TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître COUTANCEAU BOUL

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BOULASSEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/00669 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3YXE

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 14 février 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. SUSI,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître BOULASSEL, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E0599

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [Z],

demeurant Etablissement “[Adresse 1]

représenté par Maître COUTANCEAU BOUL, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B367

( aide juridicionnelle totale n° 2024-005395 du 01 mars 2024 )

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 février 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 14 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/00669 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3YXE

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [K] [Z] occupe une chambre n°39 au sein de l’établissement Hôtel Avenue situé [Adresse 1] appartenant à la société SUSI.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 31 juillet 2023, la société SUSI a mis en demeure Monsieur [K] [Z] de lui régler la somme de 10304 € au titre d’un arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2023, la société SUSI a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [Z] sans délai et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

11054 € au titre de l’arriéré locatif au 1er octobre 2023,avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2023 sur la somme de 10304 € et de l’assignation pour le surplus,3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle fait valoir que Monsieur [K] [Z] ne règle plus ses loyers régulièrement.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 12 décembre 2024, la société SUSI sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisé pour la demande en paiement à la somme de 13804 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2023 sur la somme de 10304 € et de l’assignation pour le surplus

Monsieur [K] [Z] soulève l’irrecevabilité des demandes, demande le prononcé d’un sursis à statuer, s’oppose à la demande en paiement et à la demande de résiliation et sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de la dette durant 36 mois à hauteur de 50 € par mois.

Il est renvoyé aux conclusions des parties soutenues oralement pour l’exposé de leurs moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est précisé à titre liminaire que le contrat conclu entre les parties porte selon les explications concordantes des parties sur une chambre meublée située dans un hôtel, occupée par Monsieur [K] [Z] depuis plusieurs années à titre de résidence principale moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 €, aucune précision n’étant donnée par les parties sur la présence éventuelle dans l’hôtel d’espaces collectifs ou de prestations annexes d’hôtellerie.

En tout état de cause, les parties indiquent toutes deux que le contrat constitue un contrat de bail meublé soumis aux dispositions de l’article L632-1 du code de la construction et de l’habitation et ainsi, dans les conditions de cet article, aux dispositions du titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989.

Les demandes seront donc examinées au regard de ces dispositions légales.

Sur la demande de sursis à statuer

En application de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

L’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice s’apprécie notamment au regard du caractère déterminant ou non sur l’issue du litige de l’évènement dans l’attente duquel il est demandé au juge d’ordonner le sursis à statuer.

En l’espèce, la procédure de surendettement n’a pas de caractère déterminant sur l’issue du litige, la décision à venir ne privant pas Monsieur [K] [Z] des droits dont il dispose parallèlement dans le cadre de la procédure de surendettement, étant relevé en outre que les dispositions de l’article 24 relatives à la suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de délais de paiement ne sont pas applicables à la demande de prononcé de la résiliation judiciaire.

En conséquence, la demande de sursis à statuer est rejetée.

Sur la dette locative

Suivant les différents décomptes versés au débat, lesquels permettent de vérifier les impayés depuis l’origine de la dette, l’arriéré locatif s’élève au mois de septembre 2024 inclus à la somme de 13804 €.

La fin de non recevoir tirée de la prescription triennale doit être rejetée, dès lors que les versements réalisés par Monsieur [K] [Z] doivent être imputés en application de l’article 1342-10 du code civil sur les termes les plus anciens.

Ainsi, Monsieur [K] [Z] sera condamné à payer la somme de 13804 € à la société SUSI avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2023 au regard de la date de présentation de la mise en demeure et ce sur la seule somme de 6104 € en application des articles 1231-6, 1231-7 et 1342-10 du code civil après imputation des paiements réalisés depuis la mise en demeure sur les causes de la mise en demeure, et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

La société SUSI justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir informé la CAF de la situation d’impayés deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, suivant l’article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire et par conséquent son expulsion des lieux.

En l’espèce, suivant le décompte versé au débat, la dette s’élève au mois de septembre 2024 inclus à la somme de 13804 €.

Les manquements du bailleur à ses propres obligations contractuelles, qui ne peuvent en tout état de cause être établis par de simples photographies dont la date et le lieu ne peuvent être vérifiés, ne dispensent pas réciproquement le locataire de son obligation de paiement.

Ainsi, la violation caractérisée et continue par le locataire de son obligation de payer le loyer au terme convenu constitue un manquement suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat à ses torts exclusifs qui prendra effet, en application de l’article 1229 du code civil, à l’assignation, et donc pour ordonner son expulsion.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, aucune circonstance du litige ne justifiant la suppression de ce délai.

Sur la demande de délais de paiement

La demande de délais de paiement n’obéit pas en l’espèce à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en l’absence de demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, mais relève du droit commun.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. (…)

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Monsieur [K] [Z] qui ne règle pas la totalité du loyer courant mensuel ne justifie pas être en mesure de verser une mensualité d’apurement supplémentaire. La demande de délais de paiement est donc rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [K] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’équité justifie de rejeter la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les fins de non recevoir et la demande de sursis à statuer,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation entre la société SUSI, d’une part, et Monsieur [K] [Z], d’autre part, concernant la chambre n°39 située [Adresse 1] à [Localité 2], avec effet à l’assignation,

ORDONNE à Monsieur [K] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire des lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, ce à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] à payer à la société SUSI la somme de 13804 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme de septembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2023 sur la somme de 6104 € et du jugement pour le surplus,

REJETTE la demande de délais de paiement et toutes les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

REJETTE la demande de la société SUSI au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 février 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge