TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e PICOT DE MORAS D’ALIGNY, M^e PATRIMONIO, M^e LOIR, M^e MARINO ANDRONIK, M^e FRERING

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/06537

N° Portalis 352J-W-B7G-CXAOP

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 08 Juillet 2025

DEMANDEURS

Monsieur [VR], [H] [PA]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Madame [Y] [PA] née [X]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Madame [T], [L], [K] [PA]

[Adresse 11]

[Localité 10]

Monsieur [D], [O], [W] [PA]

[Adresse 11]

[Localité 10]

Madame [G], [R] [P] née [PA]

[Adresse 3]

[Localité 7]

tous représentés par Maître Henry PICOT DE MORAS D’ALIGNY de l’AARPI Cabinet PdA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1032

DÉFENDEURS

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Localité 12]

représentée par Maître Philippe MARINO ANDRONIK de la SCP DORVALD MARINO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0143

Décision du 08 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/06537 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXAOP

AREAS DOMMAGES

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Xavier FRERING de la SELARL CAUSIDICOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0133

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.R.L. JMD Conseil

[Adresse 13]

[Localité 7]

représenté par Maître Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0874

Monsieur [N] [V]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Madame [B], [I], [Z] [M] épouse [V]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentés par Maître Jean PATRIMONIO de la SELAS CABINET D’ETUDES JURIDIQUES ET JUDICIAIRES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A707

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DEBATS

A l’audience du 20 mars 2025 présidée par Madame Laure BERNARD, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 juin 2025, prorogé au 08 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société Areas a été l’assureur multirisques habitation du syndicat des copropriétaires du 1er janvier 2016 au 1er janvier 2020, la société Allianz Iard à compter du 1er janvier 2020 et jusqu’au 1er janvier 2021, date à laquelle le contrat a été résilié.

M. [VR] [PA], Mme [Y] [PA], Mme [T] [PA], M. [D] [PA] et Mme [G] [P] (ci-après " les consorts [PA]-[P] ") sont copropriétaires indivis d’un appartement de 3 pièces situé au 3ème étage de cet immeuble.

M. [N] [V] et Mme [B] [M] épouse [V] (ci-après " les époux [V] ") sont copropriétaires occupants d’un appartement situé au 4ème étage du même immeuble.

Le 5 août 2019, les consorts [PA]-[P] ont entrepris une rénovation de leur appartement, confié à la société Ineris sous la maîtrise d’œuvre du studio [C] Saladin, travaux qui ont conduit à déposer les corniches, moulures et enduits de plâtres des plafonds.

Au cours de ces travaux, l’entreprise en charge des travaux et l’architecte des consorts [PA]-[P], M. [C], ont constaté que le solivage du plancher haut, et donc la structure porteuse en bois de l’immeuble, partie commune, était en mauvais état.

Par courriel du 29 août 2019, les consorts [PA]-[P] ont signalé les désordres au syndic de copropriété.

Le 27 septembre 2019, une réunion de chantier était organisée par l’architecte des consorts [PA]-[P] dans l’appartement en travaux, en présence de la société Allianz Iard et du syndic de l’immeuble.

Le 1er octobre 2019, l’architecte des consorts [PA]-[P] les a informés de la suspension du chantier de rénovation, dans l’attente de la mise en œuvre de mesures propres à la sauvegarde de la structure en bois de l’immeuble, en raison de son état de délitement très

préoccupant ; l’architecte a fait procéder à l’étaiement de l’appartement du maître d’ouvrage et alerté le syndic de l’immeuble.

Le syndic de la copropriété a mandaté un architecte, aux fins d’établir un diagnostic de l’état de la structure porteuse dans l’immeuble et dans l’appartement des consorts [PA].

M. [S], architecte D.P.L.G. a rendu son rapport le 18 octobre 2019. Il a conclu à la nécessité de la remise en état des solives du plancher haut de l’appartement des consorts [PA].

Par assignation en référé du 3 août 2020, les consorts [PA]-[P] ont saisi le juge des référés aux fins de désignation d’un expert judiciaire, au contradictoire du syndicat des copropriétaires et des époux [V].

Par ordonnance rendue le 5 novembre 2020, le juge des référés a désigné M. [W] [F] en qualité d’expert judiciaire.

Par ordonnance de référé du 7 juin 2021, les opérations d’expertise ont été rendues communes aux assureurs successifs du syndicat des copropriétaires, à savoir la société Areas Dommages et la société Allianz Iard.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 1er décembre 2021, il a été voté l’exécution des travaux suivants :

— Travaux de confortation du plancher haut du troisième étage de l’immeuble, réceptionnés le 7/04/2022 ;

— Réfection de l’étanchéité de la terrasse de Mme [V], travaux réceptionnés le 7/11/2022 ;

— Ravalement d’un mur pignon de l’immeuble, réceptionné le 10/11/2022.

M. [F] a déposé son rapport d’expertise judiciaire le 14 février 2022.

Par acte d’huissier délivré le 31 mai 2022, les consorts [PA]-[P] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Paris les époux [V] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], en ouverture de rapport aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum au titre de la réalisation des travaux de reprise de structures et de leur préjudice de jouissance.

Par exploits en date des 28 et 30 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires a appelé dans la cause ses assureurs successifs, la société Areas et la société Allianz, et a sollicité la jonction des deux instances. La jonction des deux procédures a été ordonnée par mention au dossier.

Postérieurement à la confortation de la structure en bois de l’immeuble par le syndicat des copropriétaires, les consorts [PA]-[P] ont fait procéder à la création de deux portiques métalliques aux fins de pouvoir pratiquer des ouvertures dans des murs porteurs, dans le cadre de l’achèvement de leurs travaux de rénovation.

Par courriel officiel en date du 8 février 2023, le syndicat des copropriétaires a demandé aux consorts [PA]-[P] de procéder au rétablissement des parties communes, arguant de la dépose non autorisée par ces derniers de certains éléments de structures porteuses en bois, créant des désordres dans les appartements contigus à leur lot, se matérialisant sous forme de fissures.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 octobre 2023, les consorts [PA]-[P] demandent au tribunal de :

«  Vu le rapport de Monsieur [F],

Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment les articles 9 et 14,

Vu les articles 1242 et suivants du code civil,

DIRE et JUGER que les désordres subis par les consorts [PA]-[P] proviennent d’infiltrations dues aux défauts d’étanchéité de la douche des époux [V] d’une part, et à la vétusté et au défaut d’entretien des parties communes d’autre part ;

En conséquence,

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et les consorts [V] à régler aux consorts [PA]-[P] la somme mensuelle de 1.680 € à compter du 1er décembre 2019 et jusqu’au mois 31 novembre 2022, date de fin de réalisation des travaux de reprise des parties communes et ce, au titre de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et les consorts [V] à régler aux consorts [PA]-[P] la somme de 17.698,50 € en remboursement du coût d’achat des étais, et subsidiairement, au paiement de la somme de 1.000 € à ce titre ;

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et les consorts [V] à régler aux consorts [PA]-[P] la somme de 1.160 € en remboursement des frais supplémentaires d’architecte qu’ils ont payés pour l’assistance aux expertises et le nouvel appel d’offre ;

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et les consorts [V] à régler aux consorts [PA]-[P] la somme de 43.900,22 € au titre du surcoût des travaux engendré par les désordres en structures et leur conséquence sur l’arrêt du chantier ;

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et les consorts [V] à régler aux consorts [PA]-[P] la somme de 2.897,41 €, en remboursement des honoraires supplémentaires d’architecte qu’ils devront supporter ;

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et les consorts [V] à régler aux consorts [PA]-[P] aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise ;

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et les consorts [V] à régler aux consorts [PA]-[P] au paiement de la somme de 6.480 € TTC sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

DIRE et JUGER que les consorts [PA]-[P] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et des condamnations qui seront mises à la charge du syndicat des copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965;

DEBOUTER l’ensemble des défendeurs de leurs demandes plus amples ou contraires. "

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 30 novembre 2022, les époux [V] demandent au tribunal de :

«  Vu le rapport d’expertise de Monsieur [F],

Débouter les consorts [PA]-[P] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de Monsieur et Madame [V],

Subsidiairement :

Débouter les consorts [PA]-[P] de leurs demandes au-delà de 2.000 €

Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 9] à garantir et relever indemnes Monsieur et Madame [V] de toute condamnation susceptible d’être relevée à leur encontre

Recevoir Monsieur et Madame [V] en leur demande de frais irrépétibles

Y faisant droit

Condamner in solidum les demandeurs à payer à Monsieur et Madame [V] la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner in solidum les consorts [PA]-[P] aux entiers dépens, que Maître Jean PATRIMONIO du C.E.J. AVOCATS ASSOCIES pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. "

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«  Vu les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions des articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Vu les dispositions de l’article L124-5 du code des assurances,

Vu les causes sus-énoncées,

Vu les pièces versées aux débats,

Dire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] recevable et bien fondé en ses présentes écritures,

Y faisant droit,

Débouter l’ensemble des parties de l’ensemble de leurs, demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

Condamner in solidum Monsieur et Madame [V] à mettre en place une étanchéité au sol de la salle d’eau de leur appartement et à réparer la fissure verticale dans les angles de la douche, côté pignon et à remédier au défaut ou absence de joint en périphérie du bac à douche sous astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [VR], [H] [PA], Madame [Y] [PA] née [X], Madame [T], [L], [K] [PA], Madame [G] [P] née [PA], Monsieur [D] [PA] à remettre en leur état antérieur les parties communes c’est-à dire à démolir la structure métallique installée selon devis n°9927/15537A de la société BEPOX en date du 13 juin 2022 et à rétablir les pans en bois démolis sous astreinte d’un montant de 1.000 euros par jour, à compter de la décision à intervenir ;

CONDAMNER in solidum les compagnies ALLIANZ IARD et AREAS DOMMAGES à garantir et intégralement relever indemne le syndicat des copropriétaires de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre en principal, accessoires, frais et intérêts ;

CONDAMNER tout succombant à payer au syndicat de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNER tout succombant au paiement des dépens dont distraction au profit de Maître Vincent LOIR avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

ORDONNER l’exécution provisoire qui est de droit. "

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 7 mars 2024, la société Areas demande au tribunal de:

«  Principalement,

. Rejeter les demandes dirigées contre Areas DOMMAGES

Subsidiairement

. Areas DOMMAGES s’en rapporte à justice sur la demande d’indemnisation de 1000 €, au titre du coût de mise en place des étais

. Rejeter la demande d’indemnisation fondée sur le trouble de jouissance

. Rejeter la demande d’indemnisation fondée sur les frais supplémentaires

. Rejeter toute demande supplémentaire

En tout état de cause

. Déduire la somme de 1800 € de toute condamnation prononcée contre Areas DOMMAGES, au titre de la franchise contractuelle

. Condamner in solidum Monsieur [VR] [H] [PA], Madame [Y] [PA], née [X], Madame [T], [L], [K] [PA], Madame [G] [P] née [PA], Monsieur [D] [PA], et à défaut tout succombant à 4500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure dont distraction au profit de la SELARL CAUSIDICOR, en application de l’article 699 du même Code. "

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 mai 2023, la SA Allianz Iard demande au tribunal de :

«  Vu les articles 1103, 1104 et 1108 et suivants du code civil,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] mais, également, toutes les autres parties en la procédure de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société Allianz Iard dont la garantie ne peut être mobilisée en

l’espèce ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ou, toutes parties succombant, à régler à la société Allianz Iard une indemnité de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], ou toutes parties succombant, aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Philippe MARINO, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. "

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 juin 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 20 mars 2025, a été mise en délibéré au 17 juin 2025, prorogée au 08 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la demande indemnitaire des consorts [PA]-[P]

1- Sur les désordres, leurs causes et les responsabilités

Les consorts [PA]-[P] se prévalent du rapport de l’expert judiciaire, qui a constaté des désordres affectant le plancher haut de leur appartement, consistant en la dégradation partielle des structures en bois porteuses dudit plancher.

Ils précisent que trois zones de désordres ont été relevées par l’expert :

— côté rue, les solives sous le balcon sont endommagées ;

— côté cour dans la cuisine, les solives et la poutre principale sont également endommagées ;

— côté cour dans la salle de bain, les solives dans la zone de la douche sont endommagées avec des fissures importantes sur le mur-pignon.

Ils soutiennent que les désordres affectant les diverses parties de ce plancher haut sont dus à des infiltrations d’eau :

— en raison du revêtement défaillant du balcon au surplomb de leur appartement, qui présente un défaut d’étanchéité,

— au motif du défaut d’enduit de façade du mur pignon, également non étanche ;

— en raison du défaut d’étanchéité et de joints efficaces dans la salle d’eau du R+4, appartenant aux époux [V].

Ils en déduisent que le défaut d’entretien par le syndicat des copropriétaires du balcon, partie commune, engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; et que les consorts [V], dont la salle d’eau n’est pas étanche et méconnaît ainsi l’article 45 du règlement sanitaire du département de Paris, engagent leur responsabilité sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage.

Ils concluent que le syndicat des copropriétaires et les époux [V] engagent leur responsabilité in solidum à leur égard.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la matérialité, ni la cause des désordres, ni enfin sa responsabilité à l’égard des consorts [PA]-[P].

Il conteste en revanche le bien-fondé de la demande de garantie formée à son encontre par les époux [V].

Les époux [V] ne contestent pas davantage la matérialité des désordres, mais soutiennent qu’ils sont imputables aux seules parties communes et qu’ils ne peuvent être tenus pour responsables des préjudices dont les consorts [PA]-[P] sollicitent l’indemnisation.

Ils sollicitent à titre subsidiaire la garantie du syndicat des copropriétaires de toute éventuelle condamnation prononcée à leur encontre.

Les sociétés Allianz Iard et Areas dommages n’ont pas conclu sur ces points.

*********************************

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Par ailleurs, il est constant qu’en application de ce texte, le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’a commis aucune faute.

L’article 544 du code civil dispose que " la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les

règlements ".

L’article 9 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : " Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ".

L’article 1253 alinéa 1 du code civil dispose que « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ».

En application de ces textes, un trouble anormal de voisinage est constitué dès lors qu’existe une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage, lesquels doivent être prouvés par celui qui les invoque, est établie objectivement, sans que la preuve d’une faute soit exigée.

Le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, notamment par les entreprises ayant réalisé des travaux dans son lot.

Chacun des responsables d’un même dommage doit par principe être condamné à le réparer en son entier, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée.

Sur ce,

Sur la matérialité et les causes des désordres

Il est produit aux débats le rapport de M. [S], architecte mandaté par le syndic au mois d’octobre 2019 aux fins de réaliser un audit de la structure porteuse de l’immeuble sis [Adresse 2] et notamment dans l’appartement du 3ème étage gauche, appartenant aux consorts [PA]-[P].

M. [S] constate que « l’immeuble a été construit en 1880. La structure porteuse des planchers est composée de solives en bois. Les murs intérieurs sont en pan de bois » (p.1).

Lors de la visite de l’appartement des consorts [PA]-[P], alors en travaux, il constate et appuie ses dires par des photographies de l’existant, également produites aux débats, que : " la dépose de toutes les sous faces en plâtre des plafonds a permis de voir l’état de la structure porteuse en bois et de constater de nombreux problèmes :

Le bois se décompose en poussière en raison de la présence d’humidité et d’insectes.Le bois est « pourri » par l’humidité surtout côté rue sous la terrasse du 4ème étage mais aussi sous les pièces humides de l’appartement du 4ème étage.Certaines zones de plancher haut ont déjà été renforcées.Il a été constaté la présence de champignons.Certaines solives sont fissurées et donc bien affaiblies.Il reste à déposer la moitié restante du faux-plafond et plafond de la salle de bain/WC située dans retour sur cour. Il existe au fond de la SdB un DDE qui doit certainement provenir de la douche de l’appartement du 4ème étage " (p. 2 à 5).

Au soutien de la constatation des désordres dans l’appartement dont ils sont copropriétaires indivis, les consorts [PA]-[P] produisent également aux débats le rapport de M. [F], expert judiciaire, déposé le 14 février 2022.

L’expert décrit les désordres constatés dans le plancher haut de l’appartement des consorts [PA]-[P], expliquant qu’ils consistent en " une dégradation partielle des structures bois porteuses du plancher haut R+3 (plancher bas R+4). Cette dégradation est due à la présence d’infiltrations d’eau principalement, d’où la localisation très spécifique : sous le balcon de l’étage supérieur, en rive de façade de la cuisine, à l’aplomb de la douche. Sont ainsi touchées, les structures sous la terrasse d’attique sur rue du R+4, les abouts de solives sous la cuisine sur cour, les structures de la salle d’eau dans l’emprise de la douche dans le retour d’aile ".

L’expert judiciaire estime que les désordres sont anciens et datent d’avant le 1er janvier 2016, la dégradation de la structure en bois évoluant lentement au fil des infiltrations.

Il précise que, concernant la zone sur rue, « des anciens travaux de reprises structurelles ont été réalisés sous la zone de la bande de terrasse d’attique, il y a plus de 30 ans. Des poutres métalliques de renfort ont été mises en œuvre. Ces poutres sont faiblement corrodées. Cela met en évidence que même si ces infiltrations perdurent, comme le laisse supposer le taux d’humidité plus important des solives sous la zone de terrasse, la dégradation des solives est ancienne. On peut raisonnablement penser que seules les solives les plus endommagées ont été remplacées il y a 30 ans, et que celles présentant une dégradation moindre ont été conservées ».

Il a également constaté des désordres sur le mur pignon arrière de la salle d’eau, consistant en plusieurs fissures dans le mur, horizontales et verticales, ainsi qu’un faïençage de l’enduit. Il estime que les fissures sont également anciennes et datent de plus de 10 ans.

En conséquence les désordres suivants ont été caractérisés par l’expert judiciaire dans l’appartement des demandeurs :

— Dégradation des solives bois sous la terrasse d’attique du R+4, de la poutre sablière en tête de façade briques, côté rue ;

— Dégradation des appuis des solives sur façade, dans la cuisine, côté cour ;

— Dégradation des solives du plancher haut de la douche, dans la salle d’eau ;

— Fissuration du mur pignon en extérieur de la salle d’eau (p. 41-42).

L’expert judiciaire conclut que les désordres constatés sont consécutifs à des infiltrations d’origine diverses (p.42-43) :

— Infiltrations par la façade côté rue, en raison du défaut d’étanchéité du balcon en surplomb de l’appartement des consorts [PA]-[P] ;

— Infiltrations par la façade côté cour, en raison du défaut d’étanchéité du mur pignon ;

— Infiltrations au-dessus de la salle d’eau des consorts [PA]-[P], en raison du défaut d’étanchéité de la douche des époux [V].

Sur les responsabilités

Aux termes de l’article 4 du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2], établi le 9 décembre 1949 par Maître [E], notaire à [Localité 14], et versé aux débats, sont des parties communes :

«  (…) Armature de la maison – Les fondations, les gros murs de façade, de pignon, de mitoyenneté, les murs de refend, le gros œuvre des planchers (poutres et solives), (…) et d’une manière générale tout ce qui forme l’ossature de l’immeuble. (…)

Façade – Les ornements de façade, y compris le sol des terrasses (…)".

En conséquence les infiltrations ayant détérioré la structure porteuse en bois de l’immeuble, provenant des façades côté rue et côté cour, en raison du défaut d’étanchéité du balcon et du mur pignon, ont pour origine les parties communes de l’immeuble, dont l’expert judiciaire a souligné la « vétusté » et « l’absence d’entretien ». (p.43)

L’article 3 dudit règlement décrit les parties privées, et rappelle en ses alinéas 4 et 5 que sont des parties privatives :

«  5°- Les tuyaux, canalisations ou lignes intérieures affectées à l’usage du local pour la distribution de l’eau, du gaz, de l’électricité, pour l’évacuation des eaux usées, etc…

6°- Les installations sanitaires et hygiéniques, celles des cuisines (pierre à évier, fourneaux, etc…), les placards, penderies et étagères (…) "

Les infiltrations causées au plafond de la salle de bains des consorts [PA]-[P] ont pour origine une partie privative, soit la salle d’eau des époux [V], la seconde surplombant la première, la causalité ayant été constatée à la fois :

— par l’architecte de l’immeuble, qui a conclu dans son rapport qu’il « existe au fond de la salle de bain un dégât des eaux qui doit certainement provenir de la douche de l’appartement au 4ème étage » (p.3).

— par l’expert judiciaire, qui a constaté des « fissures verticales dans les angles de la douche », côté pignon ainsi qu’un « défaut et une absence de joint en périphérie du bac à douche » (p.24) et conclut que la zone de la salle d’eau des consorts [PA]-[P] comporte donc des désordres dus aux " défaut d’étanchéité de la salle d’eau [V]. Je rappelle l’article 45 de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire qui impose une étanchéité dans les pièces d’eau " (p.43).

Il résulte des développements qui précèdent que :

— Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés à la structure de l’immeuble s’agissant de la dégradation des solives à proximité des façades, les infiltrations trouvant leur origine dans les parties communes de l’immeuble, qui présentent un défaut d’étanchéité;

— Les époux [V] sont responsables des dommages causés à la structure en bois au-dessus de la salle d’eau des consorts [PA]-[P], le défaut d’étanchéité de la salle d’eau des premiers provoquant des infiltrations s’écoulant vers le plafond de l’appartement des consorts [PA]-[P], cette humidité constante et constatée par l’expert constitue un désordre qui, par sa nature, son étendue et sa gravité, crée un trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Par conséquent les époux [V] ont participé à la détérioration des solives du plancher haut de l’appartement des consorts [PA]-[P], l’humidité créée par le défaut d’étanchéité de leur salle d’eau ayant atteint des surfaces non impactées par les infiltrations en façade, ayant leur origine quant à elles les fissures en façade et sur l’attique du balcon en raison de la vétusté des parties communes.

Dès lors il s’évince de ces éléments que le moyen de défense des époux [V] relatif à l’absence de causalité entre le défaut d’étanchéité de leur salle d’eau, qu’ils ne contestent pas, et la dégradation par infiltrations des solives du plancher haut de l’appartement des consorts [PA]-[P], est inopérant.

Décision du 08 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/06537 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXAOP

La responsabilité sans faute du syndicat des copropriétaires de l’immeuble peut donc être mobilisée en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, tandis que la responsabilité des époux [V] est susceptible d’être engagée sur le fondement de l’article 1253 du code civil.

Etant co-responsables du préjudice, ils seront condamnés in solidum à le réparer, le partage de responsabilités n’ayant lieu qu’entre eux.

Eu égard à l’importance du sinistre, aux causes des désordres, et au rôle de chacune des parties responsables, il convient de fixer la ventilation de l’imputabilité du sinistre comme suit :

50% à la charge du syndicat des copropriétaires,

50% à la charge des époux [V].

Par conséquent, les époux [V] seront garantis par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à leur encontre en principal, intérêts, frais et dépens.

2- Sur l’indemnisation des préjudices des consorts [PA]-[P]

Les consorts [PA]-[P] font état d’un préjudice de jouissance, consécutif à l’arrêt des travaux dans leur appartement, imposé par la nécessaire consolidation de la structure porteuse en bois avant toute rénovation.

Ils arguent que le chantier devait se terminer le 28 novembre 2019, afin que M. [D] [PA] puisse habiter dans les lieux le 1er décembre 2019, date qu’il convient de retenir comme point de départ de ce préjudice.

En réponse au moyen du syndicat des copropriétaires qui prétend qu’ils ne caractérisent aucun préjudice de jouissance, faute de verser aux débats des factures ou quittances justifiant les sommes versées pour se reloger, ils opposent que le préjudice de jouissance résultant de l’impossibilité d’utiliser un bien et d’en jouir normalement, il est caractérisé en l’espèce par son immobilisation objective durant la réfection des parties communes.

Ils se prévalent de la valeur locative d’un bien de 3 pièces situé à cette adresse, soit 27,60 euros au mètre carré, pour établir la valeur locative de leur appartement à 1.680 euros mensuels, et estiment que la durée de privation du bien doit se calculer comme l’écart entre la fin prévisible du chantier de rénovation (le 1er décembre 2019) et la réalisation des derniers travaux en partie commune (novembre 2022).

Ils sollicitent également l’indemnisation des surcoûts du chantier de rénovation, engendrés par les désordres, constitués par :

— la défection de leur entreprise initialement choisie, en raison du long arrêt des travaux projeté en début de chantier, et de la réalisation d’un nouvel appel d’offres par leur architecte, contraint de participer en outre à l’expertise judiciaire, qui leur a facturé à ce titre 1.160 euros d’honoraires supplémentaires ;

— l’allongement de la mission de leur architecte, et le surcoût du montant des travaux pour la somme de 43.900,22 TTC, en raison de l’augmentation du coût des matières premières, ce qui a également conduit à l’augmentation des honoraires de leur architecte pour un montant de 2.897,41 euros.

Décision du 08 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/06537 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXAOP

Ils demandent également la condamnation des défendeurs au remboursement de la somme de 17.698,50 euros, correspondant au paiement de l’étaiement du plafond haut de leur appartement à l’entreprise Ineries, initialement en charge du chantier de rénovation, interrompu par la constatation des désordres de structure, partie commune.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’expert judiciaire a rejeté l’indemnisation du préjudice de jouissance des consorts [PA]-[P] en l’absence de communication d’un contrat de location qui aurait été conclu par M. [D] [PA] pour les nécessités de son relogement, et précise que ce dernier a été hébergé par sa famille aux termes de leur dire n°5 du 7 février 2022.

Il en conclut à l’inexistence de ce préjudice de jouissance.

Il se prévaut également des constatations de l’expert judiciaire qui a considéré comme improbable la date du 1er décembre 2019 comme date d’achèvement des travaux, en raison des contraintes imposées à toutes les entreprises en raison de la pandémie de covid 19.

Il souligne les diligences du syndicat des copropriétaires qui a soumis le vote des travaux de confortement de la structure à l’assemblée générale des copropriétaires du 1er décembre 2021, soit avant le dépôt de son rapport par l’expert judiciaire, pour un montant de 92.000 euros, intégralement financé par les 9 copropriétaires composant le syndicat et achevés en avril 2022, date qui doit être prise en compte pour la fin de leur hypothétique préjudice de jouissance s’agissant de la réfection du plancher haut, la date qu’ils invoquent du mois de novembre 2022 étant hors-sujet puisqu’elle concerne les travaux de reprise de la terrasse et du mur pignon.

Il ajoute que les consorts [PA]-[P] doivent être déboutés de leur demande indemnitaire au regard de l’exécution sous leur maîtrise d’ouvrage de travaux de démolition de la structure en pans de bois constituant une partie commune, sans aucune autorisation ; la gravité de la faute commise les privant de tout droit à indemnisation.

Il soutient que les honoraires supplémentaires de l’architecte ne sont pas la conséquence des désordres affectant la structure du plancher haut de leur appartement, pas plus que ceux résultant de sa participation aux réunions d’expertise, mais résultent pour les premiers des aléas de la rénovation dans un immeuble très ancien, les seconds étant par ailleurs totalement inutiles, le recours à l’expertise judiciaire étant une garantie suffisante qui n’imposait pas la participation de l’architecte des demandeurs.

Il précise que le surcoût allégué des travaux effectués par la nouvelle entreprise résulte de l’abandon de chantier par l’entreprise Ineries, depuis placée en liquidation judiciaire, et de sa mauvaise estimation initiale du devis, manquements qui n’ont pas à être supportés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Il argue que la surfacturation de la location des étais, pour la somme de 51,30 euros par jour pour la période du 5/08/2019 au 15/07/2020, soit 17.698,50 euros, n’a pas non plus à être prise en charge par le syndicat des copropriétaires et qu’il conviendra de suivre les conclusions de l’expert judiciaire qui a ramené la somme à de plus justes proportions, soit 1.000 euros.

Décision du 08 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/06537 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXAOP

Les époux [V] reprennent en substance l’argumentation du syndicat des copropriétaires aux fins de débouté ou de minoration des sommes demandées au titre de l’indemnisation des préjudices allégués par les consorts [PA]-[P].

La société Allianz Iard n’a pas conclu sur cette question.

La société Areas dommages s’en rapporte à justice concernant le remboursement du coût d’achat des étais ; s’agissant des honoraires supplémentaires d’architecte, la société Areas s’associe à l’argumentation du syndicat des copropriétaires.

********************

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l’origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l’intégralité de ces préjudices, à les supposer caractérisés.

Il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2006, n° 04-20.726).

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur ce,

Sur le préjudice de jouissance

L’expert judiciaire a souligné que les consorts [PA] n’ont pas justifié résider dans l’appartement au moment du début des travaux, et que M. [D] [PA], qui a prétendu y habiter, est en réalité domicilié au [Adresse 11], tout comme sa soeur, [T] [PA].

Les consorts [PA]-[P] ne versent pas davantage aux débats de pièces susceptibles de démontrer que l’un des indivisaires résidait dans l’appartement du [Adresse 2], dont l’inhabitabilité est en outre la conséquence des lourds travaux de rénovation entrepris et non des infiltrations constatées, quelles que soient leur origine.

Ils ne communiquent pas non plus de bail s’agissant de ce bien, apparemment inoccupé pour permettre la réalisation desdits travaux, susceptible de justifier la perte de revenus locatifs.

L’expert judiciaire a en conséquence conclu « qu’aucun contrat de location n’a été versé au débat, ainsi le montant véritable du préjudice est difficilement estimable » (p.45).

Il n’est pas davantage versé aux débats d’estimations d’agences immobilières procédant à l’évaluation de la valeur locative moyenne d’un bien similaire dans le quartier considéré, pour la période dont ils demandent une indemnisation, la simple allégation des demandeurs de la valeur de 1.680 euros mensuels pour cet appartement de 61 m2 étant à cet égard insuffisamment probante.

En conséquence, le seul préjudice dont les consorts [PA]-[P] auraient éventuellement pu se prévaloir est celui de la perte d’une chance de procéder à une location de leur bien de manière plus

rapide ; le tribunal relève toutefois que cette demande indemnitaire n’est pas formulée dans le dispositif de leurs conclusions, fût-ce à titre subsidiaire.

Les consorts [PA]-[P], à qui incombent la charge de la preuve de l’existence de leur préjudice de jouissance échouent à la rapporter, ils seront en conséquence déboutés de leur demande d’indemnisation à ce titre.

Sur la demande en paiement de 17.698,50 euros au titre du paiement de la location des étais

L’expert judiciaire formule les observations suivantes relatives à l’indemnisation de ce préjudice : " La société Ineries a présenté une facture concernant l’étaiement mis en place suite à la découverte de structures endommagées. Sont compris :

— Installation des étais : 500 euros

— Location des étais : 51,30 euros/jour soit 17.698,50 euros pour la période du 5/08/2019 au 15/07/2020.

Le tarif de mise en place de l’étaiement n’appelle pas de remarque et doit être considéré. En revanche, le coût de la location des étais est prohibitif, et à rapprocher du prix d’achat d’un étais de maçon de l’ordre de 20 à 30 euros TTC, soit pour 15 étais 300 à 450 euros TTC . (…) En l’état, la facture Ineries ne doit être retenue qu’a hauteur de 500 euros TTC de mise en place et 450 euros d’achat, soit 1.000 euros TTC " (p.46).

La facture de la société Ineries n’étant pas produite aux débats, le tribunal retiendra le montant proposé par l’expert à titre d’indemnisation.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires défendeur et les époux [V] seront condamnés in solidum à payer la somme de 1.000 euros aux consorts [PA]-[P].

Sur la demande en paiement de la somme de 43.900,22 euros au titre du surcoût des travaux

Au soutien de la démonstration de ce préjudice, les consorts [PA]-[P] fournissent aux débats un courriel en date du 16 mai 2022 de leur architecte, qui fait état du budget initial de travaux établi par la société Ineries pour un montant de 89.774,50 euros TTC.

Ils se prévalent également d’un devis en date du 3 mars 2023 de la société G.E. Renov, entreprise retenue pour la reprise du chantier initial, qui fait état du montant de 138.500,00 euros TTC, après remise pour un lancement du chantier en mars 2023 et une livraison fin juin 2023.

Ils calculent en conséquence le surcoût des travaux à la somme de 43.900,22 euros TTC en opérant la différence entre le budget initial estimé avant l’arrêt du chantier et le devis de la société G.E. Renov pour sa reprise.

Néanmoins, et à titre liminaire, le tribunal relève qu’aucune pièce n’est fournie aux débats pour caractériser le montant initial des travaux et la somme finalement payée par les consorts [PA]-[P] à l’entreprise Ineries.

Il n’est pas davantage versé aux débats de factures attestant du paiement des travaux selon les acomptes et modalités indiquées dans le devis de la société G.E. Renov en date du 3 mars 2023, seule pièce comptable versée aux débats, dont le montant de 138.500 euros TTC diffère en outre de la somme finalement retenue par leur architecte dans sa note en date du 3 mai 2023, relative à l’augmentation du budget des travaux, à hauteur de 133.674,72 euros.

L’expert judiciaire indique également dans son rapport qu’aucune pièce comptable ne lui a été fournie et " aucun compte entre les parties [PA] et Ineries n’a été présenté. Aucun élément n’a été communiqué traitant de l’arrêt de chantier et des soldes de tout compte. Je ne peux ainsi émettre d’avis " (p.46).

Dès lors les consorts [PA] échouent dans la preuve, qui leur incombe, de la démonstration du surcoût de leurs travaux en raison de l’arrêt du chantier pour la consolidation des parties communes, étant au surplus relevé que l’allongement de la durée des travaux comme le surcoût des matériaux peuvent procéder d’autres facteurs, comme la pandémie de covid 19 et la modification du projet de rénovation initial, qui n’est pas communiqué aux débats.

Par conséquent les consorts [PA]-[P] seront déboutés de leur demande indemnitaire en paiement de la somme de 43.900,22 euros au titre du surcoût des travaux.

Sur la demande en paiement de 1.160 et 2.897 euros au titre du remboursement des honoraires de l’architecte

Il résulte des développements qui précèdent que la simple allégation du surcoût des travaux ne peut fonder également une demande d’indemnisation au titre des honoraires complémentaires de 2.897 euros de leur architecte, calculés sur leur montant définitif.

Enfin la participation de ce dernier à la réunion d’expertise judiciaire, qui ne constitue pas une demande spécifique justifiée par des éléments versés aux débats, qui leur a été facturée pour la somme de 1.160 euros, relève de l’indemnisation au titre des frais irrépétibles.

Par conséquent les consorts [PA]-[P] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires de 1.160 euros et 2.897 euros.

2- Sur la demande en garantie du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Allianz Iard et de la société Areas Dommages

1- Sur la demande en garantie à l’encontre de la société Allianz Iard

Le syndicat des copropriétaires soutient que la police qu’il a souscrite auprès de la société Allianz est en base réclamation à condition qu’elle soit adressée à l’assureur entre la prise d’effet initiale de la garantie et l’expiration d’un délai subséquent à sa date de résiliation et que sa réclamation, matérialisée par l’assignation en référé délivrée le 3 août 2020 au syndicat, soit après la prise d’effet du contrat d’assurance, est susceptible de déclencher la garantie de la société Allianz.

En réponse à la société Allianz, le syndicat des copropriétaires soutient qu’il ne pouvait, dès 2019, avoir une connaissance réelle du fait dommageable et qu’une quelconque responsabilité soit susceptible de lui être imputée.

En réponse, se prévalant de la nature aléatoire du contrat d’assurance, la société Allianz soutient que tant le fait dommageable que la réclamation sont antérieurs à la prise d’effet du contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires auprès d’elle, à compter du 1er janvier 2020 et en déduit que sa garantie n’est pas mobilisable.

Elle se prévaut également de ce que le sinistre a été découvert le 29 août 2019, que la copropriété en a été aussitôt informée et des premières mesures d’urgence ont immédiatement été mises en place, pour en déduire que le risque était déjà réalisé lorsque le syndicat des copropriétaires s’est assuré auprès de la société Allianz et que ledit contrat ne peut donc trouver application.

********************

Aux termes de l’article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1353 alinéa 1 du code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ». Il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l’assurance d’établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu cette garantie ; à l’inverse il revient à l’assureur de prouver l’exclusion ou la déchéance de garantie qu’il allègue.

Le demandeur doit prouver que la garantie sollicitée figure effectivement dans le contrat et que le sinistre entre bien dans son champ d’application (Cass. 2e civ., 13 mai 2004, n° 03-10.016). L’attestation ou le certificat d’assurance n’a que la force probante d’une présomption simple que l’assureur peut détruire Cass. 1ère civ., 26 mai 1970, n° 68-11.341 : Bull. civ. I, n°172 ; Cass. 2e civ., 8 janv. 2009, n°08-13.924), par tout moyen de preuve (Cass. 1re civ., 15 oct. 1970, n°69-11.729). L’attestation peut faire la preuve de l’existence du contrat d’assurance, ce qui ne dispense pas l’assuré d’avoir à en prouver le contenu (Cass. 2e civ., 13 janv. 2011, n°08-21.010).

L’article 1119 du code civil dispose que " Les conditions générales invoquées par une partie n’ont d’effet à l’égard de l’autre que si elles ont été portées à la connaissance de celle-ci et si elle les a acceptées.

En cas de discordance entre les conditions générales invoquées par l’une et l’autre des parties, les clauses incompatibles sont sans effet.

En cas de discordance entre des conditions générales et des conditions particulières, les secondes l’emportent sur les premières ".

L’article L.124-5 du code des assurances prévoit que " La garantie est, selon le choix des parties, déclenchée par le fait dommageable, soit par la réclamation .(…)

La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre (…)".

En application de ce texte, le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du dommage. (Cass.Civ. 3ème, 12 oct. 2017, n°16-19657).

Dans les assurances « dégâts des eaux », l’assureur est tenu à garantie, dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat d’assurance (Cass. Civ, 3ème, 16 mars 2022 – n° 18-23.954).

Sur ce,

Il est produit aux débats les conditions générales et particulières de la police multirisque « Allianz immeuble » n°60823839, qui stipule une prise d’effet au 01/01/2020.

Les conditions générales de la police souscrite auprès de la société Allianz Iard stipulent que " En dehors de toute activité professionnelle, la garantie est déclenchée par le fait dommageable. L’assureur apporte sa garantie lorsqu’une réclamation consécutive à des dommages causés à autrui est formulée et que votre responsabilité ou celle des autres personnes garanties par le contrat est engagée, dès lors que le fait à l’origine de ces dommages est survenu entre la date de prise d’effet et la date de résiliation ou d’expiration de la garantie.

La déclaration de sinistre doit être adressée à l’assureur dont la garantie est ou était en cours de validité au moment où le fait dommageable s’est produit ".

En application des conditions générales, le contrat est en base fait dommageable et non réclamation comme le prétend le syndicat des copropriétaires ; les conditions particulières versées aux débats ne comportent par ailleurs aucune autre stipulation quant à la question de savoir si le contrat est en base fait dommageable ou en base réclamation.

Il résulte des éléments qui précèdent et des pièces versées aux débats que :

— Le sinistre a été découvert le 29 août 2019, et la copropriété en a immédiatement été informée ;

— Une réunion de chantier s’est tenue le 27/09/2019, en présence de l’architecte des consorts [PA]-[P], du syndic de la copropriété et de la société Ineris maître d’œuvre, au cours de laquelle il a été confirmé qu’une grande partie des solives et plus généralement la structure porteuse en bois « tombaient en poussière » suite à « un dégât des eaux récurrent du à une faiblesse dans l’étanchéité du balcon filant surplombant l’appartement » (compte-rendu de la réunion p.2-3) ;

— Le 7 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a été mis en demeure par l’assureur des consorts [PA]-[P] de prendre sans délai des mesures d’urgence ;

— La copropriété a missionné son architecte afin d’établir un audit de l’immeuble, lequel a déposé son rapport le 18 octobre 2019, concluant à un état de dégradation très avancé de la structure-bois ;

— Le syndicat des copropriétaires a fait établir un devis de reprise de structure le 15 novembre 2019 ;

— La société missionnée pour cette reprise de structure a en outre informé le 28 novembre 2019 le syndicat des copropriétaires de l’existence d’importants désordres affectant la toiture de l’immeuble et son mur pignon.

Dès lors il est établi que le fait dommageable est survenu avant la prise d’effet du contrat conclu par le syndicat des copropriétaires auprès d’Allianz de sorte qu’en application des conditions générales de la police d’assurance, précitées, il n’y a pas lieu à garantie.

Par conséquent et en application des textes susvisés le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de garantie à l’encontre de la société Allianz Iard, dont la garantie n’est pas mobilisable.

2- Sur la demande en garantie à l’égard de la société Areas Dommages

Le syndicat des copropriétaires soutient que le sinistre, qui a pour cause des infiltrations en provenance de la terrasse de l’étage supérieur, est garanti par les clauses de la police d’assurance multirisques habitation souscrite auprès de la société Areas, que ladite police a été souscrite sur la base réclamation, et qu’en conséquence il importe peu que l’origine des désordres soit antérieure à janvier 2016, date à laquelle la police a été souscrite.

Il fait valoir ses diligences s’agissant des travaux nécessaires à l’arrêt des infiltrations, dès qu’il en a eu connaissance.

Il souligne que les conditions particulières du contrat d’assurance produites par la société Areas lui sont inopposables pour ne pas comporter la signature du syndicat des copropriétaires.

Il soutient que l’exclusion des sinistres provenant des infiltrations en façade n’est ni formelle, ni limitée, et qu’elle doit en conséquence être réputée non-écrite.

La société Areas Dommages se prévaut des conditions générales de sa police multirisques habitation pour soutenir que le risque des infiltrations en façade n’est couvert par son contrat que si l’assuré a souscrit une extension de garantie dans ses conditions particulières, et qu’en l’espèce le syndicat des copropriétaires ne l’a pas souscrite.

Elle en conclut que le sinistre, qui réside dans le pourrissement de la structure en bois causé par les infiltrations en raison du défaut d’étanchéité de la façade, n’est pas un événement couvert par sa garantie.

Elle réfute l’analyse du syndicat des copropriétaires qui qualifie l’ouvrage qui a causé les infiltrations comme une « terrasse », en contradiction avec le constat de l’expert judiciaire qui a relevé que les infiltrations se sont produites par les façades, au niveau des balcons.

Elle soutient que le défaut de garantie procède d’une non-souscription de la garantie, et non d’une exclusion de garantie comme le prétend à tort le syndicat des copropriétaires, qui confond les deux notions.

Elle ajoute qu’en tout état de cause l’assuré a été négligent, n’ayant pas fait cesser les infiltrations alors qu’elles perduraient depuis plusieurs années.

Elle rappelle que la preuve du contenu du contrat incombe à l’assuré, et qu’il appartient au syndicat des copropriétaires, qui invoque la garantie de son assureur, de rapporter la preuve du contrat et de l’étendue des garanties souscrites.

La société Areas fait valoir que les dommages sont constitués par une atteinte à la structure du plancher haut, qui a peut-être été découverte en 2019, au cours des travaux réalisés par les demandeurs, mais que le dommage s’est réalisé bien avant cette date et même avant la souscription du contrat d’assurance du syndicat des copropriétaires en 2016, l’expert ayant constaté des travaux de reprise il y a plus de trente ans par la mise en œuvre de poutres métalliques, et que des infiltrations ont été également constatées en 2011 et 2012.

Sur ce,

Il est produit aux débats les conditions générales et particulières de la police souscrite par le syndicat des copropriétaires le 19 avril 2016, reconduite chaque année jusqu’au 1er janvier 2019, date à laquelle la garantie d’Allianz Iard lui a succédé.

La garantie « Dégat des eaux » est comprise dans l’assurance multirisque habitation de la police n°OP505892.

Les conditions générales comme les conditions particulières ne comprennent cependant aucune stipulation relative à la base de garantie, ne précisant pas s’il s’agit d’une base dommages ou d’une base réclamation.

Néanmoins, et en application des textes susvisés, dans les assurances dégât des eaux l’assureur est tenu à garantie dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat d’assurance.

Il résulte des développements qui précèdent que le sinistre a été découvert le 29 août 2019, alors que le contrat conclu par le syndicat des copropriétaires avec la société Areas Dommages était encore en vigueur, la garantie de cet assureur est donc mobilisable ; le moyen de la société d’assurance relatif au constat de l’expert judiciaire d’anciennes infiltrations, antérieures à 2016, ayant perduré, le conduisant à analyser le sinistre comme antérieur à la conclusion du contrat entre les parties est à cet égard inopérant.

Au soutien de son moyen relatif à la non couverture du risque s’agissant des infiltrations en façade, la société Areas Dommages se prévaut de l’article 79 des conditions générales, qui stipule : " Nous garantissons également sous réserve d’une mention spéciale aux conditions particulières les dommages résultant des causes suivantes :

(…) 79 Infiltrations accidentelles au travers des façades à condition que les murs ou enduits à l’origine des infiltrations ne soient pas sous garantie décennale.

La garantie est acquise sous réserve que l’assuré réalise les travaux de réparation nécessaires pour arrêter les infiltrations dès leur survenance ".

Il s’évince des conditions particulières multirisques immeubles, produites aux débats, qu’il y est stipulé la mention suivante « Le présent contrat couvre 100% des garanties accordées ».

Par conséquent cette mention est de nature à être interprétée comme ayant repris la totalité des risques couverts au titre de la garantie dégâts des eaux, et le moyen de la société Areas relatif à la causalité des infiltrations par la façade, risque qui n’aurait pas été garanti, ne sera pas davantage retenu.

La garantie de la société Areas Dommages est donc mobilisable, dans les termes des limites contractuelles relatives à sa franchise, qui en l’espèce est de 1.800 euros en application de la stipulation des conditions particulières multirisque habitation ainsi libellée : « Il est précisé qu’une franchise dégâts des eaux d’un montant de 1.800 euros est appliquée à ce contrat ».

La société Areas Dommages sera en conséquence condamnée à garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations pécuniaires prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens, dans les limites prévues par les conditions générales et particulières de sa police soit un plafond de 1.800 euros s’agissant de la garantie dégât des eaux.

3- Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de condamnation des consorts [PA]-[P] à la remise en état des parties communes

Le syndicat des copropriétaires soutient que les consorts [PA]-[P] ont exécuté des travaux comprenant la dépose de la structure en bois de l’immeuble, partie commune, sans aucune autorisation préalable de l’assemblée générale et donc en violation de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Il se prévaut des rapports établis par M. [A] [J], architecte en charge des travaux de reprise du plancher haut, pour confirmer l’apparition de fissures dans les appartements situés au-dessus et en dessous de celui des consorts [PA]-[P].

Le syndicat des copropriétaires en déduit que les travaux ainsi réalisés sur les parties communes, sous la maîtrise d’ouvrage des consorts [PA]-[P], ont, en outre, généré de nouveaux désordres au niveau tant des parties communes que des parties privatives.

Il souligne que la résolution n°21 du procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2019, invoquée par les consorts [PA]-[P] ne fait qu’évoquer une étude de faisabilité et n’emporte aucunement une autorisation de démolition de la structure porteuse en bois de leur appartement.

Il précise que cette résolution a été privée d’effet par les résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 1er décembre 2021, qui ont permis la réparation de la structure porteuse de l’appartement des consorts [PA]-[P]. Le syndicat rappelle que ces travaux ont été réalisés et réceptionnés le 7 avril 2022.

Décision du 08 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/06537 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXAOP

Par conséquent, faute pour les consorts [PA]-[P] d’avoir obtenu une autorisation en bonne et due forme de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires demande leur condamnation, sous astreinte, à procéder au rétablissement des parties communes dans leur état antérieur.

Les consorts [PA]-[P] répliquent que sans connaître l’état préalable des appartements voisins, il est impossible de prouver que les fissures constatées sont dues aux travaux de rénovation réalisés dans l’appartement dont ils sont propriétaires.

Ils se prévalent de plus d’un constat d’huissier du 13 mars 2019 effectué préalablement aux travaux, et avec leurs voisins, qui recense de nombreuses fissures dans plusieurs pièces de l’appartement de Mme [U] et dans celui des époux [V].

Ils soutiennent avoir demandé et obtenu l’autorisation d’ouverture des murs et la demande de raccordement de la descente situées dans l’escalier lors de l’assemblée générale du 13 juin 2019 par une résolution n°21, aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires a donné son accord pour l’étude de l’ouverture d’un mur porteur et pour le raccordement à la descente, pour établir qu’ils avaient donc bien les autorisations requises pour réaliser leurs travaux.

Ils affirment avoir réalisé leurs travaux dans le respect des règles de l’art et des garanties propres à la préservation de la structure.

Les consorts [PA]-[P] s’étonnent enfin de cette demande de remise en état tardive, qui aurait déjà pu être évoquée au cours des réunions d’expertise.

*************************

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose : " Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

(…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; ".

En application de ce texte les travaux affectant les parties communes sont des travaux effectués dans les parties privatives mais qui comportent des incidences sur les parties communes, qu’elles affectent dans leur consistance matérielle ou les modalités de leur usage, sans toutefois s’analyser en une véritable appropriation. (Cass. Civ. 3ème, 20 mai 1998, n°96-20.889) ; les travaux de percement ou d’agrandissement de fenêtres ou d’ouvertures dans les murs sont des travaux affectant les parties communes (ex Cass. Civ. 3ème 14 déc. 1976, n°75-14.097), peu importe qu’il s’agisse de murs situés à l’intérieur des parties privatives, dès lors qu’ils ont un caractère commun (V. pour un mur de refend CA Paris, 23ème ch. B, 30 nov. 1990 et CA Versailles, 29 oct.2012, jurisdata n°2012-024512).

Un copropriétaire ne peut se dispenser de l’autorisation prévue par la loi au motif que les travaux constituent un aménagement normal de son appartement, qu’ils ne portent pas atteinte à la solidité de l’immeuble, qu’ils sont conformes à sa destination et ne réduisent pas l’usage des parties communes par les autres copropriétaires. (Cass. Civ. 3, 4 déc. 2007, n°06-19.931).

Décision du 08 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

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L’autorisation de l’assemblée ne peut être implicite et doit revêtir la forme d’une véritable décision, tel n’est pas le cas d’un simple accord de principe de l’assemblée, subordonné à la présentation ultérieure d’un projet détaillé, qui ne permet pas de réaliser valablement les travaux. (Cass. Civ 3ème 5 oct.2010, n°09-68.982 ; CA Nîmes, 2e ch., sect. B, 2 mai 2023, n°23/00039)

Sur ce,

Il est versé aux débats le devis n°9927/15537 A en date du 13 juin 2022 de l’entreprise Bepox, sous la maîtrise d’œuvre de l’architecte des consorts [PA]-[P], qui décrit les travaux querellés par le syndicat des copropriétaires, et mentionne l’objet de la prestation comme " la création de deux portiques métalliques au 3ème étage dans l’appartement de M. [PA] selon étude EXE du bureau d’étude Orégon « . Ce devis précise que » la technique proposée permet d’ouvrir des murs de refends en pans de bois (…) et concerne la structure du bâtiment ".

La facture finale C128173 / F 116879 de l’entreprise Bepox, en date du 10 novembre 2022, également versée aux débats, atteste de l’exécution de la création de ces deux ouvertures.

Il est par ailleurs constant que lesdits travaux ont affecté les parties communes de l’immeuble.

Pour justifier d’avoir été autorisés à les réaliser, les consorts [PA]-[P] font état d’une décision prise par l’assemblée générale du 13 juin 2019 en résolution n°21, dont le procès-verbal est versé aux débats.

Ladite résolution est ainsi libellée :

«  Résolution n°21 ETUDE D’UN MUR PORTEUR (article 24 : Majorité simple)

Ordre du jour : Etude d’ouverture d’un mur porteur en vue de la restructuration de l’appartement de M. [PA] ainsi que le raccordement à la descente située dans l’escalier selon plans joints à la convocation.

Décision : L’Assemblée accepte l’étude d’ouverture d’un mur porteur en vue de la restructuration de l’appartement de M. [PA] ainsi que le raccordement à la descente située dans l’escalier selon plans joints à la convocation, sous réserve d’explications auprès de Mme [NJ].

Résultat : La résolution est Adoptée à l’UNANIMITE des copropriétaires présents et représentés 472/472 "

Il s’évince de l’analyse de cette résolution que ladite assemblée a approuvé les conclusions d’une étude de faisabilité des ouvertures dans les murs, réalisée par un ingénieur structure, s’agissant d’éventuels travaux sur les murs de refend, mais qu’elle n’a pas autorisé lesdits travaux, qui n’ont en outre pas été décrits dans ladite résolution, une telle autorisation ne pouvant pas être déduite de l’approbation de cette étude, l’autorisation de travaux affectant les parties communes ne pouvant être implicite.

Le moyen de défense des consorts [PA]-[P], relatif à l’exécution de ces travaux dans les règles de l’art, inopérant, ne sera pas retenu.

Les consorts [PA]-[P] ne rapportant pas la preuve de l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de procéder aux ouvertures dans les murs de structure de leur appartement, parties communes, ils seront en conséquence condamnés à remettre lesdites parties communes en leur état antérieur, c’est-à dire à démolir la structure métallique installée selon devis n°9927/15537A de la société BEPOX en date du 13 juin 2022 et à rétablir les pans en bois démolis sous astreinte provisoire d’un montant de 500 euros par jour de retard pendant 4 mois, passé le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement.

4- Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de condamnation des époux [V] à la réalisation de travaux d’étanchéité

Le syndicat des copropriétaires se prévaut du rapport d’expertise qui constate un défaut d’étanchéité de la salle d’eau dans l’appartement des époux [V], ce qui a entraîné des infiltrations et des désordres affectant le plancher et la salle d’eau dans l’appartement des consorts [PA]-[P] et conclut à la condamnation des époux [V] à procéder à des travaux d’étanchéité dans leur salle d’eau pour que cessent les infiltrations.

Le syndicat des copropriétaires souligne que l’expert judiciaire à préconisé la réfection de la salle d’eau de l’appartement des époux [V], et précisé que ces travaux doivent être mis à leur charge.

En réponse aux moyens de défense, il oppose que la mise en œuvre d’une étanchéité au sol n’est pas une simple précaution, mais une obligation réglementaire en vertu de l’article 45 de l’arrêté du 20 novembre 1979.

Les époux [V] reprennent en substance les moyens précédemment développés pour dénier leur responsabilité :

— la réfection de l’étanchéité de la salle de bain constitue une précaution, sans pour autant être un facteur engageant leur responsabilité s’agissant des désordres causés chez les consorts [PA]-[P] ;

— seul le syndicat des copropriétaires peut être retenu responsable des désordres causés sur les parties communes dans l’appartement des consorts [PA]-[P].

***************

L’article 45 de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire de la ville de [Localité 14] dispose : " Les salles d’eau et les cabinets d’aisances sont ventilés dans les conditions fixées à l’article 40.

Les murs, plafonds et boiseries des cabinets d’aisances et salles d’eau doivent être maintenus en bon état d’entretien et de propreté.

Les murs et les sols doivent être en parfait état d’étanchéité ".

Sur ce,

Il résulte des développements qui précèdent que l’expert judiciaire a constaté le défaut d’étanchéité de la salle d’eau des époux [V], caractérisé par des fissures verticales en angle de la douche et par un défaut ou absence de joint en périphérie du bac à douche.

Conformément à sa mission, l’expert judiciaire a formulé des préconisations quant aux travaux réparatoires, il a ainsi conclu que « la mise en œuvre d’un complexe d’étanchéité doit être envisagée conformément à l’article 45 de l’arrêté du 20 novembre 1979. Les travaux à entreprendre comprennent donc la dépose du carrelage du sol actuel, la reprise de la douche. Ces travaux sont à la charge des propriétaires du lot » (p.45).

Dès lors les époux [V] seront condamnés à effectuer des travaux de mise en conformité de la salle d’eau au regard des obligations légales et réglementaires relatives aux salles d’eau, et notamment de l’article 45 de l’arrêté du 20 novembre 1979.

En conséquence les époux [V] seront condamnés à mettre en place une étanchéité au sol de la salle d’eau de leur appartement et à réparer la fissure verticale dans les angles de la douche, côté pignon et à remédier au défaut ou absence de joint en périphérie du bac à douche sous astreinte provisoire d’un montant de 500 euros par jour pendant 4 mois, passé le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement.

5- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et les époux [V] seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

Les consorts [PA]-[P] étant condamnés à des travaux de remise en état sous astreinte, il n’y a pas lieu de les dispenser de participer aux frais de la présente procédure à laquelle ils succombent.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre des frais irrépétibles. Les parties seront donc déboutées de leurs demandes respectives à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020,

Décision du 08 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

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les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, ainsi que M. [N] [V] et Mme [B] [M] épouse [V] à payer à M. [VR] [PA], à Mme [Y] [PA] née [X], à Mme [T] [PA], Mme [G] [P] née [PA] et M. [D] [PA] la somme globale de 1.000 euros TTC ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, à garantir M. [N] [V] et Mme [B] [M] épouse [V] à hauteur de 50 % de la condamnation prononcée à leur encontre en principal, intérêts, frais et dépens ;

DEBOUTE M. [VR] [PA], Mme [Y] [PA] née [X], Mme [T] [PA], Mme [G] [P] née [PA] et M.[D] [PA] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la société Areas Dommages à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens, dans les limites prévues par les conditions générales et particulières de sa police ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande de garantie à l’encontre de la société Allianz Iard ;

CONDAMNE in solidum M. [VR] [PA], Mme [Y] [PA] née [X], Mme [T] [PA], Mme [G] [P] née [PA] et M. [D] [PA] à remettre en leur état antérieur les parties communes c’est-à-dire à démolir la structure métallique installée selon devis n°9927/15537A de la société BEPOX en date du 13 juin 2022 et à rétablir les pans en bois démolis, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant 4 mois, passé le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE M. [N] [V] et Mme [B] [M] épouse [V] à mettre en place une étanchéité au sol de la salle d’eau de leur appartement et à réparer la fissure verticale dans les angles de la douche, côté pignon et à remédier au défaut ou absence de joint en périphérie du bac à douche, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant 4 mois, passé le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que les astreintes ci-dessus prononcées seront, le cas échéant, liquidées par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, ainsi que M. [N] [V] et Mme [B] [M] épouse [V] aux dépens ;

DEBOUTE M. [VR] [PA], Mme [Y] [PA] née [X], Mme [T] [PA], Mme [G] [P] née [PA] et M. [D] [PA] de leur demande de dispense de participation aux frais de la procédure ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à Paris le 08 Juillet 2025.

La Greffière La Présidente