TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Thomas GUYON

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e POUGET-COURBIERES Françoise

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05276 – N° Portalis 352J-W-B7I-C465X

N° MINUTE : 7 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 30 septembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [H] [D], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Ayant pour avocat M^e POUGET-COURBIERES Françoise, avocate au barreau de Paris, Palais D1578

DÉFENDERESSE

LA CAISSE NATIONALE BARREAUX FRANÇAIS, SIGLE CNBF, organisme de gestion des pensions de retraite des avocats, régime spécial de Sécurité Sociale, dont le numéro de SIRET est le [Numéro identifiant 2], code APE 84.30A,, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Thomas GUYON de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition 30 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 07 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05276 – N° Portalis 352J-W-B7I-C465X

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 8 avril 1997, la société FONCIERE VIVIENNE SA, aux droits de laquelle vient la Caisse Nationale des Barreaux Français (CNBF), a donné à bail à M. [H] [D], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer annuel de 120 444 francs hors charges. Le loyer et la provision sur charges s’élevent aujourd’hui, ensemble, à 2671,27 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, M. [H] [D] a fait assigner la CNBF devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— condamner la CNBF à procéder, sous astreinte de 300 euros courant après 15 jours de retard à compter de la signification du jugement à intervenir :

au remplacement des menuiseries (fenêtres et porte fenêtres du logement, sans réduction des surfaces vitrées des menuiseries existantes)à la réfection et à la remise en état de l’appartement et ainsi : au remplacement de la moquette de la totalité de l’appartement, salon, chambres, entrée, escalier, couloir, dégagement et débarras ; remplacement et remise aux normes du réseau électrique de l’appartement, réfection de l’ensemble de la peinture vétuste de l’appartement, remplacement de l’ensemble des équipements sanitaires,au traitement de l’origine des infiltrations en toiture (notamment dilatation des clous de charpente causant des percements des feuilles de zinc affectant l’étanchéité du terrasson)- condamner la CNBF à régler à M. [H] [D] la somme de 48 738 euros en réparation de son trouble de jouissance du mois de novembre 2018 au mois de novembre 2023,

— autoriser M. [H] [D] à compter du mois de décembre 2023, à réduire son loyer de 30 %, à titre d’indemnité complémentaire en réparation de son trouble de jouissance, soit à régler un loyer réduit à la somme de 1895,38 euros charges comprises par mois,

— condamner la CNBF à régler à M. [H] [D] la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamner la CNBF à régler à M. [H] [D] la somme de 3600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 4 avril 2024, le juge de la mise en état a déclaré le tribunal judiciaire de Paris incompétent pour statuer sur les demandes de M. [H] [D], et renvoyé l’affaire devant le juge des contentieux de la protection.

L’affaire a, après plusieurs renvois, été examinée à l’audience du juge des contentieux de la protection du 7 juillet 2025, à laquelle M. [H] [D], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, auxquelles il s’est expressément rapporté et aux termes desquelles il demande au juge de :

— condamner la CNBF à procéder, sous astreinte de 300 euros courant après 15 jours de retard à compter de la signification du jugement à intervenir :

à la réfection et à la remise en état de l’appartement et ainsi : au remplacement de la moquette de la totalité de l’appartement, salon, chambres, entrée, escalier, couloir, dégagement et débarras ; remplacement et remise aux normes du réseau électrique de l’appartement, réfection de l’ensemble de la peinture vétuste de l’appartement, remplacement de l’ensemble des équipements sanitaires,au traitement de l’origine des infiltrations en toiture (notamment dilatation des clous de charpente causant des percements des feuilles de zinc affectant l’étanchéité du terrasson)- condamner la CNBF à régler à M. [H] [D] la somme de 48 738 euros en réparation de son trouble de jouissance du mois de novembre 2018 au mois de novembre 2023,

— l’autoriser, à compter du mois de décembre 2023, à réduire son loyer de 30 %, à titre d’indemnité complémentaire en réparation de son trouble de jouissance, soit à régler un loyer réduit à la somme de 1895,38 euros charges comprises par mois,

— condamner la CNBF à prendre en charge ses frais de déménagement, y compris dans le cas d’un relogement dans l’appartement du 4ème étage, dans la mesure où la réfection d’ampleur et indispensable de l’appartement, requiert sa libération totale afin d’éviter la dégradation de ses meubles et de ses affaires,

— condamner la CNBF à lui payer la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamner la CNBF à lui régler la somme de 3600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il invoque les articles 1719, 1720 et 1231-1 du code civil, ainsi que les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 outre l’article 2 du décret n°2022-120 du 30 janvier 2002.

A la défenderesse qui soutient qu’une partie de ses demandes est prescrite, il oppose le caractère continu de son préjudice, considérant que le point de départ du délai de prescription doit être fixé à la date à laquelle les désordres ont effectivement cessé. Il soutient subsidiairement, au visa des articles 2231 et 2240 du code civil, que la prescription a été interrompue par divers actes manifestant sa volonté d’agir, ainsi que par la reconnaissance de la bailleresse de ses droits.

Sur le fond, il rappelle s’être plaint, dès 2018, de désordres affectant son logement depuis plusieurs années, notamment de la dégradation des peintures, de la présence de fissures, de l’usure des revêtements de sols, du défaut d’étanchéité ainsi que d’isolation thermique et phonique des huisseries, fenêtres et portes fenêtres, et, enfin de la défectuosité des équipements sanitaires. Il explique avoir, en l’absence de réponse de sa bailleresse, saisi la commission départementale de conciliation, laquelle aurait, le 19 février 2019, rendu un avis en sa faveur. Il ajoute que plusieurs infiltrations ont aggravé la situation et affecté les circuits électriques, ce qui aurait conduit l’inspecteur de la salubrité de la Ville de [Localité 6] à établir un procès-verbal de contravention en date du 17 août 2022. Il déplore enfin que ce ne soit qu’au mois de février 2023 que sa bailleresse lui ait finalement annoncé qu’elle procéderait au changement des menuiseries et à quelques travaux de réparation.

Il conteste toute résistance à la résolution amiable du litige, rappelant être à l’initiative de nombreuses relances, demeurées vaines en dépit de l’intervention d’un commissaire de justice et de celle d’une société ayant constaté des infiltrations en toiture. Il souligne que sa bailleresse n’a en tout état de cause jamais proposé de solution globale et pérenne à l’ensemble des problèmes dénoncés, les travaux par elle envisagés étant insuffisants au regard de l’indécence du logement.

La CNBF, représentée par son conseil, a déposé des écritures, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande au juge de :

— juger que la partie adverse succombe dans l’administration de la preuve,

— prendre acte de l’ensemble des diligences accomplies par la CNB et de sa bonne foi,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M. [D],

— condamner le locataire à lui verser la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens,

— écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque, en premier lieu, la prescription visée à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, précisant que le locataire a eu connaissance de prétendus désordres dès 2019 et qu’il ne l’a pourtant assignée qu’en novembre 2023.

Sur le fond, la bailleresse invoque l’obligation d’entretien incombant au locataire telle que visée à l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, considérant que le locataire tente de mettre à sa charge la réfection intégrale de son appartement, alors que les travaux d’entretien lui incombent et qu’il n’apporte pas, en dépit de ce qu’elle repose sur lui en application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, la preuve de l’indécence du logement et de l’origine des infiltrations alléguées.

Elle rappelle que les plaintes de M. [H] [D] se sont multipliées à compter de la réalisation de travaux de rénovation initiés par la société Van Cleef & Arples, locataire dans le même immeuble, en raison desquels a déjà été consentie au demandeur une réduction de loyer de 35 % , remise correspondante à 36 733,64 euros au total.

Elle reconnaît la vétusté et le défaut d’étanchéité des fenêtres qu’elle a été mise en demeure de remplacer, expliquant avoir immédiatement accompli les diligences nécessaires, lesquelles ont toutefois été complexifiées par certains évènements contextuels (covid, manifestations de gilets jaunes) ainsi que par son statut, qui l’assujettit à des certaines obligations, comme celle d’obtenir des autorisations administratives, l’immeuble dont il est question étant classé monument historique, et celle de mise en concurrence des entreprises de travaux. Elle précise toutefois que les travaux ont été reçus sans réserve au mois de juillet 2023.

Enfin, elle s’oppose à toute astreinte, rappelant que, compte-tenu de sa qualité, elle est soumise aux règles la commande publique, incompatible avec le prononcé d’une telle mesure. Elle ajoute que M. [H] s’est abusivement opposé à toute résolution amiable du litige en ne répondant pas aux propositions tendant à la réalisation de travaux de peinture dans son logement ainsi qu’à son relogement durant les travaux.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent

Les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer un logement décent au preneur et de lui assurer une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Par ailleurs, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

Le locataire est, pour sa part, tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1104 du code civil, principe en application duquel, lorsqu’il constate l’existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires. À défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

Sous cette réserve, l’obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat, ne cessant qu’en cas de force majeure. Le bailleur ne peut donc se retrancher derrière son absence de faute et doit tout mettre en œuvre pour parvenir à la cessation du trouble.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation, le locataire peut solliciter l’indemnisation des préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Il peut aussi solliciter la condamnation du bailleur à procéder à des travaux, avec le cas échéant une astreinte pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’ article 1732 du Code civil met à la charge du preneur la réparation des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance. L’article 7, c) de la loi du n° 89-642 6 juillet 1989 édicte la même présomption de faute. En En raison de cette présomption, le bailleur ne peut être tenu responsable d’un dégât des eaux survenu dans le logement sans qu’il soit recherché s’il ne provenait pas d’une faute du locataire ( Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-15.656).

Le locataire est par ailleurs tenu, en application de l’article 7, d) de la loi du 6 juillet 1989 (…) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme étant "les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif”.

Ces travaux d’entretien courant comprennent notamment:

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) Fosses septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

Il sera rappelé enfin qu’en application de l’article 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au locataire qui agit à l’encontre de son bailleur de rapporter la preuve des désordres et troubles de jouissance qu’il invoque.

Sur les désordres relevant de la responsabilité du bailleur

En l’espèce, M. [H] [D] soutient subir, au moins depuis au moins 2018, des troubles de jouissance résultant d’infiltrations, de multiples dégâts des eaux et de la vétusté de l’instllation électrique et des installations sanitaires.

Il produit au soutien de cette allégation de nombreuses pièces, dont beaucoup émanent de lui-même, notamment :

— un courrier daté du 27 novembre 2023, dans lequel il se plaint notamment :

de l’état des peintures des plafonds, murs, portes et boiseries,de fissures affectant les plafonds et certains murs,de l’état du revêtement des sols,de l’état des peintures et joints en caoutchouc des huisseries extérieures, fenêtres et portes fenêtres, compromettant leur étanchéité et isolation phonique et thermique,de l’état des équipements sanitaires, selon lui défecteux (robinet du lavabo de la salle de bain qui goutte, bondes de l’évier de la cuisine qui fuient, chasse d’eau du bloc WC qui fonctionne mal).- des photographies prétendument prises le 12 décembre 2018, représentant selon la légende qu’il y a apposée des « infiltrations » et des fissures, ainsi que la bonde de l’évier et la tuyauterie sous évier dites fuyardes, des « salissures » sur les gonds de la porte des WC, des cloques sur les peintures des huisseries, et l’ « empoussiérage de la moquette ». Les photos sont toutefois prises en si gros plan qu’il est impossible de mesurer quelles proportions les défauts supposés représentent ; elles ne permettent par ailleurs pas d’affirmer, ainsi que cela est légendé, qu’elles représenteraient des infiltrations, une plomberie fuyarde, ou un revêtement de sol en mauvais état.

— un signalement de risques dans l’habitat du 15 février 2019 fait par lui-même,

— un avis rendu par la Commission de conciliation de [Localité 6] le 19 février 2019, suite à sa saisine du 17 février 2018, aux termes duquel la commission constate la non-conciliation des parties et conclue : « il semble à la commission que la demande du locataire est légalement fondée au vu des différents désordres dont certains signalés depuis 2014 »,

— un courrier par lui adressé à sa bailleresse, le 22 mai 2019, lui demandant de lui faire savoir si elle entend, conformément à l’avis de la commission, ordonner les travaux nécessaires,

— un courrier émanant de « Saretec-expertise à distance », expert missionné par l’assureur de M. [D] , daté du 27 mai 2019, adressé à « [Courriel 4] » et à [Courriel 5], « à l’attention du propriétaire » , indiquant qu’en date du 11 mai 2019, M. [D] a déclaré un sinistre dégât des eaux, « qui ferait suite à un débordement de cheneaux, dont l’origine reste à confirmer », et qu’il appartient au bailleur de veiller à la suppression de la fuite,

— un constat amiable de dégât des eaux signé par M. [D] uniquement, daté du 21 mai 2019, auquel sont jointes des photographies d’une moquette, dans une pièce non identifiée et sur une surface indéterminée, qui semble imbibée d’eau,

— un constat amiable de dégât des eaux signé par M. [D] uniquement, daté du 20 juin 2019, évoquant des « infiltrations d’eau de pluie au bas des murs extérieurs chambre, débordement chéneau ou chéneau fuyard ? »

— un courrier émanant de la Direction du Logement et de l’Habitat, Sous-Direction de l’Habitat de la Ville de [Localité 6], daté du 6 novembre 2019, faisant état du constat, à l’issue d’un contrôle sanitaire, de « fenêtres de la chambre 1, fenêtre de la cuisine, porte-fenêtre du salon et de la chambre 2 vétustes, qui ne sont plus étanches et n’assurent plus une protection efficace contre les intempéries »

— un constat amiable de dégât des eaux signé par M. [D] uniquement, reçu le 25 novembre 2019, illisible, et contenant deux photographies d’une moquette située dans une pièce non identifiée et sur une surface indéterminée, mouillée,

— un courrier adressé à M. [X] [D], par la société SARETEC, « à l’attention du syndicat de copropriété », daté du 28 novembre 2019, évoquant le fait qu’à la suite du dégât des eaux signalé en date du 15 novembre 2011, son assureur ne peut intervenir, l’origine du sinistre « infiltration par la fenêtre » n’étant pas garantie par son contrat,

— un courrier du 3 décembre 2019, adressé à la CNBF par M. [D], lui demandant de bien vouloir lui faire connaître les suites réservées à la mise en demeure adressée par la Direction du Logement et de l’Habitat le 6 novembre 2019, ainsi qu’ un courrier en réponse daté du 3 décembre 2019, aux termes duquel il est précisé qu’un architecte est en cours de désignation, et que, si le remplacement des menuiseries est préconisé, une déclaration de travaux sera déposée en mairie,

— un courriel envoyé par le mandataire du bailleur, le 21 janvier 2020, l’informant d’une visite de l’architecte le 27 janvier 2020, ainsi qu’un courriel l’informant du report de ce rendez-vous le 3 février 2020,

— un courriel adressé par le mandataire du bailleur, lui demandant de bien vouloir permettre l’accès à son logement le 19 août 2020,

— un courriel adressé par lui au mandataire du bailleur en date du 25 février 2021, s’étonnant de l’affichage, dans les parties communes, d’une autorisation d’urbanisme de la ville de [Localité 6] concernant le remplacement des menuiseries suite à la venue des entreprises le 19 août 2020, ainsi qu’un courriel en réponse, daté du 26 février 2021, le prévenant de la tenue d’une réunion d’information sur le déroulement des travaux, planifiée dans les deux mois,

— un courrier du 14 avril 2021, émanant de la CNBF, l’informant de la gestion directe des logements par elle-même,

— un courriel du 4 août 2021 émanant de Mme [P] [Z], architecte, lui demandant un créneau de visite possible,

— un courrier émanant de la Direction du Logement et de l’Habitat de la Ville de [Localité 6], l’informant, le 25 octobre 2022, d’une contravention dressée à l’encontre de sa bailleresse pour n’avoir pas assuré le fonctionnement normal et l’étanchéité des menuiseries extérieures,

— un courrier émanant de la CNBF l’informant, le 24 février 2023, de la possibilité, dès lors que les fissures n’évoluaient pas, de procéder à la réfection des peintures dans le cadre d’un regroupement de travaux,

— un procès-verbal du 2 mars 2023, dont il résulte que le commissaire de justice missionné par M. [X] [D] a constaté :

dans le séjour : des peintures fortement écaillées sur le bas de la porte-fenêtre et sur la fenêtre du séjour, ainsi que sur la plinthe dont le bois est déformé, une fissuration de l’habillage du mur à gauche de cette porte-fenêtre, les revêtements muraux étant par ailleurs fortement écaillés et fissurés à droite et à gauche du radiateur, et la moquette présentant des auréoles noirâtres au niveau du radiateur,dans la chambre : une peinture écaillée sur les fenêtres, le long desquelles des fissurations apparaissent, joint en caoutchouc du bâti inférieur décollé, et bâti inférieur de l’une des fenêtres auréolé ; en haut à gauche dans la lucarne, ainsi que sur le plinthe, la peinture est écaillée ; « on voit sur le mur de façade une sorte de champignon blanchâtre semble-t-il », en allège de l’une des fenêtres, des traces de coulures verticales, et sur la gauche des fissurations ;sur le mur séparatif du couloir, une fissure en partie centrale se dirigeant verticalement jusqu’à 1,20 mètre de hauteur, dans la chambre au fond du couloir, un mur écaillé en allège de la porte fenêtre, laissant apparaître des auréoles, une plinthe gondolée et boursouflée, des traces noiratres au niveau de la moquette, une peinture fortement écaillée sur les ouvrants de la fenêtre, des auréoles marron et des traces noirâtres sur le plafond, une peinture boursouflée sur l’encadrement de la portedans le dégagement, la moquette est absente sur 30 % de la surface sur laquelle se trouvent des traces de colle,dans le couloir, une fissuration du mur, et deux traces noirâtres sur le plafond de la cage d’escalier,dans le salon, des traces noirâtres sur le mur pignon, une fissuration au niveau du plafond de la cloison séparative avec le couloir, ainsi que dans l’axe du chambranle droit de la porte,dans la cuisine, une peinture fortement écaillée sous la fenêtre, ainsi que deux fissurations du côté de la fenêtre donnant sur courette, puis une fissuration partant de l’angle droit « qui remonte toute la toiture pour aller jusque vers la cloison séparative avec le salon » ; une peinture cloquée au niveau de l’encadrement de la porte d’accès à la cuisine,- un courrier émanant de la CNBF, daté du 28 mars 2023, l’informant du fait qu’elle ne plus avant différer les travaux de remplacement des menuiseries et lui proposant un relogement dans un appartement situé au 4ème étage pendant la durée des travaux, estimée de 6 semaines,

— une facture émise par LA LOUISIANE SA, faisant état, en date du 27 avril 2023, du colmatage de plusieurs trous sur le terrasson Zinc

— des échanges entre avocats, suite à mise en demeure de la bailleresse de procéder à divers travaux, en date du 12 avril 2023, dont il résulte qu’il a été proposé de réaliser certains travaux jugés insuffisants par M. [D], lequel s’est par ailleurs montré indisponible aux dates proposées,

— un courriel adressé par M. [D] à la bailleresse, l’informant, en date du 23 avril 2025, du fait que le télérupteur de son couloir ne fonctionne plus et du fait que son tableau électrique bourdonne, ainsi que signalé en 2018, ainsi qu’un courriel en réponse, prévoyant l’intervention d’un électricien le 22 mai 2025,

— des échanges, datés de 2011, dans lequel M. [D] se plaint, auprès du mandataire de sa bailleresse, des conditions de réalisation d’une expertise à son domicile.

De tout ce qui précède, il résulte que les désordres qui ont objectivement été constatés dans le logement occupé par M. [D] concernent les menuiseries (fenêtres et porte-fenêtres) ainsi que les peintures, affectées d’écaillement et de fissures.

Les désordres électriques et la dangerosité de l’installation ne sont pas établis, pas plus que ne le sont les désordres affectant les équipements sanitaires, étant rappelé que le remplacement de la bonde d’un évier ou la réparation d’une tuyauterie sous évier fuyarde incombent au locataire. Quant à l’état des moquettes, il semble qu’elles ont été empreintes d’humidité, à des moments ponctuels, mais rien ne permet de déterminer l’origine de cette humidité, de même que rien ne permet de déterminer l’origine des tâches constatées par commissaire de justice, sur les murs ou sur les sols, qui pourraient également résulter du fait du locataire, à qui il incombe, en application du décret n° 87-712 du 26 août 1987, d’entretenir et refaire les raccords peintures ou remplacer les pans de revêtements de sols en cas de trous ou tâches.

Aucune pièce ne permet d’établir des infiltrations en toiture, une facture émise par une entreprise au titre du colmatage de plusieurs trous sur le terrasson Zinc, étant insuffisante à affirmer que ces trous auraient été à l’origine d’infiltrations dans le logement de M. [D].

Les seuls désordres avérés imputables au bailleur concernent donc :

— les fenêtres et porte-fenêtres en mauvais état,

— les peintures, les traces de coulures et l’écaillement des peintures, en particulier sous et autour des fenêtres, pouvant raisonnablement être imputés à la détérioration des menuiseries.

Sur l’injonction du bailleur à faire réaliser des travaux et les frais de relogement

Dès lors qu’il a été établi que seuls le mauvais état des fenêtres et des peintures étaient, en l’état des éléments versés aux débats, imputables au bailleur, M. [D] sera débouté de sa demande tendant à ordonner :

— le remplacement de la moquette de la totalité de l’appartement, salon, chambres, entrée, escalier, couloir, dégagement et débarras ;

— le remplacement et la remise aux normes du réseau électrique de l’appartement,

— le remplacement de l’ensemble des équipements sanitaires,

— le traitement de l’origine des infiltrations en toiture (notamment dilatation des clous de charpente causant des percements des feuilles de zinc affectant l’étanchéité du terrasson).

L’ensemble des menuiseries ayant d’ores et déjà été remplacées, ainsi qu’il en résulte du procès-verbal de réception de travaux du 7 juillet 2023 produit aux débats par la CNBF, ne demeure donc, à la charge du bailleur, que la réfection des peintures.

La CNBF sera en conséquence condamnée, non pas en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, car il n’est pas démontré que l’état des peintures rende le logement indécent, mais en application de l’article 1720 du code civil, qui prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce, à procéder à la réfection des peintures de l’appartement, sans qu’il y ait lieu à astreinte, la résistance de la défenderesse à l’exécution de la présente décision n’étant à ce stade pas établie ; il est d’ailleurs au contraire justifié par elle de diligences en vue de remédier à ce désordre à compter du 28 mars 2023, avec proposition de relogement du locataire, refusées par le conseil de ce dernier, qui a jugé, dans un courrier du 5 juin 2023, que cette proposition était insuffisante.

En l’absence de démonstration de ce que les travaux ordonnés exigent le déménagement du locataire, sa demande tendant à la prise en charge de ses frais de déménagement sera rejetée.

Sur l’indemnisation du locataire

Sur la prescription

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ».

Les deux seules causes d’interruption de ce délai de prescription sont la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrit, prévu par l’article 2240 du code civil, et la demande en justice, prévue par l’article 2241 de ce même code.

En l’espèce, l’action de M. [H] [D] dérive du contrat de bail d’habitation le liant à la CNBF et est donc soumise à la prescription triennale, qui s’applique à toutes les actions relatives à l’exécution d’un bail d’habitation en cours au moment de son entrée en vigueur.

M. [H] [D] n’ayant formé sa demande indemnitaire pour la première fois que dans son acte introductif d’instance signifié le 22 novembre 2023, il est, en application de ce texte, irrecevable à former une demande indemnitaire pour la période allant jusqu’au 22 novembre 2020, aucune pièce ne permettant d’établir que la bailleresse n’aurait jamais reconnu son droit à indemnisation.

Sur le préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il convient de rappeler que l’indemnisation d’un préjudice en matière contractuelle exige, comme en matière délictuelle, la preuve d’une faute, d’un dommage et d’un rapport de causalité entre les deux.

Il a précédemment été établi que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance s’agissant du défaut d’entretien des menuiseries et des peintures, étant précisé que, s’agissant d’une obligation de résultat, peu importent les diligences accomplies et leur complexification par la survenance d’évènements extérieurs ou le statut du bailleur, seuls les cas de force majeure, non démontrés en l’espèce, permettant d’exonérer le bailleur de sa responsabilité.

Le préjudice de jouissance dont M. [H] [D] sollicite l’indemnisation n’est qu’esthétique s’agissant des peintures ; Celui résultant du défaut d’étanchéité des fenêtres et porte-fenêtres réside dans un confort moindre que celui auquel le locataire aurait pu prétendre si son logement avait été mieux isolé de l’air, de l’humidité et du bruit. M. [H] [D] ne démontre toutefois aucunement ne pas avoir pu utiliser son logement ou certaines pièces de son logement. Les dégâts des eaux déclarés n’ont fait l’objet d’aucune expertise permettant d’établir un quelconque lien de causalité entre l’état des fenêtres et d’éventuels dommages, que le demandeur n’a d’ailleurs pas pris la peine de décrire dans ses écritures.

En conséquence, il sera accordé à M. [D] une somme qu’il est raisonnable de fixer à 5% du montant du loyer hors charges, cela pour la période allant du 22 novembre 2020 au mois de juillet 2023, date à laquelle il lui a été proposé de faire réaliser les travaux de peintures auxquels il s’est opposé, contribuant ainsi à la réalisation de son propre préjudice, et à laquelle les fenêtres ont finalement été remplacées : 2291,22 x 5 % x 32 mois = 3665,6 euros.

Sur la réduction de loyer

En l’absence de démonstration du caractère indécent du logement, et de ce que M. [H] [D] aurait été empêché de jouir paisiblement de 30 % de la superficie de son appartement, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Il sera en conséquence débouté de sa demande tendant à l’autoriser, à compter du mois de décembre 2023, à réduire son loyer de 30 %, à titre d’indemnité complémentaire en réparation de son trouble de jouissance, soit à régler un loyer réduit à la somme de 1895,38 euros charges comprises par mois.

Sur le préjudice moral

En l’absence de démonstration d’un préjudice moral en lien avec le défaut d’entretien allégué, M. [H] [D] sera débouté de sa demande formée au titre de la réparation de son préjudice moral.

Sur les mesures accessoires

Compte-tenu de l’issue donnée au litige, la bailleresse sera condamnée aux dépens.

La CNBF ne sera, en équité, et compte-tenu du fait la présente instance a été introduite alors que la bailleresse avait déjà proposé de réaliser les travaux qu’elle a finalement été condamnée à effectuer dans la présente décision, condamnée qu’au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la CNBF à procéder, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, à la réfection de l’intégralité des peintures de l’appartement,

REJETTE la demande d’astreinte,

REJETTE la demande tendant à condamner la SA CNBF à réaliser les travaux suivants :

— le remplacement de la moquette de la totalité de l’appartement, salon, chambres, entrée, escalier, couloir, dégagement et débarras ;

— le remplacement et la remise aux normes du réseau électrique de l’appartement,

— le remplacement de l’ensemble des équipements sanitaires,

— le traitement de l’origine des infiltrations en toiture (notamment dilatation des clous de charpente causant des percements des feuilles de zinc affectant l’étanchéité du terrasson).

REJETTE la demande tendant à autoriser M. [H] [D] à réduire son loyer de 30 % à compter de novembre 2023,

DIT irrecevable la demande indemnitaire formée par M. [H] [D] au titre de son préjudice pour la période antérieure au 22 novembre 2020,

CONDAMNE la CNBF à payer à M. [H] [D] la somme de 3665,60 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance, pour la période allant du 22 novembre 2020 au 22 novembre 2023,

REJETTE la demande indemnitaire formée au titre de la réparation du préjudice moral de M. [H] [D],

CONDAMNE la CNBF aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la CNBF à payer à M. [H] [D] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION