TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/10465

N° Portalis 352J-W-B7G-CXVDU

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

12 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 10 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. KLEBER CATERING

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Christophe SANTELLI ESTRANY de la SCP VARRAUD – SANTELLI – ESTRANY – BROM, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C1734

DÉFENDERESSE

S.N.C. ASCOTT KLEBER

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par Maître Philippe RIGLET de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0008

Décision du 10 Juillet 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/10465 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXVDU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédacteur : Jean-Christophe DUTON,

DÉBATS

A l’audience du 08 Avril 2025, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME et Monsieur Jean-Christophe DUTON, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2012, la SNC ASCOTT KLEBER a donné à bail à la société TROCADERO RESTAURATION, les locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2] [Localité 13] dans le [Localité 6], pour une durée de neuf années à compter du jour de la livraison des locaux loués.

La destination est la suivante : activité de " Restaurant et [Localité 11] haut de gamme et de qualité, et à titre accessoire traiteur, commerce de détail de produit non alimentaire liés à l’art de la table, la restauration ou la cuisine incluant les produits culturels régionaux s’y rattachant ".

Par jugement du 27 juin 2019, le tribunal de commerce de Paris a, dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire adopté un plan de cession des actifs de la société TROCADERO RESTAURATION au profit des sociétés BELLEBY HOLDING PTE et FINANCIERE INTERNATIONALE MONCEAU avec faculté de substitution et, ordonné la cession du bail conclu avec la SNC ASCOTT KLEBER, sur le fondement des dispositions de l’article L.642-7 du code de commerce.

Le bail a été transféré à la SAS KLEBER CATERING, laquelle s’est substituée aux sociétés BELLEBY HOLDING PTE et FINANCIERE INTERNATIONALE MONCEAU.

Par actes extrajudiciaires distincts des 20 et 28 octobre 2020, la SNC ASCOTT KLEBER a fait délivrer à la SAS KLEBER CATERING un commandement de payer visant la clause résolutoire, ayant pour cause la somme de 431.153,62 euros T.T.C au titre des loyers et charges arrêtés au 14 octobre 2020 et la somme de 60.463,26 euros au titre de la reconstitution du dépôt de garantie.

Par exploit d’huissier du 19 novembre 2020 la SAS KLEBER CATERING a fait assigner la SNC ASCOTT KLEBER en opposition à commandement de payer. La procédure a été enrôlée sous le n° RG 20/11635 devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2021, la SAS KLEBER CATERING et la SNC ASCOTT KLEBER ont conclu un protocole d’accord aux stipulations duquel, le bailleur a renoncé à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire initiée par ses commandements de payer visant la clause résolutoire des 20 et 28 octobre 2020. Un désistement d’instance et d’action de la procédure enrôlée sous le n° RG 20/11635 est intervenu.

Par acte extrajudiciaire du 27 juin 2022 la SNC ASCOTT KLEBER a fait délivrer à la SAS KLEBER CATERING une « sommation de quitter les lieux et de payer », au titre de retard dans les échéances prévues dans le cadre du protocole d’accord.

Par exploit de commissaire de justice du 12 août 2022, la SAS KLEBER CATERING a fait assigner la SNC ASCOTT KLEBER devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles d’opposition à sommation de payer et de quitter les lieux, pris sur le fondement de l’article 3 du protocole d’accord susmentionné.

Par conclusions notifiées le 30 juin 2023, la SAS KLEBER CATERING demande au tribunal judiciaire de Paris de :

In limine litis et à titre principal :

— juger que la clause n°3 « sanctions » du protocole d’accord du 29 décembre 2021 signé par les parties est nulle et de nul effet ;

— juger que la sommation de quitter les lieux et de payer du 27 juin 2022 délivrée sur le fondement de cet article est de ce fait nulle et de nul-effet ;

— juger que la clause résolutoire du bail commercial n’a pas pu jouer et que le bail commercial n’est donc pas résilié ;

A titre subsidiaire,

— juger qu’elle est en droit d’opposer une exception d’inexécution à son bailleur du fait des sinistres dont ce dernier est responsable et qui sont intervenus dans la grande salle et dans le bar de son restaurant, ainsi que dans les toilettes, la privant ainsi de la possibilité d’exploiter son activité dans des conditions normales ;

— condamner la SNC ASCOTT KLEBER à lui payer la somme de 755.000 euros représentant la perte d’exploitation provisoirement arrêtée à cause de la gêne d’exploitation causée par les différents sinistres, dans l’attente de la réparation définitive de ces derniers, outre les frais de réparation engagés non pris en charge par l’assurance;

— ordonner la compensation entre la somme restant due au titre des arriérés de loyers restant dus et la somme de 755.000 euros au titre des dommages et intérêts dus par la SNC ASCOTT KLEBER ;

— juger qu’il n’y a pas lieu à résiliation du bail commercial liant les parties ;

A titre infiniment subsidiaire,

— juger qu’elle est débitrice de bonne foi ;

— lui octroyer des délais de paiement les plus larges, soit vingt-quatre mois, pour pouvoir apurer sa dette de 627.191,54 euros T.T.C à actualiser mais sous déduction de la somme de 755.000 euros au titre de son préjudice lié à sa perte d’exploitation, au moyen de 24 mensualités, sauf indemnisation éventuelle et partielle qu’elle percevrait au titre de sa perte d’exploitation le cas échéant de la part de sa compagnie d’assurance, dont l’issue est à ce stade incertaine ;

— ordonner la compensation entre les loyers restant dus et les sommes dues par le bailleur au titre du préjudice d’exploitation subi à hauteur de 755.000 euros ;

— juger qu’il n’y a pas lieu de constater la résiliation du bail commercial liant les parties;

En tout état de cause,

— débouter la SNC ASCOTT KLEBER de sa demande de résolution judiciaire du bail;

— débouter la SNC ASCOTT KLEBER de sa demande de condamnation à des indemnités de retard et modérer ainsi ladite clause pénale pour la porter à un euro ;

— débouter la SNC ASCOTT KLEBER de toutes ses demandes ;

— condamner la SNC ASCOTT KLEBER à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS KLEBER CATERING énonce :

— que l’article 10 du protocole transactionnel prévoit explicitement que le protocole fait partie intégrante du bail et forme un tout avec celui-ci, alors que les sanctions prévues au titre du protocole sont illicites au regard des dispositions statutaires d’ordre public du régime des baux commerciaux, notamment s’agissant de la durée légale d’un mois du délai du commandement avant de pouvoir se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire qui se heurte à l’automaticité prévue dans la transaction ;

— que la mise en demeure ne respecte ni le délai légal, ni les conditions de forme (acte extrajudiciaire) prévus au statut des baux commerciaux ; que la sommation litigieuse des 27 et 29 juin 2022 est nulle en ce qu’elle ne mentionne pas de délai ;

— qu’il résulte du protocole transactionnel que le bailleur a renoncé au commandement de payer des 20 et 28 octobre 2020 ;

— qu’un locataire est fondé à soulever une exception d’inexécution pour refuser de régler ses loyers en présence d’une impossibilité totale d’exploiter les locaux loués imputable au bailleur ; que dans un tel cas, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers ne pourra être prononcé ; que de ce fait, elle doit être dispensée des loyers et des charges pendant la période concernée par l’impossibilité d’exploiter à cause du dégât des eaux ; que le sinistre est toujours en cours ;

— qu’à ce stade, où l’expertise de l’assureur est toujours en cours, les demandes indemnitaires au titre du préjudice de KLEBER CATERING ne peuvent qu’être dirigées contre le bailleur, sauf à ce que toute éventuelle future indemnité d’assurance qui serait perçue par elle au titre de son assurance pertes d’exploitation soit ultérieurement reversée au bailleur qui aurait indemnisé son locataire ;

— qu’elle n’est nullement à l’origine du sinistre liée aux fuites par un quelconque défaut d’entretien, pour avoir fait toutes diligences utiles ;

— qu’elle est éligible aux délais de grâce, en ce qu’elle a rencontré des difficultés administratives dans les six premiers mois de la cession (transfert tardif de la licence de IVème catégorie), puis a été confrontée à la crise sanitaire relative au Covid 19 ;

— que s’agissant de la demande de résiliation judiciaire, outre le fait que l’exception d’inexécution trouve également à s’appliquer à cette demande, le tribunal doit prendre en compte des circonstances de l’exploitation ; que l’infraction n’est ni grave, ni réitérée;

— que la clause pénale est en l’espèce manifestement excessive en raison des graves difficultés rencontrées par le preneur en raison des conditions actuelles d’exploitation et de la prise d’engagements fermes par le locataire en vue d’apurer le montant principal demandé au titre des arriérés de loyer sur une période de vingt-quatre mois ;

Par conclusions notifiées le 10 octobre 2024, la SNC ASCOTT KLEBER demande au tribunal judiciaire de Paris de :

À titre principal,

— débouter la SAS KLEBER CATERING de l’ensemble de ses demandes ;

— la recevoir dans l’ensemble de ses demandes reconventionnelles et l’en déclarer bien fondées ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 30 juillet 2012 à compter du 29 novembre 2020 ;

À titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation du bail commercial du 30 juillet 2012 aux torts exclusifs de la SAS KLEBER CATERING à raison de l’importance et de l’ancienneté de l’arriéré, et ce à compter du 1er janvier 2022 ;

— condamner la SAS KLEBER CATERING au paiement d’une indemnité d’occupation calculée sur la base du double du loyer global de la dernière année de location, soit 589.248 euros, augmentée des charges, impôts, taxes et accessoires à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la parfaite libération des lieux loués ;

— ordonner l’expulsion la SAS KLEBER CATERING du local qu’elle occupe à [Localité 13] (75?016) [Adresse 1] et de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux de son fait, s’il y a lieu avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de la SAS KLEBER CATERING ;

— condamner la SAS KLEBER CATERING à lui payer des intérêts sur les sommes dues au taux Euribor majoré de 500 points de base;

— condamner la SAS KLEBER CATERING à lui payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, estimé à un an, soit 294.624 euros ;

À titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où des délais étaient accordés à la SAS KLEBER CATERING,

— dire et juger qu’à défaut de paiement à son échéance, ne serait-ce que d’un seul terme (i) des loyers, charges, taxes, impôts et accessoires dus au titre du bail du 30 juillet 2012 ainsi que (ii) des échéances prévues :

o L’intégralité de la dette locative déduction faite des échéances déjà versées sera immédiatement due;

o Le bail sera automatiquement et de plein droit résilié?;

o Le bailleur pourra alors poursuivre l’expulsion du preneur des locaux loués et de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux de son fait, s’il y a lieu avec l’assistance du Commissaire de Police, de la [Localité 12] publique et d’un serrurier.

En tout état de cause,

— condamner la SAS KLEBER CATERING au paiement de la somme de 7.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidaire la SAS KLEBER CATERING aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 4 avril 2025, la SNC ASCOTT KLEBER a actualisé les demandes en paiement suivantes relativement au loyer et à la clause pénale :

— condamner la SAS KLEBER CATERING à lui verser, au titre des loyers et charges la somme de 1.265 418,07 euros TTC, arrêtée au 3 avril 2025, sauf à parfaire ;

— condamner la SAS KLEBER CATERING à lui payer une pénalité équivalente à 5 % des sommes dues, soit 63.270,90 euros, sauf à parfaire ;

Au soutien de ses prétentions, la SNC ASCOTT KLEBER énonce :

— que le protocole d’accord transactionnel s’est inscrit dans le cadre d’une procédure judiciaire qui visait, à titre reconventionnel, notamment à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement de payer des 20 et 28 octobre 2020 ; qu’il s’agissait de suspendre les effets de la clause résolutoire dans l’attente du règlement de l’arriéré locatif en vingt-quatre mensualités et des loyers et charges courants ; que la renonciation à se prévaloir du commandement de payer visant la clause résolutoire était sous réserve de la bonne exécution du protocole, et notamment du paiement à bonne date des échéances prévues ;

— qu’il y a eu un désistement de l’instance et de l’action engagées par la société KLEBER CATERING à son encontre, mais aucune renonciation à sa demande reconventionnelle tendant à voir acquise la clause résolutoire au titre du commandement de payer des 20 et 28 octobre 2020 ;

— que s’agissant de la résiliation judiciaire, elle est justifiée par le fait que le restaurant exploité dans les lieux pris à bail a fait temporairement l’objet d’une fermeture administrative à la suite d’un contrôle réalisé le 2 mars 2023 ; que ces manquements aux règles de l’hygiène cumulés aux impayés de loyers et charges impayés et aux manquements à l’obligation d’entretien des lieux loués justifient la résiliation judiciaire;

— que le preneur a expressément reconnu être redevable de la somme de 716.977,28 euros au titre de la dette locative, dans le protocole d’accord ; que ce quantum n’est donc pas contestable ;

— qu’il est constant que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée qu’à la condition de rapporter la preuve que les locaux loués sont impropres à l’usage auquel ils sont destinés ; que la preuve de cette impossibilité incombe par ailleurs au preneur ; qu’en l’espèce, le dégât des eaux déclaré le 19 mai 2022 ne concerne qu’un tiers de la surface totale de l’établissement, et le preneur ne rapporte pas la preuve qu’il aurait été contraint de cesser son exploitation ; qu’en outre, elle est intervenue très rapidement pour faire cesser le dégât des eaux comme cela ressort du constat amiable signé le 19 mai 2022 ; que le preneur est assuré pour les "?dégâts des liquides?" et bénéficie d’une garantie perte d’exploitation de 24 mois ; que le dégât des eaux déclaré courant janvier 2023 a pour origine le local loué et n’a causé des dommages qu’au couloir qui mène aux sanitaires du restaurant situés au sous-sol ;

— que le preneur ne fournit aucun justificatif pour étayer le préjudice allégué ;

— qu’aux termes de l’article 15 du bail, le preneur a renoncé à tout recours contre le bailleur en cas de dégâts causés aux lieux loués et aux objets s’y trouvent par suite de fuites, d’infiltrations, refoulement d’égouts, d’humidité ;

— que s’agissant du délai, le désistement d’action et d’instance initial emporte aussi la renonciation à la demande de délai, déjà formulée au titre de l’action précédemment initiée dont le preneur s’est désisté ; qu’il ne justifie pas des difficultés alléguées, et ne communique aucun élément comptable ; que de surcroît le preneur n’a pas respecté l’échéancier prévu aux termes du protocole transactionnel ;

— qu’il y a lieu d’appliquer les pénalités contractuelles prévues à l’article 24 du bail (indemnité d’occupation au double du loyer), et à l’article 23 du bail (pénalité de retard au taux Euribor majoré de 500 points de base) et à une indemnité au titre du temps nécessaire à la relocation.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 12 décembre 2024.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 8 avril 2025.

Les parties ont été autorisées à communiquer par note en délibéré, un état actualisé relatif aux inscriptions des privilèges et publications, ainsi que la notification de la demande d’acquisition de la clause résolutoire aux créanciers inscrits, le cas échéant.

Par notification RPVA du 14 mai 2025, la SNC ASCOTT KLEBER a communiqué :

— un état relatif aux inscriptions des privilèges et publications du 9 avril 2025 qui fait apparaître la société SOGELEASE en qualité de créancier inscrit au titre d’une opération de crédit-bail en matière mobilière au 8 avril 2025 ;

— l’acte extrajudiciaire du 28 avril 2025 de notification à la société SOGELEASE par la SNC ASCOTT KLEBER de ses conclusions du 18 juin 2021 qui expose sa demande reconventionnelle d’acquisition de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la nullité de la clause 3 du protocole transactionnel relative aux sanctions

Il résulte de l’article 2044 du code civil que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

L’article 2048 du code civil dispose que les transactions se renferment dans leur objet: la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu.

Aux termes de l’article 2052 du code civil, la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

En l’espèce, les parties sont liées par un protocole transactionnel conclu le 17 décembre 2021 qui a, en substance, pour objet le règlement du litige né de l’opposition judiciaire du preneur au commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié les 20 et 28 octobre 2020 lui enjoignant de reconstituer le dépôt de garantie à hauteur de 60.463,26 euros, et de payer une dette locative de 431.153,62 euros, dans le contexte de la crise sanitaire.

Le protocole transactionnel stipule dans son article 1er que le preneur reconnaît qu’au 1er décembre 2021, la dette locative s’élève à la somme de 777.625,16 euros TTC, telle que figurant au décompte annexé audit protocole.

En contrepartie d’un abandon de loyers par le bailleur au titre des mois de novembre 2020, janvier, février et mars 2021 pour un montant total de 96.000 euros, le preneur reconnaît être redevable d’une dette de 681.625,16 euros TTC, déduction faite de l’abandon de loyer, dont le paiement est aménagé comme suit : une partie devant être acquittée au jour du protocole, et le solde de 573.717,12 euros TTC devant être réglé en vingt-quatre mensualités, à compter du 1er janvier 2022. Les parties sont convenues de cet échéancier, sans préjudice des loyers et charges en cours qui demeurent exigibles, conformément au bail.

L’article 3 du protocole d’accord intitulé « sanctions » prévoit : "A défaut de paiement à son échéance, ne serait-ce que d’un seul terme (i) des loyers, charges, taxes, impôts et accessoires dus au titre du bail ainsi que (ii) des échéances ci-dessus prévues :

o L’intégralité de la dette locative, soit la somme de 609.069,24 € TTC, déduction faite des échéances déjà versées sera immédiatement due;

o Le bail sera automatiquement et de plein droit résilié, ce que le preneur accepte;

o Le bailleur pourra alors poursuivre l’expulsion du preneur des locaux loués et de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux de son fait, s’il y a lieu avec l’assistance du Commissaire de Police, de la [Localité 12] publique et d’un serrurier."

L’article 6 prévoit une renonciation à recours comme suit : « Le preneur confirme renoncer à tout recours ou action à l’encontre du bailleur, du fait du bail et des relations de fait et de droit ayant lié les parties jusqu’à ce jour ».

Parallèlement, ledit article stipule que : « Le bailleur confirme pour sa part renoncer à tout recours ou action à l’encontre du preneur, du fait du bail et des relations de fait et de droit ayant lié les parties jusqu’à ce jour, sous réserve de la bonne exécution des présentes, et notamment du paiement à bonne date (i) des échéances prévues à l’article 2.2 des présentes et (ii) des loyers, charges, taxes, impôts et accessoires dus en application du bail ».

Les deux derniers aliénas de l’article sont formulés comme suit :

«  Le preneur s’engage à se désister, à l’égard du bailleur, de l’instance et de l’action enrôlée devant la 18ème chambre 2ème section du tribunal judiciaire de Paris sous le RG n°20/11635.

Réciproquement, le bailleur s’engage à accepter ce désistement d’instance et d’action et à se désister de ses éventuelles demandes reconventionnelles ".

Ensuite de ce protocole, le juge de la mise en état a rendu une ordonnance constatant le désistement parfait d’instance et d’action relativement à l’objet du litige résolu par le protocole.

Il ressort de l’examen de l’article 3 du protocole une conformité aux statuts des baux commerciaux de la clause de déchéance du terme, en ce qu’il est loisible aux parties de convenir d’une clause visant à rendre immédiatement exigible l’intégralité d’une dette locative reconnue, en cas de manquement à un échéancier conventionnel ayant eu pour objet de suspendre la demande d’acquisition de la clause résolutoire par le bailleur, après un commandement de payer régulièrement délivré.

Dans le cadre des statuts, il est tout autant loisible aux parties de prévoir, par la voie transactionnelle, la résiliation automatique du bail commercial en cas de non-respect d’un échéancier conventionnel dressé ensuite d’un commandement de payer visant la clause résolutoire dont le terme a expiré. Il résulte en effet de la commune intention des parties au protocole que la renonciation du bailleur à se prévaloir du commandement de payer visant la clause résolutoire était sous réserve de la bonne exécution du protocole, et notamment du paiement à bonne date des échéances prévues. Dès lors, c’est sans se heurter aux statuts des baux commerciaux que le bailleur recherche les pleins effets du commandement de payer initialement délivré.

En conséquence, la demande formée par la SAS KLEBER CATERING tendant à la nullité de l’article 3 du protocole transactionnel doit être rejetée.

Sur la validité du commandement de payer des 20 et 28 octobre 2020

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, ce commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1134 devenu 1104 du code civil, les parties étant tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations.

La clause résolutoire insérée dans le bail est d’interprétation stricte.

En l’espèce, le bail stipule à l’article 24 : " A défaut de paiement à son échéance exacte de tout ou partie : (i) d’un seul terme de loyer ; (ii) des charges et remboursement divers qui sont payables en même temps que celui-ci ; […] ou à défaut d’exécution de l’une quelconque des clauses, charges et conditions du bail, […] par le preneur […] et un mois après un simple commandement ou une sommation d’exécuter restée en tout ou partie sans effet pendant ce délai, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur […]. "

Par actes extrajudiciaires distincts des 20 et 28 octobre 2020, la SNC ASCOTT KLEBER a fait délivrer à la SAS KLEBER CATERING un commandement de payer visant la clause résolutoire, ayant pour cause la somme de 431.153,62 euros T.T.C au titre des loyers et charges arrêtés au 14 octobre 2020 et la somme de 60.463,26 euros au titre de la reconstitution du dépôt de garantie.

Il résulte du protocole transactionnel conclu le 17 décembre 2021 que la SAS KLEBER CATERING reconnaît être redevable de la dette figurant au décompte annexé, dont le solde intermédiaire au 14 octobre 2020 correspond à la cause du commandement de payer, soit la somme de 431.153,62 euros T.T.C.

Le tribunal ne pouvant dénaturer des clauses claires et précises, cette reconnaissance du caractère exigible de cette somme, par la voie transactionnelle, éteint toute possibilité de contestation à hauteur du quantum du commandement de payer.

La SAS KLEBER CATERING ne justifie pas avoir réglé les sommes sollicitées au titre du commandement délivré le 20 octobre 2020 à l’expiration du délai d’un mois. Il en est de même du commandement délivré le 28 octobre 2020 portant sur les mêmes causes.

Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 20 novembre 2020 à 00h00, soit à l’expiration du premier commandement délivré.

La SAS KLEBER CATERING se trouvant sans droit, ni titre depuis le 20 novembre 2020 à 00h00 doit donc être expulsée.

Sur les délais de grâce

L’article L.145-41 du code de commerce dispose, dans son dernier alinéa, que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1244-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, devenu l’article 1343-5 du même code dispose, dans son premier alinéa : toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le tribunal relève que la SAS KLEBER CATERING n’a pas respecté l’échéancier auquel elle avait librement consenti auprès de la SNC ASCOTT KLEBER. Elle ne produit aucun élément comptable et financier explicitant lesdits manquements et sa capacité à pouvoir apurer sa dette. Partant, elle ne saurait bénéficier d’un délai de grâce judiciaire, il y a lieu de rejeter la demande formée en ce sens.

Sur l’indemnité d’occupation

Le bail stipule en son article 24 "Au cas où après résiliation du bail, les lieux ne seraient pas restitués au bailleur au jour convenu, libres de toute occupation, l’indemnité d’occupation à la charge du Preneur en cas de non délaissement des Locaux Loués après expiration du bail, ou résiliation de plein droit ou judiciaire, sera établi [sic] forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location outre tous accessoires du loyer. Les charges et autres prestations seront également dues jusqu’au jour où les lieux auront été restitués au Bailleur, le tout sans préjudice de tous autres dommages et intérêts.”

Il est constant que l’indemnité d’occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l’occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, il est relevé que ce doublement indemnitaire suppose une condition préalable qui n’est en l’état pas constituée, à savoir le manquement à la libération des lieux au jour convenu entre les parties. Par ailleurs, prévoir une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location n’est ni compensatoire, ni réparatoire, mais s’analyse en une clause pénale manifestement excessive qu’il convient de réduire à de plus juste proportions. En conséquence, la SAS KLEBER CATERING sera redevable à compter du 21 novembre d’une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire équivalente au tiers du loyer trimestriel contractuel outre les charges. Elle sera condamnée au paiement de ladite indemnité d’occupation, selon les modalités spécifiées au dispositif.

Sur l’exigibilité de la dette locative et l’état des comptes entre les parties

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte du 1° de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée.

Tenu d’une obligation de délivrance, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, en l’état de servir à l’usage auquel elle est destinée. A défaut, il est constant que le juge autorise le preneur à suspendre le paiement des loyers lorsqu’il est privé, par la faute du bailleur, de la jouissance de la chose conformément à sa destination.

Il est constant que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée qu’à la condition de rapporter la preuve que les locaux loués sont impropres à l’usage auquel ils sont destinés, la preuve de cette impossibilité incombant à celui qui l’invoque.

En l’espèce, les parties s’entendent sur le quantum de la dette locative arrêtée au 3 avril 2025 correspondant à la somme de 1.195.972 euros. La SAS KLEBER CATERING en conteste l’exigibilité en invoquant l’exception d’inexécution pour les dettes postérieures au 1er décembre 2021, celle-ci invoquant un dégât des eaux déclarée le 19 mai 2022 et un dégât des eaux déclaré courant janvier 2023.

Pour autant, il résulte du protocole transactionnel conclu le 17 décembre 2021 que la SAS KLEBER CATERING reconnaît être redevable du total de la dette figurant au décompte annexé arrêté au 1er décembre 2021, soit la somme de 777.625,15 euros. Comme indiqué précédemment, le tribunal ne pouvant dénaturer des clauses claires et précises d’un contrat, il y a lieu de rejeter les contestations de la SAS KLEBER CATERING sur l’exigibilité des sommes dues à hauteur de ce quantum.

En conséquence, l’exception d’inexécution invoquée par le preneur ne sera examinée que pour l’examen des dettes postérieures au protocole précité, étant entendu qu’au demeurant les sinistres invoqués au soutien de cette exception ont eu lieu postérieurement.

S’agissant du dégât des eaux du 19 mai 2022, il ressort du constat amiable de dégât des eaux établi le 23 mai 2022 que le sinistre a porté pour le preneur sur le plafond et la grande salle du restaurant, sans autre précision. L’origine du sinistre désignée dans le constat est une canalisation privative d’alimentation en eau qui est accessible. Cette cause est confirmée par le courrier électronique du 7 juillet 2022 qui indique que la canalisation fuyarde a été réparée à la date considérée (soit moins de deux mois après sa survenue), ladite canalisation se trouvant dans les locaux voisins, également propriété de la SNC ASCOTT KLEBER. Le devis produit par la SAS KLEBER CATERING pour un montant de réparation de 47.182 euros n’est ni daté, ni signé, de sorte que le preneur ne saurait établir par ledit devis un lien de rattachement suffisant avec le sinistre du 19 mai 2022. Il ne peut donc davantage éclairer le tribunal sur la teneur du préjudice, dont l’imputabilité au bailleur est au demeurant non démontrée.

S’agissant du dégât intervenu courant janvier 2023, il ressort du constat amiable de dégât des eaux établi le 24 janvier 2023, que s’il a causé des dommages, ceux-ci n’ont pas été spécifiés au constat qui indique par ailleurs que l’origine de la fuite est à préciser. Il ressort des écritures des parties que le sinistre concerne un couloir qui mène aux sanitaires du restaurant, lesquels sont situés au sous-sol. Les photos produites non localisées et non datées montrent des décollements de papier peint sur une corniche, quelques craquelures et une coulée sur la porte d’un placard. Le preneur produit un devis daté du 24 avril 2023 concernant un remplacement du massif en partie haute des placards ainsi que le remplacement de trois portes pour un montant de 3.156 euros et un autre devis d’un total de 8.620,06 euros TTC pour la réparation des corniches, du plafond des sanitaires et du couloir. Le rapport de fuite du 19 mai 2023 attribue la fuite à des problèmes de jonction entre les raccords multicouches situés dans les faux plafond.

L’expert-comptable du preneur estime la perte d’exploitation qu’il impute aux fuites pour la période de mai 2022 à mai 2023 dans une fourchette allant de 704.164 euros à 755.075 euros. Cependant sa méthodologie n’est pas explicitée : la part de chacun des sinistres dans la perte d’exploitation, leur durée (en ce inclus, le temps des travaux de réparation, le cas échéant) n’apparaît nullement.

Il est relevé en outre que la SAS KLEBER CATERING ne justifie d’aucune fermeture totale ou partielle contrainte par les nécessités des dommages sur la période considérée, si ce n’est une fermeture administrative temporaire de son restaurant pour manquement aux règles d’hygiène par arrêté préfectoral du 2 mars 2023, fermeture abrogée le 9 mars 2023.

Par ailleurs l’imputabilité d’un préjudice à un sinistre, à supposer qu’elle soit établie par l’attestation comptable, ne saurait suffire à établir l’imputabilité du sinistre au bailleur qui suppose une démonstration juridique et non comptable.

Au regard des éléments produits, la SAS KLEBER CATERING ne rapporte pas la preuve de ce que ces sinistres sont d’une part, imputables au bailleur et d’autre part, ont rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils sont destinés.

En conséquence, il y a lieu de rejeter l’exception d’exécution invoquée par la SAS KLEBER CATERING et de dire exigible la somme de 1.195.972 euros au titre de la dette locative arrêtée au 3 avril 2025. Il s’ensuit que la SAS KLEBER CATERING doit être condamnée à payer à la SNC ASCOTT KLEBER ladite somme arrêtée au 3 avril 2025.

Sur les pénalités de retard

Aux termes de l’article 1134 alinéa 1er ancien du code civil, applicable au cas d’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1152 ancien du code civil, applicable au cas d’espèce, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En l’espèce, l’article 23 du bail stipule : " Toute somme non réglée par le preneur à sa date d’exigibilité, qu’il s’agisse du loyer, des charges, ou de tout autre somme, portera intérêt quinze jours après une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, au taux Euribor majoré de 500 points de base, sans préjudice du droit réservé au bailleur de faire jouer la clause résolutoire stipulée ci-dessous ou d’exercer d’autres actions. Cette pénalité s’ajoutera de plein droit au terme de loyer suivant.

A défaut de paiement de toute somme due en vertu des présentes à son échéance, et huit jours après l’envoi au preneur d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée sans effet, valant mise en demeure, une majoration de 5 % des sommes dues sera appliquée de plein droit et ce indépendamment des intérêts de retard prévus ci-dessus, de tous dommages-intérêts et du jeu de la clause résolutoire […]"

Le 9 mai 2022, une mise en demeure a été adressé au preneur par lettre recommandée avec accusé de réception, ce qui fonde la mise en œuvre de la clause pénale.

Toutefois, le cumul d’un intérêt majoré de 500 points de base et d’un taux forfaitaire de 5% sur les sommes dues rend la clause manifestement excessive de sorte qu’il convient de la réduire en fixant souverainement la pénalité à hauteur de 35.879 euros, soit 3,5% de la somme principale. La SAS KLEBER CATERING sera condamnée à payer à la SNC ASCOTT KLEBER ladite somme au titre des pénalités contractuelles.

Sur l’indemnité au titre de la relocation

Aux termes de l’article 1760 du code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

L’indemnité de relocation est un chef de préjudice dont l’appréciation de la réparation est soumise au principe de la réparation intégrale, de sorte que le préjudice doit être effectivement caractérisé, et non pas simplement hypothétique. La SAS KLEBER CATERING occupant toujours les lieux et devant s’acquitter d’une indemnité d’occupation jusqu’à son expulsion, la SNC ASCOTT KLEBER ne caractérise en l’état aucune perte de revenus du fait de l’extinction du bail, le temps éventuellement nécessaire à la relocation étant en l’état purement hypothétique. Sa demande d’indemnité au titre de la relocation doit être rejetée.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS KLEBER CATERING ayant succombé dans ses demandes sera condamnée aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, la SAS KLEBER CATERING sera condamnée à payer à la SNC ASCOTT KLEBER la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

— Rejette la demande formée par la SAS KLEBER CATERING tendant à la nullité de l’article 3 du protocole transactionnel du 29 décembre 2021 conclu avec la SNC ASCOTT KLEBER ;

— Constate, par l’effet du commandement de payer délivré le 20 octobre 2020, l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 30 juillet 2012 qui lie la SNC ASCOTT KLEBER à la SAS KLEBER CATERING portant sur les locaux situés 11 bis, 13 et [Adresse 4] et [Adresse 8] [Localité 13] dans le [Localité 6], à la date du 20 novembre 2020 à 00h00 ;

— Rejette la demande formée par la SAS KLEBER CATERING tendant à l’octroi de délai de grâce ;

— Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux situés 11 bis, 13 et [Adresse 4] et [Adresse 9] dans le [Localité 6], dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de la SAS KLEBER CATERING et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— Dit que la SAS KLEBER CATERING est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 21 novembre 2020 équivalente au tiers du trimestre de loyer contractuel, outre les charges, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— Rejette l’exception d’inexécution invoquée par la SAS KLEBER CATERING et dit exigible la somme de 1.195.972 euros au titre de la dette locative arrêtée au 3 avril 2025 (arriérés de loyers et charges arrêtés à l’extinction du bail, et indemnité d’occupation et charges arrêtées au 3 avril 2025 inclus) ;

— Condamne la SAS KLEBER CATERING à payer à la SNC ASCOTT KLEBER la somme de 1.195.972 euros au titre de la dette locative arrêtée au 3 avril 2025 ;

— Condamne la SAS KLEBER CATERING à payer à la SNC ASCOTT KLEBER le surplus de l’indemnité d’occupation susmentionnée à compter du 3 avril 2025 ;

— Condamne la SAS KLEBER CATERING à payer à la SNC ASCOTT KLEBER la somme de de 35.879 euros au titre des pénalités contractuelles ;

— Rejette la demande de la SNC ASCOTT KLEBER tendant à l’octroi d’une indemnité au titre de la relocation ;

— Condamne la SAS KLEBER CATERING aux entiers dépens ;

— Condamne la SAS KLEBER CATERING à payer à la SNC ASCOTT KLEBER la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette le surplus des demandes ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 10 Juillet 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME