataires. Le fait que la reprise des embellissements était impossible au regard de l’humidité des murs n’exonère pas le bailleur de son obligation d’assurer la jouissance des lieux. De même, l’existence d’une convention IRSI, applicable entre assureurs, n’exonère pas le bailleur de son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux, et ce, d’autant plus qu’il n’est pas établi en l’espèce que les locataires aient été indemnisés par leur assurance.

Il n’est en revanche pas établi que des moisissures se soient développées dans l’appartement.

S’agissant du risque d’exposition au plomb, l’arrêté préfectoral du 8 juin 2023 indique qu’un diagnostic réalisé le 17 mai 2023 a identifié l’existence de revêtements dégradés comprenant du plomb accessible à une concentration supérieure ou égale au seuil réglementaire de 1mg/cm² de nature à porter atteinte à la santé d’un enfant mineur et d’une femme enceinte occupant ou fréquentant le logement et qu’il doit être procédé à la réalisation de travaux nécessaires afin de faire cesser tout danger d’intoxication ou de surintoxication par le plomb des peintures d’un enfant mineur ou d’une femme enceinte occupant ou fréquentant le logement, et le rapport annexé fait état de la présence de 29 unités de diagnostic pouvant être source d’intoxication au plomb pour des enfants mineurs ou une femme enceinte habitant ou fréquentant le logement, et dont le schéma en annexe montre que les unités de diagnostic positives dans la chambre 2, correspondant à la pièce de droite dans l’état des lieux de sortie du 14 décembre 2023, ainsi que dans le placard. Il résulte ainsi de cet arrêté et des constatations précédentes, ainsi que de l’état des lieux de sortie que les peintures dans le placard et la chambre attenante aux WC ont été dégradées à la suite des dégâts des eaux dans les WC survenus à compter du mois de septembre 2019, entrainant un risque d’exposition au plomb pour les occupants et nécessitant des travaux urgents. Le manquement à l’obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux de la part du bailleur se trouve ainsi également établi, et ce, d’autant plus que le couple a donné naissance à leur fille [I] le 22 octobre 2022.

Il résulte d’un courriel du 26 janvier 2023 adressé par un entrepreneur à la SA Jean Charpentier [X] qu’il a tenté de contacter Monsieur [B] le 12 janvier 2023 sans succès pour lui proposer un RDV afin de vérifier le taux d’humidité en prévision de la réfection des peintures abîmées du WC, que celui-ci semblait ne pas vouloir être disponible et qu’il est engagé à le recontacter, que l’entrepreneur a essayé de le joindre de nouveau la semaine du 16 janvier 2023 sans succès et qu’il lui a envoyé un SMS le 20 janvier 2023 afin de connaître ses disponibilités et qui lui a informé qu’il n’était disponible qu’à la fin du mois. Si les locataires contestent avoir fait obstacle à l’intervention de l’entreprise, il n’en demeure pas moins que ce courriel est explicite sur le fait que Monsieur [T] [B] a différé l’intervention de l’entrepreneur destinée à remédier aux désordres. De même, l’attestation du 20 juin 2023 d’un entrepreneur en travaux, adressée à la société Jean Charpentier [X] SA relève des difficultés d’intervention au domicile des locataires en raison d’une annulation par le locataire de l’intervention prévue le 4 mai 2023, de celle du 9 mai 2023, puis de l’absence de réponse aux messages des 10 mai 2023 et 14 mai 2023.

Il en résulte qu’à compter du 20 janvier 2023, les locataires ont fait obstacle aux interventions d’entrepreneurs à leur domicile jusqu’au 13 juillet 2023, de sorte que la responsabilité du bailleur ne saurait être retenue pour la période courant à compter du mois de janvier 2023.

S’agissant de l’existence du protocole du 2 juin 2022, celui-ci rappelle que Madame [D] [B] et Monsieur [T] [B] ont subi un dégât des eaux dans leurs WC en octobre 2018 nécessitant de travaux de réfection en mars 2022, et que d’un commun accord entre les parties il a été consenti une gratuité de loyer de deux mois hors charges, soit un montant de 3386,52 euros suite aux désagréments subis lors des travaux de réfection du WC. Il résulte ainsi de manière suffisamment claire de ce protocole que le bailleur a d’ores et déjà indemnisé les locataires pour les préjudices résultant de désagréments causés par les travaux de réfection de WC jusqu’au mois de mars 2022, de sorte que les locataires ne sauraient recevoir une nouvelle indemnisation pour cette période. Ce protocole ne couvre en revanche pas le trouble de jouissance postérieur au mois de mars 2022, ni celui résultant du risque d’exposition au plomb.

En conséquence, et au regard de l’ensemble de ces éléments, la bailleresse a manqué à son obligation de garantie de jouissance paisible des lieux par le preneur pour la période courant du mois d’avril 2022 au mois de décembre 2022 en ce qui concerne les désordres liés aux dégâts des eaux dans les WC, et du mois de septembre 2019 au mois de décembre 2022 en ce qui concerne le risque d’exposition au plomb.

Sur la responsabilité de la société Jean Charpentier [X] SA

Selon l’article 12410 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage obligation celui par la faut duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société Jean Charpentier [X] SA est mandataire de la bailleresse pour la gestion locative du bien.

Sa responsabilité est susceptible d’être engagée à l’égard des locataires sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour les fautes commises dans le cadre du mandat de gestion, et non pour les fautes relevant de la responsabilité du bailleur.

Or, le mandat de gestion n’est pas produit d’une part, et d’autre part, il résulte des nombreux courriels et factures d’intervention que la société Jean Charpentier [X] SA a fait intervenir au domicile des locataires des entreprises afin de rechercher les fuites et de procéder aux travaux de remise en état.

Il n’est ainsi pas établi que la société Jean Charpentier [X] SA ait commis de faute à l’égard des locataires.

En conséquence, les demandes formées par les locataires à l’égard de la société Jean Charpentier [X] SA seront rejetées.

Sur l’indemnisation des préjudices

Sur le préjudice de jouissance

A titre liminaire, Madame [I] [B] étant née le 22 octobre 2022, elle sera nécessairement déboutée de ses demandes pour les périodes antérieures à sa naissance.

Sur la période du 1er novembre 2018 au 31 juillet 2020, il convient de relever que la responsabilité de la bailleresse n’est retenue qu’à compter du 2 septembre 2019, date du premier dégât des eaux ayant entrainé des dégradations aux embellissements et un risque d’exposition au plomb. La demande d’indemnisation du trouble de jouissance sera donc rejetée pour la période antérieure au 2 septembre 2019. Le préjudice résultant du trouble de jouissance causé par les travaux de réfection des toilettes a d’ores et déjà été indemnisé sur cette période par le protocole du 2 juin 2022. Ainsi, le préjudice de Monsieur [T] [B] et Madame [D] [V] correspond à cette période à celui du risque d’exposition au plomb du 2 septembre 2019 au 31 juillet 2020, et doit être évalué à 10% du loyer mensuel du 2 septembre 2019 au 31 juillet 2020, soit la somme de 1650 euros.

Sur la période courant du mois d’août 2020, correspondant à la date à laquelle le rapport du 5 août 2020 a été déposé, au 26 septembre 2022, Monsieur [T] [B] et Madame [D] [V], ont d’ores et déjà été indemnisés pour les troubles de jouissance résultant des travaux de réfection des toilettes jusqu’au mois de mars 2022. Ils peuvent ainsi prétendre à une indemnisation pour le trouble de jouissance lié aux dégradations causés par les dégâts des eaux entre le mois d’avril 2022 et le 26 septembre 2022, ainsi que pour le risque d’exposition au plomb pour l’ensemble de la période, étant précisé que Madame [D] [V] se trouvait enceinte au cours de l’année 2022. Aussi, au regard de l’ampleur des dégradations visibles sur les constats et du risque d’exposition au plomb causé par la dégradation des embellissements, leur préjudice doit être évalué à 10% du montant du loyer du mois d’août 2020 au mois de janvier 2022 et 25% du montant du loyer pour la période du mois de janvier 2022 au mois de septembre 2022, soit un total de 6517,50 euros.

Sur la période du 27 septembre 2022 au 14 décembre 2023, il convient de débouter les demandeurs de leurs demandes indemnitaires pour la période du 20 janvier 2023 a 14 décembre 2023, la responsabilité de la bailleresse n’ayant pas été retenu à cette période.

Madame [D] [V] se trouvait à la fin de sa grossesse du 27 septembre 2022 au 22 octobre 2022, alors qu’une nouvelle recherche de fuite, celle-ci avec dégradation a été nécessaire, et qu’il a été constaté une humidité dans le mur du WC, une porosité de l’arrivée d’eau générale qui suintait et en conséquence, que les travaux d’embellissements n’avaient toujours pu être accomplis à cette période, et ce, alors que les lieux présentaient un risque d’exposition au plomb du fait de la dégradation des peintures. Au regard de ces éléments, le trouble de jouissance de Monsieur [T] [B] et Madame [D] [V] doit être évalué à 30% du loyer, soit un montant de 495 euros.

Pour la période du 23 octobre 2022 au 19 janvier 2023, les trois demandeurs résidaient au domicile, dont [I] [B], qui était un nouveau-né. Au regard des dégradations persistantes dans les WC et les peintures, le trouble de jouissance des trois demandeurs doit être évalué à 50% du loyer, soit la somme de 3300 euros.

Au total, Madame [F] [K] sera donc condamnée à verser les sommes de :

8662,50 euros à Monsieur [T] [B] et Madame [D] [B] pour la réparation de leur trouble de jouissance pour la période du 2 septembre 2019 au 22 octobre 2022 ;3300 euros à Monsieur [T] [B], Madame [D] [B] et Madame [I] [B] représentée par ses parents Monsieur [T] [B] et Madame [D] [B], pour le trouble de jouissance du 23 octobre 2022 au 19 janvier 2023.

Sur la demande de remboursement des frais de déménagement

En l’espèce, la persistance des désordres à compter du 20 janvier 2023 résulte de la propre carence des demandeurs à se rendre disponibles pour la réalisation de travaux de reprise des lieux. La responsabilité de la bailleresse n’étant pas retenue pour la période postérieure au 20 janvier 2023, Monsieur [T] [B] sera nécessairement débouté de sa demande de remboursement des frais de déménagement.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral

Monsieur [T] [B] produit une attestation d’une amie du 20 février 2024 faisant état de l’évolution de son comportement en raison de des difficultés dans son appartement, évoquant une baisse de moral et une fatigue au fur et à mesure que les problèmes dans son appartement s’accumulaient, ainsi qu’une ordonnance du 16 janvier 2024 lui prescrivant quelques séances de kinésithérapie et une ordonnance médicamenteuse du 21 novembre 2023. Il justifie ainsi que les désordres dans son appartement lui ont causé un préjudice moral, qu’il convient de fixer à la somme de 400 euros au regard de la durée des désordres. En conséquence, Madame [F] [K] sera condamnée à lui verser 400 euros en réparation de son préjudice moral.

Madame [D] [V] ne produit aucun élément de nature à établir la réalité et l’ampleur du préjudice moral qu’elle soutient avoir subi. Elle sera donc déboutée de sa demande.

De même, les demandeurs ne versent aucun élément de nature à établir l’état de leur fille [I] [B]. La demande de réparation du préjudice moral formée à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, les multiples factures de plombiers et les échanges de courriels entre les demandeurs et le mandataire de la bailleresse témoignent de diligences accomplies pour trouver l’origine de la fuite dans les WC. Si de multiples interventions ont été nécessaires, cela résulte davantage de la difficulté de déterminer l’origine des fuites, que de la résistance de la bailleresse à faire procéder aux travaux de réparation. Au surplus, le protocole d’accord du 2 juin 2022 caractérise la volonté de la bailleresse d’indemniser les locataires pour les troubles subis. Il en résulte que la résistance abusive de Madame [F] [K] n’est pas établie, de sorte que les demandeurs seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts formée à ce titre.

Sur la demande de garantie formée par Madame [F] [K] à l’égard de la SA Jean Charpentier [X] SA

Selon l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En l’espèce, le mandat de gestion n’est pas produit de sorte que Madame [F] [K] échoue à établir la teneur des obligations auxquelles était tenu la SA Jean Charpentier à son égard.

Elle sera donc déboutée de sa demande en garantie.

Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [F] [K], succombant, elle sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner Madame [F] [K] à verser à Madame [F] [K] à verser à Monsieur [T] [B], Madame [D] [B] et Madame [I] [B], représentée par ses parents Monsieur [T] [B] et Madame [D] [B], la somme de 300 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevable car prescrite la demande d’indemnisation formée par Monsieur [T] [B], Madame [D] [V], et Madame [I] [B], représentée par ses parents Monsieur [T] [B] et Madame [D] [V] pour défaut de délivrance du constat d’exposition au plomb lors de la conclusion du bail du 30 octobre 2018 ;

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription pour l’action de Monsieur [T] [B], Madame [D] [V], et Madame [I] [B], représentée par ses parents Monsieur [T] [B] et Madame [D] [V] tendant à être indemnisés de leurs préjudices découlant de l’exposition à un risque de plomb depuis le 30 octobre 2018 ;

Rejette les demandes formées par Monsieur [T] [B], Madame [D] [V], et Madame [I] [B], représentée par ses parents Monsieur [T] [B] et Madame [D] [V] à l’égard de la société Jean Charpentier [X] SA ;

Déboute Madame [I] [B], représentée par ses parents Monsieur [T] [B] et Madame [D] [V], de ses demandes de réparation de son trouble de jouissance pour la période du 1er novembre 2018 au 22 octobre 2022 ;

Décision du 06 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/04982 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4347

Déboute Monsieur [T] [B] et Madame [D] [V] de leur demande de réparation du trouble de jouissance pour la période du 1er novembre 2018 au 1er septembre 2019 ;

Déboute Monsieur [T] [B] et Madame [D] [V] de leur demande de réparation du trouble de jouissance pour la période du 20 janvier 2023 au 14 décembre 2023 ;

Condamne Madame [F] [K] à verser à Monsieur [T] [B] et Madame [D] [V] la somme de 8662,50 euros en réparation de leur trouble de jouissance du 2 septembre 2019 au 22 octobre 2022 ;

Condamne Madame [F] [K] à verser à Monsieur [T] [B], Madame [D] [B] et Madame [I] [B] représentée par ses parents Monsieur [T] [B] et Madame [D] [B] la somme de 3300 euros en réparation de leur trouble de jouissance pour la période du 23 octobre 2022 au 19 janvier 2023 ;

Déboute Monsieur [T] [B] de sa demande de remboursement des frais de déménagement ;

Condamne Madame [F] [K] à verser à Monsieur [T] [B] la somme de 400 euros en réparation de son préjudice moral ;

Déboute Madame [D] [V] de sa demande de réparation de son préjudice moral ;

Déboute Madame [I] [B], représentée par ses parents Monsieur [T] [B] et Madame [D] [V], de sa demande de réparation du préjudice moral ;

Déboute Monsieur [T] [B], Madame [D] [B] et Madame [I] [B] représentée par ses parents Monsieur [T] [B] et Madame [D] [B] de leur demande de dommages et intérêts pour réstistance abusive ;

Déboute Madame [F] [K] de sa demande tendant à ce que la société Jean Charpentier [X] SA la garantisse des condamnations prononcées à son encontre ;

Condamne Madame [F] [K] à verser à Madame [F] [K] à verser à Monsieur [T] [B], Madame [D] [B] et Madame [I] [B] représentée par ses parents Monsieur [T] [B] et Mdame [D] [B] la somme de 300 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Condamne Madame [F] [K] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge des contentieux

de la protection