TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/04707

N° Portalis 352J-W-B7I-C4TEZ

N° MINUTE : 2

Assignation du :

25 Mars 2024

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [T] [C][2]

[2]

[Adresse 2]

[Localité 9]

JUGEMENT

rendu le 06 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A ELOGIE-SIEMP

[Adresse 12]

[Localité 11]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0483

DEFENDERESSE

S.A.S LE PETIT CAMBODGE

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par Maître Agnès PARTY BOURDIE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E0604

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 04 Décembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 09 mars 2011, la S.A ELOGIE-SIEMP, a donné à bail à la S.A.S LE PETIT CAMBODGE, un local commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 14] dans le [Localité 1], pour une durée de neuf ans, à compter du 1er mars 2011, avec échéance au 28 février 2020, moyennant le versement d’un loyer annuel initial hors charges et hors taxes de 6.345,24 euros, avec une clause d’indexation.

La destination est la suivante : restauration, petite restauration sur place et à emporter de spécialité asiatique (notamment cambodgienne), avec livraison à domicile par vélos ou véhicules ne produisant pas de nuisances sonores, à l’exclusion de toute autre utilisation.

Le bail est arrivé à expiration le 28 février 2020, et s’est prolongé tacitement à compter de cette échéance.

Par courrier recommandé du 05 juillet 2021 dont la notification n’apparaît pas contestée, la S.A.S LE PETIT CAMBODGE a sollicité auprès de la S.A ELOGIE-SIEMP le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2021.

Le bailleur n’a pas justifié d’une réponse à la demande de renouvellement du bail dans le délai de trois mois.

Par un mémoire en demande signifié au preneur le 27 juin 2023, la S.A ELOGIE-SIEMP a sollicité, en substance, à titre principal, la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 30.200 euros en principal, outre intérêts et capitalisation desdits intérêts, subsidiairement, une expertise judiciaire.

Par exploit de commissaire de justice du 25 mars 2024, la S.A ELOGIE-SIEMP a fait assigner la S.A.S LE PETIT CAMBODGE, devant le juge des loyers commerciaux, aux fins de voir :

— RECEVOIR la société ELOGIE-SIEMP en son acte introductif d’instance, et la déclarer bien fondée en ses demandes,

— FIXER le prix du bail renouvelé au 1er octobre 2021 à la somme annuelle de 30.200 € hors charges et hors taxes, toutes autres clauses, charges et conditions du bail commercial expiré demeurant inchangées, sauf celles à actualiser au regard des dispositions de la loi n° 2014-626 en date du 18 juin 2014 et du décret n° 2014-1317 en date du 3 novembre 2014,

— CONDAMNER la société LE PETIT CAMBODGE au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1343-1 du code civil,

— ORDONNER la capitalisation desdits intérêts dans les conditions des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an,

— DEBOUTER la société LE PETIT CAMBODGE de toute éventuelle demande contraire,

A TITRE SUBSIDIAIRE, ORDONNER une mesure d’instruction en application des dispositions de l’article R.145-30 du code de commerce et dans ce cas, fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 30.200 € hors charges et hors taxes, à compter du 27 juin 2023 :

— RAPPELER qu’à défaut d’exercice, par les parties, de leur droit d’option prévu par les dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce et qu’à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L.111-2, L.111-3 et L.111-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNER la société LE PETIT CAMBODGE à verser à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 4.000 €, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société LE PETIT CAMBODGE aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELAS LGH & ASSOCIES, en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, comprenant également les frais d’expertise, dans l’hypothèse où une telle mesure d’instruction serait ordonnée,

— RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et caution.

Dans son mémoire en réplique notifié le 25 septembre 2024, la S.A.S LE PETIT CAMBODGE demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :

— juger que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2021, aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel fixé au 1er octobre 2021 à la somme de 7.340,29 euros, hors taxes et hors charges ;

— juger que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence à la somme de 1.855,06 euros, représentant 3 mois de loyer ;

— condamner la S.A ELOGIE-SIEMP à rembourser le trop-perçu sur les loyers depuis le 1er octobre 2021, et à rembourser le trop-perçu sur le dépôt de garantie ;

— condamner la S.A ELOGIE-SIEMP au paiement des intérêts au taux légal sur le trop-perçu de loyer et de dépôt de garantie depuis le 1er octobre 2021 à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1343-1 du code civil ;

— ordonner la capitalisation desdits intérêts dans les conditions des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an ;

— débouter la S.A ELOGIE-SIEMP de toute éventuelle demande contraire ;

— condamner la S.A ELOGIE -SIEMP à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la S.A ELOGIE-SIEMP aux entiers dépens de l’instance comprenant également les frais d’expertise, dans l’hypothèse où une telle mesure d’instruction serait ordonnée, avec distraction au profit de Maître Agnès PARTY-BOURDIE en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire :

— constater le principe du renouvellement du bail concernant les locaux commerciaux situés [Adresse 5] et [Adresse 8], et liant la S.A ELOGIE-SIEMP à la S.A.S LE PETIT CAMBODGE, à compter du 1er octobre 2021 ;

— désigner tel expert judiciaire qu’il plaira avec mission de donner son avis sur l’absence de modification notable des caractéristiques des locaux loués, et si besoin, rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2021, aux frais avancés de la S.A ELOGIE-SIEMP ;

— fixer à la somme de 7.340,29 euros hors taxes et hors charges le loyer annuel provisionnel ;

— Dans ce cas, réserver les dépens.

Dans son mémoire en réplique signifié le 3 décembre 2024, la S.A ELOGIE-SIEMP reprend les demandes exposées dans son assignation, y ajoutant, la demande de ce que la S.A.S LE PETIT CAMBODGE soit déboutée de l’intégralité de ses demandes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

L’article L. 145-34 du code de commerce dispose que : A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Il est constant que le juge ne peut fonder sa décision exclusivement sur une expertise non contradictoire.

En l’espèce, à l’appui d’un rapport d’expertise unilatéralement sollicité par ses soins auprès de Madame [R] [S], la S.A ELOGIE-SIEMP soutient qu’une modification des caractéristiques des locaux (augmentation de la surface de 11,70 m²) est intervenue au cours du bail expiré, ce que conteste la S.A.S LE PETIT CAMBODGE.

Partant, la S.A ELOGIE-SIEMP estime, sur la base du rapport amiable qu’elle produit, la valeur locative à 450 euros par m²P, soit un loyer annuel au principal à 30.200 euros, après majoration de 5% pour cause de droits de terrasse.

La S.A.S LE PETIT CAMBODGE soutient que le loyer du bail renouvelé doit être plafonné à l’indice ILC, au 1er octobre 2021 et doit donc être fixé à la somme annuelle de 7.340,29 euros, au principal. Elle conteste en outre l’interprétation faite de l’expertise amiable par le bailleur, ainsi que les pondérations retenues par l’expert sollicité par le bailleur.

En l’état des moyens exposés, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Dès lors, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise demandée par les deux parties.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, en application des dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce.

L’exécution provisoire est de droit.

Il convient de réserver les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate, par l’effet de la demande de renouvellement délivrée le 05 juillet 2021 par la S.A.S LE PETIT CAMBODGE et le silence de la S.A ELOGIE-SIEMP dans les trois mois qui ont suivi, le principe du renouvellement du bail concernant les locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 14] dans le [Localité 1], à compter du 1er octobre 2021.

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

Monsieur [T] [C]

[Adresse 3]

01 45 44 51 46 – [Courriel 13]

avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 14] dans le [Localité 1] et de les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, et notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité, ou l’un des trois éléments de l’article L.145-33 hormis les prix,

— en toutes hypothèses de rechercher la valeur locative à la date du 1er octobre 2021 des lieux loués situés [Adresse 4] et [Adresse 7] dans le [Localité 1] au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,

— donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er octobre 2021 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions.

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 janvier 2026,

Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A ELOGIE-SIEMP à la régie du tribunal judiciaire de Paris jusqu’au 12 mai 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 24 juin 2025 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 14], le 06 mars 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

C. BERGER J-C. DUTON