TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e BORE (PC19)

M^e NEUVESSEL (P0074)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/05114

N° Portalis 352J-W-B7G-CWUF2

N° MINUTE : 2

Assignation du :

13 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 13 Février 2025

DEMANDEURS

Monsieur [N] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [E] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentés par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC19

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. SOBELA (RCS de PARIS n°337 575 880)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Charlotte NEUVESSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0074

Décision du 13 Février 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/05114 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWUF2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 14 Novembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2011, les époux [K] et [G] [Z] ont consenti à la S.A.R.L. SOBELA le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 5], à compter du 1er septembre 2009 et pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 6 931,04 € HT et HC, payable trimestriellement et à terme échu.

La clause de destination du bail permettait au locataire d’y exercer une activité de « vente d’orfèvrerie, bijouterie fantaisie, arts de la table à l’exclusion de toute autre ».

Par acte notarié du 26 avril 2012, les époux [Z] ont fait donation de la nue-propriété de l’immeuble dans lequel sont situés les lieux loués à leurs enfants, monsieur [N] [Z] et madame [E] [Z].

Monsieur [K] [Z] est décédé le 26 décembre 2016.

Par lettre recommandée du 07 février 2019 avec accusé de réception du 13 février suivant, la locataire a sollicité auprès de madame [G] [Z] le renouvellement du bail en application de l’article L.145-10 du code de commerce, à compter du 1er janvier 2019.

Madame [G] [Z] est décédée le 10 novembre 2019.

Par lettre datée du 18 septembre 2020, le conseil de la locataire a écrit à monsieur [N] [Z], sollicitant la formalisation de l’acte de bail renouvelé.

Par acte extrajudiciaire du 30 septembre 2021, monsieur [N] [Z] et madame [E] [Z] ont fait délivrer à la locataire un congé avec offre de renouvellement de bail à effet au 1er avril 2022 moyennant un loyer porté à une somme annuelle de 14 320 € HT et HC, se prévalant de la nullité de la demande de renouvellement du 07 février 2019 qui n’avait pas été notifiée aux nus-propriétaires et par conséquent du déplafonnement du montant dudit loyer compte tenu de la durée du bail expiré excédant douze ans.

Par acte extrajudiciaire du 13 octobre 2021, ils ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail lui réclamant le règlement d’une somme de 14 690,85 € correspondant notamment à des travaux de ravalement et de couverture de l’immeuble pour 14 024,08 €, outre des régularisations de charges et taxe foncière 2018 et 2020.

La locataire ayant contesté tant le congé des bailleurs du 30 septembre 2021 et l’invalidité de sa demande de renouvellement du 07 février 2019 que de devoir payer les travaux visés dans le commandement du 13 octobre 2021, le conseil des bailleurs lui a répondu par lettre du 27 octobre 2021 que la donation du 26 avril 2012, publiée conformément à la loi, lui étant opposable, ladite demande de renouvellement, délivrée à la seule usufruitière, était nulle, et qu’elle devait régler les grosses réparations mises à sa charge par le bail.

Les échanges de courriers qui ont suivi n’ont pas permis aux parties de s’entendre.

Par acte du 13 avril 2022, monsieur [N] [Z] et madame [E] [Z] ont fait assigner la S.A.R.L. SOBELA devant le tribunal judiciaire de PARIS.

Dans leurs dernières écritures du 25 janvier 2023, monsieur [N] [Z] et madame [E] [Z] sollicitent du tribunal qu’il :

— déclare nulle et de nul effet la demande de renouvellement du 07 février 2019,

— juge que le courrier du conseil de la locataire du 18 septembre 2020 ne vaut pas demande de renouvellement du bail,

— déboute la défenderesse de toute demande contraire,

— juge que le loyer en renouvellement doit être fixé à la valeur locative,

— fixe le loyer en renouvellement à effet au 1er avril 2022 à la somme annuelle de 14 320 € HT et HC payable trimestriellement et à terme échu,

— condamne la locataire à leur payer la somme de 16 004,91 € au titre des charges et travaux dus au 1er juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2021, date du commandement de payer, sur la somme de 13 942,56 € et à compter de la notification des présentes conclusions pour le surplus,

— condamne la défenderesse à leur payer une somme de 3 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens,

— rappelle que le jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Dans ses dernières écritures du 16 janvier 2023, la S.A.R.L. SOBELA sollicite du tribunal :

— de constater la validité de la demande de renouvellement du 07 février 2019,

— de débouter en conséquence les bailleurs de leurs demandes de déplafonnement du loyer, de fixation de celui-ci à 14 320 € par an et au paiement d’une prétendue dette locative de 16 004,91 €,

— d’ordonner la fixation du loyer annuel du bail renouvelé, à effet au 1er avril 2019, à la somme de 7 500 € HT et HC, soit un montant payable trimestriellement et à terme échu de 1 875 €,

À titre subsidiaire,

— constater la validité de la demande de renouvellement du 18 septembre 2020,

— de débouter en conséquence les bailleurs de leurs demandes de déplafonnement du loyer, de fixation de celui-ci à 14 320 € par an et au paiement d’une prétendue dette locative de 16 004,91 €,

— d’ordonner la fixation du loyer annuel du bail renouvelé, à effet au 1er octobre 2020, à la somme de 7 500 € HT et HC, soit un montant payable trimestriellement et à terme échu de 1 875 €,

— à titre infiniment subsidiaire, d’ordonner la suspension de l’exécution provisoire du jugement,

— en tout état de cause, de condamner les demandeurs à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles et en tous les dépens.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 16 octobre 2023 et l’affaire fixée à l’audience du 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de renouvellement du 07 février 2019

Les demandeurs font valoir, au visa des articles L.145-10 du code de commerce et 595 du code civil, que la demande de renouvellement notifiée en février 2019 à madame [V] [Z] est nulle puisque celle-ci n’était que l’usufruitière du bien donné en location.

Ils opposent aux arguments de la locataire que celle-ci ne pouvait ignorer que l’état de son bailleur avait changé puisqu’elle n’a adressé la demande de renouvellement qu’à leur mère alors que le bail était signé par leurs deux parents, qu’elle était donc au courant du décès de leur père et aurait dû faire des investigations élémentaires auprès du service de la publicité foncière où le démembrement de la propriété de l’immeuble était publié.

Ils ajoutent que les conditions de la théorie de l’apparence, qui exigeraient que leur mère se soit comportée comme la propriétaire du bien loué, ne sont pas réunies, celle-ci n’ayant fait qu’exercer ses prérogatives d’usufruitier, la locataire ayant eu monsieur [N] [Z] pour interlocuteur à tout le moins depuis janvier 2019, que la mention « usufr » a été ajoutée en marge du nom de madame [Z] dans les appels de loyers à compter de mars 2019 et que monsieur [N] [Z] a transmis son attestation dévolutive suite au décès de sa mère en avril 2020, de sorte que toutes les informations ont été données à la société SOBELA pour qu’elle régularise sa demande de renouvellement bien avant l’expiration du délai de douze ans prévu par l’article L.145-34 du code de commerce.

La défenderesse soutient que sa demande de renouvellement a été régulièrement adressée par lettre recommandée avec accusé de réception à madame [G] [Z] malgré sa qualité d’usufruitière, en vertu de la théorie de l’apparence, car en tant que locataire agissant de bonne foi, sous l’empire de l’erreur commune, elle a tenté d’obtenir le renouvellement du bail auprès de la propriétaire apparente.

Elle explique que la qualité d’usufruitière de madame [Z] lui a été dissimulée sciemment par le silence répété de sa famille et qu’elle a pu légitimement croire en l’apparence qu’elle était l’unique propriétaire du bien loué, dès lors que, jusqu’en mars 2019, la mention « propriétaire bailleur » figurait devant son nom dans les appels et quittances de loyers et que celle-ci a répondu à une demande relative à un changement de destination alors que la déspécialisation exige l’accord des nus-propriétaires.

Elle soutient également n’avoir jamais échangé de correspondance avec monsieur [K] [Z] dont l’épouse gérait la communauté de biens, qu’elle n’a pas été informée du décès de celui-ci, qu’elle n’a pas de devoir d’investigation pour connaître le changement d’état des bailleurs, qu’elle pouvait donc régulièrement n’adresser la demande de renouvellement qu’à l’un d’entre eux et que les réponses de leur fils à ses correspondances n’avaient pas à éveiller sa curiosité alors que madame [G] [Z] avait indiqué être souffrante et que celui-ci s’est présenté uniquement comme le fils de la propriétaire, gérant ses affaires, sans l’informer de sa qualité de nu-propriétaire.

Elle ajoute qu’elle n’avait pas à régulariser la demande de renouvellement après qu’elle a été informée de la qualité d’usufruitière de madame [G] [Z], alors que l’acte a produit ses effets puisqu’il était valide au moment de sa délivrance.

En vertu de l’article L.145-8 du code de commerce, le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux objets d’un bail commercial bénéficie d’un droit de renouvellement dudit bail.

L’article L.145-9 dudit code prévoit notamment que le bail commercial ne cesse que par l’effet d’un congé par acte extrajudiciaire donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

Selon son article L.145-10 :

« À défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »

Le non-respect des conditions de forme prévues par l’article L.145-10 rend la demande de renouvellement du bail nul.

En vertu de l’article 595 alinéa 4 du code civil, l’usufruitier ne peut consentir un bail commercial, ou son renouvellement, sans le concours du nu-propriétaire.

Le nu-propriétaire peut demander l’annulation du bail consenti irrégulièrement par l’usufruitier.

Toutefois, il est constant que le bail consenti par le propriétaire apparent de la chose louée est opposable au véritable propriétaire lorsque le locataire a traité de bonne foi sous l’empire de l’erreur commune; les juges du fond ne peuvent donc annuler le bail passé par l’usufruitier seul sans rechercher si, comme le soutenait le locataire, l’usufruitier s’était comporté à son égard en propriétaire apparent.

L’erreur commune s’entend de celle que toute personne placée dans la même situation aurait faite.

La croyance légitime du preneur qu’il traitait avec le véritable propriétaire ne peut être invoquée que sous réserve de son obligation de vérifier les pouvoirs de son cocontractant.

Les juges du fond doivent préciser les circonstances autorisant le locataire à croire en la qualité de propriétaire de l’usufruitier.

Il y a lieu au préalable de noter que, conformément à l’article L.145-10 du code de commerce, la locataire fait justement valoir qu’elle pouvait valablement adresser sa demande de renouvellement à l’un seul des propriétaires du bien loué.

Initialement, le bail a été signé avec les époux [Z] en qualité de propriétaires du bien et il n’est pas prétendu ni justifié qu’ils auraient avisé la locataire du changement de qualité résultant de la donation du 26 avril 2012.

Si cette donation a été publiée et est opposable aux tiers en tant que telle, le tribunal observe que l’exigence de bonne foi contractuelle exige des parties au bail qu’elles s’informent mutuellement de changements susceptibles d’avoir une influence sur leurs droits et obligations, tout particulièrement lorsque l’une s’adresse à l’autre en une qualité erronée.

Il n’est pas non plus établi que la locataire a été avisée du décès du mari (les demandeurs ne produisent aucun élément démontrant l’envoi effectif de la lettre du 14 janvier 2017 par laquelle madame [Z] aurait informé la locataire du décès de son époux) alors qu’elle explique qu’elle n’était en correspondance qu’avec l’épouse, qui apparemment gérait seule le bien loué.

Elle produit au soutien de cette explication un avis d’échéance du deuxième trimestre 2013, lequel porte en en-tête le seul nom de madame [Z], ce plusieurs années avant le décès de son époux.

Cette gestion par madame [Z] seule n’est d’ailleurs pas remise en question par les demandeurs.

Dans ces conditions, le fait que la locataire ne se soit adressée qu’à madame [Z] ne démontre pas qu’elle était informée du décès de son mari, qu’elle aurait donc dû douter et s’interroger sur sa qualité de propriétaire du bien.

En outre, dans les quittances de loyers signées par madame [Z] les 28 février 2018, 27 mai 2018, 26 septembre 2018 et 25 janvier 2019, soit peu avant que lui soit notifiée la demande de renouvellement du bail, elle était seule indiquée en qualité de « propriétaire bailleur » ; il n’y était fait mention ni de sa qualité d’usufruitière, ni de la qualité de nus-propriétaires de ses enfants, ce qui donnait l’apparence trompeuse qu’elle avait toujours la qualité de propriétaire des locaux loués.

Il est encore constaté que madame [V] [Z] s’est comportée en propriétaire de ces biens dans une lettre du 28 mai 2019 répondant à sa locataire « Vous me demandez de changer la destination du bail, sans me préciser quelle destination vous souhaiteriez. Aussi je vais vous donner mes conditions pour un changement de destination qu’il conviendra de préciser, mais je garde la possibilité de la refuser si elle ne me convient pas », mais aussi dans une lettre datée du 14 juin 2019 dans laquelle elle écrivait encore « vous ne me précisez toujours pas quelle destination vous souhaiteriez ajouter à celle que vous exercez actuellement. Aussi je suis obligée de maintenir la proposition que je vous ai faite (…) » alors qu’en vertu des articles 578 du code civil, L.145-18 et L.145-19 du code de commerce, elle ne pouvait consentir à une déspécialisation du bail sans l’accord des nus-propriétaires, dont elle n’a pourtant fait aucun état.

Il est d’ailleurs observé que si à la même époque monsieur [N] [Z] intervenait dans la gestion du bien, la mention de l’adresse mail « [Courriel 7] » apparaissant d’ailleurs sur les appels de loyers et charges, il ne ressort d’aucun des éléments de la cause qu’il se présentait comme nu-propriétaire et non comme agissant simplement pour le compte de sa mère, alors très âgée.

Non seulement il n’a pas été fait remarquer à la locataire, en février 2019, qu’elle n’adressait pas la demande de renouvellement du bail à la propriétaire du bien, mais en outre, par mail du 31 janvier 2019, monsieur [N] [Z] lui avait communiqué une copie dudit bail et ajouté « Dans l’attente de votre proposition à transmettre à ma maman », lui laissant ainsi penser que celle-ci était bien le destinataire des demandes devant être présentées au propriétaire des lieux loués.

Ainsi, il est justifié que madame [V] [Z], qui ne s’est pas contentée d’exercer les prérogatives liées à son usufruit, était la propriétaire apparente du bien loué, et le nu-propriétaire qui a gardé le silence sur sa qualité ne saurait se prévaloir de ce que la locataire n’a pas vérifié la qualité de sa mère pour en conclure que son erreur n’est pas légitime et bénéficier d’une nullité destinée à protéger les nus-propriétaires d’actes passés à leur insu.

La défenderesse est donc fondée à se prévaloir de la théorie de l’apparence.

Dans ces circonstances, la demande de renouvellement du bail du 07 février 2019 par la locataire a valablement produit ses effets, à savoir qu’à défaut de réponse du bailleur dans les trois mois, celui-ci est réputé avoir accepté ledit renouvellement.

La demande tendant à juger que cette demande de renouvellement est nulle et de nul effet sera donc rejetée.

Il est précisé qu’il importe peu que, par la suite, la locataire ait pu être informée de la qualité de simple usufruitière de madame [G] [Z], l’acte, ayant été accompli valablement, n’ayant pas à être régularisé.

Selon l’article L.145-12 du même code :

« La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

(…)

Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. »

Il est constant que le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation du prix et les stipulations non conformes aux dispositions d’ordre public de la loi Pinel entrée en vigueur en 2014.

En l’espèce, le bail a donc été renouvelé pour neuf années à compter du 1er avril 2019.

Dans ces conditions, les demandes concernant le courrier du 18 septembre 2020 sont sans objet, et ne seront donc pas examinées.

Sur le montant du loyer du nouveau bail

Les bailleurs sollicitent sa fixation à une valeur locative déplafonnée estimée à 14 320 € par an en principal.

La locataire entend voir fixer le loyer du bail renouvelé à 7 500 € par an, en se prévalant du plafonnement légal applicable lorsque le bail expiré n’a pas duré plus de douze ans.

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

1o Les caractéristiques du local considéré;

2o La destination des lieux;

3o Les obligations respectives des parties;

4o Les facteurs locaux de commercialité;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L.145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

Il y a lieu en l’espèce de constater que le bail du 31 juin 2011, à effet au 1er septembre 2009, renouvelé à compter du 1er avril 2019, a duré moins de douze ans.

En conséquence, le plafonnement prévu par l’article L.145-34 susvisé est applicable à la fixation du loyer lors de son renouvellement.

La demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme de 14 320 €, correspondant selon les bailleurs à la valeur locative, sera donc rejetée.

La locataire sollicite que le nouveau loyer soit fixé à 7 500 € par an, représentant selon elle 7,5% de la valeur vénale de l’immeuble appartenant aux consorts [Z], se prévalant d’un loyer plafonné calculé de la façon suivante :

loyer initial x indice ILC du 4ème trimestre 2018

— ----------------------------------------------------------

indice ILC 2ème trimestre 2009

= (6 931,04 €x 114,06) ÷ 102,05 = 7 746,74 €.

Le tribunal relève qu’il ne saurait fixer le loyer en fonction d’un pourcentage de la valeur vénale de l’immeuble, cette modalité d’estimation ne correspondant pas à la méthode d’évaluation légale.

En revanche, le calcul du loyer plafonné effectué par la locataire conformément à l’article L.145-34 précité ne faisant l’objet d’aucune contestation de la part des bailleurs, il convient de fixer le loyer applicable à compter du 1er avril 2019 à 7 746,74 € HT et HC par an.

Sur le paiement des régularisations de charges et de travaux

Les bailleurs réclament à leur locataire le paiement d’une somme de 16 004,91 € correspondant à :

— un solde de régularisation de charges et taxe foncière de l’année 2018 de 298,43 €,

— le coût d’un combiné écran interphone de 237,60 € et de travaux de ventilation dans les caves de 368,34 €,

— des travaux de ravalement et de toiture engagés en 2021 pour 13 038,19 €

— la régularisation des charges de l’exercice 2021 pour 2 062,35 €.

Ils font valoir que les sommes réclamées sont bien justifiées par les éléments produits, admettent une erreur de facturation du combiné écran (337,60 € au lieu de 237,60 €) ainsi que du remplacement de la platine (comptabilisé deux fois) et se prévalent de l’application des stipulations du bail de 2011, antérieur à la loi Pinel, concernant la prise en charge des grosses réparations.

La locataire conteste le montant réclamé à ce titre en 2021, en ce qu’il omettait un paiement du solde de charges de l’année 2020, indiquait un montant erroné pour le combiné écran et ne devait pas mentionner le remplacement de la platine, déjà réglé.

Elle soutient que la régularisation des charges afférente aux années 2017, 2018 et 2021 n’est pas justifiée conformément à l’article R.145-36 du code de commerce et que l’article R.145-35 du même code interdit de lui imputer les travaux de couverture et de ravalement.

L’article L.145-40-2 du code de commerce, applicable aux baux conclus ou renouvelés à partir du 05 novembre 2014, dispose notamment que :

« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

(…)

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. »

Selon l’article R.145-35 du code de commerce :

« Ne peuvent être imputés au locataire:

1°Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux;

2°Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent;

3°Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement;

4°Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail;

5°Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique. »

Selon l’article R.145-36 du même code :

« L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »

Le bail de 2011, renouvelé en 2019, contient la clause suivante :

« ARTICLE 6 – CONDITIONS GÉNÉRALES

(…) le preneur accepte expressément :

(…) d’effectuer ponctuellement pendant toute la durée du bail tous travaux d’entretien locatif

(…)

En outre, le preneur prendra en charge la totalité des travaux visés à l’article 606 du code civil et s’oblige à les faire effectuer dès que nécessaire ou, à défaut, dans le mois d’une injonction qui lui serait faite par le bailleur, le tout de manière que celui-ci n’ait à faire effectuer et à supporter la charge d’aucun travaux d’aucune sorte concernant les lieux loués.

(…)

De rembourser au bailleur la quote-part des charges totales de copropriété afférentes au local loué.

De rembourser au bailleur la quote-part des impôts et taxes relatifs aux biens loués, et en particulier la quote-part de l’impôt foncier y afférent. »

*Sur les erreurs de comptabilité évoquées par la défenderesse

Il est constaté que les bailleurs ont rectifié leurs comptes en conséquence et que les erreurs en question n’ont pas été reprises dans le chiffrage de leurs demandes.

*Sur le solde de régularisation de charges et taxe foncière de l’année 2018 de 298,43 €

Les articles R.145-35 et R.145-36 ne sont pas applicables aux sommes réclamées à la locataire au titre de l’année 2018, antérieure au renouvellement du bail en 2019 à partir duquel il a été soumis à ces nouvelles dispositions issues de la loi Pinel.

En tout état de cause, il appartient aux bailleurs, en vertu de l’ancien article 1315, devenu l’article 1353 du code civil, et de l’article 9 du code de procédure civile, de justifier de l’existence de la dette locative et de l’exactitude des sommes réclamées à leur locataire.

Il convient de constater qu’ils ont produit aux débats, en réaction aux contestations de la locataire, un décompte exposant le calcul de la somme réclamée au titre de la régularisation de charges et taxe foncière de l’année 2018, ainsi que le relevé de charges de copropriété qui leur a été adressé par le syndic le 06 août 2019 et l’avis d’imposition de taxe foncière 2018 ; ces éléments démontrant le bien-fondé de leur demande à ce titre, il y sera fait droit.

*Le coût du combiné écran

La défenderesse a soutenu que le montant réclamé à ce titre était erroné mais n’a pas contesté devoir en supporter le coût ni prétendu l’avoir réglé ; elle sera donc condamnée à payer le coût du combiné écran d’un montant, rectifié, de 237,60 €.

*Les travaux de ventilation dans les caves

Les bailleurs, qui réclament à ce titre une somme de 368,34 €, produisent des décomptes de régularisation de charges qui la mentionnent ainsi que des relevés de charges de copropriété faisant apparaître que le syndic leur a réclamé des sommes à ce titre.

Toutefois, le tribunal ne retrouve pas, à partir des appels de charges de copropriété communiqués, et à défaut d’explication de leur part sur le calcul de la somme demandée à ce titre, de quelle manière ils ont chiffré la somme de 368,34 € que la locataire n’admet pas devoir payer.

Dans ces conditions, le tribunal ne peut que rejeter la demande à ce titre.

*Les travaux de ravalement et de couverture

Force est de constater que ces travaux relèvent des grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil qui ne peuvent plus, en vertu de l’article R.145-35 du code de commerce, être mis à la charge du locataire ; dès lors qu’il a été jugé que le bail entre les parties a été renouvelé en 2019, celui-ci se trouve soumis à ces dispositions, de sorte que le coût des travaux engagés postérieurement ne peut plus être supporté par la locataire.

La demande de condamnation de celle-ci à ce titre sera donc rejetée.

*Le solde de régularisation de charges 2021

La demande de paiement d’une somme de 2 055,67 € à ce titre est justifiée par la production du détail de régularisation des charges adressé par le syndic de copropriété aux consorts [Z] et le décompte de régularisation du 1er juillet 2022.

La locataire sera donc condamnée à payer cette somme.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, la locataire sera condamnée à payer les intérêts produits par les sommes de 298,43 € (solde de régularisation de charges et taxe foncière de l’année 2018) et de 237,60 € (coût du combiné écran), soit une somme totale de 536,03 € à compter du commandement du 13 octobre 2021 contenant mise en demeure de les payer et par la somme de 2 055,67 € (solde de régularisation de charges 2021) à compter des conclusions du 25 janvier 2023.

Sur les demandes accessoires

Les bailleurs, qui succombent pour l’essentiel, seront condamnés aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer à la locataire une somme au titre de ses frais irrépétibles qu’il convient de fixer à 2 000 €.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 5], liant d’une part monsieur [N] [Z] et madame [E] [Z], d’autre part la S.A.R.L. SOBELA, a été renouvelé à compter du 1er avril 2019 ;

FIXE le nouveau loyer applicable à compter du 1er avril 2019 à la somme annuelle de sept-mille-sept-cent-quarante-six euros et soixante-quatorze centimes (7 746,74 €) hors taxes et hors charges ;

CONDAMNE la S.A.R.L. SOBELA à payer à monsieur [N] [Z] et à madame [E] [Z] ;

— une somme de cinq-cent-trente-six euros et trois centimes (536,03 €) au titre du solde de régularisation de charges et taxe foncière de l’année 2018 et du coût du combiné écran, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2021 ;

— une somme de deux-mille-cinquante-cinq euros et soixante-sept centimes (2 055,67 €) au titre du solde de régularisation de charges 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2023 ;

REJETTE les demandes de monsieur [N] [Z] et de madame [E] [Z] tendant à ;

— déclarer nulle et de nul effet la demande de renouvellement du 07 février 2019,

— juger que le loyer en renouvellement doit être fixé à la valeur locative et le fixer à effet au 1er avril 2022 à la somme annuelle de 14 320 € HT et HC,

— condamner la locataire à payer une somme de 368,34 € au titre de travaux de ventilation dans les caves et une somme de 13 038,19 € au titre de travaux de ravalement et de couverture,

— condamner la S.A.R.L. SOBELA aux dépens et au paiement d’une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [N] [Z] et madame [E] [Z] aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer à la S.A.R.L. SOBELA une somme de deux-mille euros (2 000 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 13 Février 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA