TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/56971 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5RMZ

N° : 4

Assignation du :

09 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 avril 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. DAMIAN ELYSEES

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Cécile ROUQUETTE TEROUANNE de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de PARIS – #P0098

DEFENDERESSE

S.A.R.L. EPI

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Claude MIZRAHI, avocat au barreau de PARIS – #C0068

DÉBATS

A l’audience du 25 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 25 septembre 2013, la société Damian Elysées a consenti au profit de la société Epi au renouvellement d’un contrat de bail portant sur un local situé [Adresse 2] et [Adresse 3], aux fins d’exploitation d’un commerce de vente de cigarettes électroniques, de recharges liquides et d’articles pour fumeurs, moyennant le paiement d’un loyer principal annuel de 65 000 euros.

Le 5 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire, à hauteur de 50 434,41 euros au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société Damian Elysées a, par exploit délivré le 9 octobre 2024, fait citer la société Epi devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de constatation de la résiliation du bail et de paiement de provisions.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois, sollicités par la défenderesse.

A l’audience du 25 mars 2025, une nouvelle demande de renvoi a été sollicitée par la défenderesse, afin de consulter les écritures adverses reçues la veille et d’y répondre. Cette demande a été rejetée, la société Damian Elysées ayant indiqué avoir simplement actualisé la dette locative.

Dans le dernier état de ses prétentions, la requérante conclut au rejet des prétentions adverses, et sollicite de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 6 août 2024,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets laissées dans les lieux conformément aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la défenderesse au paiement par provision de la somme de 51 638,42 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 mars 2025 ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation de 353,67 euros TTC par jour à compter du 6 août 2024 jusqu’à libération des lieux,

— condamner la défenderesse à lui verser des intérêts au taux légal, et sans préjudice de l’application de la clause pénale prévue au bail, à compter de la date du commandement de payer et ordonner la capitalisation des intérêts,

— la condamner au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de la société Cornet Vincent Segurel (Maître [V] [J]).

En réponse, la société Epi sollicite de :

A titre principal,

— prononcer la nullité du commandement de payer du 5 juillet 2024,

— dire n’y avoir lieu à référé et débouter la société Damian Elysées de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— Lui accorder un délai de 24 mois à compter de la décision à intervenir pour se libérer de la dette en sus du loyer et des charges courants, payable au plus tard le 10 de chaque mois, en 24 mensualités,

En tout état de cause et à titre reconventionnel,

— débouter la société Damian Elysées de toute demande de majoration du loyer et/ou d’indemnités d’occupation,

— désigner un expert afin qu’il évalue notamment le chiffre d’affaires et la marge brute réalisés entre le 17 novembre 2022 et le 26 mars 2023 avant les travaux, puis entre le 17 novembre 2023 et le 26 mars 2024, les conditions de réalisation des travaux, les conditions d’exploitation des lieux pendant ces travaux et leur impact sur son chiffre d’affaires,

— condamner la demanderesse à lui payer la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La société Epi reproche au bailleur de lui avoir délivré un commandement de payer de mauvaise foi, alors même qu’il était informé de ses difficultés financières liées à la pandémie de covid-19 et aux travaux de raccordement au réseau de chauffage urbain qu’il a fait réaliser dans l’immeuble, entravant l’accès des clients à son local. Elle explique en outre que le bailleur s’était engagé à rédiger un protocole transactionnel afin qu’elle puisse apurer la dette locative ce qu’il n’a pas fait, celui-ci lui ayant au contraire fait délivrer l’assignation.

Elle soutient donc être fondée à se prévaloir de la nullité du commandement de payer, compte tenu de la mauvaise foi du bailleur, et en tout état de cause, de l’exception d’inexécution en raison du manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible, argument qui caractérise une contestation sérieuse à l’acquisition de la clause résolutoire.

Enfin, elle estime que le bailleur a renoncé à se prévaloir du commandement de payer du 5 juillet 2024, compte tenu de sa volonté de rédiger un protocole d’accord, l’assignation n’ayant été délivrée qu’à titre conservatoire.

En réponse, le bailleur rappelle qu’il n’a fait qu’exercer ses droits en délivrant un commandement de payer, plus d’un an après la fin de la crise sanitaire au cours de laquelle les loyers restent et demeurent exigibles ; qu’en tout état de cause, le juge des référés n’a pas les pouvoirs de prononcer la nullité d’un commandement de payer. Il explique que les travaux affectant l’immeuble sont réalisés par la société CPCU, tiers, qui entreprend la rénovation des conduits de chauffage et qu’il est expressément prévu par le bail que le preneur doit souffrir des travaux des équipements communs réalisés par une entreprise tierce sur la voie publique ; qu’enfin, le contrat de bail stipule une clause de renonciation à recours.

En outre, il fait observer que le preneur ne démontre pas une cessation totale de son activité et en conséquence, l’impossibilité totale d’exploiter les lieux, se contentant d’alléguer une baisse de chiffre d’affaires sans preuve d’une corrélation entre les deux évènements. A ce titre, il rappelle que le local est situé sur l'[Adresse 6], qui reçoit un nombre important de chalands. Il conclut que le preneur ne peut invoquer l’exception d’inexécution, en lien avec un manquement suffisamment grave du bailleur à son obligation de délivrance, à défaut de démontrer que les lieux n’ont pu être exploités.

Enfin, il conteste avoir renoncé à se prévaloir des effets du commandement de payer.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il est constant qu’en vertu de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire émanant d’un juge qui, n’étant pas saisi du principal, ne peut trancher le fond.

Aussi, à l’exception de l’octroi d’une provision ou de l’injonction de faire, le juge des référés ne peut prendre que des mesures : celles qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse dans le cadre de l’article 834 du code de procédure civile, et les mesures conservatoires ou de remise en état, dans le cadre de l’article 835 du même code.

Il est tout aussi constant que la constatation de la nullité d’un commandement de payer a pour conséquence de trancher le fond et ne peut être considérée comme une mesure qui aurait une nature provisoire, telle qu’envisagée par les articles 834 et 835 du code de procédure civile. Dès lors, la demande de constater la nullité du commandement de payer excède les pouvoirs du juge des référés et il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Par ailleurs, l’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article 19 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer à son échéance ou des indemnités d’occupation, charges et/ ou accessoires à leur échéance, ou en cas d’inexécution d’une seule des clauses du bail, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur l’exigibilité des sommes visées par le commandement et donc sur sa validité, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1104 du même code rappelle que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est constant que le défaut de délivrance imputable au bailleur doit, pour justifier l’exception d’inexécution, entraîner une impossibilité totale d’exploiter les lieux.

En application de l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

La substance de cet article est reprise à l’article 10.4 du contrat de bail qui stipule que « Sauf en cas de négligence caractérisée du Bailleur, le Preneur renonce à tous recours et toutes responsabilités ou réclamations contre le Bailleur (…) En cas d’agissements générateurs de dommages des autres occupants de l’Ensemble Immobilier, de leur personnel, fournisseurs et clients, de tout tiers en général (…) ».

Cette stipulation n’a pas pour objet de vider de sa substance l’obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux, dès lors que la bailleresse n’est pas légalement tenue de garantir le preneur des troubles apportés à sa jouissance par un tiers au contrat, en l’espèce, par la CPCU qui réalise des travaux de raccordement au réseau de chaleur urbain de l’immeuble, travaux de raccordement qui sont obligatoires à [Localité 7] selon le périmètre concerné, et qui s’effectuent sur la voie publique.

En outre, il n’est ni allégué ni démontré par le preneur une impossibilité totale d’exploiter les lieux pendant ces quatre mois, étant relevé qu’entre les années 2022 et 2024, la dette locative n’a jamais cessé d’avoisiner la somme moyenne de 80 000 euros, que des travaux sur la voirie soient ou non en cours de réalisation.

Dès lors, l’exception d’inexécution apparaît mal fondée, le bailleur n’étant pas tenu de garantir le préjudice de jouissance allégué par la défenderesse du fait des travaux initiés par la société CPCU.

La contestation n’apparaît pas sérieuse, tout du moins sur son aspect juridique.

En outre, la seule mention de la préparation d’un protocole d’accord transactionnel par le bailleur dans un courriel adressé au preneur le 8 octobre 2024 ne suffit pas à établir qu’il a renoncé, de façon non équivoque, à se prévaloir des effets du commandement de payer, d’autant plus qu’il est fait mention dans ce même courriel de la volonté du bailleur de délivrer assignation afin de préserver ses intérêts.

Cet argument ne revêt donc pas le caractère de la contestation sérieuse.

Par ailleurs, le preneur ne démontre pas la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement, dès lors qu’il ne lui pas été délivré en pleine période de crise sanitaire mais plus de deux ans après, et qu’il est constant que la diminution de la clientèle est étrangère à l’obligation de délivrance de la bailleresse, le preneur ayant toujours conservé la jouissance des lieux.

Aucune contestation n’est émise sur la régularité du commandement de payer et la défenderesse ne conteste pas ne pas en avoir régularisé toutes les causes dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 6 août 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Compte tenu des règlements réguliers effectués par la locataire, des difficultés financières qu’elle a rencontrées au cours de l’exécution du bail qui, si elles ne peuvent être imputées au bailleur, sont réelles et documentées par commissaire de justice le 22 février 2024, de l’absence de toute franchise accordée par le bailleur au preneur pendant la crise sanitaire, il sera accordé à cette dernière des délais, qui ne préjudicient pas de façon disproportionnée aux intérêts du bailleur, lequel pourra expulser la défenderesse si les délais ne sont pas respectés.

A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de ne pas procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse, tenue de quitter les lieux.

La défenderesse sera également redevable en ce cas d’une indemnité d’occupation trimestrielle fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer, charges et taxes en sus, et ce jusqu’à libération des lieux.

En effet, si la partie requérante sollicite une indemnité d’occupation équivalente à 20% du loyer en application du contrat de bail, cette clause en raison de son pourcentage est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif et de faire l’objet d’une modération en vertu de l’article 1231-5 du code civil, appréciation qui relève du seul juge du fond. Dès lors, la majoration de l’indemnité d’occupation apparaît sérieusement contestable, tant en en son principe qu’en son montant.

Sur la demande provisionnelle

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Après examen du décompte joint au commandement de payer du 5 juillet 2024 et du décompte actualisé au 1er avril 2025, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 51 638,42 euros au titre de la dette locative échue au 21 mars 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024 sur la somme de 50 434,41 euros.

Rien ne s’oppose à ce que soit ordonnée la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle de désignation d’un expert

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’article 145 suppose l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier d’un litige potentiel et que la mesure est de nature à améliorer sa situation probatoire.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

En l’espèce, il convient de relever que la société Epi a déjà saisi un commissaire de justice afin qu’il constate, le 22 février 2024, que les travaux de raccordement de l’immeuble au chauffage urbain entravent l’accès des clients à son local et que les installations de chantier réduisent la visibilité de sa vitrine. En outre, elle produit aux débats ses bilans comptables pour les années 2019 à 2023 et une attestation comptable dressée par le cabinet Marciano & Associés le 23 octobre 2024.

Elle ne démontre pas que la désignation d’un expert sur ce point serait utile et pertinente en ce qu’elle apporterait des éléments distincts de ceux déjà relevés par le commissaire de justice, qui ne sont pas contestés par la requérante, et par les informations mises en évidence par les différents bilans et l’attestation comptable, le lien de causalité entre les travaux et une éventuelle perte de chiffre d’affaires pendant la même période ne supposant pas les investigations techniques d’un expert judiciaire.

Enfin, dès lors que les travaux ont été exécutés par un tiers au contrat, sur la voie publique, ce qui exclut la responsabilité du bailleur, la défenderesse ne justifie pas d’un procès en germe à l’encontre de son bailleur quant à une éventuelle perte de chiffre d’affaires.

Dans ces circonstances, en l’absence de preuve d’un procès en germe et de l’utilité de la mesure d’instruction sollicitée, la demande d’expertise sera rejetée.

Sur le surplus des demandes

Compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la requérante ses frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du même code, dont distraction au profit de de la société Cornet Vincent Segurel (Maître [V] [J]).

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de prononcé de la nullité du commandement de payer ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies,

Condamnons la société Epi à payer à la société Damian Elysées la somme de 51.638,42 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 21 mars 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024 sur la somme de 50 434,41 euros ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

L’autorisons à se libérer de cette dette en vingt-quatre mensualités égales, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 10ème jour du mois suivant la signification de la décision, puis le 10 de chaque mois, tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul terme (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société Epi portant sur des locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 3] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de la société Epi et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire dans le mois suivant la signification de la décision, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons en ce cas la société Epi à payer à la société Damian Elysées une indemnité d’occupation trimestrielle équivalente au montant du loyer trimestriel, charges et accessoires en sus, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

Rejetons la demande de désignation d’un expert ;

Rejetons la demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la société Epi au paiement des dépens ;

Disons que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par la société Cornet Vincent Segurel (Maître [V] [J]) ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 30 avril 2025.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN