TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

N° RG 24/55886

N° Portalis 352J-W-B7I-C5TLP

N°: 2

Assignation du :

21 août 2024

EXPERTISE[1]

[1] 2 copies exécutoires

+ 1 expert

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 février 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. AG [Localité 13] DELTA

[Adresse 9]

[Localité 6]

représentée par Maître Harold HERMAN, avocat au barreau de PARIS – #T0003

DEFENDERESSE

La société EUROSTAR INTERNATIONAL LIMITED

[Adresse 4]

[Localité 7]

et aussi

[Adresse 11]

[Adresse 8]

[Localité 12] (ROYAUME-UNI)

représentée par Maître Aline DIVO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE – #NAN1701

DÉBATS

A l’audience du 22 janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, président, après avoir entendu les conseils des parties,

Selon acte sous seing privé en date du 22 décembre 2010, la société Pref 22 a consenti à la Société Eurostar International Limited un bail commercial portant sur l’immeuble sis [Adresse 3].

Par acte sous seing privé du 5 juillet 2021, la SCPI Acci Immo Pierre venant aux droits de la société Pref 22 et le preneur sont convenus de renouveler le bail pour une durée de 9 ans débutant le 1er janvier 2020 et se terminant le 31 décembre 2028.

Par acte de commissaire de justice des 13 et 14 juin 2024, la SCI AG Paris Delta a donné congé pour la date d’échéance de la seconde période triennale, soit le 31 décembre 2025 et offert le paiement de l’indemnité d’éviction.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024, la SCI AG Paris Delta a assigné en référé laSociété Eurostar International Limited aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire afin d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction à verser au preneur et celui de l’indemnité d’occupation à devoir par ce dernier.

Par conclusions développées lors de l’audience du 22 janvier 2025, la SCI AG [Localité 13] Delta, représentée par son Conseil, confirme l’existence d’un intérêt à agir et maintient oralement ses moyens et prétentions. A titre subsidiaire, elle sollicite la limitation de la mission de l’expert et en tout état de cause la condamnation de la Société Eurostar International Limited au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SCI AG [Localité 13] Delta expose que l’existence d’un droit d’agir en justice s’appprécie à la date de la demande introductive d’instance et est caractérisée si le préjudice futur a un caractère de certitude suffisant du fait de son imminence ou de sa probabilité.

Elle précise que le bail contient une clause d’élection de domicile mais qu’elle a malgré tout délivré le congé et l’assignation tant dans les locaux loués qu’au siège du preneur.

Elle se prévaut des dispositions des articles L145-18 du Code de commerce et L145-28 ainsi que 145 du Code de procédure civile.

Elle prétend que la demande du bailleur est légitime même si elle est formée avant la date d’effet du congé car le droit à indemnité d’éviction a pris naissance dès la délivrance du congé.

Elle rappelle avoir acquis l’immeuble en vue d’y entreprendre d’importants travaux de démolition-reconstruction, ce qui implique que l’immeuble soit vidé pour le 31 décembre 2025 au plus tard.

La demanderesse conteste l’existence de prétendues manoeuvres pour obtenir la résiliation du bail.

Elle estime caractériser l’existence d’un motif légitime.

En réponse, par conclusions développées oralement lors de l’audience, la Société Eurostar International Limited, représentée par son Conseil, soulève l’irrecevabilité de la demanderesse et à titre subsidiaire, formule protestations et réserves avec inclus dans la mission de l’Expert la valorisation du droit au bail au regard notamment du différentiel de loyer entre le loyer théorique de renouvellement et les prix du marché.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la Société Eurostar International Limited conteste l’existence d’un motif légitime.

Elle prétend à ce titre que l’absence d’intérêt à agir est caractérisé en présence d’un intérêt simplement éventuel ou encore lorsque l’intérêt en cause n’est ni né ni actuel.

Elle soutient que la demande de mesure d’instruction in futurum aux fins d’évaluer l’indemnité d’éviction est irrecevable car manifestement prématurée en l’absence de tout intérêt à agir né et actuel de la demanderesse et partant, faute de motif légitime, dès lors qu’elle est formulée avant la date de prise d’effet du congé.

Elle ajoute que le congé ni l’assignation n’ont été signifées au siège social.

Elle estime que la simple délivrance du congé ne suffit pas à faire naitre la créance de l’indemnité d’éviction.

Elle rappelle son droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

En outre elle prétend que la demande d’expertise est prématurée comme inopportune puisque la valeur de l’indemnité doit être évaluée à la date la plus proche de la date effective à laquelle l’éviction intervient.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 février 2025.

Conformément aux termes de l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se rapporter aux observations et écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS

1/ Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Aux termes de l’article 31 du Code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l’article 32 du Code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 27 du contrat de bail prévoit que le preneur élit domicile dans les locaux loués.

En l’espèce, l’existence d’un litige potentiel susceptible d’opposer le bailleur et le preneur au sujet de la fixation des indemnités d’éviction et d’occupation est caractérisé et par conséquence, l’intérêt à agir l’est également. En outre, la bailleresse justifie avoir délivré l’assignation à l’adresse des locaux loués conformément à la clause contractuelle d’élection de domicile.

L’action de la SCI AG Paris Delta doit donc être déclarée recevable.

2/ Sur le caractère prématuré de la demande d’expertise

En vertu des articles L.145-14 et L.145-57 du code de commerce, le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d’option ouvre droit au profit du locataire, d’une part, à une indemnité d’éviction dont le principe n’est pas discuté en l’espèce, et d’autre part, selon l’article L 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d’après l’article L.145-28 précité, le versement au propriétaire d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’expiration du bail et jusqu’à libération des locaux.

Selon jurisprudence de la Cour d’Appel de [Localité 13], le fait que la mesure d’expertise soit sollicitée avant la date de prise d’effet du congé est sans incidence dès lors que la créance de l’indemnité d’éviction a son origine dans le congé délivré qui a révélé la potentialité d’un litige.

En l’espèce, le droit à une indemnité d’éviction dû à la Société Eurostar International Limited a pris naissance le jour de la délivrance du congé avec offre d’indemnité d’éviction qui lui a été délivré les 13 et 14 juin 2024.

La société bailleresse dispose donc d’un intérêt légitime au sens de l’article 145 du Code de procédure civile pour solliciter une expertise aux fins d’évaluation tant de l’indemnité d’éviction due au preneur que de l’indemnité d’occupation due par ce dernier dans l’hypothèse de son maintien dans les lieux postérieurement au 31 décembre 2025, qui sera ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.

3/ Sur la mission de l’Expert

La société Eurostar International limited ne produit aucune pièce à l’appui de sa demande de complément d’expertise et sera par conséquent déboutée de ce chef de demande.

4/ Sur les autres demandes

Il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés et non compris dans les dépens.

Il y a lieu de mettre le coût de la consignation à la charge de la partie demanderesse à la mesure d’expertise, tout comme les dépens en vertu de l’article 491 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons la SCI AG Paris Delta recevable ;

Ordonnons une expertise et désignons en qualité d’expert :

Monsieur [P] [U]

[Adresse 2]

[Localité 5]

01 45 48 32 00

[Courriel 15]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

— fournir au tribunal, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même valeur et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire ;

— fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds ;

— fournir tous éléments permettant au Tribunal d’apprécier le montant de l’indemnité dûe par le locataire pour l’occupation des lieux objets du bail, à compter du 31 décembre 2025 et jusqu’à leur libération effective ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— se rendre sur les lieux ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge chargé du contrôle des expertises des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

* en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

*fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre Ier du code de procédure civile aux experts judiciaires ;

Fixons à la somme de 6 000 euros (six mille euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la Régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de [Localité 13] avant le 12 avril 2025;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (service du contrôle des expertises) avant le 12 décembre 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du code de procédure civile ;

Déboutons la société Eurostar United de sa demande de complément de la mission confiée à l’Expert;

Condamnons la SCI AG [Localité 13] Delta aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à [Localité 13] le 12 février 2025.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Maïté FAURY

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris

☎ [XXXXXXXX01]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 14]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX010]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [P] [U]

Consignation : 6 000 € par La S.C.I. AG [Localité 13] DELTA

le 11 avril 2025

Rapport à déposer le : 12 décembre 2025

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.