TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Christophe LIVET-LAFOURCADE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Delphine BERTHELOT-EIFFEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05275 – N° Portalis 352J-W-B7I-C465Q

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le 17 février 2025

DEMANDEUR

Monsieur [F] [Y]

demeurant [Adresse 10]

représenté par Maître Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C1922

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [O]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 5]

représenté par Maître Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B1102

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 février 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 17 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05275 – N° Portalis 352J-W-B7I-C465Q

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2018, M. [F] [Y] a consenti un bail d’habitation à M. [K] [O] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros et d’une provision pour charges de 90 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7110 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [O] le 5 mars 2024.

Par assignation du 16 mai 2024, M. [F] [Y] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-10517,66 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie qui se compensera avec les condamnations prononcées en tant que de besoin,

-2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 11 décembre 2024, M. [F] [Y] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 décembre 2024, s’élève désormais à 16358,95 euros. M. [F] [Y] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

A titre subsidiaire, il sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire pour impayés de loyer et défaut d’assurance. Il sollicite en outre qu’il soit enjoint à M [O] de laisser l’accès à l’appartement au plombier et aux entreprises commises pour établir le devis des travaux à réaliser à charge pour lui de communiquer les coordonnées de l’entreprise au moins 48 heures à l’avance de la date de l’heure et de la durée prévisible des interventions sous astreinte de 500 euros par refus.

M. [K] [O] ne conteste pas ne pas avoir repris le paiement du loyer. Il sollicite des délais de paiement sur deux années en application de l’article 1343-5 du code civil et un délai d’une année pour quitter les lieux.

M. [F] [Y] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [K] [O] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [F] [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales applicables au moment de la conclusion du contrat de bail et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 4 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 7110 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 mai 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [F] [Y] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1345 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [F] [Y] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 décembre 2024, M. [K] [O] lui devait la somme de 16358,95 euros, soustraction faite des frais de procédure.

La somme de 700 euros versée au titre du dépôt de garantie viendra en déduction de la somme due au titre de l’arriéré locatif.

M. [K] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024 sur la somme de 7110 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3407,66 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Il n’apporte aucun élément de nature à justifier l’échelonnement de la dette sur deux années, l’attestation de paiement des indemnités journalières pour la période du 30 novembre 2023 au 6 décembre 2024 ne suffit pas à elle seule à établir la capacité de remboursement sur deux années étant précisé qu’il convient également de tenir compte de la situation du bailleur, personne privée qui ne perçoit plus aucun loyer depuis septembre 2023.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 834,47 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [F] [Y] ou à son mandataire.

4.Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Si aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, force est de constater que [O] a déjà eu, de fait, un délai de huit mois depuis le 28 mai 2024 et il sera par ailleurs rappelé qu’il bénéficiera également de la période de trêve hivernale et du délai légal de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux de l’article L.412-1 du même code. En conséquence, il ne sera pas accordé de délai supplémentaire à M. [K] [O], délai qui n’aura d’autres effets que d’aggraver encore plus sa dette et sa solvabilité.

5. Sur la demande d’injonction d’accès aux lieux

Il sera enjoint à M [O] de laisser l’accès à l’appartement au plombier et aux entreprises commises par le bailleur pour établir le devis des travaux à réaliser à charge pour le bailleur de communiquer les coordonnées de l’entreprise au moins 48 heures à l’avance, de la date, de l’heure et de la durée prévisible des interventions sous astreinte de 500 euros par refus.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [F] [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er mars 2018 entre M. [F] [Y], d’une part, et M. [K] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], couloir droite, [Adresse 1] [Localité 7] est résilié depuis le 5 mai 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [K] [O], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [K] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3], couloir droite, [Adresse 1] [Localité 6] [Adresse 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE M. [K] [O] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

CONDAMNE M. [K] [O] au paiement à M. [F] [Y] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 834,47 euros (huit cent trente quatre euros et quarante-sept centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [K] [O] à payer à M. [F] [Y] la somme de 16358,95 euros (seize mille trois cent cinquante-huit euros et quatre-vingt-quinze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024 sur la somme de 7110 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3407,66 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT que M. [F] [Y] sera autorisé à conserver le dépôt de garantie de 700 euros qui viendra en déduction de la somme due au titre des arriérés locatifs,

ENJOINT M. [K] [O] à laisser l’accès à l’appartement au plombier et aux entreprises commises par le bailleur pour établir le devis des travaux à réaliser à charge pour le bailleur de communiquer les coordonnées de l’entreprise au moins 48 heures à l’avance, de la date, de l’heure et de la durée prévisible des interventions sous astreinte de 500 euros par refus.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [K] [O] à payer à M. [F] [Y] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 mars 2024 et celui de l’assignation du 16 mai 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 février 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge