TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Madame [N] [H] ; Monsieur [Z] [B] ; Monsieur [Y] [M] ; Monsieur [O] [X]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01380 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AAF

N° MINUTE :

2-2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 21 août 2025

DEMANDEURS

Madame [N] [H], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [Z] [B], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Monsieur [Y] [M], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Monsieur [O] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [L], domicilié : chez [Adresse 7]

représenté par M^e Valérie PICHON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0284

S.A.S. [Adresse 10] [Adresse 8] GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Laetitia GERNEZ, avocat au barreau de VAL D’OISE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

Décision du 21 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01380 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AAF

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 mars 2025

Délibéré le 21 août 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 août 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 21 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01380 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AAF

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2021, Monsieur [W] [L], représenté par son mandataire, l’agence CENTURY 21 IMMOSIDE LECOURBE VAUGIRARD, a donné bail d’habitation à Madame [N] [H], Messieurs [Z] [B], [Y] [M] et [O] [X], un appartement sis [Adresse 6], à effet du 3 août 2021.

La SAS [Adresse 10] [Adresse 8] GESTION exploite l’agence CENTURY 21 IMMOSIDE LECOURBE VAUGIRARD.

Le loyer prévu au bail était fixé initialement à 2180 euros hors charges par mois, et a fait l’objet d’une indexation annuelle, à chaque date d’anniversaire du bail, en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers.

Les locataires ont mis en demeure le bailleur le 15 janvier 2024 de leur restituer le montant des loyers trop-perçus pour la période du 3 août 2021 au 13 novembre 2023, date de restitution des clés, soit la somme de 12 141,20 euros.

Le 31 janvier 2024, par courrier électronique l’agence CENTURY 21 IMMOSIDE LECOURBE VAUGIRARD, agissant en qualité de mandataire du bailleur, a confirmé aux locataires que le bailleur refusait de donner suite à leur demande de restitution des loyers trop-perçus, ce dernier ne mentionnant pas son adresse personnelle sur le contrat de bail.

Le 12 février 2024, les locataires ont saisi la commission de conciliation de [Localité 9] afin d’entreprendre une action en diminution de loyers. Le 18 septembre 2024, la séance de conciliation s’est tenue et a rendu son avis indiquant que la demande des locataires était fondée. Le 2 octobre 2024, les locataires ont mis en demeure le bailleur de rembourser le trop-perçu des loyers. Le 25 octobre 2024, l’agence CENTURY 21 IMMOSIDE LECOURBE VAUGIRARD a indiqué aux locataires qu’elle avait bien transmis la mise en demeure au bailleur.

Par actes de commissaire de justice du 16 décembre 2024, Madame [N] [H], Messieurs [Z] [B], [Y] [M] et [O] [X] ont assigné Monsieur [W] [L] et la SAS [Adresse 11] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de demande en paiement du trop-perçu des loyers soit la somme de 12141,2 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024, à supporter les dépens et à leur verser 1200 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de leur demande de paiement du trop-perçu des loyers, les demandeurs font valoir, au visa du dispositif de l’encadrement des loyers réinstauré par l’article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l’article 1231-6 du code civil, qu’en l’absence de complément de loyer prévu dans le contrat de bail le dispositif d’encadrement des loyers prévu par la loi dite ELAN du 23 novembre 2018 doit s’appliquer. Ils soutiennent ainsi qu’ils ont le droit à un remboursement de trop-perçu de loyers.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 31 mars 2023.

À cette audience, les demandeurs ont maintenu leurs demandes, et ont indiqué qu’ils avaient mis l’agence CENTURY 21 IMMOSIDE LECOURBE VAUGIRARD dans la cause, d’une part, en tant qu’intermédiaire car ils ne disposent pas de l’adresse du propriétaire, non précisé dans le bail en violation des dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, et, d’autre part, ils estiment que l’agence n’a pas respecté son devoir d’information en rédigeant un bail non-conforme à la législation en vigueur relativement au plafonnement des loyers.

[W] [L] n’a pas comparu à l’audience.

La SAS [Adresse 10] [Adresse 8] GESTION, exploitante de l’agence CENTURY 21 IMMOSIDE LECOURBE VAUGIRARD, représentée par son conseil, a soulevé une exception d’incompétence, estimant au vu du montant sollicité, plus de 10 000 euros, que le pôle de proximité du tribunal judiciaire n’est pas compétent et la nullité de l’assignation à son égard en indiquant ne pas comprendre les écritures, aucun fondement n’étant expliqué, aucun exposé des moyens en fait et en droit n’étant développé. Elle ajoute que n’étant pas mandataire des locataires mais du bailleur elle n’était pas responsable à l’égard des locataires. Elle a indiqué qu’elle souhaitait que les requérants soient déboutés de l’ensemble de leur demande, qu’ils soient condamnés aux entiers dépens et à la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, elle a demandé que l’exécution provisoire soit écartée.

À l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

Monsieur [W] [L], informé de la procédure, a, par l’intermédiaire de son conseil, demandé la réouverture des débats.

Une nouvelle audience s’est tenue le 16 juin 2025. Les bailleurs ont confirmé l’intégralité des demandes.

La société [Adresse 11], représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes, y compris l’exception d’incompétence et la nullité de l’assignation. Elle ajoute que, d’une part, elle ne peut pas garantir de condamnations au titre de la répétition de l’indu, et d’autre part, que rien ne prouve que le loyer aurait pu être majoré comme le soutient le bailleur. Sur le mail présenté qui indique que la société reconnait sa responsabilité dans l’erreur de rédaction du contrat, qu’elle ne conteste pas, elle explique qu’il n’apporte aucune information pertinente, puisqu’en fait, il résulte d’une simple erreur de la gestionnaire. De ce fait, elle conclut que sa responsabilité ne saurait être engagée.

Monsieur [L] [W], représenté par son conseil, soutient que l’agence a omis de distinguer le prix du montant initial et celui du complément de loyer aux termes du bail litigieux, ce qui a eu comme conséquence une incompréhension de la commission qui a considéré que le loyer était trop élevé. Il ajoute que Monsieur [O] [X] n’est légitime en ses prétentions que jusqu’au 7 mars 2022 et Monsieur [Y] [M] à compter de cette date, et qu’ainsi ils seront déclarés irrecevables en leurs demandes. De plus, il fait valoir que l’agence a échoué dans son devoir de vigilance, engageant de ce fait sa responsabilité contractuelle. Il demande le remboursement des sommes mises à sa charge, en cas de condamnation. Il indique également que «  il est parfaitement justifié de la faute, du préjudice et du lien de causalité en résultant ». Dans les motifs, il demande de « déclarer irrecevable la demande en l’état », de condamner la société QUAI GESTION à payer aux locataires la somme de 12141, 20 euros à titre de trop perçu pour la période entre le 3 août 2021 et le 13 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024, et la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles, et à titre subsidiaire de garantir monsieur [L] de toute condamnation, outre la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 12 du code de procédure civile le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur l’exception d’incompétence

En application de l’article L 213–4 du code de l’organisation judiciaire « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi N° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. »

Cet article prévoit donc une compétence d’attribution matérielle du juge des contentieux de la protection sans limitation de montant.

En l’espèce, l’action porte sur un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation.

En conclusion, le juge des contentieux de la protection est compétent.

Sur la nullité de l’assignation à l’égard de la SAS [Adresse 10] [Adresse 8] GESTION

En application de l’article 56 du code de procédure civile l’assignation doit porter un certain nombre de mentions obligatoires afin que le défendeur prenne connaissance de l’action qui lui est portée. L’assignation doit notamment mentionnait « un exposé des moyens en fait et en droit ».

L’article 115 du code de procédure civile énonce cependant que la nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief.

En l’espèce, si l’assignation ne mentionne pas clairement un exposé des moyens en fait et en droit à l’encontre de la SAS [Adresse 11], il n’en demeure pas moins que, représentée au cours des débats dans les deux audiences, les débats à l’audience lui ont permis de comprendre clairement l’objet du litige et les fondements légaux.

De plus, la SAS QUAI OUEST GESTION ne précise pas le grief qui en découlerait.

En conclusion, il y a lieu de rejeter la demande de nullité de l’assignation à l’égard de la SAS [Adresse 11].

Sur la demande au titre de l’irrecevabilité

Il est rappelé qu’au vu des dispositions de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation vaut conclusions et au visa de l’article 768 du code civile que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Or, la demande liée à l’irrecevabilité est énoncée de la façon suivante : « déclarer irrecevable la demande en l’état », sans précision, le corps du texte précisant simplement que Monsieur [X] n’est pas légitime en ses prétentions après le 7 mars 2022 et monsieur [M] à compter de cette date.

Aucun fondement sur la qualité ou l’intérêt à agir n’est mentionné, ni aucune explication n’est apportée relativement au contrat de bail, cette demande, très large, sera, de ce fait, rejetée

Sur la demande de diminution de loyers

L’article 140 III de la loi du 23 novembre 2018 dispose : III. – A. – Dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution. »

L’arrêté du n°2021-06-04-0002, a fixé les loyers de références pour [Localité 9] pour les baux conclus à compter du 01/07/2021 pour les baux de locaux vides et meublés. La nature du bien loué détermine le prix de loyer/m².

En l’espèce, le loyer de référence majoré pour ce type de bien en location non meublé était de 25,80 euros / m² pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022.

Pour une surface de 69,07 m2 le loyer applicable au logement était donc de 1782,01 euros.

Par courrier électronique du 31 janvier 2024, l’agence CENTURY 21 IMMOSIDE LECOURBE VAUGIRARD a indiqué au demandeur que le propriétaire [W] [L] soutient que l’article 140 III B de la loi ELAN lui permettait de réclamer un complément de loyer, car le logement présentait des caractéristiques de localisation ou de confort, le justifiant, notamment une vue sur la tour Eiffel, une terrasse, et un box fermé.

Il convient de plus de préciser que le 18 septembre 2024, la séance de conciliation s’est tenue et a rendu son avis indiquant que la demande des locataires était fondée.

Les demandeurs contestent que soit appliqué un complément de loyer, en relevant qu’il ne figure pas au bail.

Il est manifeste que le contrat de bail du 26 juillet 2021 ne contient aucune stipulation afférente à un complément de loyer, alors que la loi exige cette mention, laquelle permet de déterminer les éléments précis envisagés par les parties pour justifier l’application de ce complément de loyer, qui doit être apprécié in concreto selon les particularités du logement et sa situation.

L’article 140 III B le précise « le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail. »

Il convient donc de retenir le loyer de référence majoré de 1782,01 euros.

Il y a donc lieu de condamner [W] [L], par mise en conformité du bail du 26 juillet 2021, à restituer le trop perçus pour les loyers ci-dessus énoncés par rapport au loyer de 2180 euros hors charges.

Les demandeurs ont quitté les lieux le 13 novembre 2023, ce qui n’est aucunement contesté.

Ils auraient dû verser les sommes suivantes :

— du 26 juillet 2021 au 31 juillet 2021 : 1782,01/31*6 = 344,09 euros

— du 1er août au 31 décembre 2021 : 1782,01* 5 = 8910,05 euros

— du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 : 12*1782,01 = 21384,12 euros

— du 1er janvier 2023 au 31 octobre 2023 : 1782,01*10 = 17 820,10 euros

— du 1er novembre au 13 novembre 2023: 1782,01/31*13 = 747,30 euros

Ils auraient donc dû verser en tout : 49 205,66 euros.

Or ils indiquent avoir versé :

— du 3 août 2021 au 3 août 2023 : 2180 euros par mois : 2180 * 12 * 2 = 52 320 euros ;

— du 4 août 2023 au 4 novembre 2023 : 2335,21 * 4 = 9 340,84 euros ;

— du 5 novembre au 13 novembre 2023 : 2335,21/31 * 9 = 677,96 euros.

Ils ont donc versé : 62 338,8 euros.

Aucune pièce ne justifie de l’augmentation qui est avancé par les locataires concernant la période du 3 août 2022 au 3 août 2023.

Le total du trop versé est donc de 62 338,8 – 49 205,66 = 13 133,14 euros.

Le bailleur, absent à l’audience, ne conteste pas que les demandeurs ont bien versé tous les loyers.

Cependant, les demandeurs ayant réclamé la somme de 12141,20 euros, il conviendra en application de l’article 5 du code de procédure civile de condamner [W] [L] à payer aux demandeurs la somme de 12141,20 avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024 correspondant au trop-perçu des loyers.

Sur la demande de responsabilité de la SAS [Adresse 11]

Aux termes de l’article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. L’appelant en garantie doit justifier de son droit d’agir à titre principal contre l’appelé en garantie sur un fondement contractuel ou délictuel.

A ce titre, il sera rappelé que l’agent immobilier, dans sa mission d’administrateur de bien, est tenu contractuellement à l’égard de son mandant d’une obligation de conseil et de diligences à l’occasion des opérations réalisées par son entremise. En l’absence de dispositions spécifiques de la loi du 2 janvier 1970 n°70-9 et du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, la responsabilité civile de l’agence immobilière suit les règles du droit commun de la responsabilité contractuelle (article 1231-1 du code civil -1) et du mandat (articles 1991 et 1992 du code civil). La charge de la preuve d’une faute de l’agence immobilière incombe au mandat.

L’agent immobilier, négociateur professionnel d’une opération locative, est tenu, lorsqu’il réalise au nom et pour le compte du propriétaire l’ensemble des actes usuels d’administration et de gestion des biens gérés, la conclusion des baux et leur exécution par les parties, de procéder à toutes les diligences utiles pour assurer le respect de ses obligations vis-à-vis du bailleur en respectant les délais légaux ou contractuels prévus pendant la durée d’exécution du bail et d’aviser le bailleur réclamations des locataires ainsi que d’en assurer le traitement. Cette obligation, qui s’analyse en une obligation de moyens, doit s’apprécier en fonction des circonstances de la cause.

En l’espèce, il est clairement établi que la SAS QUAI OUEST GESTION a été mandaté par le bailleur de signer le bail.

Il est rappelé qu’aucun manquement à ce devoir d’information ne peut être soulevé par les locataires à l’encontre de la SAS [Adresse 11].

L’agence énonce que sa responsabilité ne peut pas être engagée car rien ne justifie que le loyer pouvait être majorée et qu’un complément de loyer pouvait être fixée, ajoutant, en tout état de cause que la garantie ne s’étendait pas à la répétition de l’indu. Monsieur [L] verse aux débats deux pièces, le contrat signé postérieurement, dans lequel le complément de loyer est effectivement précisé, puisque l’appartement dispose d’une terrasse, d’une cave et d’un box fermé, ainsi que d’un mail du 27 septembre 2024 signé de le directrice de la gestion locative, non contestée, qui «  confirme que cette assignation résulte d’une faute professionnelle de la collaboratrice en charge de la rédaction du contrat de bail et que nous assumerons par conséquence le contentieux ». L’agence ne peut pas évoquer que ce mail serait une erreur et qu’il ne peut pas servir de preuve.

L’agence immobilière n’a pas tout mis en œuvre toutes les diligences nécessaires pour remplir son mandat de gestion locative et a commis une faute dans la rédaction du bail. L’agence a contribué totalement à la condamnation du bailleur, dans le cadre du non-respect de l’encadrement du loyer En effet, le mail transmis par l’agence est sans équivoque, puisqu’il reconnaît que la faute incombe à l’agence dans le cadre du contentieux, qui concerne le loyer payé par les locataires.

Monsieur [L] demande ainsi le remboursement des sommes auxquelles il serait condamné au titre de faute contractuelle de l’agence. L’appel en garantie du syndicat est ainsi fondé en son principe et il sera retenu à hauteur de 100%.

Sur les demandes accessoires

La SAS QUAI OUEST GESTION, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La SAS [Adresse 11] sera par ailleurs condamnée à verser aux demandeurs au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile, dont l’équité commande qu’ils soient fixés à hauteur de 800 euros, pour les demandeurs et pour Monsieur [L].

La SAS QUAI OUEST GESTION sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et aucune circonstance particulière ne justifie qu’elle soit écartée en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le président statuant publiquement, après débat en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire, et en premier ressort,

DÉCLARE compétent le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ;

DEBOUTE la SAS [Adresse 11] de sa demande de nullité de l’assignation délivrée

DEBOUTE Monsieur [L] de ces demandes d’irrecevabilité de la «  demande en l’état »

DÉBOUTE Madame [N] [H], Messieurs [Z] [B], [Y] [M] et [O] [X] de leur demande de condamnation à l’égard de la SAS QUAI OUEST GESTION ;

CONDAMNE [W] [L] à payer à Madame [N] [H], Messieurs [Z] [B], [Y] [M] et [O] [X] la somme de 12141,20 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024 ;

CONDAMNE la SAS [Adresse 11] à garantir Monsieur [W] [L] de cette condamnation ;

CONDAMNE la SAS QUAI OUEST GESTION aux dépens

CONDAMNE la SAS [Adresse 11] à payer à Madame [N] [H], Messieurs [Z] [B], [Y] [M] et [O] [X] la somme de 800 euros et à Monsieur [W] [L] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SAS QUAI OUEST GESTION de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

Fait et jugé à [Localité 9] le 5 juin 2025

Le Greffier La Présidente