TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/55514 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5LE4

N° : 4

Assignation du :

02 Août 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 mars 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic la société HOMELAND

[Adresse 4]

[Localité 6]

représente par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocats au barreau de VAL-DE-MARNE – #PC19

DEFENDERESSE

La S.C.I. ABUELO

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Camille PICARD, avocat au barreau de PARIS – #C0673

DÉBATS

A l’audience du 04 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La SCI ABUELO est propriétaire, au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], et depuis le 25 février 2010, d’un appartement, d’un parking, ainsi que des lots 38 et 49 (deux caves numérotées 1 et 12, situées au bout du couloir desservant les caves du deuxième sous-sol, de part et d’autre dudit couloir).

Exposant que la défenderesse s’est appropriée une partie du couloir, en procédant à la réunion de ses deux caves et en édifiant une porte métallique, s’appropriant ainsi une partie de l’extrémité du couloir, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a, par exploit délivré le 2 août 2024, fait citer la SCI ABUELO devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa notamment des articles 835 du code de procédure civile, 25b et 26 de la loi du 10 juillet 1965, sollicitant la condamnation de la défenderesse :

sous astreinte de 300€ par jour de retard à l’issue d’un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision, à restituer la partie du couloir du deuxième sous-sol à son usage commun, à démolir la porte et le mur édifié en bout de couloir, et à remettre en état ledit couloir,au paiement de la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties et celles-ci ont été enjointes de rencontrer un médiateur.

La tentative de médiation ayant échoué, l’affaire a été plaidée à l’audience du 4 février 2025.

A cette audience, le requérant conclut au rejet des demandes adverses et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En réponse, la SCI ABUELO sollicite de :

déclarer irrecevable l’action,à titre subsidiaire, dire n’y avoir lieu à référé et débouter le requérant de ses demandes, condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1500€ au titre des frais irrépétibles et la dispenser de toute participation aux frais générés par l’action, à titre très subsidiaire, débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’astreinte et ramener à de plus justes proportions la demande formulée au titre des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

Sur la fin de non recevoir

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, précise que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Avant l’entrée en vigueur de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, le 25 novembre 2018, le délai de prescription était de 10 ans.

En application de l’alinéa 2 de l’article 2222 du code civil, en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Il appartient à la défenderesse d’établir le point de départ du délai de prescription et dès lors, en l’espèce et dans la mesure où la modification est apparente, de démontrer que l’édification d’une porte métallique et d’un muret a eu lieu avant le 2 août 2014.

Cette preuve n’étant pas établie, la défenderesse ne peut se prévaloir de l’acquisition de la prescription de l’article 42 précité.

En tout état de cause, il est admis que l’appropriation par un copropriétaire d’une partie commune n’est pas soumise à la prescription spéciale de dix ans, mais à la prescription trentenaire.

Dès lors, la fin de non recevoir sera rejetée.

Sur la demande principale

En vertu de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25b de la même loi rappelle que le copropriétaire qui exécute des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale.

En outre, l’article 26 dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Il est constant que cette autorisation doit être donnée préalablement à la réalisation des travaux.

Il résulte de la comparaison non contestée par la défenderesse entre les plans des caves du deuxième sous-sol de l’immeuble et la photographie du deuxième sous-sol prise récemment et jointe aux lettres de mise en demeure adressées à la SCI ABUELO par le syndicat des copropriétaires, qu’une porte métallique ainsi qu’un muret ont été édifiés au fond du couloir du deuxième sous-sol, cette porte donnant accès aux caves privatives de la société ABUELO, anciennement numérotées 1 et 12. Il en résulte que l’extrémité du couloir, partie commune, n’est plus accessible que par le propriétaire des caves 1 et 12.

Aux termes d’une assemblée générale du 13 mai 2024, la résolution proposée par la société ABUELO aux fins de création d’un lot issu des parties communes correspondant au couloir des caves du 2ème sous-sol, ainsi que la cession de ce lot moyennant le paiement de la somme de 3000 euros, a été rejetée par les copropriétaires.

Contestant le trouble manifestement illicite, la défenderesse se prévaut d’un droit de jouissance sur cette partie du couloir, sur le fondement du paragraphe Particularités – C, du chapitre I Définition des parties privatives du règlement de copropriété, qui stipule que :

« Sous réserve de l’observation des règlements administratifs notamment de ceux se rapportant à la sécurité de l’immeuble et dans le cas où le(s) lot(s) composé(s) de tout ou partie des locaux donnant sur un même couloir de distribution ou un même dégagement appartiendraient à un seul propriétaire, celui-ci aurait le droit de faire installer une porte palière en tête de ce couloir ou de ce dégagement.

Les propriétaires ayant ainsi opéré les transformations visées aux alinéas précédentes, auront ainsi la jouissance de la parte de couloir ou de dégagement ou encore du palier desservant leurs locaux, partie délimitée par les portes palières et ceux-ci et la porte installée par eux. En contrepartie, les propriétaires de lots qui auront usé de la faculté ci-dessus devront effectuer lors de l’installation de la porte (laquelle sera semblable aux portes palières) toutes les réparations nécessaires aux parties communes, en particulier, celles concernant la peinture jusqu’au rétablissement des lieux en leur état antérieur ainsi qu’il sera dit à l’alinéa suivant [en cas de cession à un tiers des lots] supporteront les charges d’entretien de la partie dont ils auront la jouissance. »

Le syndicat des copropriétaires soutient que cette stipulation est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété dont il résulte que :

« Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.

Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte. »

En effet, l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. »

Toutefois, il est constant qu’en vertu de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire émanant d’un juge qui, n’étant pas saisi du principal, ne peut trancher le fond, de sorte que le juge des référés statue dans les limites des pouvoirs qui lui sont conférés par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Aussi, à l’exception de l’octroi d’une provision ou d’une injonction de faire, le juge des référés ne peut prendre que des mesures : celles qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse dans le cadre de l’article 834 du code de procédure civile, et les mesures conservatoires ou de remise en état, dans le cadre de l’article 835 du même code.

Aussi, la constatation du caractère nul et non écrit d’une clause stipulée dans un règlement de copropriété a pour conséquence de trancher le fond et ne peut être considérée comme une mesure qui aurait une nature provisoire, telle qu’envisagée par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Dès lors, il n’appartient pas au juge des référés d’écarter le paragraphe Particularités – C, du chapitre I Définition des parties privatives du règlement de copropriété, et ses stipulations sont dès lors applicables.

Aussi, y a-t-il lieu de considérer que l’édification d’une porte palière en extrémité du couloir a été effectuée en conformité avec le paragraphe précité. L’édification d’un mur de chaque côté, permettant de faire tenir cette porte palière, qui ne peut sérieusement être édifiée au milieu d’un espace vide, était nécessaire et ne peut caractériser, avec l’évidence, un dépassement manifeste des pouvoirs conférés au copropriétaire par ce paragraphe Particularités C.

Il en résulte que le caractère illicite de l’appropriation reprochée à la société ABUELO n’est pas établi.

En outre, les photographies communiquées ne permettent nullement de démontrer la présence d’une prise de courant commune, dans les caves de la SCI ABUELO, ce qu’elle conteste oralement, et dont les autres propriétaires seraient privés.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires succombe à démontrer l’existence d’un trouble manifestement illicite et il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

Le requérant, succombant à l’instance, sera condamné au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu des démarches amiables effectuées par la SCI ABUELO, prête à racheter ladite jouissance, ce qui lui a été refusé, et de sa manifeste bonne foi, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Cette dispense est automatique, il n’y a pas lieu de la prévoir dans le dispositif, un simple rappel devant contraindre le syndicat des copropriétaires à appliquer ladite disposition par le biais de son syndic.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la fin de non recevoir ;

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à verser à la SCI ABUELO la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens ;

Rappelons que la SCI ABUELO est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe, le 5 mars 2025.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN