Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 5 novembre 2025, n° 24/56348

TJ Paris 5 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Remise des clés et confirmation de résiliation
La cour a constaté que la locataire a restitué le local et les clés, confirmant la résiliation du bail.
Accepté
Maintien sans droit ni titre
La cour a jugé que le maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite, justifiant l'expulsion.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation est due depuis la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Créance non sérieusement contestable
La cour a constaté que l'obligation de la société ABV au titre des loyers et charges n'est pas sérieusement contestable.
Accepté
Frais liés à l'assignation
La cour a jugé que ces frais doivent être inclus dans les dépens.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé que la société ABV doit payer une somme pour couvrir ces frais.
Accepté
Charge des dépens
La cour a jugé que la société ABV doit supporter la charge des dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 5 nov. 2025, n° 24/56348
Numéro(s) :	24/56348
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	13 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	François MICHELETGeorges SITBON
Cabinet(s) :	SCP LE RIGOLEUR SITBON
Parties :	La société PSW c/ SAS ABV

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 24/56348

N° Portalis 352J-W-B7I-C5KRK

N° : 1

Assignation du :

18 Septembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 novembre 2025

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

La société PSW,

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître François MICHELET, avocat au barreau de PARIS – #B0962

DEFENDERESSE

SAS ABV

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Georges SITBON de la SCP PEREZ SITBON, avocats au barreau de PARIS – #P0198

DÉBATS

A l’audience du 01 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Par acte du 30 mai 2019, la société PSW a donné à bail commercial à la société ABV des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2029, moyennant un loyer en principal de 50 000€ par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 26 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à la société ABV un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 126 381,51 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 31 décembre 2023.

Par acte délivré le 18 septembre 2024, la société PSW a fait assigner la société ABV devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société ABV et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société ABV à lui payer les sommes provisionnelles suivantes :

* 129 081,51 € au titre de l’arriéré locatif,

* 12 908,15 € au titre de la clause pénale de 10% prévue au bail

* 534,17 euros au titre du coût des commandements délivrés

— condamner la société ABV au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner la société ABV au paiement d’une somme de 3000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été renvoyée de nombreuses fois à la demande des parties.

Par conclusions déposées à l’audience du 1er octobre 2025 et soutenues oralement par son conseil, la société PSW demande au juge des référés de :

— CONSTATER la résiliation du bail à compter du 15 octobre 2024.

— ORDONNER l’expulsion de la société ABV des lieux qu’elle occupe, ainsi que de tous occupants de son chef, et notamment Madame [M] [R] et Madame [O] [R], dans le mois de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

— DIRE ET JUGER que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3 et R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

— CONDAMNER la société ABV à payer à la société PSW les sommes provisionnelles suivantes :

A titre principal :

—  174.820,86 €, au titre de sa dette locative,

—  17.482,08 € au titre de la clause pénale de 10 % prévue au bail,

—  543,17 € (397,22 € + 75,47 € + 70,48 €) au titre du coûts des commandements délivrés.

Subsidiairement :

—  84.130,83 € au titre de sa dette locative,

—  8.413,08 € au titre de la clause pénale de 10 % prévue au bail,

—  543,17 € (397,22 € + 75,47 € + 70,48 €) au titre du coûts des commandements délivrés.

— CONDAMNER la société ABV prorata temporis au paiement d’une indemnité d’occupation, à compter du 15 octobre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés, égale 2.607 € par trimestre, outre une somme de 150,48 € par mois représentant la provision pour charges

mensuelles.

— CONDAMNER la société ABV à payer à la société PSW la somme provisionnelle de 165.000 € au titre des travaux de réfection des locaux loués.

— CONDAMNER la société ABV à payer à la société PSW une somme de 5.000 € en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER la société ABV aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût des commandements délivrés, soit la somme de 543,17 €.

La société ABV a constitué avocat mais personne n’était présent à l’audience du 1er octobre 2025, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, la locataire a restitué le local et les clés du local le 15 octobre 2024 au bailleur. Elle a confirmé par lettre du 15 octobre 2024 que cette remise fait office de résiliation du bail.

Aucune contestation sérieuse n’est soulevée.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail au 15 octobre 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société ABV et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De l’arriéré locatif

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société ABV depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, au vu du décompte produit par la société PSW, l’obligation de la société ABV au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 15 octobre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 174 820,86 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société ABV.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Le coût du commandement de payer sera compris dans les dépens.

Pour remise en état

En l’espèce, la société PSW ne fournit pas l’état des lieux d’entrée dans les locaux par la société ABV, ne permettant pas une comparaison entre les différents états invoqués.

En outre, les photos prises par le commissaire de justice montrent des locaux en état de réfection, travaux qui ont peut être modifié l’état des locaux.

Enfin, l’estimation de la remise en état ne détaille pas poste après poste le montant des travaux à réaliser.

En conséquence, la demande de la société PSW sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société ABV, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société ABV ne permet d’écarter la demande de la société PSW formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du bail au 15 octobre 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société ABV et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, la société ABV à payer à la société PSW une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 15 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNONS par provision la société ABV à payer à la société PSW la somme de 174 820,86 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 15 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale ;

REJETONS la demande de la société PSW de condamnation de la société ABV à lui payer la somme provisionnelle de 165 000 euros au titre des travaux de réfection des locaux loués ;

CONDAMNONS la société ABV aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS la société ABV à payer à la société PSW la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 05 novembre 2025

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Mathilde BALAGUE