TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

N° RG 25/55965 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOVQ

N° : 4-CH

Assignation du :

02 Septembre 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 décembre 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La SCPI IMMORENTE, ayant son siège social sis [Adresse 1] représentée par son gérant la SAS SOCIETE FINANCIERE DE DEVELOPPEMENT DE L’AGGLOMERATION D'[Localité 9] (SOFIDY)

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Gaetan DI MARTINO, avocat au barreau de STRASBOURG (avocat plaidant) et par Maître Victor NAHON, avocat au barreau de PARIS – #E1859 (avocat postulant)

DEFENDERESSE

La S.A.S. VIET PASSION

[Adresse 3]

[Localité 7]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 04 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 10 décembre 2020, la SCI Roche 72, aux droits de laquelle vient la SCPI Immorente, a donné à bail commercial à la société Viet Passion des locaux situés [Adresse 3] à Paris (75020), pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2020, moyennant un loyer en principal de 24.000€ par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 3 mars 2025, à la société Viet Passion, pour une somme de 17.608,53 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 17 février 2025.

Par acte délivré le 2 septembre 2025, la SCPI Immorente a fait assigner la société Viet Passion devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

DECLARER la SCPI IMMORENTE recevable et bien fondée en ses demandes ;

CONSTATER l’acquisition au profit de la SCPI IMMORENTE de la clause résolutoire contenue dans le Bail commercial signé entre la SCPI IMMORENTE et la SAS VIET PASSION avec effet au 1 er janvier 2023 par application des dispositions du Bail et de l’article L.145-1 du Code de commerce ;

En conséquence :

CONSTATER que le Bail commercial signé avec la SAS VIET PASSION avec effet au 1 er janvier 2023 s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 3 avril 2025 ;

ORDONNER l’expulsion de la SAS VIET PASSION des locaux objets du Bail ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, des lieux loués situés [Adresse 5], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement ;

SE RESERVER la faculté de liquider l’astreinte ;

ORDONNER l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la SAS VIET PASSION qui disposera d’un délai de quinze jours pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;

JUGER que la somme remise à titre de dépôt de garantie par la SAS VIET PASSION est acquise à la SCPI IMMORENTE conformément aux dispositions de l’article 5.6.1 du Bail commercial ; FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 4 avril 2025 à la somme mensuelle de 3.983,12 euros ;

JUGER que cette indemnité d’occupation sera due au fur et à mesure de son exigibilité et jusqu’à la date du départ effectif, outre charges et taxes ;

CONDAMNER, à titre provisionnel, la SAS VIET PASSION à payer à la SCPI IMMORENTE :

La somme de 14.427,18 euros correspondant aux loyers et accessoires, arrêtée au 3 avril 2025, majorés des intérêts au taux légal majoré de 500 points de base à compter du commandement ;

➢La somme de 23.500,40 euros due, au 30 septembre 2025, au titre de l’indemnité d’occupation, correspondant à une indemnité mensuelle de 3.983,12 euros ayant commencé à courir le 4 avril 2025, en sus de toutes les charges ;

➢A compter du 1er octobre 2025, 3.983,12 euros par mois jusqu’à la libération effective des locaux en sus de toutes les charges et taxes ;

➢Avec déduction de la somme de -10.619,02 euros au titre des remises en virement intervenues du 09/04/2025 au 01/07/2025 ;

➢La somme de 1.760,85 euros en application de la clause pénale prévue à l’article 19.2 du Bail.

ORDONNER la capitalisation des intérêts au visa de l’article 1343-2 du Code civil ;

A titre subsidiaire :

Dans l’hypothèse où le Preneur formerait une demande de délais, avec suspension des effets de la clause résolutoire concernant le défaut de paiement des loyers et accessoires :

REJETER toute demande de délais de paiement en considération de la situation du Preneur ;

En tout état de cause :

CONDAMNER la SAS VIET PASSION à payer à la SCPI IMMORENTE la somme provisionnelle de 3.000 € au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SAS VIET PASSION en tous les dépens de la procédure en application des dispositions de l’article 696 du CPC, et notamment la somme de 201,13 euros au titre du commandement de payer, et le coût de la présente assignation, y compris l’intégralité des frais, émoluments, et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie de Commissaire de Justice, et en particulier tous les droits de recouvrement et d’encaissement sans exclusion des droits de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier visés par le décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 ;

RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire par provision.

A l’audience du 4 novembre 2025, la SCPI Immorente a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée, la société Viet Passion n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le la société Viet Passion ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCPI Immorente n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 17.608,53€ en principal, au titre de l’arriéré locatif au 17 février 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Viet Passion et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Viet Passion depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, sans qu’il n’y ait lieu à majoration.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, au vu du décompte produit par la SCPI Immorente, l’obligation de la société Viet Passion au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 3 juillet 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 22.810,49 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Viet Passion.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 3 mars 2025. La capitalisation des intérêts est ordonnée.

Les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation, des intérêts de retard et à la conservation par le bailleur à titre d’indemnité forfaitaire le dépôt de garantie ou encore la clause pénale stipulée à l’article 19.2 du bail s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur les demandes accessoires

La société Viet Passion, condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation, à l’exclusion de tous autres frais ne relevant pas des dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Viet Passion ne permet d’écarter la demande de la SCPI Immorente formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 3 avril 2025 à minuit;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Viet Passion et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 4] ([Adresse 6]), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société Viet Passion à payer à la SCPI Immorente une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, sans qu’il n’y ait lieu à majoration ;

Condamnons par provision la société Viet Passion à payer à la SCPI Immorente la somme de 22.810,49 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 3 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la conservation du dépôt de garantie, de majoration de l’indemnité d’occupation, de majoration de l’intérêt conventionnel ni sur la demande au titre de la clause 19.2 du bail ;

Condamnons la société Viet Passion aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance, à l’exclusion de tout autre acte ne relevant pas des dépens de la présente instance ;

Condamnons la société Viet Passion à payer à la SCPI Immorente la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 10] le 02 décembre 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN